Andelsboligforeningen Katrinedal Årsrapport for 2012 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2013
Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning og administratorerklæring 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Anvendt regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse for 1. januar - 31. december 2012 7 Balance pr. 31. december 2012 8 Noter 10 Andelskroneværdi 15 Oplysninger om andelsboligforeningen Andelsboligforeningen Katrinedal v/ Per Rødgaard Katrinedalsvej 54, 2. tv. 2720 Vanløse Matr.nr. 986, 987, 2897 og 2898, Vanløse CVR nr. 19 23 58 82 Regnskabsår 1. januar - 31. december Administration DATEA Foreninger Lyngby Hovedgade 4 2800 Lyngby Tlf.: 45 26 01 02 Revision Revisionsinstituttet Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Skagensgade 1 Boks 76 2630 Tåstrup Tlf. / Fax: 43 50 50 50 / 43 50 50 00 E-mail: kbhn@ri.dk 1
Bestyrelsespåtegning Undertegnede har dags dato aflagt årsrapporten for 2012 for Andelsboligforeningen Katrinedal. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012. Andelskroneværdien opgøres med udgangspunkt i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2 samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen foreslår en andelskroneværdi på kr. 40,00. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 8. marts 2013 Bestyrelse Per Rødgaard Ida Persson Sabine Endersen Gila Surepi Jeanett Hemdorff Administratorerklæring Som administrator i andelsboligforeningen skal vi hermed erklære, at vi har forestået administrationen af foreningen i regnskabsåret 2012. Ud fra vores administration og føring af bogholderi for foreningen er det vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiviteter i regnskabsåret samt af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012. Lyngby, den 8. marts 2013 Administrator 2
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Katrinedal Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Katrinedal for regnskabsåret 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 3
Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysning vedrørende forståelsen af revisionen Andelsboligforeningen har som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 2012 medtaget det godkendte resultatbudget for 2012. Disse sammenligningstal har, som det også af årsregnskabet fremgår, ikke været underlagt revision. København, den 8. marts 2013 Revisionsinstituttet Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Nils Jørgen Christiansen statsautoriseret revisor 4
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Katrinedal er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realistiske aktiviteter. Indtægter Boligafgift, leje m.m. vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Lejeindtægten er opgjort ekskl. opkrævninger i henhold til BRL 18B. Forudbetalt eller ikke indbetalt boligafgift, leje m.m. er medtaget i balancen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. 5
BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Foreningens øvrige materielle anlægsaktiver indregnes til kostpris på anskaffelsestidspunktet, og der foretages derefter lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes levetid og en restværdi på kr. 0. Fjernvarmeanlæg Netværk 25 år 10 år Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelskapital. Reserver indeholder akkumuleret resultat, fortjeneste ved salg af andele og indvendig vedligeholdelse i forbindelse med salg af andele. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes til pantebrevsrestgælden. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelskroneværdi Andelskroneværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. 6
Resultatopgørelse for 1. januar - 31. december 2012 Urevideret budget Note 2011 2012 2.389 1 Boligafgift, leje m.m. 2.388.964 2.393 0 2 Andre indtægter 850 0 2.389 Indtægter 2.389.814 2.393 215 3 Administration 210.300 199 307 4 Vedligeholdelse 523.399 325 343 5 Renholdelse 337.662 350 539 6 Skatter, afgifter og forsikring 494.390 516 0 7 Andre udgifter 18.425 0 0 Indvendig vedligeholdelse, afsat 2.772 3 1.404 Ejendommens omkostninger 1.586.948 1.393 985 Resultat af ordinær drift 802.866 1.000-2 8 Finansielle indtægter 673 6 276 9 Finansielle omkostninger 238.674 277 20 10,11 Afskrivninger 44.021 44 687 Resultat før skat 520.844 685 0 Skat 0 0 687 Årets resultat 520.844 685 Årets resultat foreslås af bestyrelsen overført til egenkapitalen. 7
Balance pr. 31. december 2012 Note 2011 Aktiver 10 Ejendom m.m. 7.793.647 7.818 11 Driftsmidler og inventar 50.991 40 Anlægsaktiver i alt 7.844.638 7.858 Individuelle forbedringer i lejligheder 54.697 55 Øvrige tilgodehavender 0 18 Varmeregnskab, netto 41.321 25 Fællesantenne 1.434-1 Tilgodehavender 97.452 97 Likvider 1.937.277 703 Omsætningsaktiver i alt 2.034.729 800 Aktiver i alt 9.879.367 8.658 8
Balance pr. 31. december 2012 Note 2011 Passiver Andelskapital 1.071.000 1.071 Reserver -324.580-845 12 Egenkapital 746.420 226 13 Prioritetsgæld 7.919.095 8.184 Deposita og fast forudbetalt husleje 29.338 32 Langfristede gældsforpligtelser 7.948.433 8.216 Mellemregning med beboere, netto 1.116.103 95 14 Indvendig vedligeholdelse 7.662 5 15 Anden gæld 60.749 116 Kortfristede gældsforpligtelser 1.184.514 216 Gældsforpligtelser i alt 9.132.947 8.432 Passiver i alt 9.879.367 8.658 16 Udvendig vedligeholdelse 17 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser mv. 18 Andelshavernes hæftelsesforhold 19 Andelskroneværdi 9
Noter 2011 Note 1. Boligafgift, leje m.m. Antal Lejemål Boligafgift 52 2.192.949 2.193 Beboelsesleje 4 101.386 99 Lejernes henlæggelse til GI 19.314 19 P-plads- og garageleje 19.200 24 Kælderleje 56.115 58 56 2.388.964 2.393 Note 2. Andre indtægter Påkravsgebyr 850 0 850 0 Note 3. Administration Administrationshonorar 90.755 89 Bestyrelseshonorar 16.000 16 Revisionshonorar, beregnet 19.625 19 Konsulenthonorar 13.192 0 Varmeregnskabshonorar 20.235 19 Kontorhold 336 0 Fotokopiering og edb 1.805 1 Telefon og porto 2.177 3 Kontingenter 10.265 10 Drift, fælleslokaler m.m. 7.892 13 Møder og generalforsamling 5.933 7 Repræsentation 500 1 Bankgebyrer m.m. 4.776 5 Serviceabonnementer 16.706 16 Diverse 103 0 210.300 199 10
2011 Note 4. Vedligeholdelse Afløbsinstallationer 21.693 68 Elinstallationer 10.857 11 Facader 0 83 Haveanlæg m.m. 103.119 1 Indvendige vægge 5.585 9 Bygning, indvendig 0 63 Porte 2.914 0 Småanskaffelser 299 17 Tag 113.996 36 Udvendige vinduer og døre 20.147 13 Vandinstallationer 137.501 2 Varmeanlæg 107.288 8 Ventilationsanlæg 0 14 523.399 325 Note 5. Renholdelse Løn 145.944 146 ATP m.m. 720 1 Sociale bidrag 347 0 Lønsumsafgift, refunderet 0-21 Rengøring 65.244 100 Renovation m.m. 101.170 101 Drift og vedligeholdelse af maskiner m.m. 2.137 1 Grundejerforening 22.100 22 337.662 350 Note 6. Skatter, afgifter og forsikring Ejendomsskat 266.652 256 Forsikringer 88.946 57 Vand 127.061 150 El m.m. 11.731 53 494.390 516 11
2011 Note 7. Andre udgifter Tab, lejere 18.425 0 18.425 0 Note 8. Finansielle indtægter Renter, bank 673 2 Diverse, refunderet lønsumsafgift 0 4 673 6 Note 9. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter 238.674 277 238.674 277 Note 10. Ejendom m.m. Ejendom Fjernvarme I alt Saldo, primo 7.563.648 605.598 8.169.246 8.169 Saldo, ultimo 7.563.648 605.598 8.169.246 8.169 Afskrivninger, primo 0 351.375 351.375 327 Årets afskrivninger 0 24.224 24.224 24 Afskriv., ultimo 0 375.599 375.599 351 7.563.648 229.999 7.793.647 7.818 Offentlig ejendomsvurdering (kontantværdi) pr. 1. oktober 2012 55.000.000 55.000 12
2011 Note 11. Driftsmidler og inventar Gl. Netværk Nyt Netværk I alt Kostpris, primo 197.972 0 197.972 198 Tilgang 0 34.658 34.658 0 Kostpris, ultimo 197.972 34.658 232.630 198 Afskrivninger, primo 158.376 0 158.376 138 Årets afskrivninger 19.797 3.466 23.263 20 Afskriv., ultimo 178.173 3.466 181.639 158 19.799 31.192 50.991 40 Note 12. Egenkapital Andelskapital Saldo, primo 1.071.000 1.071 1.071.000 1.071 Reserver Saldo, primo -845.424-1.530 Årets resultat 520.844 685-324.580-845 Note 13. Prioritetsgæld 746.420 226 Kursværdi Nominel værdi BRFkredit var. %, cibor6 (rentemax 5%) med afdrag, restløbetid 23 år 7.067.752 7.067.752 7.308 Realkredit Danmark 5%, fast rente med afdrag, restløbetid 19 år 894.400 851.343 876 7.962.152 7.919.095 8.184 Samlede afdrag på prioritetsgælden 264.450 245 13
2011 Note 14. Indvendig vedligeholdelse Saldo, primo 4.890 20 Årets hensættelse 2.772 3 Anvendt 0-18 7.662 5 Note 15. Anden gæld A-skat og ATP m.m. 5.700 6 Feriepenge, inkl. beregnet andel 17.000 17 Revisionshonorar, beregnet 19.625 19 Gæld i øvrigt 18.424 74 60.749 116 Note 16. Udvendig vedligeholdelse 18 18B Saldo, primo 0-314.671 Årets henlæggelse 21.141 19.314 Anvendt vedligeholdelse: (523.399 x 261 m² / 3.831 m²) -35.658-14.517 0-309.874 Anvendt vedligeholdelse består af udgifterne i note 4 fratrukket det ej fradragsberettigede jf. Grundejernes Investeringsfond. 14
Note 17. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser mv. Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter på 7.919 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør 7.794. Foreningen har udstedt digitalt ejerpantebrev på i alt 1.430, der giver pant i ovenstående grunde og bygninger. Foreningen har kautioneret for 3 andelshaveres køb af andel. Beløbet udgjorde oprindeligt 793. Forpligtelsen pr. balancedagen er ikke oplyst. I henhold til retspraksis vil salg af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer medføre ejendomsavancebeskatning af alle foreningens lejemål solgt efter den 18. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf. Note 18. Andelshavernes hæftelsesforhold Ifølge vedtægternes 5, stk. 1 og stk. 2 hæfter medlemmerne alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Dog hæfter medlemmerne personligt og solidarisk for prioritetsgæld og lån til pengeinstitutter i det omfang, kreditorerne har taget forbehold herom. BRFkredit A/S og Realkredit Danmark A/S har oplyst, at de ikke har taget sådanne forbehold. Note 19. Andelskroneværdi Andelskronens værdi kan maksimalt opgøres efter en af nedenstående metoder i henhold til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Andelskroneværdi med udgangspunkt i ejendommens anskaffelsespris 746.420 / 1.071.000 = 0,70 Andelskroneværdi med udgangspunkt i ejendommens kontantværdi Egenkapital ifølge årsregnskab 746.420 Kontantværdi pr. 1. oktober 2012 55.000.000 Ejendommens bogførte værdi -7.793.647 47.206.353 Kursværdi af prioritetsgæld -7.962.152 Nominel værdi af prioritetsgæld 7.919.095-43.057 Reguleret egenkapital 47.909.716 47.909.716 / 1.071.000 = 44,73 15
Bestyrelsen foreslår en andelskroneværdi på kr. 40,00. Ved sidste ordinære generalforsamling blev andelskroneværdien fastsat til kr. 40,00. I henhold til vedtægter er andelskronens værdi gældende fra generalforsamlingsdatoen og frem til den efterfølgende ordinære generalforsamling. Værdien skal dog nedsættes, såfremt foreningen modtager en ny kontantvurdering, der medfører, at andelskronens værdi ikke kan opretholdes. Ligeledes skal værdien reguleres såfremt kursværdien på prioritetsgælden ændres i et omfang, der medfører, at salgsværdien overstiger maksimalbestemmelserne i lovgivningen. 16