Frederiksberg Kommune Birgit Garval Frederiksberg Rådhus Bygge-, Plan- og Miljøafdelingen By- og Miljøområdet Smallegade 1 2000 Frederiksberg 3. juli 2015 KAB Vester Voldgade 17 1552 København V T 33 63 10 00 F 33 63 10 01 kab@kab-bolig.dk www.kab-bolig.dk CVR. nr. 56 81 59 10 Frederiksberg forenede Boligselskaber 3114-3/0001 Solbjerg Have Helhedsplan Skema A-ansøgning LBF-ref. 0243 014, j.nr: 616 Telefonisk henvendelse Som byggeforretningsfører for Frederiksberg forenede Boligselskaber (FfB) skal vi hermed anmode Frederiksberg Kommune om behandling og godkendelse af nærværende Skema A-ansøgning vedrørende gennemførelse af renovering af afdeling Solbjerg Have, matrikel nr. 6ax, Frederiksberg, beliggende Solbjerg Have 12-32 og 9-23 og Laurits Sørensens Vej 25-127, 2000 Frederiksberg. Baggrund og sagsforløb Afdelingen Solbjerg Have, Frederiksberg forenede Boligselskaber er opført i 1978-1979. Bebyggelsen ligger på den tidligere gasværksgrund ved Finsensvej. Bebyggelsen består af blokke indeholdende 3-6 etager, i alt 407 boliger heraf råder FfB over 328 lejligheder. De sidste 79 lejligheder er kommunalt ejede beskyttede- og ældreboliger. Personlig henvendelse Man-ons 10.00-14.30 Torsdag 10.00-18.00 Fredag 10.00-12.00 Kontaktoplysninger Mikkel Heje Pedersen Projektleder T 33 63 12 14 mhp@kab-bolig.dk Afdelingen udgør ejerlejlighed 1 i en ejerforening med i alt 5 ejerlejligheder. I blokke med 4-6 etager er der en elevator, der fører op til svalegangene. Solbjerg Have ligger i et byområde med overvejende 4-6 etagers huse. Udformningen af bebyggelsen er en kombination af etagehuse og tæt lav bebyggelse. Imod gadesiden fremstår bygningerne som etageboliger, og imod gården fremstår bygningerne som små etplans huse, der er sat oven på hinanden. Bygningerne i gården er i 3-4 etager. Denne mangfoldighed i bygningernes udseende har medført, at der findes 60 forskellige typer lejligheder lige fra en 1-rums lejlighed på 32 m² til en 6-rums lejlighed på 130 m². Bort set fra enkelte 1-rums lejligheder har alle boligerne terrasser eller åbne altaner. Generelt bærer bygningerne præg af, at de er opført i slutningen af 1970 erne. Klimaskærmen, kloakken, brugs- og spildevandsinstallationer- 1/7
ne, belysningen på fællesarealer, badeværelserne og ventilationen er nedslidt og utidssvarende. Klimaskærmen indeholder mange kuldebroer og utætheder, som i kombination med dårlig ventilation medfører dårligt indeklima, vandskader, komfort- og skimmelsvampeproblemer i lejlighederne. Altanerne er udført med mange risikobehæftede forhold, og dette har i mange lejligheder medført vandskader og skader på bygning og følgelig også skimmelproblemer. Med baggrund i det foreliggende projekt har Landsbyggefonden den 29. juni 2015 godkendt vedlagte finansieringsbudget og meddelt sagen klar til skema A-ansøgning. På følgegruppemøde den 29. juni 2015 blev det her beskrevne projekt for renovering af Solbjerg Have, økonomi, finansieringen og den deraf afledte bevarelse af huslejeniveauet enstemmigt vedtaget af følgegruppen. Helhedsplanen skal desuden forelægges på ekstraordinært afdelingsmøde den 27. august 2015 til beboernes godkendelse. Nærværende ansøgning tager således forbehold for beboernes endelige godkendelse af helhedsplanen på ekstraordinært afdelingsmøde. Afdelingsmødets beslutning vil blive eftersendt som bilag 8. Det skal bemærkes, at der inden for den nærmeste fremtid vil blive indsendt endnu en skema A-ansøgning, som omhandler ombygning af arealer på 2. sal i ejerlejlighed 2. Disse arealer ejes af Frederiksberg Kommune og købes af Frederiksberg forenede Boligselskaber. Den kommende skema A-ansøgning er i sit indhold og tidsplan kædet sammen med nærværende helhedsplan. Dette skyldes, at arealerne befinder sig i samme bygning, og de udfordringer, som skal løses ved renoveringen, omhandler installationer m.v., som bevæger sig gennem alle etager. Ved behandling af disse to ansøgninger anmodes kommunen således om at bidrage til, at skema B-tilsagn udstedes samtidigt i henhold til tidsplanen. Projektbeskrivelse Projektets omfang er resultatet af mange års arbejde og dialog med Landsbyggefonden. Nærværende projekt indeholder en række besparelser i forhold til det oprindelige forslag udarbejdet i 2009. Helhedsplanen omhandler følgende byggearbejder: Betonrenovering ved svalegange og altanforkanter Der er udført undersøgelser, som er ledt frem til, at der skal foretages reparationer på svalegange og altanforkanter. Der udføres betonreparationer på altanforkanter, svalegange og søjler. 2/7
Nyt tag Taget har været utæt i mange år og forsøgt repareret løbende uden større held. Det er derfor en del af projektet, at tagfladen renoveres og tagbelægning udskiftes. Udbedring af kritiske kuldebroer Kuldebroerne og de medfølgende trækproblemerne skyldes konstruktionens opbygning og datidens byggeskik samt de bevægelser, der har været/er i konstruktionen. De værste (skjulte) kuldebroer udbedres for opnåelse af et bedre indeklima. Udbedring af de 113 altaner, hvis bund ligger over boliger Disse altaner er udført med byggetekniske løsninger, der giver stor risiko for vandskader, hvilket også er sket i stort omfang. Det påtænkes at renovere altanerne med løsninger, der imødekommer dette store problem. Renoveringen indebærer flere afledte arbejder som nye vinduer og terrassedøre. Ny ventilation Der etableres nyt balanceret ventilationsanlæg, der skal sikre et godt indeklima i boligerne. Ventilationsløsningen indeholder både central og decentral ventilation. Udbedring af skimmelsvamp Der er store problemer med skimmelsvamp i boligerne. Udbedringen er i gang som nødværgeforanstaltning. Udbedring og opretning af badeværelsesgulve med bagfald Badeværelserne er bygget som kabiner, der har vist sig at have problemer med bagfald på gulve. For at give det rette fald på gulve, udføres nye belægninger, afløb og en række nødvendige følgearbejder såsom ny sanitet. Udbedring eller udskiftning af afløb, faldstammer og brugsvandsinstallationer Afdelingen har løbende store problemer med og udgifter til afhjælpning af vandskader. Heraf kommer afhjælpning af skimmelsvamp. Afløb, faldstammer og brugsvandsinstallationer er generelt udtjente og udskiftes. Hertil følgearbejder med udskiftning af toiletter, håndvaske og armaturer. Ny belysning på trapper, svalegange og terrænarealer I bebyggelsen er der en del problemer med belysningen, såsom nedslidte armaturer og for lavt lysniveau. Armaturer udskiftet og suppleres af nye vandalsikre og energirigtige armaturer. Den nye belysning skal også ses som et væsentligt tryghedsskabende element ved fælles adgangsveje og udearealer. 3/7
Vurderede miljøarbejder Ud fra bebyggelsens opførelsestidspunkt og valgte materialer er det vurderet, at der er risiko for PCB, bly, asbest, kviksølv m.v. Der er således afsat midler til undersøgelse for miljøfarer, miljøforanstaltninger i forbindelse med byggearbejder og forsvarlig bortskaffelse. Pilotprojekt Solbjerg Have er en bebyggelse med stor kompleksitet og mange forskellige byggetekniske løsninger. For at mindske den usikkerhed, der vil være i en kompleks renovering, er et pilotprojekt inkluderet i projektet for derved at sikre gode gedigne løsninger, der er afprøvet på stedet. Pilotprojektet omhandler en fuld renovering af en hel opgang, der i princippet indeholder alle ovenstående arbejder. Helhedsplanen er udført af Rambøll, er efterfølgende bearbejdet af Arkitema og Wissenberg, og vedlægges som bilag 9. Anskaffelsessum og finansiering Frederiksberg forenede Boligselskaber har besluttet at indbetale bidrag til Byggeskadefonden for både støttede og ustøttede arbejder. Der fremsendes derfor to Skema A: Et for de støttede arbejder, der er vedlagt som bilag 1, og et for de ustøttede arbejder, der er vedlagt som bilag 2. Anskaffelsessummen for de støttede arbejder er beregnet til 169.383.020 kr. inkl. moms. Anskaffelsessummen for de ustøttede arbejder er beregnet til 62.635.732 kr. inkl. moms. Den samlede anskaffelsessum er 232.018.752 kr. inkl. moms. Økonomioplysninger er vedlagt som bilag 3. De enkelte arbejder med tilhørende håndværkerudgifter er specificeret i det medsendte Landsbyggefond-budgetskema, der er vedlagt som bilag 4. Projektet finansieres gennem optagelse af støttede og ustøttede lån. Optagelsen af realkreditlån kræver kommunal garantistillelse. Finansieringen er desuden sammensat af en række bidrag, som er beskrevet i det følgende. Finansieringen forudsætter, at der etableres en kapitaltilførsel på 2.000.000 kr. Fordelingsnøglen for kapitaltilførslen er: Frederiksberg Kommune stiller 400.000 kr. Realkreditinstitut stiller 400.000 kr. Boligorganisationen stiller 400.000 kr. Landsbyggefonden stiller 800.000 kr. Finansieringen forudsætter desuden, at der, på baggrund af ansøgning herom til Landsbyggefonden, tildeles fællespuljetilskud på 6.560.000 kr. samt 2.190.000 kr. i egen trækningsret, samt fritagelse for indbetalinger til dispositionsfonden vedrørende udamortiserede lån. Afdelingen bidrager 4/7
til sagens finansiering ved fremtidige besparelser på henlæggelser på i alt 300.000 kr. årligt. Endelig søges Landsbyggefonden om driftslån til dækning af manko vedrørende sagens finansiering i forhold til at bevare et for byområdet passende huslejeniveau holdt op mod afdelingens alder og standard. Den ovenfor beskrevne finansiering medfører, at det nuværende huslejeniveau på 965 kr. pr. m 2 pr. år bevares. Genhusning Byggearbejderne udføres uden genhusning. Da der skal udføres arbejder i forbindelse med bad og køkken m.v., er der stor fokus på at sikre, at beboerne kan bruge deres lejligheder med færrest mulige gener. I den forbindelse opstilles der nødkøkken i hver lejlighed og bade- og toiletvogne i gården. Arbejderne i hver enkelt lejlighed udføres i en så kort periode som muligt. Til projektet ansættes en beboerkoordinator til at hjælpe hver enkelte beboer med rådgivning om de praktiske forhold, der skal løses. Overordnet tidsplan August - september 2015: Frederiksberg Kommune og Landsbyggefondens godkendelse af Skema A-ansøgning. Oktober 2015 - januar 2017: Projektering, prækvalifikation, udbud, licitation og kontrahering. November-december 2016: Frederiksberg Kommune og Landsbyggefondens endelige godkendelse af økonomi inden byggestart (Skema B). Februar 2017: Byggestart. December 2019: Forventet aflevering af arbejderne i de renoverede boliger. AB 92 med tilføjelser Sammen med nærværende Skema A-ansøgning for renovering af Solbjerg Have medsendes AB92 med tilføjelser til godkendelse i Frederiksberg Kommune. Den fremsendte AB92 vedlægges udbudsmaterialet til ombygningssagen og bliver dermed et aftalegrundlag for den kommende byggesag. Tilføjelserne har hovedsageligt karakter af præciseringer af forhold og administrative forretningsgange, som fastholder ansvarsforholdet mellem entreprenøren og bygherren. Præciseringerne medfører ingen fordyrelse af byggesagen. Den fremsendte AB92 med tilføjelser anvendes generelt i KAB-regi i alle byggesager, hvor AB92 anvendes som aftalegrundlag. AB 92 med tilføjelser vedlægges som bilag 7. 5/7
Indstilling Med baggrund i nærværende beskrivelse af renoveringen af Solbjerg Have, den afledte økonomi og finansiering indstilles herefter til Frederiksberg Kommune om behandling og beslutning af Skema A-ansøgningerne således: at Skema A for de støttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 169.383.020 kr. at Skema A for de ustøttede arbejder godkendes med en anskaffelsessum på 62.635.732 kr. at Frederiksberg Kommune bevilliger den kommunale andel af kapitaldepotet på 2.000.000 kr. at Frederiksberg Kommune godkender den vedlagte finansiering, som således ikke fører til huslejestigning forbundet med nærværende byggesag. at Frederiksberg Kommune godkender låneoptagelsen for ovennævnte realkreditfinansiering og giver tilsagn om 100 % garanti for låneoptagelsen. at Frederiksberg Kommune godkender den fremsendte AB92 med tilføjelser. Boligorganisationens ansøgning bedes efter endt behandling sendt til Landsbyggefonden med Frederiksberg Kommunes beslutninger. KAB står naturligvis til rådighed med alle eventuelle yderligere oplysninger, som Frederiksberg Kommune måtte ønske til fremme af sagen ved henvendelse til undertegnede på telefon 33 63 12 14, mobil 30 43 47 18 eller e-mail mhp@kab-bolig.dk Med venlig hilsen Mikkel Heje Pedersen Bilagsfortegnelse Solbjerg Have skema-a ansøgning (nærværende dokument) 1. Skema A-ansøgning støttede arbejder, udskrevet den 3. juli 2015 2. Skema A-ansøgning ustøttede arbejder (eftersendes) 6/7
3. Finansieringsbudget, dateret den 24. juni 2015 4. Landsbyggefond-budgetskema, dateret den 24. juni 2015 5. Afdelingens budget for 2015, godkendt den 17. september 2014 6. Afdelingens regnskab for 2014, godkendt den 5. marts 2015 7. AB 92 med tilføjelser 8. Helhedsplanens godkendelse på afdelingsmøde (eftersendes) 9. Helhedsplan bestående af følgende dokumenter: Oprindelig Helhedsplan (udarbejdet af Rambøll) 9.0 Helhedsplan juni 2009 9.1 Solbjerg Have supplerende undersøgelser til Helhedsplanen, nov. 2011 9.2 Solbjerg Have Tillæg til helhedsplan: renoveringsstrategier, skitser, april 2013 Tilpasset Helhedsplan (udarbejdet af Arkitema og Wissenberg) 9.3 Solbjerg Have Opsamling på Tilpasset Helhedsplan Endeligt skema A materiale, 1. juli 2015 9.4 Principskitse for indeliggende altan, 2. marts 2015 9.5 Notat pilotprojekt 30. juni 2015 9.6 Notat Ventilation med varmegenvinding i boliger 6. august 2014 9.7 Notat Ventilation 10. juni 2014 9.8 Notat Redegørelse for ventilation med varmegenvinding i boliger 24. april 2014 9.9 Notat Miljøundersøgelser 30. juni 2015 9.10 Hovedtidsplan for projektering oplæg af den 01.juli 2015 7/7