Orienteringsmøde DOMI Bolig - afd. 33, Smedegårds Allé/ Nyvej, Malling Onsdag den 19. august 2020 kl. 17.00 Fælleshuset Engkærgårds Allé 98A
Dagens program Velkomst og præsentation v. direktør Preben Jacobsen 1. Gennemgang af bebyggelsens tilstand, v. Birgitte Hansen, D.A.I. 2. Mulighederne i afd. 33 v. Ole Berg, DOMI Bolig 3. Skitsering af fortætningsmuligheder i afd. 33 v. arkitekterne Kenneth Arboe og Thomas E. Jensen 4. Introduktion til Landsbyggefonden v. Ole Berg, DOMI Bolig 5. Videre forløb tidsplan v. Ole Berg, DOMI Bolig 6. Genhusning v. Anne Pilgaard, DOMI Bolig
1. Gennemgang af bebyggelsens tilstand Eksisterende forhold 20 boliger fordelt på: 4 stk. 1-rums boliger á 38 m 2 4 stk. 2-rums boliger á 54 m 2 12 stk. 3-rums boliger á 73 m 2 Vaskeri Varmerum Grarager, 6 stk. Oversigtsfoto af afdeling 33. Afdelingen er opført i 2 byggeafsnit perioden 1958-62.
Bebyggelsen Tidstypisk 1960 er byggeri. Muret byggeri med hulmur delvist isoleret Krybekælder, hvor varme og vand fordeles. Nye tagplader i 2004/05. Træ/alu vinduer og døre fra 1999 Tidstypisk indretning med mindre rum og trin op/ned ved hoveddør og terrasse. Ca. 40% af baderummene er moderniseret, hovedparten for ca. 10 år siden. Ca. 50% af køkkenerne er moderniseret, hovedparten for ca. 10 år siden. Boligerne er opført uden ventilation i flere boliger er der i fm. modernisering etableret sug fra bad og køkken. Opvarmes med fjernvarme som fordeles fra varmecentral» stort varmetab. Løbende renovering af brugsvandsrør i terræn og krybekælder v. behov El-installationer er de oprindelige nogle tavler udskiftet ifm. modernisering af køkken. Kloak skal separeres - krav fra Aarhus Vand.
Fundamenter og krybekældre Sokler fremstår i god stand men er uisolerede» stort varmetab. Udluftning til krybekælder Adgang til krybekælder sker via lille lem i trægulv i boligen. Unødvendig opvarmning i krybekælderen pga. rørføringer. Bjælker og fundamenter er intakte uden skader. Men højt fugtindhold i bjælker risiko for råd Isoleringen består af 50 mm træbetonplader, som er opsat imellem de bærende bjælker» kolde gulve. Åbning fra bolig til bolig i de murede skillevægge i krybekælderen skadedyr mv.
Ydervægge Mange områder med dybe eller udfaldne fuger
Revne i sålbænk Afskallet puds Ca. 8 cm isoleret hulmur. Alle murbindere rustne giver revnedannelse i murværk og ingen sammenhæng imellem formur og bagmur. Massiv mur v. radiatornicher
Læmure under fremskreden nedbrud Revner, fugtindlejringer, frostskader mv.
Tagkonstruktion Spær er lavet på stedet. Flere af tagkonstruktionerne har sat sig.
Inddækning ved niveauspring. Utætheder og revner i murværk omkring inddækning. Ingen adgang til tagrum utætheder og andre skader opdages ikke før skaden er omfattende. Tagkonstruktion skal renoveres ifm. en kommende renovering, når renoveringen gennemføres vil tagbelægningen have opbrugt sin levetid. Udhæng er under begyndende nedbrydning.
Vinduer og døre Vinduer og døre er fra 1999 og er udført træ/alu vinduer og døre med Energi A glas. Elastiske fuger omkring vinduer fremstår tætte. Vinduer og døre er monteret for ca. 21 år siden og vil når renoveringen gennemføres være omkring 25 år gamle. Det bør derfor indregnes nye vinduer og døre i en kommende renovering.
Boligerne indretning Direkte adgang til skur Trappe Karakteristisk 60 er indretning
Adgang til og indretning af boligerne gør dem uegnede til gangbesværede beboere. Det bør overvejes at ændre boligernes indretning så de bliver tilgængelige, dvs. ingen niveauspring og baderum, køkkener og værelser større Landsbyggefonden yder støtte til netop etablering af tilgængelige boliger og prioriterer tilgængelighed højt.
Boligerne indeklima Boligerne er præget af omfattende kuldebroer. Boligerne har ikke ventilationsanlæg dog udsug fra køkken og bad i ca. halvdelen af boligerne. Skimmelvækst på forskellige, udsatte steder. Bl.a. ved hoveddøre i hjørner mod loft og gulv ses mugpletter. Men også på reelle vægflader, bag møbler og i hjørner i øvrige rum ses skimmeldannelser.
VVS og kloak a. Utidssvarende princip med varmerør i teknikkanaler i terræn fra varmecentralen og ud til den enkelte husrække medfører store varmetab + varmetab v. fremføring i krybekældre. b. Dårligt isolerede rør for varmt og cirkulerende brugsvand. c. Levetider på installationsdele er opbrugt (visse rør i krybekældre undtaget). d. Tilgængeligheden til installationer i krybekældre og teknikkanaler er meget dårlige (arbejdsmiljøkrav kan ikke overholdes). e. Kloaksystemet er oprindeligt fællessystem og der er et krav om en kommende separering.
El installationer f. Oprindelige installationer, herunder stofledninger, HFI-relæer, m.v. g. For få stikkontakter i forhold til i dag. h. Problemer og sikkerhedsrisiko med overbelastninger i køkkener, pga. den nuværende gruppeopdeling.
Udearealer Stor have til alle boliger Garageanlæg. Bygningen er udsat for Revnedannelser i murværk og rust i armeringsjern i betonoverliggere. Porte er under nedbrud og asfalt er præget af huller og revner. Interne stier er præget af store revner og huller i asfalten. Stor tørregård og have i fm. vaskeribygning
2. Mulighederne i afdeling 33 a. Almindelig renovering uden økonomisk støtte. Meget dyr og langvarig b. Landsbyggefondstøttet renovering incl. tilgængelighed. Vanskelig indenfor de eksisterende fysiske rammer og meget dyr. c. Nedrenovering dvs. nedrivning og genopførelse af nye tilgængelige boliger på de nuværende sokler. En lidt dyrere løsning end 3b. men kan udføres med støtte fra Landsbyggefonden. Åbenlyst en god løsning med nye tidssvarende boliger til erstatning af nuværende boliger d. Nedrenovering i kombination med fortætning. Den samme gode løsning med nye tidssvarende boliger til erstatning for nuværende boliger suppleret med yderligere antal nye boliger, hvor grundsalget forbedrer økonomien i nedrenoveringen. I det boligforlig folketinget netop har vedtaget, er det et krav, at man i alle Landsbyggefond støttede renoveringssager overvejer at opføre yderligere nye boliger i afdelingen.
3. Skitsering af fortætningsmuligheder
UDKAST
UDKAST
4. Introduktion til Landsbyggefonden (LBF) Hvad er LBF? LBF er en selvejende institution, der er stiftet af de almene boligorganisationer. LBF s økonomiske indtægt stammer fra boligafdelinger i den almene sektor. Afdelingen har igennem årene indbetalt til Landsbyggefonden via huslejen og kan nu få mulighed for at hente noget hjem igen. LBF har til formål at støtte og udvikle boliglivet i den almene sektor. LBF s økonomiske rammer fastlægges af Folketinget hvert 4./5. år i en Boligaftale, aktuelt Grøn boligaftale 2020 gældende for 2021-2026. Hvordan kan LBF inddrages i renoveringssagen? LBF giver nogle helt specielle, såkaldte støttede lån, hvilket medvirker til at holde huslejen nede. LBF yder økonomisk støtte til: o Udbedring af byggeskader f.eks. Betonskader, indeklimaproblemer. o Etablering af tilgængelige boliger. o Miljøforbedringer i fællesområder. Sager med energisparende og grønne tiltag har høj priotet. LBF yder ikke støtte til moderniserings- og vedligeholdelsesarbejder f.eks. nye køkkener, bad, vinduer!
5. Videre forløb tidsplan Nuværende skitsering af det videre forløb er både afhængig af Aarhus Kommune og Landsbyggefonden (LBF) og ikke mindst Fondens årlige renoveringsmidler samt omfanget af projektet. 2020 2021 2022 2023 Ansøgning om renoveringsstøtte indsendt til LBF maj Byggeteknisk rapport indsendes til LBF - september LBF besigtiger afdelingen primo Supplerende materiale til LBF medio LBF færdiggør teknisk sagsbehandling ultimo Afklaring med Ministeriet, der skal give tilladelse til den nødvendige nedrivning, der muliggør en ændret disponering af bebyggelsen ifm. opførelse af yderligere nye boliger Ny lokalplan udarbejdes Projektomfang og huslejekonsekvens forelægges til beboernes beslutning - medio Aarhus Kommune og LBF godkender skema A ultimo Der udarbejdes projektmateriale så der kan indhentes tilbud fra håndværksfirmaer -primo Endelig godkendelse af økonomi hos Kommune og LBF medio Genhusning - ultimo Byggestart - ultimo 2023-2025 Byggeperiode.
6. Genhusning Spørgsmål Svar GENHUSNING Kan man blive boende i sit lejemål under renoveringen? Må jeg selv finde en genhusningsbolig? Skal jeg betale husleje, hvis jeg selv har fundet en genhusningsbolig? Skal jeg genhuses midlertidigt eller permanent? Hvad betyder permanent genhusning? Hvad betyder midlertidig genhusning? Får jeg indflydelse på hvor jeg skal genhuses? Betales der samme husleje i den midlertidige genhusningsbolig? Hvem passer haven i genhusningsboligen? Hvor skal min adresse være registreret? Hvad sker der med min boligstøtte? Nej, alle beboere skal genhuses under renoveringen. Ja, du må gerne selv finde en genhusningsbolig. Nej, du skal ikke betale husleje til din bolig, når vi ikke skal finde en genhusningsbolig til dig. Genhusning sker midlertidig eller permanent, afhængig af dine ønsker som du har oplyst til udlejningen. Når der sker permanent genhusning, vil din nuværende bolig opsiges med 3 mdr. varsel, og du vil få en ny kontraktbolig, hvor der skal indbetales indskud og husleje, som er gældende i den afdeling du flytter til. Midlertidig genhusning betyder, at du bor midlertidigt i en anden bolig, og ønsker at flytte tilbage til din bolig efter endt renovering. Ja, vi vil i samarbejde med dig, forsøge at opfylde dine ønsker for, hvor du gerne vil genhuses midlertidigt eller permanent. Du har ret til en genhusningsbolig i passende størrelse, passende beliggenhed og med passende kvalitet og udstyr. Da vi kun kan tilbyde boliger i takt med de opsiges, kan vi ikke garantere for at vi kan opfylde alle dine ønsker. Du skal være opmærksom på, at vi kun er forpligtet til at give dig ét tilbud. Der skal højest betales husleje svarende til dit nuværende lejemål. Er huslejen i din genhusningsbolig billigere, betales den billigste husleje og du vil derved få en huslejereduktion. Hvis du genhuses i en bolig med tilhørende have, er det dig der står for vedligeholdelse af denne. Du er fortsat lejer i din nuværende bolig, og du skal ikke ændre din adresse i folkeregistret. Til gengæld er det vigtigt, at du ændrer din postadresse midlertidigt, så du kan få sendt din post til din midlertidige adresse dette kan gøres på Post Nords hjemmeside. Hvis du modtager boligstøtte, vil du fortsat uændret modtage boligstøtte i din midlertidige genhusningsperiode.
Hvis du får en huslejereduktion, fordi din genhusningsbolig er billigere end din nuværende bolig, har du pligt til at sende en kopi af din midlertidige lejekontrakt til Udbetaling Danmark. Hvis du selv har fundet en genhusningsbolig, er du pligtig til at give udbetaling Danmark besked herom. Skal der betales for istandsættelse af boligen? Almindelig istandsættelse af genhusningsboligen der fraflyttes betales af byggesagen. Hvis du har misligholdt din genhusningsbolig ved fejlagtig brug, vil du blive opkrævet for denne udgift. Fejlagtigt brug er ex. tegne på væggene, hakker og dybe ridser i gulvet, ødelagte karme mv. FLYTNING Hvordan foregår flytningen til min nye bolig? Får jeg økonomisk støtte til flytningen? Kan jeg få opbevaret nogle møbler og andre effekter? Der bliver udleveret flyttekasser, pakkepapir og labels af flyttefirma inden fraflytning. Firmaet leverer udførlig og illustreret pakkevejledning. Du sørger selv for nedpakning af indbo og udpakning, og flyttefirmaet står for selve flytningen til din genhusningsbolig. Overskydende flyttekasser afhentes efter flytning eller kan beholdes indtil tilbageflytning. Selve flytningen og eventuel opbevaring betales af renoveringsprojektet. Hvis din genhusningsbolig størrelsesmæssigt svarer til din nuværende bolig, og det vurderes, at genhusningsboligen kan rumme dit indbo, vil der ikke ske opmagasinering af møbler. Hvis du har behov for opmagasinering af møbler og andet udover 6m3, vil dette ske hos flyttefirmaet, vil du selv skulle afholde udgiften herfor. Dette gælder også hvis du selv finder en genhusningsbolig. Bliver min bolig synet ved fraflytning? Nej, der vil kun ske aflæsning af målerne, hvorefter byggesagen overtager udgiften på el, vand og varme. DIN GENHUSNINGSBOLIG Skal jeg selv tilmelde TV og internet? Hvad med el, vand og varme? Skal jeg sørge for hårde/hvidevarer i den nye bolig? Ja. Du skal selv melde flytning til dine selskaber, som forsikring, el, tv og internet. Husk også at melde midlertidig flytning til PostNord. DOMI Bolig sørger for tilmelding til el, vand og varme i genhusningsboligen. Vi flytter dine nuværende hårde/hvidevarer med i genhusningsboligen, hvis det ikke allerede findes i lejemålet.
Se også folderen Dine rettigheder ved genhusning, som udleveres på orienteringsmødet. Kontaktoplysninger til DOMI Bolig: Udlejningen Anne Pilgaard tlf. 87 80 23 07 api@domibolig.dk