Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup Marts 2015 STARTREDEGØRELSE Boliger, Otiumvej Hasseris
Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 4 Lokalplanområdet... 6 Eksisterende planforhold... 7 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 7 Anbefaling... 9 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Jeppe Fink, tlf. 9931 2245 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Marts 2015 Side 2
Startredegørelse Sko leb akk e n Stolp e dalspar k en Stolpedalsskolen Sto lp edals v ej Blege dalsp ar ken Otium v Vest re Al le ark e n Blegd alstie n ej n tstie Høj tof Blegd alspa rke snit n Sko vp Otiumgården Blegdalsparken Nord to ft 100 m 1:2.500 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Snit på side 5 og 11 er angivet. Luftfoto optaget 2014. Marts 2015 Side 3
BLEGDALSTIEN 31 p-pladser PRIVATE HAVER FÆLLESAREAL STOLPEDALSVEJ OTIUMVEJ 28 p-pladser PRIVATE HAVER 2 Startredegørelse 9r NORD 3 5 15 4 13 11 9 19 17 15 5 3 1 PRIVATE HAVER 7000au 18æ 18ai 18ø 9es 9ev 7 OTIUMVEJ 18ak 16B 18B 18A 20 7000bh 22 9dk 7A 24 65 63 61 28 26 SITUATIONSPLAN 1:500 10.02.2015 Bygherres ønske om udnyttelse af lokalplanområdet. Med undtagelse af en ekstra trappe som sikrer øget tilgængelighed mellem Otiumvej og Stolpedalsvej og private haver til lejlighederne i stueetagen fastholdes den oprindelige situationsplan. Baggrunden Projektet Området er privatejet med undtagelse af en fællesvej og en mindre matrikel (18ø, Gl. Hasseris By, Hasseris) som er ejet af Aalborg Kommune. Bygherre ønsker at nedrive de eksisterende 3 boligblokke og som udgangspunkt genopføre dem på eksisterende sokkel i 4 etager. Der er udarbejdet et skitseforslag af fremtidig bebyggelse, der ikke kan gennemføres indenfor rammerne af det gældende plangrundlag. Derfor ønskes der udarbejdet et kommuneplantillæg og en lokalplan, som kan muliggøre en realisering af projektet. Tegningerne er udarbejdet af Arkitekterne Bjørk og Maigård på foranledning af Fonden Otiumgården, Hasseris, Aalborg. Projektet omfatter et byggeri på ca. 6500m 2 med ca. 72 private lejeboliger for ældre fordelt på tre blokke i 4 etager 24 boliger pr. blok (idag er der 36 lejeboliger). Marts 2015 Side 4
Til boligerne i stueetagen tænkes etableret private haver. Boliger fra 1. etage vil få altaner. Udover private haver og altaner er der et grønt rekreativt opholdsareal centralt i lokalplanområdet. +55.3 +48.0 +49.9 +46.8 +48.0 +51.5 +49.7 +49.9 +40.0 +33.9 Stolpedalsvej Otiumvej Have Sti Haveanlæg Sti Blegdalsparken Parkering Snit gennem området 1:1000 Koter er omtrentlige Illustrationer af foreslået bebyggelse set fra hhv Stolpedalsvej og Blegdalsparken samt snit gennem området (snit ikke målfast - findes i original 1:1000). Se snit på luftfoto side 3. Marts 2015 Side 5
Blegdalsparken set fra hhv vest og sydøst, hvor der er en storslået udsigt over blandt andet Hasseris Bymidte, Limfjorden og Skovdalen. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er et ca. 10.297 m 2 stort areal ved Otiumvej 1-19, Hasseris. Del af bebyggelsen i lokalplanområdet set fra Otiumvej. Del af bebyggelsen i lokalplanområdet set fra Blegdalsparken. Indenfor området er belligende 3 matrikler: Matrikel 18æ Gl. Hasseris By, Hasseris som er ejet af Bygherre Matrikel 18ø Gl. Hasseris By, Hasseris som er ejet af Aalborg Kommune Det kommunale vejareal Otiumvej. Lokalplanområdet ligger i byzone, og udgør en del af boligområdet Blegdalsparken. Blegdalsparken er kendetegnet ved sine karakteristiske gule blokke med saddeltage og 1-4 etager beliggende på en bakke der skråner mod syd og vest. Bebyggelsen er disponeret i landskabet så etageantallet i boligblokkene stiger fra nord mod syd fra 2-4 etager og på den måde er med til at markere bakkens stigning mod syd. Indenfor lokalplanområdet findes en eksisterende boligbebyggelse på 2 etager med lejligheder fordelt på tre blokke. Blokkene ligger på kuperet terræn, som falder en hel etage fra nord mod syd, hvorfor boligblokkenes kældre er helt eller delvis synlige mod nord. Syd for lokalplanområdet ligger Plejehjemmet Otiumgården som har gennemgået en gennemgribende renovering og udbygning for ca. 5 år siden. Lokalplanområdets nabobebyggelse Plejehjemmet Otiumgården. Mod øst afgrænses området af en rækkehusbebyggelse og Højtoftstien, som forbinder lokalplanområdet med Stolpedalsvej mod nord og Højtoften mod syd. Marts 2015 Side 6
Mod nord grænser lokalplanområdet op til Stolpedalsvej, Stolpedalsskolen og et område med villaer. Biladgang til boligerne i lokalplanområdet sker fra Stolpedalsvej, hvor Otiumvej er tilsluttet. Eksisterende planforhold Kommuneplan Området er omfattet af Kommuneplanens rammeområde 3.3.B6 Blegdalsparken, der er udlagt til boligområde. Målet med rammen er bl.a. at skabe rammerne for et velfungerende lokalt boligmiljø, hvor kvaliteten af boliger og opholdsarealer er i højsædet. Kommuneplanen fastlægger bebyggelsesprocenten for ejendommen til maksimalt 50. Afgrænsningen af rammeområdet 3.3.B6 Blegdalsparken. Det maksimale etageantal fastligges til 3 etager og den maksimale bygningshøjde til 13 m. Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Her beskrives forhold, der forventes at få afgørende vægtning i den forestående planlægning. Papirformat: A4 Salg af matrikel 18ø, Gl. Hasseris, Hasseris Bygherre er i forhandling med Aalborg Kommune om køb af matrikel 18ø, Gl. Hasseris, Hasseris. som grænser op til Bygherres ejendom. Matriklen rummer en stiforbindelse som bl.a. forsyner boligblokkene i lokalplanområdet og sikrer adgang for lokalplanområdets beboere til et større rekreativt areal. Lokalplangrænse Matrikel 18ø Planmæssige forhold copyright COWI Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen mht. bebyggelsesprocenten, bebyggelsens etageantal og højde. Derfor skal der udarbejdes et kommuneplantillæg som fastligger den maksimale bebyggelsesprocent til 80 eller 75 - afhængigt af om Bygherre køber og sammatrikulerer matrikel 18ø. Stien på matr. 18ø Det maksimale etageantal skal fastlægges til 4, og den maksimalt tilladte bebyggelseshøjde, skal fastlægges, så det er muligt at opføre en bebyggelse i 4 etager, med saddeltag i samme hældning som den øvrige bebyggelse i Blegdalsparken. Marts 2015 Side 7
Arkitektur og helhedsindtryk Bebyggelsen i Blegdalsparken er opført efter en samlet bebyggelsesplan der blandt andet har fastlagt bebyggelsens placering, parkering og højder. Området er kendetegnet ved en spredt bebyggelse med boligblokke i varierende etageantal fra 1-4 etager. Det varierede etageantal samt stigninger og fald i terrænet bidrager til at skabe en vis spænding og variation i bebyggelsens udtryk. Det foreslåede projekt med en bebyggelse i 4 etager bryder med mønstret i Blegdalsparken, hvor etageantallet i boligblokkene stiger fra 2 til 4 etager op ad bakken fra nord til syd (se. snittegning s. 5 og 11). Det foreslåede projekt vurderes dog overordnet at ville passe ind i Blegdalsparken, hvor bebyggelsen, på trods af variationer i de enkelte blokke, fremstår som en arkitektonisk helhed, bl.a. på grund af facadematerialer gul tegl og taghældninger saddeltage. I forbindelse med fremtidigt byggeri, i lokalplanområdet skal det sikres at byggeriet afspejler sin egen tid for så vidt angår arkitektonisk udtryk, men også at byggeriet fremstår som en del af helheden i Blegdalsparken. Det grønne og rekreative opholdsarealer Parkering Det anbefales, at de eksisterende stier i lokalplanområdet fastholdes og sikres i lokalplanen, derudover bør alle stier i lokalplanområdet som udgangspunkt anlægges som handicapvenlige. Den grønne karakter med græs og buske langs områdets stier og veje samt de markante vejtræer langs Stolpedalsvej ønskes sikret. Derudover anbefales det, at der for det centrale fælles rekreative opholdsareal i lokalplanområdet udarbejdes en samlet plan for træer, buske, opholdsmuligheder mv. I planlægningen skal kommunen sikre, at bygherre etablerer tilstrækkeligt med P-pladser til den påtænkte anvendelse. Lokalplanområdet er beliggende i et område, hvor Aalborg Kommunes parkeringsnorm foreskriver, at der skal etableres 1½ parkeringsplads pr bolig ved nyudlæg. I og med den nuværende og fremtidige anvendelse af området er ældreboliger, vurderes det, at parkeringsnormen kan fraviges og et krav om 1 parkeringsplads pr. bolig vil være tilstrækkeligt for lokalplanområdet. Bygherre ønsker kun at etablere 0,8 parkeringsplads pr. bolig, med den begrundelse, at der i den nuværende situation kun findes 0,8 parkeringspladser pr bolig. Der er igangsat en trafiktælling i området der kortlægger om den nuværende udnyttelsesgrad overstiger de 0,8 parkeringspladser pr bolig. Marts 2015 Side 8
Hvis dette ikke er tilfældet, argumenterer bygherre for at en parkeringsnorm på 0,8 pladser pr bolig også vil være nok i en fremtidig bebyggelse med samme anvendelse som den eksisterende. Vejbetjening Lokalplanområdet skal fortsat vejbetjenes via Otiumvej med tilslutning fra Stolpedalsvej. Kloakering Lokalplanområdet er fælleskloakeret i status og planlagt separatkloakeret efter spildevandsplanens planperiode. Derfor skal ny bebyggelse inden for lokalplanområdet separatkloakeres. Lokalplanområdet krydses af en kloakledning, som ejes af Aalborg Forsyning, Kloak A/S (AFK). Kloakledningen er tinglyst med et deklarationsbælte på 2 m på hver side af kloakledningen. Lokalplangrænse Kloakledning Den tinglyste kloakledning skal respekteres, og der må ikke bygges inden for deklarationsbæltet. Hvis bygherren ønsker kloakledningen flyttet, skal det, hvis en flytning kan accepteres af AFK, ske på bygherrens regning. Miljø De eksisterende boligblokke i lokalplanområdet har alle en facade, der er orienteret ud mod Stolpedalsvej og er alle belastet med nogen trafikstøj på de nordlige facader i varierende grad afhængig af afstanden til vejen. De nye boligblokke skal støjisoleres, så de gældende grænseværdier for støj i boliger kan overholdes. Eventuelt kan lejlighederne indrettes, så ikke-støjfølsomme rum ligger ved facaden ud til vejen. Ved boligbebyggelsene skal det sikres, at de vejledende støjkrav med grænseværdien Lden 58 db er overholdt ved opholdsarealer (inklusiv altaner og tagterrasser). Anbefaling Projektet overholder ikke kommuneplanen med hensyn til bebyggelsesprocent, etageantal og højder, derfor skal der udarbejdes et kommuneplantillæg der sikrer overenstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Kommuneplantillægget skal således bl.a. hæve bebyggelsesprocenten for matrikel 18æ evt. sammenlagt med matrikel 18ø, så der fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 80 eller 75. Det maksimale etageantal skal hæves fra 3 til 4 etager og den generelle maksimalt tilladte bygningshøjde skal justeres så der kan opføres 4 etager med saddeltag. Marts 2015 Side 9
Det vurderes at nybyggeri med de viste etager og højder kan passe ind i det overordnede bygningsudtryk i Blegdalsparken. Det skal dog belyses yderligere via volumen- og skyggestudier. På grund af lokalplanområdets nuværende og fremtidige anvendelse som ældreboliger vurderes det, at der som udgangspunkt kan arbejdes med en reduceret parkeringsnorm på 1 parkeringsplads pr. bolig. En endelig fastlæggelse af hvor meget der kan afviges fra den gældende parkeringsnorm må dog afvente en kortlægning af den nuværende udnyttelsesgrad af de eksisterende parkeringspladser i lokalplanområdet. Der skal arbejdes med tilgængelighed for handicappede og en samlet plan for det grønne og de rekreative opholdsarealer. De eksisterende stier i lokalplanområdet skal sikres. I øvrigt anbefales det, at lokalplanarbejdet igangsættes på de ovennævnte forudsætninger. Marts 2015 Side 10
+55.3 +48.0 +49.9 +46.8 +48.0 +51.5 +49.7 +49.9 +40.0 +33.9 Stolpedalsvej Otiumvej Have Sti Haveanlæg Sti Blegdalsparken Parkering Snit gennem området 1:1000 Koter er omtrentlige Snit ikke målfast - findes i original 1:1000. Se snit på luftfoto side 3. Marts 2015 Side 11