Resumenotat. Til: Sagen Sagsnr.: P Vedr.: Resumenotat angående indsigelser og bemærkninger Dato:

Transkript

1 Side 1/13 Resumenotat Til: Sagen Sagsnr.: P Vedr.: Resumenotat angående indsigelser og bemærkninger Dato: Indledning. Dette notat er udarbejdet som et grundlag for den politiske beslutningsproces angående vedtagelsen af lokalplan nr Område til boliger, erhverv, lystanlæg og kirkegård ved Ulfborg Anlæg i Ulfborg. Notatet indeholder et resume af de 5 bemærkninger og indsigelser, som Holstebro Kommune har modtaget i høringsperioden. Derudover er der en vurdering af, om bemærkningerne og indsigelserne medfører ændringer i planen. Bemærkningerne og indsigelserne ligger på sagen. Forslaget til lokalplanen har været i 8 ugers offentlig høring fra den 26. marts til den 21. maj I forbindelse med høringsperioden er der kommet 5 bemærkninger og indsigelser. Der er indkommet bemærkninger og indsigelser fra Vejdirektoratet, Vestforsyning A/S, Ulfborg Borgerforening, Ulfborg Menighedsråd og beboerne på Ringkøbingvej 2. Gennemgang af de enkelte bemærkninger og indsigelser Nr. Indsiger Indhold og kommentarer 1 Vejdirektoratet Indhold Vejdirektoratet har konstateret, at tinglyste adgangsbestemmelser og vejbyggelinje ikke er med i planen. Vejdirektoratet ønsker at få det tinglyste ind i planen under bestemmelsernes 5. Derudover bemærker de, at vejen x-x er sammenfaldende med en eksisterende vej og tilsluttes Herredsgade via en overkørsel, som er reguleret igennem adgangsbestemmelserne for Herredsgade. Planen er dog ikke i strid med adgangsbestemmelserne. Forvaltningens kommentarer Da adgangsbegrænsningerne er reguleret ved overkørslen, ændres der ikke i lokalplanen.

2 Side 2/13 Vejbyggelinjen tilføjes i 5 og indtegnes på kortbilag 2, da det er tinglyst og ikke er med i lokalplanforslaget. I 5 tilføjes en bestemmelse efter stk. 1, hvor der står: Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere end 25 meter fra vejmidten af Herredsgade. Vejbyggelinjen er vist på kortbilag2 2 Vestforsyning A/S Indhold Vestforsyning A/S bemærker, at lokalplanområdet ligger udenfor Vestforsyning Vands, Vestforsyning Varmes og Vestforsyning Nets forsyningsområde. Derudover oplyses det, at området skal spildevandskloakeres. Det oplyses, at gadelys etableres i henhold til Aftale om levering af gadelys og Holstebro Kommunes Belysningsplan. Forvaltningens kommentarer De fremsendte bemærkninger fra Vestforsyning A/S medfører ikke ændringer af lokalplanens indhold. 3 Ulfborg Borgerforening Indhold Borgerforeningen har sendt en ansøgning angående opsætning af belysning langs stien gennem Ulfborg Anlæg. Forvaltningens kommentarer Belysningen reguleres ikke i en lokalplan. Derfor er ansøgningen blevet videresendt til Trafik og Park, Holstebro Kommune som vil behandle ansøgningen på lige fod med andre ansøgninger angående belysning. 4 Ulfborg Menighedsråd Indhold Menighedsrådet er kommet med en indsigelse med ændringsforslag gennem deres

3 Side 3/13 rådgiver arkitektfirmaet Søren Andersen. Ændringsforslagene omhandler materialer, formgivning, beplantning, bebyggelse mm for både kirkegården og præstebolig. Kirkegården delområde C Formgivning Tagets udformning bør, ifølge indsiger, ikke kun være symmetrisk. Der er et ønske om, at tagene ikke behøver at være symmetriske, og at de kan have en hældning under 25 grader og udføres med valm eller halvvalm. Materialer Der er et ønske om, at der også kan anvendes tegl i jordfarver samt zink og kobber på taget. Derudover ønskes det, at der på facaderne kan benyttes pladematerialer og, at der også må benyttes jordfarver. Plantebælte Der er et ønske om, at der ikke skal være et plantebælte ind mod anlægget. Låger Der er et ønske om, at lågernes placering ikke fastlægges i lokalplanen, da der arbejdes med en ny plan for indretningen af kirkegården. Dræning Kravet om dræning formodes kun at omfatte en eventuel udvidelse. Præsteboligen delområde D Menighedsrådet ønsker at opføre en præstebolig med en vis statelig karakter. Derfor ønskes de nedenstående ændringer. Grunden Den maksimale grundstørrelse ønskes hævet til m 2, for at udnytte muligheden for at opføre den ønskede bolig. Derudover ønskes det at 4 stk. 5 udgår. Bebyggelsen Boligens størrelse ønskes kun at være

4 Side 4/13 reguleret af bebyggelsesprocenten, da en bolig på 250 m 2 er for lille. Derudover ønskes der et større byggefelt, så der kun er 10 meter til det nordlige, vestlige og sydlige skel. Der er ifølge indsigeren forvirring angående bebyggelsesprocenten, da der i redegørelsen under kommuneplantillægget står 15% og i bestemmelserne står 30 %. Menighedsrådet ønsker at fastholde 30 %. Menighedsrådet ønsker at opføre en bolig med statelig karakter og syntes de er begrænsede af kun at kunne opføre boligen i 1 etage. Derfor ønsker de at hæve etageantallet til 2 etager. Tagets udformning bør, ifølge indsiger, ikke kun være symmetrisk. Der er et ønske om, at tagene ikke behøver at være symmetriske, og at de kan have en hældning under 25 grader og udføres med valm eller halvvalm. Det ønskes at skure og udhuse kan være højere end 2,5 meter, så det foreslås at begrænsningen kun gælder for indhegninger. Materialer Der er et ønske om, at der er mulighed for at forsyne boligen med solceller og at de ønskes undtaget fra kravet om blanke tagflader. Det ønskes også at der kan anvendes tegl i jordfarver samt zink og kobber på taget. Derudover ønskes det, at facaderne også kan udføres i tegl eller pudset i jordfarver. Det ønskes, at skure og udhuse også kan have facader i pladematerialer og at de også kan fremstå i jordfarver. Derudover ønskes det, at heldækkende farve ændres til ensfarvet. Beplantning

5 Side 5/13 Der ønskes ikke et plantebælte ind mod anlægget, da træerne i anlægget, ifølge indsigeren, er en naturlig afgrænsning og afskærmning af private områder på grunden tænkes etableret længere inde på grunden. Højden på levende hegn ønskes ændret, så de kan have en højde over 1,8 meter inde på grunden. Terrænregulering Der ønskes mulighed for at kunne regulere terrænet, så der kan bygges forskudte planer i boligen. Det foreslås at terrænreguleringen kan begrænses til kun at omfatte areal udenfor byggefeltet. Vej og parkering Kravene om tæt belægning forventes ifølge indsigeren ikke at gælde i delområde D. Ligesom kravene i 10 stk. 3 og 4 angående placering og fast bund ikke forventes at gælde i delområde D. Forvaltningens kommentarer Kirkegården Da lokalplanen blev udarbejdet blev menighedsrådet spurgt, om der var planer for kirkegården. Tilbagemeldingen var, at det var der ikke på daværende tidspunkt. Derfor har forvaltningen udarbejdet lokalplanen ud fra konteksten. Formgivning Tagets udformning skal ifølge bestemmelserne være symmetrisk, fordi det skal spille sammen med bygningerne i anlægget. Derfor bør det fastholdes, at taget er symmetrisk. Kravene angående hældning og at der ikke må være valm eller halvvalm kan dog fjernes således at bestemmelsen bliver ændret. Bygningen på kirkegården vil være en servicebygning og bør derfor være i samspil med anlæggets bygninger, når der ses på konteksten.

6 Side 6/13 Materialer Kirkegårdens bygning ligger tæt på Ulfborg Anlæg. Derfor er det vigtigt at materialerne er i samspil med de naturkvaliteter, der er i anlægget. Ønsket om, at der også kan anvendes tegl i jordfarver samt zink og kobber på taget samt pladematerialer og jordfarver på facaderne kan godt være i samspil med anlægget, så det tilføjes i 6 stk. 10 og bestemmelser angående tagene skrives ind efter stk. 12. Plantebælte Forvaltningen vil gerne bevare en overgang fra kirkegården over mod anlægget. Derfor bør plantebæltet bevares i lokalplanen. Låger Lågerne skal blot sikre, at de gående relativt let kan komme til kirkegården fra parkeringsarealerne og Herredsgade. Derfor behøver lågernes konkrete placering ikke være fastlagt i lokalplanen, hvis de blot sikres i bestemmelserne. Dræning Kravet om dræning gælder ved ændring af kirkegården og er med i lokalplanen, fordi området ligger i et område med særlige drikkevandsinteresser. Præsteboligen delområde D Da lokalplanen blev udarbejdet blev menighedsrådet spurgt om kravene til grundstørrelsen samt ønsker til størrelse og udformning af præsteboligen og de dertilhørende faciliteter. Der var ikke skitseret på et projekt. Derfor var der ikke ønsker til udformningen men udelukkende til grundstørrelse, boligens og faciliteternes størrelse, det er disse oprindelige krav der står i lokalplanen. Grunden Delområde D har en størrelse, der svare til den maksimale grundstørrelse. Derfor

7 Side 7/13 vil en udvidelse af grunden også ændre størrelsen på delområdet og kirkegårdsarealet vil blive m 2 mindre. Forvaltningen kan dog ikke se nogen hindring for at udvide grundens størrelse. Da der kun må udstykkes én grund i delområde D, behøver der ikke være en bestemmelse om at grunde over m 2 ikke må udstykkes. Derfor udgår 4 stk. 5. Bebyggelsen Kravet på de 250 m 2 kan godt udgå, så bebyggelsens størrelse kun reguleres af byggefeltet og bebyggelsesprocenten. Størrelsen er med i lokalplanen, fordi det var denne størrelse menighedsrådet angav på boligen i deres oprindelige henvendelse. Afstandskravene til skel fra byggefeltet er fastsat ud fra kvaliteterne i konteksten og skal sikre, at bebyggelsen ikke kommer for tæt på anlægget mod nord, samt at den sydlige del af grunden friholdes for bebyggelse, så der skabes en grøn korridor fra det grønne areal ved Søparken henover grunden og hen til kirkegården. Dermed bliver der en landskabelig sammenhæng mellem kirkegården og arealet ved Søparken. Afstandskravene mod vest sikre, at bebyggelsen ligger tilbagetrukket fra vejen ligesom den eksisterende bebyggelse syd for lokalplanområdet. Derudover bliver byggefeltet også større, hvis grundstørrelsen ændres til m 2. Derfor bør afstandskravene ikke ændres. Forvirringen angående bebyggelsesprocenten skyldes, at den bebyggelsesprocent der er nævnt i kommuneplantillægget er for hele rammeområdet (både kirkegården og grunden til præsteboligen) og på 15% mens bebyggelsesprocenten for delområde D er 30% i lokalplanen. Delområde D dækker ikke hele rammeområdet men kun grunden til præsteboligen,

8 Side 8/13 som er langt mindre. Derfor ændres der ikke i bebyggelsesprocenten. Etageantallet er reguleret i kommuneplantillægget. En ændring af etageantallet kræver derfor også en ændring i kommuneplantillægget. Etageantallet kan godt ændres til 2 etager, hvis denne ændring godkendes i forbindelse med den politiske behandling af kommuneplantillægget. Da der ikke er placeret bygninger i den vestlige del af anlægget, er sammenhængen angående tagudformningen ikke så vigtig og bebyggelsen i Søparken har varierende tagformer, så delområde D tages ud af 6 stk. 3. Lokalplanen skal sikre at skure og udhuse, der ikke er bygget sammen med boligen, ikke bliver for høje. Derfor kan bestemmelsen ændres til, at fritliggende skure og udhuse ikke må være højere end 3 meter og at skure og udhuse, der er bygget sammen med den øvrige bebyggelse må have samme højde og tagform som bebyggelsen. Højden på indhegninger må stadig ikke overstige 2,5 meter. Materialer Bestemmelserne angående tagmaterialerne skal sikre, at der ikke er gene i form af refleksioner for naboerne. Da bebyggelsen kommer til at ligge tilbagetrukket på grunden, bliver der dog en vis afstand til de nærmeste naboer. Derfor kan solceller godt være undtaget fra kravet om blanke tagflader. Da bebyggelsen ikke ligger i sammenhæng med eksisterende bebyggelse, kan der godt anvendes tegl i jordfarver samt zink og kobber på taget. Facaderne kan, efter forvaltningens skøn, godt udføres i tegl eller pudset i jordfarver og skure og udhuse kan have facader i pladematerialer samt fremstå i jordfarver der er ensfarvet.

9 Side 9/13 Beplantning Forvaltningen vil gerne bevare en overgang fra kirkegården over mod anlægget. Derfor bør plantebæltet bevares i lokalplanen. Forvaltningen har intet imod, at højden på levende hegn overstiger 1,8 meter inde på grunden. Derfor ændres der i bestemmelserne, så højdebegrænsningen på levende hegn kun gælder i skel. Terrænregulering Bestemmelserne angående terrænændringer skal sikre, at der ikke etableres støttemure og store terrænspring ind mod naboerne. Da der er afstandskrav i delområde D og hen til byggefeltet, kan det godt godtages, at der må terrænreguleres indenfor byggefeltet. Vej og parkering Kravene om tæt belægning og fast bund gælder også i delområde D, da de faciliteter der er tilknyttet præsteboligen gør det til en embedsbolig. Da placeringen af parkeringspladserne ikke er fastlagt i delområde D, er delområdet undtaget fra bestemmelsen i 10 stk. 4. Ændringer i bestemmelserne Det ovenstående giver anledning til en del ændringer i lokalplanen. Følgende ændringer foreslås i bestemmelsesdelen. 6 stk. 3 kommer kun til at gælde i delområde A og B. Der indskrives en ny bestemmelse angående tage i henholdsvis delområde C og D. Delområde C For delområde C tilføjes en bestemmelse efter 6 stk. 12, hvor der står: Tage skal fremtræde som symmetriske saddeltage. Tagene skal udføres i sorte, grå eller jordfarvede tegl, zink, kobber, betontagsten, tagpap eller som grønne tage.

10 Side 10/13 7 stk. 22 ændres til: Der skal være låger ved Herredsgade og parkeringsarealerne, der sikre adgang for gående. Delområde D 5 stk. 11 og 4 stk. 5 tages ud af lokalplanen. Delområde D tages ud af 7 stk. 3 og 10 stk stk. 14 ændres til: Bebyggelse må højest opføres i 2 etager. Under forudsætning af at der vedtages en ændring i kommuneplantillægget, når det politisk behandles. I 6 stk. 1 tilføjes: I delområde D er solceller undtaget denne bestemmelse 6 stk. 14 ændres til: Bebyggelsens ydermure skal være i tegl eller pudset i en af farverne sort, hvid, i en gråtone eller i en jordfarve. 6 stk. 15 ændres afsnittet angående skure og udhuse til: Skure og udhuse kan have facadebeklædning i træ eller plademateriale. Der må ikke anvendes runde bjælker og/eller krydsede hjørnekonstruktioner. Træet skal fremstå i dets naturlige farve eller være malet med ensfarvet sort eller jordfarve. Pladematerialet skal være malet med ensfarvet sort eller jordfarve. For delområde D tilføjes en bestemmelse efter 6 stk. 15, hvor der står: Tagene skal udføres i sorte, grå eller jordfarvede tegl, zink, kobber, betontagsten, tagpap eller som grønne tage. 7 stk. 8 ændres til: Højden på eventuelle indhegninger må ikke overstige 2,5 meter. Højden på even-

11 Side 11/13 tuelle fritliggende skure og udhuse må ikke overstige 3 meter. Er skure og udhuse bygget sammen med den øvrige bebyggelse, må de have samme højde og tagform som den øvrige del af bygningen. Der indskrives i 7 stk. 28, at hegnet ikke må have en højde på over 1,8 meter. I 8 stk. 1 tilføjes: I delområde D må der gerne terrænreguleres indenfor byggefeltet. 5 Ringkøbingvej Ulfborg Marianne Blegvad Finn Olsen Indhold Indsigerne ønsker at bevare en lille smal sti/udgang mod nord, så de har adgang til anlægget denne vej via kirkegården. Derudover ønsker de, at indgå i en dialog ang. beplantningen ved kirkegården, så den ikke skygger for deres terrasse. Forvaltningens kommentarer Det er ikke muligt at fastlægge adgang fra privat grund til kirkegården i lokalplanen, da det er Ulfborg Menighedsråd, der råder over kirkegården og adgangen til den. Indtil kirkegården udvides er stien/adgangen dog en eksisterende lovlig anvendelse. Dialogen ang. beplantningen er ligeledes noget, der skal afklares med Ulfborg Menighedsråd. Forvaltningens afsluttende kommentarer Det er kun indsigelserne fra Vejdirektoratet og Ulfborg Menighedsråd der giver anledning til ændringer af lokalplanen. Følgende ændringer foreslås til planen. Delområde D tages ud af 7 stk. 3 og 10 stk stk. 5 tages ud af lokalplanen. 5 I 5 tilføjes en bestemmelse efter stk. 1, hvor der står:

12 Side 12/13 Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere end 25 meter fra vejmidten af Herredsgade. Vejbyggelinjen er vist på kortbilag2 5 stk. 11 tages ud af lokalplanen. 5 stk. 14 ændres til: Bebyggelse må højest opføres i 2 etager. Under forudsætning af at der vedtages en ændring i kommuneplantillægget, når det politisk behandles. 6 I 6 stk. 1 tilføjes: I delområde D er solceller undtaget denne bestemmelse 6 stk. 3 kommer kun til at gælde i delområde A og B. Der indskrives en ny bestemmelse angående tage i henholdsvis delområde C og D. Efter 6 stk. 12 tilføjes en bestemmelse, hvor der står: Tage skal fremtræde som symmetriske saddeltage. Tagene skal udføres i sorte, grå eller jordfarvede tegl, zink, kobber, betontagsten, tagpap eller som grønne tage. 6 stk. 14 ændres til: Bebyggelsens ydermure skal være i tegl eller pudset i en af farverne sort, hvid, i en gråtone eller i en jordfarve. 6 stk. 15 ændres afsnittet angående skure og udhuse til: Skure og udhuse kan have facadebeklædning i træ eller plademateriale. Der må ikke anvendes runde bjælker og/eller krydsede hjørnekonstruktioner. Træet skal fremstå i dets naturlige farve eller være malet med ensfarvet sort eller jordfarve. Pladematerialet skal være malet med ensfarvet sort eller jordfarve. Efter 6 stk. 15 tilføjes en bestemmelse, hvor der står: Tagene skal udføres i sorte, grå eller jordfarvede tegl, zink, kobber, betontagsten, tagpap eller som grønne tage. 7 7 stk. 8 ændres til: Højden på eventuelle indhegninger må ikke overstige 2,5 meter. Højden på eventuelle fritliggende skure og udhuse må ikke overstige 3 meter. Er skure og udhuse bygget sammen med den øvrige bebyggelse, må de have samme højde og tagform som den øvrige del af bygningen. 7 stk. 22 ændres til: Der skal være låger ved Herredsgade og parkeringsarealerne, der sikre adgang for gående.

13 Side 13/13 Der indskrives i 7 stk. 28, at hegnet ikke må have en højde på over 1,8 meter. 8 I 8 stk. 1 tilføjes: I delområde D må der gerne terrænreguleres indenfor byggefeltet. Kortbilag 2 Derudover rettes der i kortbilag 2 så vejbyggelinjen fremgår af kortbilaget, delområde D udvides med m 2 og lågerne ikke er indtegnet på kortbilaget.