Til lejerne i ejendommen Nordre Fasanvej 97 A B 2000 Frederiksberg Isaksen & Nomanni København Tlf. 61 31 20 60 Fax 86 11 41 18 Sag nr. 12 30565 AC/EJ 16. september 2011 Renovering af ejendommen Nordre Fasanvej 97 A B, 2000 Frederiksberg Ejerne af den ejendom du bor til leje i har besluttet at søge Frederiksberg Kommune om støtte til bygningsfornyelse af ejendommen. Det har ejerne mulighed for, når der er tale om en privat boligudlejningsejendom, som opfylder nogle kriterier, som Frederiksberg Kommune har besluttet skal gælde for byfornyelse på Frederiksberg. Ejerne har holdt møde Frederiksberg Kommune om muligheden for at opnå tilsagn om offentlig støtte til renoveringen af ejendommen. Ejendommen skal renoveres både indvendigt og udvendigt og den samlede budgetterede omkostning vil udgøre ca. 10.535.000 kr. Ejerne har indgået en aftale om teknisk rådgivning med Arkitektfirmaet MW A/S, Danske ARK, Nordre Fasanvej 99, 2000 Frederiksberg, og med Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS, Flæsketorvet 68, 1. sal, 1711 København V, om økonomisk og juridisk bistand i forbindelse med renovering af bygningen. Begge selskaber har stor erfaring med gennemførelse af byfornyelse. Bygningsfornyelsen berører dine lejeforhold og nedenfor kan du læse om: 1. Orientering/høring og inddragelse i projektet 1.1. Orienteringsmøde 2. Hvad skal der ske i ejendommen 3. Foreløbig tidsplan 4. Beregning af lejen 5. Lejeforhøjelse og indfasningsstøtte 6. Genhusning 6.1. Midlertidig genhusning 6.2. Permanent genhusning 6.3. Flytteudgifter 7. Høring af lejerne 1
1. Orientering/høring og inddragelse i projektet Frederiksberg Kommune har besluttet, at beboere i udlejningsejendomme skal høres om det byggeprojekt, hvortil der søges støtte. Kommunens beslutning betyder, at du som lejer skal høres og inddrages i det byggeprojekt som ejerne påtænker at gennemføre på ejendommen, med henblik på at opnå et tilfredsstilende resultat af projektets omfang og valg af løsninger. 1.1. Orienteringsmøde Vi holder et orienteringsmøde Torsdag, den 13. oktober 2011, kl. 17.00 hos Arkitektfirmaet MW A/S, Nordre Fasanvej 99, 2000 Frederiksberg Ejerne indleder med at fortælle om baggrunden for beslutningen om bygningsfornyelse af ejendommen. Arkitektfirmaet vil fortælle om den tilstandsrapport, der er udarbejdet i marts 2011, som beskriver ejendommens almene tilstand, og som indeholder forslag og anbefalinger til renoveringen af ejendommen. Advokaten vil gennemgå de omkostninger og juridiske konsekvenser, der er forbundet med en gennemførelse af en renovering af ejendommen, og om mulighederne for genhusning og indfasningsstøtte. Du har også mulighed for at læse om reglerne for bygningsfornyelse, genhusning og indfasningsstøtte på Socialministeriets hjemmeside: www.sm.dk/temaer/by-bolig/byfornyelse/bygningsfornyelse/sider/start.aspx 2. Hvad skal der ske i ejendommen De væsentligste arbejder, som arkitektfirmaet har anbefalet bliver udført på ejendommen, beskrives kort nedenfor. Arkitektfirmaet vil foretage en mere detaljeret gennemgang på orienteringsmødet, ligesom der bliver mulighed for at stille spørgsmål og drøfte eventuelle forslag. Det er anbefalet at følgende arbejder bliver udført: 1. Udskiftning af tag med nyt naturskiffer og efterisolering. 2. Efterisolering af dæk mod kælder. 3. Udskiftning af nedløb og render til zink. 2
4. Facadeafrensning, udskiftning af fuger mv. og frie gavle efterisoleres. 5. Udskiftning og reparation af flere bygningsdele og klimaskærm 6. Udskiftning af døre og vinduer til lavenergi døre og vinduer 7. Etablering af badeværelser i forhuset. Der er stillet forslag om, at butikken i forhuset omdannes til et boliglejemål. Hvis butikken bevares skal facade og skiltning tilrettes efter kommunens retningslinjer. Byggeperioden forventes at vare 7 måneder, med forventet byggestart primo april 2012 og med afslutning november 2012. 3. Foreløbig tidsplan Nedenfor er en oversigt over processen med angivelse af de forventede tidspunkter for hvornår de enkelte aktiviteter iværksættes. PROJEKT FA S E STAR T SL U T Forhandling med kommunen 01-08-2011 01-10-2011 Forprojekt 09-08-2011 09-09-2011 Høring af lejerne 15-09-2011 18-10-2011 Projektering 18-10-2011 01-01-2012 Byggetilladelse 01-12-2011 01-02-2012 Udsendelse af projekt til entreprenør 01-02-2012 01-03-2012 Godkendelse af licitation 01-03-2012 01-04-2012 Genhusningsperiode 01-04-2012 01-11-2012 Byggeperiode 01-04-2012 01-11-2012 Byggeregnskab og finansiering 01-06-2012 01-01-2013 Kommunens godkendelse af byggeregnskab 01-01-2013 01-06-2013 Endelig varsling af lejeforhøjelse 01-04-2013 01-06-2013 Vi vil naturligvis løbende holde alle lejere informeret om projektet, herunder om de praktiske forhold vedrørende selve ombygningen. 4. Beregning af lejen Når lejlighederne er blevet forbedret betyder det at lejen stiger. Lejeforhøjelsen beregnes efter lejelovens regler. 3
Det er ikke muligt så tidligt i forløbet, at beregne lejestigningen præcis, da lejestigningen tager udgangspunkt i de arbejder som arkitektfirmaet har anbefalet bliver udført på ejendommen. Byggesagsomkostningerne er tillige beregnet på bagrund af arkitektfirmaets prissætning. Først når byggesagen er helt afsluttet, er det muligt at beregne lejen. Inden renoveringen kan iværksættes skal projektet først godkendes i kommunen og der skal afholdes en licitation, hvor flere entreprenører skal afgive tilbud på at udføre renoveringen. Den endelige husleje vil ikke overstige rammeloftet for godkendte huslejer i Frederiksberg Kommune på 1.150 kr. pr. m² pr. år, og derfor har det ikke betydning for beregning af lejeforhøjelsen, hvis lejen overstiger dette beløb. Nedenfor er der foretaget beregninger af lejen på baggrund af et budget, som tager udgangspunkt i de arbejder og byggeomkostninger som arkitektfirmaet har anslået det vil koste at renovere ejendommen. Der er forskel på beregninger af lejen afhængig af om du bor i forhuset eller baghuset, fordi det kun er i forhuset der etableres wc og bad. Lejestigningen udgør på baggrund af de foreløbige beregninger: Forhuset: 905,00 kr. pr. m² om året Baghuset: 164,00 kr. pr. m² om året Forhus Gældende Leje pr. Stigning Ny årlig Stigning Ny leje pr. Leje pr. Max leje Max leje Leje Leje pr. leje mdr. pr. år leje pr. mdr. måned m² pr. år pr. mdr. pr. år m² 1 97A, st.th 59.965 4.997 60.666 120.631 5.056 10.053 1.800 77.050 6.421 77.050 1.150 2 97A, st.tv 25.755 2.146 46.179 71.934 3.848 5.994 1.410 58.650 4.888 58.650 1.150 3 97A, 1.th 28.609 2.384 60.666 89.275 5.056 7.440 1.332 77.050 6.421 77.050 1.150 4 97A, 1.tv 25.755 2.146 46.179 71.934 3.848 5.994 1.410 58.650 4.888 58.650 1.150 5 97A, 2.th. 38.056 3.171 60.666 98.722 5.056 8.227 1.473 77.050 6.421 77.050 1.150 6 97A, 2.tv 25.755 2.146 46.179 71.934 3.848 5.994 1.410 58.650 4.888 58.650 1.150 7 97A, 3.th 32.227 2.686 60.666 92.893 5.056 7.741 1.386 77.050 6.421 77.050 1.150 8 97A, 3.tv 25.755 2.146 46.179 71.934 3.848 5.994 1.410 58.650 4.888 58.650 1.150 - Baghus 9 97B, st 50.025 4.169 18.805 68.830 1.567 5.736 599 132.250 11.021 68.830 599 10 97B, 1.th 52.700 4.392 11.119 63.819 927 5.318 939 78.200 6.517 63.819 939 11 97B, 1.tv 27.980 2.332 7.685 35.665 640 2.972 759 54.050 4.504 35.665 759 12 97B, 2.sal 84.178 7.015 17.006 101.184 1.417 8.432 973 119.600 9.967 101.184 973 4
5. Lejeforhøjelse og indfasningsstøtte Lejeforhøjelse for forbedringsarbejderne skal varsles tre måneder i forvejen og desuden godkendes af kommunen. Lejeforhøjelsen kan tidligst træde i kraft ved byggearbejdernes afslutning. Til de støtteberettigede forbedringsudgifter ydes et huslejetilskud, som kaldes indfasningsstøtte. Kommunen yder indfasningsstøtte til forbedringsudgifterne med 2/3 af den del af huslejestigningen der overstiger 180 kr. pr. m² (2011-niveau) til de lejere, der ønsker midlertidig genhusning under ombygningen. Til de lejere der ønsker permanent genhusning, ydes indfasningsstøtte til husleje for den nye bolig på 2/3 af lejestigningen. Ejeren skal lade indfasningsstøtten fragå huslejeberegningen. Indfasningsstøtten kan kun ydes til de lejere der bor i ejendommen, på det tidspunkt hvor beslutningen om bygningsfornyelse bliver taget. Når de oprindelige lejere flytter, bortfalder støtten. Indfasningsstøtten affases ligeligt over 10 år, således at den fulde huslejestigning først træder i kraft i det 11. år efter iværksættelsen. Når lejen, som er beregnet ovenfor under pkt. 4, anvendes til brug for beregningen af indfasningsstøtten bliver forløbet af lejeforhøjelsen således: Lejen pr. måned med indfasningsstøtte 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Forhus 1 97A, st.th 2 97A, st.tv 3.464 3.606 3.749 3.891 4.033 4.176 4.318 4.460 4.603 4.745 4.888 3 97A, 1.th 4.405 4.607 4.808 5.010 5.211 5.413 5.615 5.816 6.018 6.219 6.421 4 97A, 1.tv 3.464 3.606 3.749 3.891 4.033 4.176 4.318 4.460 4.603 4.745 4.888 5 97A, 2.th. 4.668 4.843 5.018 5.194 5.369 5.544 5.720 5.895 6.070 6.246 6.421 6 97A, 2.tv 3.464 3.606 3.749 3.891 4.033 4.176 4.318 4.460 4.603 4.745 4.888 7 97A, 3.th 4.506 3.655 4.889 5.080 5.272 5.463 5.655 5.846 6.038 6.229 6.421 8 97A, 3.tv 3.464 3.606 3.749 3.891 4.033 4.176 4.318 4.460 4.603 4.745 4.888 Baghus 9 97B, st 4.063 4.231 4.398 4.565 4.732 4.900 5.067 5.234 5.401 5.569 5.736 10 97B, 1.th 4.329 4.428 4.527 4.626 4.725 4.824 4.923 5.022 5.120 5.219 5.318 11 97B, 1.tv 2.289 2.357 2.425 2.494 2.562 2.630 2.699 2.767 2.835 2.904 2.972 12 97B, 2.sal 6.920 7.071 7.222 7.373 7.525 7.676 7.827 7.978 8.129 8.281 8.432 5
Der er tale om foreløbige beregninger som er baseret på budgettal. Den endelige husleje vil først kunne beregnes når det endelige byggeregnskab er godkendt af kommunen. 6. Genhusning 6.1. Midlertidig genhusning Byggearbejderne er så omfattende, at du som lejer ikke kan bo i din lejlighed under ombygningen, og du skal derfor have stillet en midlertidig genhusningsbolig til rådighed. Det er kommunen, der afgør, om din lejlighed er ubeboelig under ombygningen, og det er kommunen, der finder genhusningsboligen og betaler udgifterne i forbindelse med den midlertidige genhusning. Under den midlertidige genhusning bliver du ikke sagt op. Du skal derfor blive ved med at betale din sædvanlige husleje til udlejer. Huslejen i den midlertidige lejlighed betales af kommunen. Hvis du har ret til almindelig boligstøtte i din hidtidige lejlighed bevares denne, selv om du er midlertidig genhuset. Da der er tale om en kortere periode, er det begrænset, hvilke krav du kan stille til den midlertidige lejlighed. Når du er flyttet tilbage, fortsætter lejemålet på uændrede lejevilkår. Dog får du en lejeforhøjelse som følge af de forbedringer, der er gennemført. Du har også mulighed for selv at finde et sted at bo. Kontakt Frederiksberg Kommune for yderligere oplysninger om dine muligheder ved egen midlertidig genhusning. 6.2. Permanent genhusning Permanent genhusning vil sige, at du ikke kommer tilbage til din lejlighed, men får tilbudt en ny. Permanent genhusning er en mulighed, når lejligheden på grund af bygningsfornyelsen vil være ubeboelig i mere end 6-12 måneder, eller at huslejen stiger mere end 180 kr. pr. m2 bruttoetageareal, som følge af bygningsfornyelse sammen med andre forbedringer gennemført inden for de sidste tre år. Retten til permanent genhusning gælder ikke for nye lejere i følgende tilfælde: - Hvis du som lejer har haft din lejlighed i mindre end to år på det tidspunkt, hvor du skal flytte ud pga. bygningsfornyelsen, har du ikke ret til genhusning, hvis udlejeren ved lejemålets indgåelse var klar over, at lejligheden senere skulle fraflyttes permanent. 6
- Hvis du som lejer har haft dit lejemål i mindre end to år på det tidspunkt, hvor der varsles lejeforhøjelse som følge af bygningsfornyelsen, har du ikke ret til genhusning efter 180 kr.- reglen, hvis udlejeren ved lejeaftalens indgåelse vidste, at reglen ville kunne træde i kraft. Er der gået to år eller mere fra lejemålets indgåelse og frem til lejemålet skal fraflyttes eller lejeforhøjelsen varsles, har du i begge tilfælde alligevel ret til permanent genhusning. 6.3. Flytteudgifter Kommunen betaler rimelige udgifter ved flytningen til genhusningslejligheden, herunder også udgifter til flytning af telefon m.v. 7. Høring af lejerne Denne redegørelse er et forslag til gennemførelse af bygningsfornyelse på ejendommen og du har som lejer mulighed for at tilkendegive din mening om projektet. Eventuelle indsigelser eller bemærkninger til projektet kan du sende til Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni ApS Flæsketorvet 68, 1. sal, 1711 København V inden den 16. oktober 2011. Har du spørgsmål eller ønsker yderligere oplysninger kan du maile eller ringe til: Anne Ulbæk, ulbaek@dadlnet.dk, tlf. 24 83 33 15 Arkitekt Henrik Skovgaard Christensen, hech@arkmw.dk, tlf. 38 18 82 36 Advokat René Michael Elling, rme@isaksennomanni.dk, tlf. 61 31 20 60 7