Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup Juni 2015 STARTREDEGØRELSE Bolig- og erhvervsområde, Kastetvej 17 Vestbyen
Hvad er en startredegørelse? En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges By- og Landskabsudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan. I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes, hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan. Indhold Oversigtskort... 3 Baggrunden... 4 Projektet... 5 Lokalplanområdet... 5 Eksisterende planforhold... 6 Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget... 7 Anbefaling... 10 Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge 5 9400 Nørresundby Lokalplanlægger: Susaanne Pedersen, tlf. 99312033 Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Juni 2015 Side 2
Kastetvej Startredegørelse Strandvejen jernbane Helgolandsgade Absalonsgade Poul Paghs Gade 100 m 1:2.000 Ansøgers ønske om afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014. Juni 2015 Side 3
Baggrunden Aalborg Kommune har modtaget et skitseforslag til bebyggelse af ejendommen Kastetvej 17. Skitseforslaget er udarbejdet af nørkær + poulsen arkitekter maa aps på vegne af bygherre. Ejendommen er privat ejet og der er indrettet 4 boliger i den eksisterende bygning. Projektet kan ikke gennemføres inden for rammerne af den gældende lokalplan. Derfor er Aalborg Kommune blevet anmodet om at udarbejde en ny lokalplan. Aalborg Kommune har været i dialog med bygherre og nørkær + poulsen arkitekter maa aps vedr. muligheder for at bebygge grunden under Illustrationsplan - nørkær + poulsen arkitekter maa aps Juni 2015 Side 4
Projektet Startredegørelse Boliger og erhverv, Kastetvej og Absalonsgade, Vestbyen Lokalplanområdet hensyntagen til omgivelserne. Det vurderes, at kommunens anbefalinger i høj grad er efterkommet med det skitserede forslag. Ejendommen ligger på hjørnet af Absalonsgade og Kastetvej. Den grænser op til jernbanen og ligger i umiddelbar nærhed af Aalborg Vestby Station. Den eksisterende bygning på ejendommen bevares og der bygges to nye. Anvendelsen bliver overvejende boliger, men en mindre del bliver erhverv. Den ene nye bygning (Bygning 1) placeres så karrébebyggelsen langs Absalonsgade afsluttes. Den anden bygning placeres ved hjørnet af Kastetvej. Den er trukket lidt tilbage i forhold til Kastetvej, så banen og adgangen dertil bliver synlig fra Kastetvej. I bygning 1 er det hensigten at indrette 9 boliger, og i bygning 2 er det hensigten at indrette 4 boliger samt et erhvervslokale i stueetagen. Boligerne får en størrelse på 80-140 m 2. Grundens areal er på 1265 m 2. Den eksisterende bebyggelse giver en bebyggelsesprocent på 32. Den nye bebyggelse vil medføre en bebyggelsesprocent på 108. Luftfoto af Kastetvej 17 Lokalplanområdet Området, der ønskes ny planlægning for, er begrænset til en matrikel. Den ligger vest for banen og bebyggelsen på denne side er overvejende dette karréer. østlige Villaen hjørne på Kastetvej af Kastetvej 17 adskiller og Absalonsgade sig fra denne findes struktur. en 1 ½ eta- På ges bebyggelse fra 1890 med tilhørende gårdrum. Gårdrummet indholder Nord-vest carporte for samt ejendommen en grøn og ligger åben den have tidligere ud mod navigationsskole Kastetvej. Bygningen og den har tidligere bevaringsværdi tekstilfabrik. på niveau 5 i forhold til SAVE. Huset har tidliger været hjemsted for et levende kulturmiljø, idet de musikere som i perioder spillede på byens restaurationer boede til leje her. Skalamæsssigt Juni 2015 Side adskiller 5 bygningen sig fra de omkringliggendevolumner der fremstår som karrebebyggelse i typisk i 2½ - 3½ etage og med enkelte ejendomme op til 4,5 etage. Grunden er på 1265m2 og er om-
Eksisterende planforhold Øst for banen er bebyggelsen også i høj grad karréer, men denne del af nærområdet er også præget af enkelte bygninger, der afviger fra karréstrukturen. F.eks. er der et punkthus på 7 etager. Letbanens tracé vil blive etableret på Kastetvej med et stoppested ved Aalborg Vestby Station. Dermed vil der opstå et vigtigt trafikalt knudepunkt i umiddelbar nærhed af ejendommen. Kommuneplan og Hovedstrukturen Kastetvej 17 er omfattet af kommuneplanramme 1.3.D5, der er udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde, med hovedvægt på boliger. Målet med kommuneplanrammen er at fastholde områdets blandede bymæssige anvendelse samt at sikre bygningsmæssige, rekreative og kulturhistoriske værdier i området. Herudover er det intentionen, at boligmassen i midtbyen bevares og udbygges, hvor der er mulighed for at styrke helheden. Området fremstår samlet set med en høj standard i forhold til vedligeholdelse og grønne kvaliteter. Det er fortsat et mål, at byens kvalitet som boligområde forbedres, bl.a. ved fokus på arkitektur, belysning og byrum. Det fremgår af kommuneplanrammen, at området anses som værende fuldt udbygget. Ny bebyggelse kan dog opføres som udfyldnings- eller erstatningsbyggeri, hvor der er tale om stærkt nedslidte eller utilpassede bygninger uden særlig bevaringsværdi, eller hvor helheden vurderes at kunne styrkes ved om- eller nybyggeri. Den højst tilladelige bebyggelsesprocent for den pågældende ejendom er ifølge kommuneplanens bilag K 38 % (svarende til det nuværende byggeris omfang). Derfor skal der udarbejdes et nyt kommuneplantillæg, hvis projektet skal gennemføres. Ejendommen ligger inden for Vækstaksen og den del af Aalborg, hvor byens udvikling ifølge Hovedstrukturen skal sikres via fortætning og omdannelse inden for de eksisterende grænser. Eksisterende lokalplan Lokalplan 09-036 gælder for området, der afgrænses af Absalonsgade, Valdemarsgade og banen. Byggefeltet på Kastetvej 17 begrænses til den eksisterende bygnings afgrænsning. Det skitserede projekt vurderes at afvige væsentligt fra bestemmelserne i den gældende lokalplan, da de nye bygninger kommer til at ligge uden for byggefeltet. Derfor skal der udarbejdes en ny lokalplan, hvis projektet skal gennemføres. De øvrige ejendomme langs Absalonsgade og Valdemarsgade vil fortsat være omfattet af lokalplan 09-036. Langs Absalonsgade må bygningernes højde ikke overstige 11.5 m over terræn og antallet af etager skal være mindst 2½ og højst 3½. Den eksisterende nabobygning i Absalonsgade er dog på 4½ etager og flere af bygningerne i gaden er højere end 11.5 m. Juni 2015 Side 6
Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget Planmæssige forhold I en ny lokalplan for ejendommen bør der være særlig fokus på samspillet med Aalborg Vestby Station. Der er adgang til perronen via en trappe, der ligger tæt på skel mod Kastetvej 17. Der bør også sikres en god sammenhæng med karrébebyggelsen i Absalonsgade. Lokalplan 09-036 giver mulighed for anvendelserne boliger, butikker, kontorer, klinikker, offentlige formål o.l. Disse anvendelser bør stadig være mulige med en ny planlægning. Da arealet nærmest Kastetvej og adgangen til Aalborg Vestby Station forventes at få karaktér af et offentligt byrum, bør det dog sikres, at stueetagen i bygning 2 kun kan anvendes til erhverv. Trafikforhold I lokalplan 09-036 er der markeret en strækning på matriklerne langs banen. Formålet er, at der skal kunne etableres en offentlig sti på denne strækning. Denne strækning bør også reserveres til offentlig sti i en ny lokalplan, så der er sammenhæng med den eksisterende planlægning. En offentlig sti vil kunne styrke adgangen til Aalborg Vestby Station for gående og cyklister, der kommer fra nord. Adgang for biler bliver fra Absalonsgade via eksisterende overkørsel. Arkitektur, kulturarv og byrum Arealet mod Kastetvej er et af de få steder langs vejen, hvor der er mulighed for skabe et byrum i form af en plads. I en ny lokalplan bør det sikres, at dette areal bliver et offentlig tilgængeligt byrum, hvorfra der er adgang til Aalborg Vestby Station. Det bør desuden sikres, at pladsen beplantes, da der kun er meget få muligheder for dette langs Kastetvej. Det offentligt tilgængelige byrum bør etableres på grundlag af en frivillig udbygningsaftale, som ejer derfor må være indstillet på at indgå. Byggeriets højder og omfang De nye bygningers omfang og placering bør medvirke til at sikre en god tilpasning til omgivelserne. Der skal tages højde for karrebebyggelsen i Absalonsgade, den eksisterende villa på grunden og byrummet mod Kastetvej. I lokalplanen bør der fastlægges en byggelinje mod Kastetvej, der sikre et muligheden for pladsdannelsen og at adgangen til Aalborg Vestby Station er synlig i gadebilledet. I skitseforslaget bevares den eksisterende villa, og de nye bygninger placeres under hensyntagen der til. Dette bør indgå i lokalplanen. Juni 2015 Side 7
Naboejendommen på Absalonsgade vil fortsat være omfattet af lokalplan 09-036. Ifølge den lokalplan må bygningens højde ved nybyggeri ikke overstige 11.5 m over terræn og antallet af etager må højst være 3½. Den eksisterende nabobygning i Absalonsgade er dog på 4½ etager og højere end 11.5 m. I en ny lokalplan for Kastetvej 17 bør der tages højde for dette forhold. Det vurderes dog, at en tilpasning som vist i skitseprojektet, er hensigtsmæssig i forhold til at skabe en god sammenhæng med omgivelserne. I det skitserede projekt afslutter bygning 1 karréen i Absalonsgade, og højden på bygningen tilpasses den eksisterende nabobygning. Den øverste etage trækkes tilbage i forhold til gaden. Bygning 2 trækkes tilbage i forhold til Kastetvej og højden afstemmes efter den eksisterende villa. Derved gives der mulighed for en pladsdannelse mod Kastetvej, og banen samt adgangen til stationen forbliver synlige i gadebilledet. Facader mod Absalonsgade - nørkær + poulsen arkitekter maa aps Opholdsarealer Støj Lokalplanen bør sikre arealer til udendørs ophold. Opholdearealerne vil f.eks. kunne etableres på terræn, som fælles tagterrasser og altaner ved de enkelte lejemål. Det skal dog sikres, at arealerne er egnede til ophold ift. jernbanen, terrænforhold og solorientering. Støj fra både jernbane og veje bør vurderes. Støj fra veje skal ved boliger og udendørs opholdsarealer overholde en grænseværdi på 58 db(a) og ved erhverv 63 db(a). For jernbanestøj er grænseværdien 64 db(a). Der gælder desuden krav til både det maksimale støjniveau og vibrationsniveauet ved de enkelte boliger. Den vejledende grænseværdi for maksimalniveauet er 85 db, og grænseværdien for vibrationer er 75 db KB-vægtet accelerationsniveau. For at undgå vibrationer er der fastsat en planlægningsmæssig mindsteafstand på 50 m mellem spormidte og de nævnte arealanvendelser. Hvis det kan dokumenteres at vibrationsniveauet kan overholdes kan der dog bygges tættere ved sporet. Juni 2015 Side 8
ÆNDRINGER: -BYGNING 2 MISTER EN ETAGE OG 1/2 AF STUEETAGE ER NU ERHVERV. -BYGNING 1 GIVES EN PENTHOUSE (5 ETAGER I FORHOLD TIL TIDLIGERE 4 ETAGER). BYGNING 1 NÆRBANE EKSISTERENDE BYGNING BYGNING 2 ABSALONSGADE KASTETVEJ 3D illustration - nørkær + poulsen arkitekter maa aps KASTETVEJ 17 DIALOGSKITSER VEDR. NYT BYGGERI 11. NOVEMBER 2014 Jordforurening Parkering Forsyning Der er ikke oplysninger om jordforurening. Ejendommen er dog omfattet af områdeklassificeringen, og jorden defineres som værende lettere forurenet. Hvis der fjernes jord fra matriklen, skal dette anmeldes til Aalborg Forsyning, Renovation, og jorden skal analyseres. Når der opføres ny beboelse, skal ejer/bruger ifølge jordforureningslovens 72 b sikre sig, at det øverste 50 cm jordlag ikke er forurenet, eller at der er varig fast belægning. Som udgangspunkt skal kommuneplanens parkeringsnorm følges, og det nødvendige antal parkeringspladser skal etableres på matriklen. Det bør dog vurderes, om det parkeringsbehov, der fremgår af parkeringsnormen, er retvisende i det pågældende tilfælde, p.g.a. Aalborg Vestby Station og det kommende stoppested ved letbanen. Parkeringsnormen foreskriver, at der skal etableres ½ p-plads pr. bolig. Dertil kommer p-pladser til erhverv, hvor antallet varierer i forhold til den pågældende type erhverv. Ejendommen er forsynet med bygas, og denne forsyning kan videreføres til de nye bygninger Juni 2015 Side 9
Anbefaling Området er fælleskloakeret, men det er planen, at det skal seperatkloakeres. Når der bygges nyt på ejendommen, bør der derfor seperatkloakeres. Aalborg Forsyning, Varme har et aftapningsskab placeret i matriklens sydvestlige hjørne. Udgangspunktet er, at skabets placering bevares, men det kan blive nødvendigt at flytte det, hvis det giver problemer i forhold til placeringen af bygning 1 og hensynet til helheden. Det er positivt, at der trods øget bebyggelse, stadig vil være gode mulighed for, at etablere udendørs opholdsarealer og sikre en pladsdannelse ved Kastetvej og adgangen til Aalborg Vestby Station. Den skitserede nye bebyggelse vurderes i øvrigt at optage træk fra den eksisterende bebyggelse og omgivelserne, og medvirke til at styrke disse. Støj og vibrationer vil dog kræve særlig opmærksomhed, da ejendommen og opholdsarealerne ligger tæt på banen. Det bør være en forudsætning for lokalplanens udarbejdelse, at ejer indgår i en frivillig udbygningsaftale vedr. etablering af en offentligt tilgængelig plads på arealet mellem bygning 2 og Kastetvej. Juni 2015 Side 10
By- og Landskabsudvalget Punkt 12. Vestbyen, Kastetvej 17, Bolig- og Erhvervsområde. Startredegørelse 2015-004237 By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender, at lokalplanen udarbejdes med et overordnet indhold som beskrevet i Startredegørelsen, samt at forvaltningen søger at opnå en frivillig udbygningsaftale vedr. etablering af en offentligt tilgængelig plads. Beslutning: Godkendt Mariann Nørgaard var fraværende. By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 1 af 3
By- og Landskabsudvalget Sagsbeskrivelse Formål Formålet med lokalplanen er at skabe mulighed for opførelse af to nye bygninger, for overvejende anvendelse til boliger og en mindre del for anvendelse til erhverv. Ejendommen ligger på hjørnet af Absalonsgade og Kastetvej og grundens areal er på 1265 m 2. Den grænser op til jernbanen og ligger i umiddelbar nærhed af Aalborg Vestby station. Den ene nye bygning placeres så karrébebyggelsen langs Absalonsgade afsluttes. Den anden bygning placeres ved hjørnet af Kastetvej. Den nye bebyggelse samt udarbejdelsen af en lokalplan giver mulighed for at sikre, at arealet nærmest Kastetvej og adgangen til Aalborg Vestby Station bliver et byrum, der er tilgængeligt for offentligheden. Dette kræver dog, at ejeren af ejendommen er indstillet på at indgå i en frivillig udbygningsaftale. Den skitserede nye bebyggelse vurderes i øvrigt at optage træk fra den eksisterende bebyggelse og omgivelserne, og medvirke til at styrke disse. Under udarbejdelsen af lokalplanen skal det dog undersøges hvilke konsekvenser støj og vibrationer fra trafikken (især banen) får for bygningernes og opholdsarealers udformning og placering. De nye bebyggelser vil medføre en forhøjelse af bebyggelsesprocenten til 108, hvorfor der sammen med lokalplanforslaget også skal udarbejdes forslag til kommuneplantillæg. By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 2 af 3
Bilag: By- og Landskabsudvalget Startredegørelse. By- og Landskabsudvalget Møde den 16.06.2015 kl. 08.30 Side 3 af 3