Tinglysning og sikring af boringer og afværgeanlæg - udfordringer og gode råd ATV møde den 13. april 2016 Specialkonsulent Mie Lausten, Region Hovedstaden og specialistadvokat Anne Sophie K. Vilsbøll, Bech-Bruun
2 Indhold 1. Ko r t præsentation af baggrunden for Region Hovedstadens projekt 2. Regionens lovgrundlag for at etablere moniteringsboringer på en ejendom 3. Gæsteprincippet ved specialistadvokat Anne Sophie K. Vilsbøll, Be ch -Bruun 4. Regionens tilgang til boringer og anlæg samt tje kliste
3 Projektbaggrund Region Hovedstadens projekt Sikring af moniteringsboringer 2013 Mia Løvenholt Rosman, Specialkonsulent, Civilingeniør, Region Hovedstaden, Grundvand Rasmus Nellemann Nielsen, Seniorprojektleder, naturgeograf, DGE A/S Juridisk bistand ved Mie Lausten og Anne Sophie K. Vilsbøll Gemmeleg - Hvor er du? - Kuk kuk her er jeg!
4 Grundejer er ikke tilfreds fordi han: Ikke ved, at der er en moniteringsboring Måske selv bevidst har sløjfet boringen Ønsker boringen flyttet eller fjernet Nægter adgang til ejendommen Ønsker erstatning
5 Projektramme Behovet: At regionen har viden om placering af boringen At borgeren har viden om og respekterer, at boringen forbliver på ejendommen Løsningsmodellens 2 trin: Aft ale Regionen sikrer, at moniteringsboringer kan etableres og blive på ejendommen Tinglysning Regionen sikrer, at den til enhver tid værende ejer har viden herom og skal respektere moniteringsboringen
6 Adgang til en ejendom (midlertidig) Jordforureningslovens 57 st k. 1: Miljømyndighederne har, hvis det skønnes nødvendigt, til enhver tid mod behørig legitimation uden retskendelse, jf. dog stk. 2, adgang til offentlige og private ejendomme og lokaliteter samt transportmidler for at føre tilsyn efter 65, 66 og 66 a samt efter tilsvarende regler udstedt i medfør af loven og for at foretage foranstaltninger efter kapitel 2-4, 68, stk. 1, 2 og 4, 73 a og 73 b. Det fremgår af lovbemærkningerne at: 57 til dels en videreførsel af affaldsdepotlovens 10, dog således at selvhjælpshandlinger i visse tilfælde kræver retskendelse jf. 57 stk. 2 bestemmelsen er indført af kontrol- og oplysningsmæssige årsager der er adgang til at foretage boringer, pejlinger, undersøgelse og oprydning m.v.
7 Adgang til en ejendom efter 57 i Jfl. forudsætter: 1. At adgangen sker som led i udøvelse af regionens opgaver efter lovens. kap 2 og 3 Regionerne kan udføre boringer og etablere afværgeanlæg, for forureninger med offentlig indsats efter 6. Borearbejde med henblik på V2 kortlægning følger af 7 (kap. 2) Mens etablering af moniteringsboringer og afværgeanlæg på kortlagte arealer. følger af j 17. 2. At det skønnes nødvendigt 3. At tvangsindgrebsloven regler om bl.a. forudgående underretning, overholdes. 4. at indgrebet ikke krænker ejendomsretten som følger af grundlovens 73. Afgørende er indgrebets karakter, omfang og varighed. Moniteringsboringer og afværgeanlæg vil som udgangspunkt have en karakter, et omfang og en varighed, hvor aktiviteten ikke kan omfattes af jfl 57.
8 Adgang til at blive på en ejendom Jordforureningslovens 22 Stk. 1. Regionsrådet kan til gennemførelse af projekter anført på oversigten, jf. 18, eller projekter, der skønnes nødvendige, jf. 20, i særlige tilfælde indgå aftale om overtagelse af en ejendom, der er omfattet af projektet. St k. 2. Regionsrådet kan til gennemførelse af projekter anført på oversigten til eje eller midlertidig brug ekspropriere rettigheder over fast ejendom. ( ) St k. 4. Regionsrådet kan til fordel for en almen vandforsyning, der vil gennemføre projekter med henblik på at sikre nuværende eller fremtidig vandindvinding, til eje eller midlertidig brug ekspropriere rettigheder over fast ejendom. Dette gælder, uanset om de pågældende arealer indgår i oversigten, jf. 18.
9 Adgang til at blive på en ejendom efter Jfl. 22 forudsætter: At adgangen er led i udøvelse af regionens opgaver efter jfl kap 2 og 3 samt enten: 1.Ekspropriation at det er til gennemførsel af et projekt være anført på oversigten (stk. 2) eller at ekspropriationen er af hensyn til vandforsyningsinteresser (stk. 4). at øvrige betingelser efter Grl. 73 er opfyldt herunder at det er til fordel for almenvellet, økonomisk forsvarlighed eller sikkerhedsmæssigt nødvendigt m.v.. Ekspropriation medfører en tilsidesættelse af ejendomsretten og er allerede derfor regionens absolutte sidste valg. eller 2.Aft ale At adkomstindehaver dvs. grundejer m.v. er villig til at indgå en frivillig aftale. Indholdet af aftalen skal sikre, at boring eller anlæg kan forblive på ejendommen så længe det er nødvendigt og ikke blot som gæst.
10 Gæster på tredje parts ejendom Hvad er fællesnævneren mellem: Spildevandsanlæg Højspændingskabler Fjernvarmeledninger Vandforsyningsrør Afværgeanlæg Moniteringsboringer? Anlæg, der tjener væsentlige samfundsinteresser, som er omfattet af særlig lovgivning (ofte med ekspropriationshjemmel), og som i et vist omfang nødvendigvis må placeres på fremmed offentlig eller privat ejendom.
11 Gæster på tredje parts ejendom Kan den offentlige eller private ejer af ejendommen kræve betaling for, at afværgeanlægget, moniteringsboringen eller forsyningsledningen placeres på ejendommen? Kan den offentlige eller private ejer forlange, at anlægget senere fjernes eller flyttes, hvis det er i vejen for hans udvikling af ejendommen, fx opførelse af en ny bygning? Svaret på disse spørgsmål hænger sammen med det såkaldte gæsteprincip.
12 Hvem er vært og hvem er gæst? Højesterets definition af gæsteprincippet, jf. U.2009.2978 H : Gæsteprincippet er betegnelsen for en udfyldende regel, der finder anvendelse i tilfælde, hvor der uden vederlag er givet tilladelse til at anbringe en ledning på en ejendom. Reglen indebærer, at ledningsejeren som gæst skal bekoste ledningsarbejder, der er nødvendiggjort af arealejerens ændrede udnyttelse af det areal, hvor ledningen er anbragt. [ ] Gæsteprincippet gælder ikke kun for ledninger. Efter retspraksis gælder princippet for alle former for tekniske anlæg og installationer, der er placeret på fremmed ejendom, fx transformerstationer, elmaster, nedgravede tanke m.m.
13 Hvornår er man gæst? Høringsnotat fra Transportministeriet i forbindelse med lovforslaget til ny vejlov: Transportministeriet fastholder, at når der ligger ledninger i vejarealet, hvor der ikke er sammenfald mellem ledningsejer og vejmyndigheden, og der ikke er særlige aftaler herom, eller ikke foreligger betaling fra ledningsejer for at ligge i arealet, er der tale om, at ledningen ligger på gæstevilkår, uanset om ledningen er en del af vejens udstyr. Denne definition er i overensstemmelse med gældende ret. Og vedrørende særlige aftaler : gæsteprincippet ikke er til hinder for, at ledningsejere og vejmyndigheder indgår privatretlige aftaler, som stiller ledningsejerne mere gunstigt, end det der gælder i medfør af gæsteprincippet. Der kan for eksempel indgås aftale om en sådan 2-årig fredningsperiode for ledningsanlæg. Dvs. at gæsteprincippet er udgangspunktet, selv om der er tale om et offentligt ejet, samfundsnyttigt anlæg, der etableres på offentligt ejede ejendomme
14 Hvilken beskyttelse nyder gæsten? Fra de særlige bemærkninger til 79 i lovforsla ge t om n y ve jlov: For at understrege, at såvel veje som ledninger i eller over veje er vigtige infrastrukturanlæg med betydelige samfundsmæssige funktioner, foreslås det i stk. 1 udtrykkeligt lovfæstet, at vejmyndigheden skal vise hensyn til ledningerne. Endvidere foreslås i stk. 2, at vejmyndigheden så tidligt som muligt skal drøfte et planlagt arbejde med ledningsejeren med henblik på, at arbejdet tilrettelægges på den mest hensigtsmæssige måde for både vejmyndigheden og ledningsejeren. Formålet med bestemmelsen er at sikre, at ledningsejeren får mulighed for at fremsætte forslag til ændring af vejmyndighedens planlagte arbejde, når dette medfører, at ledningsejeren skal afholde udgifter til arbejder på eller af hensyn til ledningen. Ledningsejeren skal således inddrages med henblik på at undersøge, hvordan vejmyndighedens arbejder efter forslagets 77, stk. 1, kan tilrettelægges på den samfundsøkonomisk mest hensigtsmæssige måde. NB Denne pligt til hensyntagen gælder også i forhold til anlæg på andre arealer, end veje
15 Er det hensigtsmæ ssigt, at afvæ rgeanlæ g og moniteringsboringer er gæster? I de fleste tilfælde: Nej, det er ikke hensigtsmæssigt! Mulighederne for at fravige gæsteprincippet bør derfor afsøges: 1) Aftale med grundejeren 2) Erstatning til grundejeren 3) Ekspropriation (og erstatning)
16 Aftale og tinglysning om deklaration om anlægget Er gæsteprincippet fraveget, når der er indgået en aftale og tinglyst en deklaration om anlæ gget? Højest eret s dom af 19. m aj 2015 Vintapperrampen Vejdirektoratet skulle i 2009 etablere en ny rampeforbindelse mellem Helsingørmotorvejen og Motorring 3 ved Lyngby: Vintapperrampen En del af det berørte areal tilhørte Gentofte Kommune, og heri lå Energinet.dk s 132 kv jordkabler. Energinet.dk s anlæg var omfattet af en deklaration, tinglyst i 2007, med bl.a. følgende ordlyd: ret til på ejendommen [ ] at lade anbringe og opretholde et 132kV kabelanlæg samt et lyslederkabelanlæg med fornødent tilbehør. [ ] Ejer forpligter sig til at respektere de begrænsninger i brugen af arealet over og omkring kablet, som lovgivningen til enhver tid foreskriver.[ ] Der må på jorden over kabelanlægget [ ] ikke etableres veje eller foretages terrænændringer, hverken ved afgravning eller påfyldning uden efter nærmere aftale med Selskabet.[ ] Når anlægget ikke længere bruges, og lodsejeren anmoder herom, er Selskabet forpligtet til at aflyse deklarationen og fjerne anlægget.
17 Vintapperrampe-dommen Højesterets flertal (3 dommere): Hvordan skal deklarationen forstås? Efter ordlyden af deklarationen har arealejeren herved påtaget sig visse begrænsninger i sin adgang til at råde over arealet over og på hver side af kabelanlægget. (..) Ledningsejeren skal kunne udøve sin ret til uhindret at efterse, vedligeholde og udskifte kabelanlægget, og at beskytte anlægget mod skader. Bevisbyrde? En fravigelse af dette princip [gæsteprincippet] kan være byrdefuldt for arealejeren og må forudsætte klare holdepunkter. Bevisbyrden for, at der er aftalt en fravigelse, må derfor påhvile ledningsejeren. Når arealejeren ikke har modtaget vederlag, må aftaler om anbringelse af ledninger på et areal som udgangspunkt undergives en indskrænkende fortolkning i lighed med gaveløfter.
18 Vintapperrampe-dommen Betaling? Det fremgår ikke af deklarationen, at arealejeren har påtaget sig pligten til at betale udgifter ved en nødvendig flytning som følge af en ændret arealanvendelse. Det ville ellers have været nærliggende, at ledningsejeren som koncipist af deklarationen havde angivet en sådan betalingspligt, når henses til, at det kan være ganske byrdefuldt for en grundejere. Det ville også have været naturligt, når henses til, at der i givet fald ville være tale om en fravigelse af den sædvanlige ordning på området, som er, at ledningsejeren betaler for en nødvendig flytning. Konklusion: På denne baggrund finder vi det mest nærliggende at forstå deklarationen som en beskyttelsesdeklaration, som skal sikre, at der ikke foretages noget, herunder opføres bygninger eller etableres veje, som kan beskadige ledningen eller hindre eftersyn, vedligeholdelse mv. Arealejeren har ikke herved påtaget sig at bekoste ledningsarbejder, som er nødvendiggjort af en ændret arealanvendelse [ ]. Vi finder herefter, at Energinet.dk ikke har godtgjort, at ejendommens ejer har fraskrevet sig sine rettigheder i medfør af gæsteprincippet.
19 Transformerstation-dommen Retten i Koldings dom af 23. maj 2014 (anken hævet efter Vintapperrampe-dommen) TRE-FOR har ikke løftet bevisbyrden for, at gæsteprincippet er fraveget ved aftale. Retten bemærker hertil, at Kolding Oplands Højspændingsforsyning og sidenhen TRE-FOR kunne have sikret sig transformerstationens anbringelse og forbliven på ejendommen ved tinglyst deklaration eller lignende. [Arealejernes] krav om flytning af transformerstationen, så adgangen til deres ejendom, hvorfra Niels Christian Pedersen driver erhvervsmæssig virksomhed, forbedres, har hverken karakter af chikane eller vil påføre TRE-FOR unødvendige udgifter. Det er ejendommens ejer, der bestemmer, hvordan ejendommen skal indrettes, og bortset fra, at der må gælde en vis loyalitetsforpligtelse, skal nødvendighedskravet ikke kvalificeres yderligere
20 Fravigelse af gæsteprincippet forudsætter: Ent en En klar aftale, dvs. en ordlyd der utvetydigt beskriver, at ejendommens ejer skal tåle, at anlægget mv. kan forblive dér, hvor det er etableret, indtil det ikke længere er i drift. Aftalen bør så vidt muligt tinglyses på ejendommen i form af en deklaration med samme klare indhold. (Sikrer retten i forhold til senere erhververe af ejendommen) Eventuelt kombineret med betaling af erstatning til ejendommens ejer for den nytte- og værdiforringelse af ejendommen, han påføres som følge af, at han ikke kan kræve anlægget fjernet, hvis og når anlægget kommer i konflikt med hans planer for udnyttelse af ejendommen. Elle r Ekspropriation idet ekspropriationsbeslutningen i så fald skal omfatte ikke kun retten til at etablere anlægget på ejendommen men også ret til at opretholde anlægget dér, indtil det ikke længere er nødvendigt/ i drift. Ekspropriation indebærer som regel betaling af erstatning, der fastsættes af Taksationskommissionen.
21 Nærmere om erstatning til ejendommens ejer Både aftalebaseret erstatning og erstatning, der fastsættes i forbindelse med ekspropriation, ska l modsvare det økonomiske tab, som grundejeren påføres ved at skulle tåle anlæggets opretholdelse og dermed ikke frit kunne udnytte sin ejendom. Konkret vurdering, der afhænger af: Ejendommens værdi og udnyttelsesmuligheder Anlæggets/boringens størrelse og placering på ejendommen Den forventede varighed Fradrag for fordele Kan komme på tale, hvis fx et afværgeanlæg er med til at mindske eller helt fjerne en forurening fra ejendommen og dermed øger ejendommens værdi.
22 Region Hovedstadens tilgang til boringer Afklaring af regionens indsatsgrundlag up front når muligt. Tidlig forventningsafstemning og afklaring af aftalegrundlaget med grundejer og øvrige parter. Fravigelse af gæsteprincippet er altid en konkret vurdering men ofte en forudsætning for tilstrækkelig teknisk og kosteffektiv udførsel af undersøgelses- og afværgeforanstaltninger. Hvis grundejer ikke ønsker at indgå aftale må regionen overveje, om der er andre tilsvarende forureninger, der i stedet skal prioriteres. Region Hovedstaden har procedurebeskrivelser og standarder for orienteringsbreve, deklarationstekster m.v. Erstatning udbetales efter konkret vurdering, men med retningsgivende udgangspunkt i landsaftalen fra 2014 om erstatning for anbringelse af vand- og spildevandsanlæg i landbrugsjord (Danva, FVD og Landbrug og Fødevarer)
23 Tje kliste! 1. Hvad skal der teknisk udføres på ejendommen, boring til undersøgelse, monitering eller afværge, (varighed, indgrebets karakter mv.) 2. Hvad er det juridiske grundlag for, at udføre boringer eller afværgeanlæg på ejendommen? 3. Er der adgang til ejendommen og skal og har grundejer samtykket? 4. Skal og kan der indgås aftale om at aktiviteten (boring/anlæg) bliver på ejendommen? 5. Skal gæsteprincippet fraviges? 6. Skal der udbetales erstatning og størrelsen heraf?
24 Sp ørgsm å l?
25 Ko n t a kt Mie Lausten Specialkonsulent Region Hovedstaden T +45 38 66 50 00 M +45 38 66 56 04 E mie.lausten@regionh.dk Anne Sophie K. Vilsbøll Specialist advokat København Offe ntlig Virksom hed T +45 72 27 34 16 M +45 25 26 34 16 E ask@bechbruun.com