Paradiskvarteret - parcelhuskvarterer i fremtiden

Copenhagen Institute for Futures Studies Instituttet for FremtidsforskningM Paradiskvarteret - parcelhuskvarterer i fremtiden Resumé Maj 2005

PROJEKTET FREMTIDENS FORSTÆDER: KVARTERLØFT MED FOKUS PÅ PARCEL- HUSKVARTERERNE ER UDARBEJDET AF INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING FOR SOCIALMINISTERIET. DER SKAL LYDE EN STOR TAK TIL ALLE DE, DER HAR BIDRAGET TIL PROJEKTET. DET GÆLDER DELS DELTAGERNE I DET NETVÆRK, SOM VIA NETVÆRKSMØDER HAR BIDRAGET TIL ARBEJDET, DELS DE INTERVIEWPERSONER, SOM HAR MEDVIRKET. EN LISTE OVER DELTAGERE I NETVÆRKET SAMT INTERVIEWPERSONER ER VEDHÆFTET SOM BILAG. PROJEKTET ER UDARBEJDET AF: PROJEKTLEDER NIELS BØTTGER-RASMUSSEN (PROJEKTANSVARLIG) SENIORFORSKER ANDERS BJERRE PROJEKTLEDER TROELS THEILL ERIKSEN FORSKNINGSASSISTENT MARTIN KRUSE PROJEKTLEDER KRISTINA SØGAARD REDAKTØR GITTE LARSEN DET ER ALENE INSTITUTTET FOR FREMTIDSFORSKNING, SOM ER ANSVARLIG FOR KONKLUSIONER OG FAGLIGT NIVEAU.

Indhold: Indledning 4... Fire scenarier for parcelhuskvarter i 2015... 6 Scenarie 1: Nye boligbevægelser... 6 Scenarie 2: Når sjælen flytter ind... 6 Scenarie 3: Værdifællesskaber... 7 Scenarie 4: Diversitet og kreativitet... 8 Parcelhusets status - drømme, myter og realiteter. Et nutidsbillede... 9 Parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne - kendetegn... 9 Parcelhuset og de andre boligformer på boligmarkedet... 11 Parcelhuskvarteret og den diffuse forstad... 11 Parcelhuskvarterets byggeklodser... 12 1960 er parcelhuskvarteret - styrker og svagheder... 13 Megatrends - drivkræfter for forandring... 15 Stagnerende befolkning og aldring... 15 Individualisering og nye fællesskaber... 16 Velstandsudvikling og boligøkonomi... 17 Immaterialisering - fra funktion til følelse... 17 Sundhed... 17 Digitalisering, netværk og internetservices... 18 Den nye geografi... 18 Offentligt og privat samspil... 19 Idékatalog til kvarterudvikling i parcelhuskvartererne... 21 Hvad kan staten gøre?... 21 Hvad kan kommunerne gøre?... 22 Hvad kan andre interessenter gøre?... 23 Hvad kan beboerne selv gøre?... 23 Kvarterets fysiske kvaliteter... 23 Kvarterets sociale liv... 24 Kvarterets servicefunktioner... 24 Værktøj til fremtiden - scenarier for vort kvarter... 25 Visionsværksted... 25 Nutidsbilledet... 25 Fremtidsbilleder... 26 Fra langtidsholdbare værdier til konkrete tiltag... 26 Hvordan får man en kvarterudvikling i gang?... 28 Kilder og noter... 29

Indledning Forstadens parcelhuskvarterer er de fleste steder attraktive og velfungerende, men fremtiden byder ikke desto på en række udfordringer. Parcelhusejerne bliver ældre. Der er risiko for problemer med generationsskiftet på grund af færre unge. Befolkningstilbagegang truer nogle områder, og der er risiko for nedslidning og manglende fornyelse i nogle parcelhuskvarterer. Samtidig kommer der nye krav til livskvalitet og til omgivelsernes kvalitet, som parcelhuskvartererne skal være i stand til at opfylde for at tiltrække de nye unge og sikre de ældre, som vælger at blive, et godt senior liv. I det følgende er der særligt fokus på de mange parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne. Denne publikation handler ikke om renovering af den enkelte bolig, men om parcelhuskvartererne som helhed. Beliggenhed har længe været ejendomsmæglernes vigtigste kriterium ved prissætning af ejendomme. I den forbindelse vil også kvaliteten af omgivelserne og det sociale liv få øget vægt i fremtiden. Det drejer sig ikke om offentligt finansieret kvarterløft. Ressourcerne skal primært komme fra beboere og deres netværk. Private virksomheder som ejendoms- og finansvirksomheder, servicevirksomheder m.v. vil også kunne bidrage til kvarterudvikling. Da organiseringsgraden og aktivitetsniveauet mange steder er lavt, vil det de fleste steder være nødvendigt, at kommunerne spiller en faciliterende og koordinerende rolle. Kommunerne har en interesse både i attraktive boligkvarterer og i en styrkelse af netværksdannelsen i det lokale civilsamfund, som kan aflaste offentlige services til børn, unge og ældre. Denne publikation er udarbejdet på grundlag af en hovedrapport, som består af følgende dele: - Parcelhuskvarterer - et nutidsbillede. Afsnittet er baseret på tidligere undersøgelser og projekter på området samt på interviews med boligeksperter, ejendomsmæglere samt enkelte beboere i parcelhuskvarterer - Megatrends - drivkræfter for forandring af parcelhuskvartererne frem mod 2015 - Scenarier for parcelhussektoren i 2015. Scenarierne udspænder en vifte af muligheder og skal inspirere til nytænkning - Idékatalog til kvarterløft i parcelhuskvarterer - hvad kan beboere gøre, og hvordan kan stat og kommune samt naboer og leverandører til parcelhuskvartererne bidrage? - Værktøj til fremtiden er en vejledning i at organisere fremtidsværksteder, hvor beboerne sammen med kommunen og de lokale erhvervsliv m.v. arbejder kreativt og systematisk med kvarterets stærke og svage sider og med trusler og muligheder Udfordringen Truslen om omfattende problemer med tendenser til forslumning og ghettodannelse i parcelhuskvarterene fra 1960 erne og 1970 erne kan formentlig afvises. Men derfor kan der i fremtiden godt opstå lommer rundt omkring i det danske land, hvor også parcelhuskvarterer kommer ind i en negativ spiral. Selvom husene i sig selv ikke er et problem, kan beliggenheden godt være det, og det giver god mening at se på mulighederne for kvarterudvikling i disse parcelhuskvarterer. Så galt som i det fiktive Rønnebærkvarter (se wildcard i boksen på næste side) går det nok ikke ret mange steder. Det drejer sig også om livskvaliteten for de nuværende og kommende beboere, som bor i den mest udbredte 4

boligform i Danmark - parcelhuse, som oprindeligt blev bygget til nogle mennesker med andre behov og værdier eller til mennesker i andre faser af livet. Som senior og ældre har man andre behov og krav til boliglivet, end da man som ung børnefamilie etablerede sig i kvarteret. Nye børnefamilier har andre udfordringer, værdier og behov end de tidligere generationer. Nye befolkningsgrupper med anden baggrund, etnisk, kulturelt og livsstilsmæssigt bruger ofte boligen og kvarteret på en anden måde end de hidtidige beboere. Mange af de ønskede forandringer i parcelhusene og kvartererne vil ske på helt privat initiativ, uden at det offentlige eller andre behøver at blande sig med visioner og handlingsplaner. Problemet er bare, at det private initiativ ofte ikke rækker ud over hegnet, med mindre det får en hjælpende hånd. Parcelhuse fra 1960 erne og 1970 erne har ikke ringere kvalitet end andre huse. Bekymringen for, at særligt typehusene skulle være belastet af lignende byggefejl som de store betonbyggerier fra samme periode, har vist sig ubegrundet. Ifølge en analyse foretaget af By- og Boligministeriet i 1998 lader det ikke til, at parcelhusene fra 1960-1979 skiller sig bemærkelsesværdigt ud fra tidligere og efterfølgende parcelhusbyggerier, hvad angår antallet af fejl og skader. Der er dog en række forhold at være opmærksom på: Antallet og dermed også det potentielle udbud af disse huse er meget stort Husene er ofte placeret i ret store ensartede udstykninger Beliggenheden er i reglen dårligere end i de ældre villakvarterer De fleste er enige i, at disse huse ikke har den samme sjæl, charme og variation som de ældre villaområder. Det er også opfattelsen blandt de beboere, som rent faktisk har valgt husene Befolkningssammensætningen betyder, at disse områder i de kommende år vil blive præget markant af seniorer WILDCARD ELLER SANDSYNLIGT FREMTIDSBILL- EDE? - Et parcelhuskvarters dødsdom. Jyllandsposten, 15. marts 2016 De sidste par år er dødsfald og flytning til ældreboliger for alvor begyndte at sætte sit præg på Rønnebærkvarteret i Rønnebæk. Mange ældre beboere magter ikke længere den basale vedligeholdelse, og mange huse og haver ser mere og mere nedslidte og tilgroede ud. Bankerne er blevet mere end tilbageholdende med at finansiere boligkøb og renovering. Kommunen har hverken mandskab eller penge til at løfte opgaven, men foretrækker at flytte beboerne til almene ældreboliger, hvor de er lettere at passe. I Rønnebæk er opfattelsen, at kommunen bare venter på at de saneringstruede boliger kommer så langt ned i pris, at kommunen kan overtage husene og rive dem ned. Hverken private huskøbere eller offentlige instanser kan længere se meningen med at investere millioner i Rønnebærkvarteret. eller i forstæder til større byer. I parcelhuskvarterer vil det ofte være beliggenheden snarere end selve husene, som er det egentlige problem. Derfor kan det være svært at få investeringen hjem igen. Nogle lommer af parcelhuskvarterer er måske ligefrem dømt til undergang, fordi beliggenheden er helt forkert i forhold til, hvor folk ønsker at bo. Disse forhold taler for ikke at vente, til der er åbenbare problemer men i stedet at søge at forebygge, at en negativ spiral overhovedet sætter ind i disse parcelhuskvarterer. Hvordan vil fremtiden så komme til at se ud for parcelhussektoren? Fremtiden er en vifte af muligheder og risici. I det følgende afsnit tegnes fire forskellige scenarier for udviklingen på boligmarkedet og i parcelhuskvartererne frem mod 2015. Da problemet ofte er beliggenheden, er muligheden for en genopretning, når først forfaldet er sat ind i et parcelhuskvarter, sandsynligvis langt mindre end ved de store byfornyelsesprojekter i lejlighedskomplekser i bykernen Der er udarbejdet slides i Powerpoint, som kan benyttes som et udgangspunkt for det lokale arbejde med kvarterudvikling i parcelhuskvartererne. Se www.iff.dk/doc/ projekter/2005/parcelhus 5

Fire scenarier for parcelhuskvarterer i 2015 De fire historier fra fremtiden udspænder til sammen en vifte af muligheder for, hvordan parcelhussektoren kan udvikle sig. Scenarierne er bygget op over det, vi er usikre på. Bliver vi mere mobile eller mere forankrede i fremtiden, når det gælder bolig? Det er den ene usikkerhedsakse. Den anden usikkerhedsakse går på, om vi får mere opdelte eller mere mangfoldige boligkvarterer. De fire forskellige scenarier med hver deres motor er vist i stikord i figuren side 7. Scenarie 1: Nye boligbevægelser - mobilitet og opbrud I perioden frem mod år 2015 er mobiliteten i det danske samfund øget markant. Verden er blevet mindre, og Danmark er også blevet mindre i kraft af broer, motorveje og hurtigfærger m.v. Mobil teknologi har gjort det langt lettere at leve et mere mobilt liv. Den øgede flyttemobilitet er især en følge af, at boligmarkedet er blevet liberaliseret markant. Der er også kommet færre restriktioner på nybyggeri. Der må bygges højhuse i byerne, og der må i øget omfang bygges i det åbne land og i kystnære områder, forudsat at æstetiske og arkitektoniske hensyn tilgodeses. Nyt er bedre og billigere Det er blevet relativt billigere at bygge nyt. En stor andel af de nye danske boliger præfabrikeres nu i lande med lavere lønomkostninger og fragtes til Danmark i moduler. Derimod er der ikke samme produktivitetsløft i renovering. Det kan ikke svare sig at renovere. Man river mere og mere ned. De eksisterende boligers gennemsnitsalder er øget markant, og købere må indregne betydeligt større driftsomkostninger, når de køber et ældre hus. Den kendsgerning var noget købere og ejendomsmæglere tog lidt lettere på tidligere, men i 2015 skal der med salgsopstillingen følge en oversigt over restlevetid for de forskellige bygningsdele og installationer og et budget for de næste 20 års forventede vedligeholdelsesudgifter. I store dele af den eksisterende boligmasse er det blevet dyrere at bo, mens det til gengæld er blevet relativt billigere at flytte. Staten har øget den løbende ejendomsværdibeskatning, men har lempet afgifter i forbindelse med køb og salg. Internettet og konkurrencen blandt ejendomsmæglere har, godt hjulpet på vej af internationale kæders etablering i Danmark, også sænket mæglernes satser markant. Sanering i parcelhuskvarterer Liberaliseringer, lavere priser på nybyggeri, rentestigning og øgede energipriser har betydet store ændringer i de relative priser for at bo. Boligen er i højere grad end tidligere på valg hele tiden. Nye huse kan fås billigere. Huse med mindre central beliggenhed kan fås meget billigere. De store og gode parcelhuse kommer ud på markedet, når de unge ældre nærmer sig pensionsalderen. De unge ældre flytter til mindre boliger og ofte også til andre dele af landet, hvor der fås mere bolig og herlighedsværdi for pengene. Konkurrencen fra bedre og billigere alternativer har betydet, at mange ældre lejeboliger og parcelhuskvarterer fra 1960 erne og 1970 erne ikke længere er så attraktive. De er for dyre at varme op og vedligeholde. Nye boliger kan bygges billigere. Særligt de steder, hvor lave grundpriser og nybyggeri øger udbuddet, sælges parcelhusene fra 1960 erne og 1970 erne til meget lave priser. Det er ofte billigere at bygge nyt end at renovere. De belastede parcelhuse overtages i øget omfang af gør-det-selv folk. Mange førtidspensionister og indvandrere er ved hjælp af deres boligtilskud søgt ud i parcelhuse i provinsbyer og landdistrikter. Beboerudskiftningen i parcelhuskvartererne har nogle steder medført en øget fraflytning af de oprindelige beboere. Sanering og kvarterløft er rykket ud i parcelhuskvartererne. Scenarie 2: Når sjælen flytter ind - forankring Familie, hjem og bolig er frem mod år 2015 blevet fortsat vigtigere forankringspunkter i en verden under stadigt hurtigere forandring. Globalisering, individualisering og ny teknologi har medført flere jobskift og flere ændringer i folks levevis. De mange forandringer har også medført større usikkerhed og en mere udbredt følelse af at leve i et 6

FIGUR 1: Scenarier for parcelhuskvarterer 2015 MOBILITET Nye boligbevægelser - Verden er blevet mindre - Liberalisering - Dyrere at bo - billigere at flytte - Nybyggeri meget billigere - Stort nybyggeri - Sanering af 60 er og 70 er byggeri - Skrotningspræmie - Nye grupper ud i parcelhusene Værdifællesskaber OPDELING - Man vil bo med andre som sig selv - Specialiserede boligkvarterer - Stigende indkomstforskelle - 2/3-samfund - Metropolen og resten af Danmark - Seniorbyer, børnebyer m.m. - Differentieret kvartersudvikling - Branding Diversitet og kreativitet - Reaktion mod megatrends - Creative man - Ønsker ikke at bo i ghettoer - Liv i boligområdet - Civilsamfundets renæssance - Nabofællesskab i landsbyen - Ildsjæle - Kvarterløftprojekter MANGFOLDIGHED Når sjælen flytter ind - Globalt risikosamfund - Teleløsninger - Aldring og lav mobilitet - Afdragsfrihed/nedsparing - Flere ejerboliger - Parcelhuset som ældrebolig - Incitamenter til at flytte FORANKRING risikosamfund. Det danske samfund præges ligesom resten af Europa og Japan af aldringen af befolkningen. Den økonomiske vækst stagnerer også. Der er flere, som føler, at de egentligt har hvad de behøver og prioriterer tid, nærvær og fællesskab højere. Flere vælger det enkle liv og slår sig ned på en af Danmarks mange naturskønne øer og halvøer områder, som tidligere blev kaldt udkantområder. Her i 2015 koster huse på Bornholm og Ærø mere end parcelhuse i Odenses forstæder, så folk med idéer om det enkle liv må nu søge mindre attraktive græsgange. Det er primært i de unge år, at man er mobil. Når først man etablerer familie, sker der en forankring, og man flytter helst ikke mere. Derfor bliver det konkrete valg af beliggenhed og boligtype etc. endnu vigtigere. Parcelhusejere flytter ikke, selvom den ene ægtefælle får nyt job i den anden ende af regionen. Nye forstæder Den største udfordring på boligmarkedet er, at de ældre bliver i deres store parcelhuse. Det er den væsentligste årsag til det stigende kvadratmeterforbrug pr. person. De ældre har ofte udvidet boligen med flere kvadratmetre for at gøre plads til hjemmeboende børn og står efterfølgende med mange overflødige kvadratmetre. Manglen på mobilitet er blevet et stadigt større problem, fordi det blokerer for de unge familiers muligheder for at få et enfamiliehus i vækstcentrene. Det har drevet ejerboligpriserne i vejret og tvunget en del unge til at finansiere med flekslån og afdragsfrihed fra starten. De er dermed kommet til at mangle denne fleksibilitet ved arbejdsløshed og skilsmisse. Det har kreditforeningerne imidlertid taget i stiv arm, fordi den lave arbejdsløshed og den høje boligefterspørgsel har lagt en bund under risikoen for en decideret krise på boligmarkedet. Fastlåsningen af boligmarkedet betyder, at der bygges nye forstæder på livet løs til børnefamilierne, mens 1960 er og 1970 er boligkvartererne nærmest bliver til seniorbyer, fordi så få af seniorerne ønsker at flytte, før de skal bæres ud. Seniorbyer Kvarterløft handler primært om at tilpasse parcelhuskvartererne til stadigt flere ældre beboere. De ældre og de unge ældre sætter i stigende grad deres præg på parcelhuskvartererne. De unge ældre har fået mere tid til at engagere sig i livet i kvarteret. De ressourcestærke interesserer sig for, hvordan kvarteret skal udvikle sig fremover for at være et trygt og godt sted at blive gammel. Seniorerne er som helhed blevet mere ressourcestærke og klarer af egen kraft at få huset renoveret og løfte kvarteret, men der ses også en stigende polarisering i mulighederne. Der er områder i negativ økonomisk udvikling, og der er områder med mange ressourcesvage ældre. Frem mod 2015 har boligpolitikken og ældreboligdiskussionen i øget omfang sat fokus på, hvordan man bedst muligt udvikler parcelhussektoren til at rumme fremtidens ældre. Parcelhuskvarterer med mange étplans parcelhuse uden indvendige eller udvendige trapper er særdeles ældrevenlige og blev i 2008 udråbt til fremtidens ældrebolig. Kommunerne gik herefter overalt i landet i gang med at identificere områder med denne type små og ældrevenlige parcelhuse og lægge dem ud til seniorboligområder. Scenarie 3: Værdifællesskaber - specialiserede boligkvarterer Her i år 2015 er det danske samfund blevet langt mere opdelt og polariseret, end det har været tidligere. Forskelligheden er især et resultat af globaliseringen på den ene side og individualiseringen på den anden side. Som reaktion på den øgede opsplitning og atomisering søger danskerne i øget omfang sammen i selvvalgte fællesskaber med dem, som man har noget til fælles med. Klubber og klaner er i vækst. Det samme er bofællesska- 7

ber eller rettere nabofællesskaber, som er den mest dækkende betegnelse for boligformer, hvor der både er plads til at være sig selv og til fællesskab. Den globale konkurrence har skabt en polarisering af danskernes levevilkår og levevis. For det første har globaliseringen resulteret i langt større indkomstforskelle. Stigende mangel på højt kvalificeret arbejdskraft er gået hånd i hånd med en øget arbejdsløshed blandt ufaglærte. Der er også sket en todeling af Danmark. Tingene foregår i hovedstaden, mens Jylland har mistet mange industriarbejdspladser. Ejendomsinvestorer og udenlandske firmaer, som etablerer sig i Danmark, interesseret sig kun hovedstadsregionen. Det er kun her, at der er tilstrækkelig med kritisk masse i form af forbrugere og veluddannet arbejdskraft og forskning. Det øvrige Danmark har måttet indstille sig på at fungere som forstæder og opland til København. Seniorerne og dem uden for arbejdsmarkedet bor i øget omfang i yderområderne. I 2015 vælger man sin bolig og sine naboer langt mere end tidligere. Det er blevet muligt for stadigt flere at vælge. Det handler ikke længere så meget om at bo tæt på arbejde og indkøbssteder etc. Det er alligevel blevet en illusion for de fleste, og teknologien gør det også lettere at bo længere væk. Med stigende hjemmearbejde betyder lokalområdets karakter mere og mere. Der skal være gode naboer og/eller herlighedsværdier, der matcher ens livsstil. Specialiserede parcelhuskvarterer De eksisterende parcelhuskvarterer var i udgangspunktet ikke særligt egnet til den specialisering, som har fundet sted på boligmarkedet. Selvom seniorbyer og børnebyer m.v. er lettere at etablere i helt nye bebyggelser, foregår det også i den eksisterende boligmasse. Udviklingen betyder, at specielle befolkningsgrupper med deres særlige kendetegn og værdier gradvis kommer til at præge et kvarter. Det kan være seniorer, børnefamilier, singler, unge, homoseksuelle og forskellige religiøse retninger og etniske minoriteter. Boligpolitik i både stat og kommune har fokus på at gøre den eksisterende boligmasse mere fleksibel ved at stimulere til øget mobilitet og ved at brande forskellige områder. Kvarterbeskrivelser benyttes i øget omfang som værktøj hertil. De er med til at synliggøre de enkelte boligområders særpræg og identitet. De bidrager også til en selvsegmentering. Developere, ejendomsmæglere og kommuner arbejder ihærdigt på at mobilisere folk i deres boligkvarterer. Kommunerne har en interesse i at samle børnefamilier, seniorer etc. i kvarterer, hvor de kan tilbyde optimal service til bestemte målgrupper af beboere. Scenarie 4: Diversitet og kreativitet - mangfoldige boligkvarterer Mangfoldighed og kreativitet har vundet frem i de danske boligkvarterer. Ønsket om øget lokalt fællesskab baseret på mangfoldighed er til dels en reaktion på opløsningstendenser i samfundet, skabt af individualisering, globalisering og øget mobilitet, men det er også en følge af nye tendenser. Den nye tids kreative mennesker ser ikke sig selv som lønmodtagere, forbrugere eller modtagere af offentlig service, men som skabende menneske der først og fremmest lægger vægt på at gøre en forskel og på at skabe noget, der hvor man har mulighed for det. Opdeling i samfundet efter stereotype kriterier som alder, etnisk baggrund og religion er heller ikke så markant som tidligere. Det er blevet sværere at sætte folk i bås. Alder er langt mere blevet en definitionssag. Der er gjort meget for at bryde med de mange ghettodannelser i samfundet. Pensionsalderen er i realiteten ophævet. Fængslerne er erstattet af elektroniske fodlænker. Skolerne er blevet åbne og mobile skoler, som involverer sig i lokalsamfundet og lærer børnene at skabe i teams i et samspil med deres omgivelser. De sociale ghettoer er også delvist opløst. Først og fremmest ved at beboerne er blevet meget mere involveret i lokalområdets og i det omgivende samfunds værdiskabende aktiviteter. Kreative parcelhuskvarterer Nabofællesskabet i parcelhuskvartererne har fået langt større betydning. Man er blevet mere opmærksomme på vigtigheden af et godt naboskab. Grundlaget for at udbygge nabofællesskabet var allerede tilstede. Undersøgelser helt tilbage i år 2003 viste, at beboerne i parcelhuskvartererne var mere sociale, det vil sige hjalp hinanden og udførte aktiviteter i fællesskab oftere end beboere i andre boligformer. De mange forskelligartede kreative bomiljøer, som blomstrer i seniorbofællesskaber, i nye børnebyer, i kreative miljøer i landsbyer og i byen har leveret inspiration til ildsjæle i de mere traditionelle parcelhuskvarterer. Det er beboere, som på den ene side ikke ønsker at flytte, men som på den anden side gerne vil introducere noget af den kreativitet og det fællesskab, som findes andre steder. Den drivende kraft heri er ikke mindst de nye unge ældre. Lokalpolitik på kommunalt plan handler i stigende grad om at facilitere de netværk, som findes og de aktiviteter, som foregår lokalt. Når der er et aktivt børnefamilienetværk, hjælpes man med at følge de mindre børn i skole til fods eller på cykel, frem for at hver især kører dem i bil til skole. Presset på børnehaver og daginstitutioner mindskes, når forældre hjælpes ad med at passe børn i boligkvarteret. Der bliver lagt normer for teenager børns adfærd. De ældre holder sig sunde og aktive ved at mødes til motion, fælles madlavning og spisning. Boligpolitik og lokalpolitik handler om at tilbyde så differentierede tilbud som muligt i de enkelte boligkvarterer. Det er ikke længere en oppefra og ned planlægning. Tværtimod baseres byudviklingen på så høj en grad af lydhørhed som muligt overfor de lokale initiativer. Det offentliges indsats handler i høj grad om at identificere og facilitere lokale kreative kræfter og skabe momentum bag. 8

Parcelhusets status - drømme, myter og realiteter Efter besøget i fremtiden bevæger vi os tilbage til nutiden, hvor vi kan konstatere, at uanset eventuelle problemer med 1960 er og 1970 er parcelhusene i fremtiden, så er parcelhusets status her i 2005 fortsat usvækket. Enfamiliehuset er for det fleste tæt forbundet med drømmen om det gode liv. Enfamiliehuset omfatter blandt andet patriciervillaen, murermestervillaen og typehuset. For nogle dækker begrebet parcelhus alene de typehuse, der blev opført i 1960 erne og 1970 erne. I denne publikation bruges betegnelsen parcelhus om alle enfamiliehuse i form af ejerboliger. I følge Ugebrevet Mandag Morgen er danskere er generelt tilfredse med tilværelsen, meget tilfredse med deres bolig og om muligt endnu mere tilfredse med deres boligkvarter. På en skala fra 0-10, hvor 10 er størst tilfredshed, scorer parcelhuskvartererne 8,8, kun overgået af ejere i række- og klyngehuse og landejendomme. Boligmanglen dominerer danskernes dagsorden, hvorimod spørgsmål som byfornyelse og boligkvalitet prioriteres lavt. Hovedparten af danskere foretrækker en ejerbolig. Ni ud af 10 lejere mellem 18-29 år forventer på et tidspunkt at købe ejerbolig. Enfamiliehuset er den boligtype, som de fleste ville vælge, hvis valget var frit. I en anden undersøgelse gælder det 62 pct. af de adspurgte. En majoritet af den danske befolkning bor i parcelhus. Ser vi på de forskellige aldersgrupper, topper andelen, der bor i parcelhus, i 50-59 års alderen med ca. 58 pct. Generelt elsker danskerne deres bolig. Boligemner dyrkes med gudstjenester i medierne. I en stadig mere turbulent og risikofyldt verden repræsenterer hjem og bolig tilværelsens lyse sider. Det nære er blevet vigtigere som en reaktion på globaliseringen. Hvilke værdier lægger parcelhusejerne vægt på Privatliv og uforstyrrethed samt konsensus om fælles værdier i området er noget, som er vigtigt for alle i deres boligvalg, men det gælder særligt udpræget for dem, der har valgt parcelhuskvarteret. I forbindelse med valg af parcelhus lægger beboerne stor vægt på børnevenlighed. For mange er muligheden for at indrette og bygge om en væsentlig del af det at bo. Parcelhusejerne er de mest sociale Flere undersøgelser viser, at opfattelsen af parcelhusbeboere som nogle, der gemmer sig bag ligusterhækken, er en myte. Ønsket om privathed betyder ikke, at man er ligeglad med naboerne. Når man sammenligner parcelhusbeboere med beboere i andre boligformer, er parcelhusejerne dem, der har flest sociale relationer med andre i nærområdet. Der er flere naborelationer i parcelhuskvarterer end i både tætte bykvarterer med lejligheder og i landsbyen. For beboerne handler det om at finde en passende balance mellem fællesskab og privathed. Parcelhuskvarterer fra 60 erne og 70 erne kendetegn Parcelhuskvarteret har ry for monotoni og kedsommelighed, men der er ikke to huse, der er ens i parcelhuskvarteret, de er bare forskellige på en ens måde. (Interview med antropolog Siv Raun Andersen) Der er er i Danmark 2,5 mio. boliger. Heraf er 1,5 mio. enfamiliehuse, som omfatter parcelhuse, rækkehuse og stue- 9

huse. Af disse er godt 1 mio. parcelhuse. 45 procent af disse, svarende til ca. 450.000 parcelhuse, er opført i perioden 1960-1979. En fjerdedel af alle danskere bor i disse huse. Nedenfor er to typiske parcelhuskvarterer fra denne periode, hvoraf også fremgår nogle af de udfordringer, som gør sig gældende for områderne. De ene eksempel viser et parcelhuskvarter tæt på storbyen Århus, hvor husene oprindeligt var små og kedelige, men hvor der siden er sket en omfattende omdannelse, så kvarteret i dag fremstår meget mere attraktiv og varieret. Det andet eksempel er fra Frederikshavn, hvor der formentlig på grund af beliggenheden - ikke er sket nær så meget og husene var, da undersøgelsen blev lavet i 2002, svært omsættelige. Hvem er parcelhusejerne og hvad har de til fælles? Parcelhusejerne etablerer sig typisk i et parcelhus, når eller lige efter de får børn og de fleste bliver herefter boende. Et typisk parcelhuskvarter fra 1960érne og 1970 erne består typisk af tre grupper: De ældre oprindelige husejere, de midaldrende, og de nye husejere (Pernille Almlund m.fl., DTU, Byg 2002) - Ældre oprindelige husejere: De har købt huset fra nyt i 60 erne og 70 erne. Nogle har selv været med i byggeprocessen, hvor typehuset er udvalgt til en købt grund. De fleste er typisk rundet 60 år, og mange er på efterløn og pension. Hovedparten ønsker at blive boende i deres huse, indtil de ikke kan klare sig selv længere uden personlig hjælp. Lånene er typisk betalt ud, så husejerne kan blive boende i husene til trods for en lav indkomst. Mange har et solidt fællesskab opbygget den gang man flyttede ind som nybyggere og var i samme båd. - 68 erne: Husejere i denne gruppe er typisk i midten af 50 erne, og børnene er flyttet hjemmefra. Mange af husejerne har købt huset nogle år efter, at huset er bygget. Den type husstand har et godt økonomisk grundlag. Lånene er næsten betalt ud, de er stadig på arbejdsmarkedet, og børnene er flyttet hjemmefra. Mange ønsker at blive boende så længe de kan, men en del er også interesseret i alternativer. De midaldrende gennemfører typisk større forbedringer af huset, når børnene er flyttet hjemmefra men det er ofte prestigeprojekter som renovering af køkken og bad. - Nye husejere: De nye husejere er i reglen børnefamilier, som ikke har boet i husene så længe. Familierne er typisk flyttet ind i husene i 90 erne og frem. De har købt huset i en tid med stigende huspriser. De unge parcelhusfamilier har typisk ikke råd til at gøre så meget ved deres huse, men de vil gerne gøre noget ved huset og sætte sit præg på det. PARCELHUSKVARTER I MÅRSLET, EN FORSTAD 11 KM FRA ÅRHUS CENTRUM Præstegårdsvej udgør kvarterets rygrad. Herfra udgår en række små veje, der ender blindt på små vendepladser. Kvarteret er således en lukket enhed uden gennemgående trafik. Det er med til at mindske trafikken og skabe et roligt kvarter. Kvarterets veje er lige og møder hinanden i rette vinkler. De er brede og typiske for en byplantradition, hvor en effektiv trafikafvikling er væsentlig. Oprindeligt er den største del af kvarteret opført i form af helt ens typehuse bygget sidst i 1960 erne og først i 1970 erne. Der har været tale om billige, små étplanshuse (ca. 100m2) opført i gule teglsten, med brystninger i plademateriale, bræddebeklædte gavltrekanter og 30 taghældning beklædt med eternit. Når man i dag besøger kvarteret, er den oprindelige ensartethed imidlertid utrolig svær - om ikke umulig - at få øje på. Det skyldes, at næsten alle huse har gennemgået omfattende omdannelser. Kilde: SBI meddelelse 134, 2000 PARCELHUSE I FREDERIKSHAVN Frederikshavn by omfatter en lang række parcelhuskvarterer, som omkranser den ældre del af byen. Der er tale om boligområder, som er udstykket fra 1960 til 1980 efter stort set samme skabelon med hensyn til vejanlæg og bygningsregulering. Grundstørrelserne er ofte beskedne, og de enkelte kvarterer bærer tydeligt præg af sin tids standardiserede byggeskik, murstensfarve, planløsning og modeluner i øvrigt. Ofte har der været tale om relativt restriktive retningslinier i lokalplanerne i forhold til materialevalg, taghældning, tilladelse til eventuel udnyttelse af 1. sal etc. Der bliver på den måde tale om en stereotyp bebyggelse. De attraktive boligkvarterer i byen udgøres af enkelte velbeliggende områder præget af lidt større huse i individuel byggestil, placeret på lidt større grunde end tilfældet er i parcelhuskvartererne og med en mere varieret bebyggelse. Kilde: PLS Rambøll Management, 2002 10

FIGUR 2: FIRE BOLIGTYPER - HAR VI DET RETTE MIX? Parcelhuse m.v. Lav Række- og klyngehuse Åben Tæt Boligplan -byggerier Høj Fleretages i bykernen Parcelhuset og de andre boligformer på boligmarkedet Ældre huse har sjæl Holdningen er generelt, at husene fra 60 erne og 70érne er praktiske men kedelige, hvorimod de ældre villaer er smukke men upraktiske. At det ældre hus har sjæl, betyder, at det har en historie. De er charmerende, har kringelkroge, knaster og skunke og er bygget af de gode materialer og i godt håndværk. Parcelhuset ses som den perfekte løsning, tæt på skov og motorvej. Det er ikke drømmen om bykvaliteter og café, som folk efterspørger, ej heller den landskabelige idyl, det er både og. Man ser det ikke som en mellem ting. Parcelhuset er i den forstand et aktivt tilvalg. (Interview med antropolog Siv Raun Andersen) Som det fremgår ovenfor har parcelhuset meget høj status på boligmarkedet. Derfor skal man i forbindelse med kvarterudvikling være varsom med at introducere karakteristika fra de andre boligformer. Man risikerer derved at miste nogle af de fordele, som er åben/lav boligformens særkende og gør den attraktiv for de grupper, som boligformen retter sig imod. Hvis markedet imidlertid viser sig at bevæge sig væk fra åben/lav og over mod fx tæt/lav, kan det være relevant at forsøge at konvertere nogle af åben/lav bebyggelserne til boligområder, som minder mere om tæt/lav. Selvom forskellige borgere har forskellige ønsker til boligen, så kan den danske bestand af boliger alligevel inddeles i et bolighierarki baseret på, hvad danskerne ville vælge, hvis de kunne vælge frit og uden hensyn til pris. Forskellig livsfase og forskellige behov og muligheder, gør at man vælger forskelligt, men generelt gælder det, at enfamiliehusene befinder sig i toppen af dette hierarki. I takt med velstandsstigning og bedre finansieringsmuligheder er der flere, som vil søge opad i hierarkiet. Jeg tror, at det for fremtiden bliver mere vigtigt, at man skal kunne se kvaliteterne ved parcelhuset. Parcelhuskvarteret har trygge rammer, gode skoleveje alt hvad hjertet begærer, men de er kedelige. Hvis vi kunne igangsætte en opgradering, få færre restriktioner og samtidigt skabe bedre rammer for de ældre, ville det været fantastisk. (Vibeke Meyling, Byplanarkitekt) Boligvalg handler om forskellige behov og forskellig smag. Ikke desto mindre kan man tale om et vist hierarki. Nogle typer opleves som mere attraktive end andre. Ser vi på åben/lav husene eller enfamiliehusene, er der meget, der peger på et hierarki med det klassiske og romantiske hus i toppen efterfulgt af murermestervillaen med mulighed for at sætte sit præg. Herefter kommer nogle af de nyere huse. Tæt på bunden af hierarkiet kommer husene fra 1960 erne. Den indbyrdes placering er også et resultat af modeluner. Et sådant bolighierarki skal tages med alt muligt forbehold, men kan alligevel være et nyttigt udgangspunkt for at sætte truslerne mod parcelhusene fra 1960 erne og 1970 erne ind i de rette proportioner. Beliggenheden er imidlertid den altoverskyggende faktor, som i mange tilfælde dominerer over hustypen. Parcelhuskvarteret og den diffuse forstad En kollektiv vision om det private livs lykke (John Pløger ). Parcelhuskvarterer er oprindeligt tænkt som have-byer i tæt samspil med naturen i forstaden og på afstand af storbyens usunde levevis. Forstadsplanlægningen havde 11

funktionalismen som ideal. Bolig og erhverv, forskellige boligformer og forskellige trafikformer skulle holdes adskilt i zoner. Forstaden skulle modsat byen udgøre det trygge og ansvarlige nærmiljø med lokalfællesskabet i centrum, men resultatet er mange steder blevet opsplitning i bydele med overvejende privatejede enfamiliehuse og bydele med en stor andel socialt boligbyggeri, som enkelte steder har udviklet sig til sociale og etniske ghettoer. For få by-kvaliteter? Nogle peger på behovet for at tilføre forstæderne flere urbane kvaliteter. Forstaden har den svaghed, at den ikke kan defineres på egne præmisser, men kun i forhold til noget andet. Differentierede by-kvaliteter handler både om atmosfære, oplevelse og stedsidentitet. Det er disse kvaliteter, som giver trivsel og følelse af stedstilhørighed. Fremmede kulturer, livsformer og værdier og etniske gruppers foretagsomhed kan understøttes, så der i større udstrækning etableres fx caféer, restauranter, butikker og serviceerhverv. Moderne byliv lægger ikke op til at se forstæderne som afgrænsede bydele, men der skal ifølge seniorforsker John Pløger være attraktive stoppesteder med bykvaliteter. Steder, hvor man også har tilbud til folk udefra. Forstæderne præges ligesom byen af forandring, mobilitet og individualitet, som ikke kan planlægges. For få landskabs-kvaliteter? Ifølge Vibeke Meyling er udfordringen i forstadens parcelhuskvarterer, at det primære foregår bag hækken. Vejudlæg er kun tænkt til transport. Der er i reglen tale om rationelle landsinspektørudstykninger, som betyder, at kvarteret mangler kvaliteter. Der er ingen afgrænsning af et kvarter og ofte heller ingen kerne i forstaden eller kvarteret. Til trods for den åbne bebyggelse og meget grønt er forstadskvartererne landskabsfattige. Parcelhuskvarterets byggeklodser Kvaliteten af boliglivet i et parcelhuskvarter drejer sig både om det fysiske, d.v.s huse, haver, veje etc., men også om beboersammensætning, om offentlige og private services, om grønne arealer, om muligheden for oplevelser i kvarteret, om følelsen af tryghed, om godt naboskab og om egentligt fællesskab i form af fælles services og fælles aktiviteter. Et vellykket parcelhuskvarter er ifølge Anders Høyer Toft, Arkitektskolen i Århus, et resultat af en overordnet koordination mellem alle fire komponenter: huset, haven, vejen og parcellen. I mange 60 er og 70 er parcelhuskvarterer er kvarteret glemt, og der er blevet fokuseret for ensidigt på det enkelte hus. Modsat landinspektørudstykninger som Skjoldhøjparken i Århus, har Jørn Utzons Kingohusene i Helsingør en homogen fremtoning, hvor husene, vejen og parcelleringen understøtter stedets topografi og landskab. Sådanne arkitektoniske værker er imidlertid meget svære at ændre på, uden at ødelægge helheden. I modsætning hertil et de typiske parcelhuskvarterer langt mere åbne og fleksible for forandring. I det følgende ses der på nyudviklinger omkring parcelhuskvarterets enkelte byggeklodser. 1. Huset Der er sket en begrænset produktudvikling siden 1970 erne. En stor del af nybyggeriet i 2004 er også typehuse. Den mørke pistolgang er erstattet af en disposition, hvor gangarealer er opløst i de øvrige rum, som dermed er blevet større. Hovedparten af de nye huse bygges i ét plan. Dels fordi det er billigere end to plan, og dels fordi både seniorer og børnefamilier foretrækker ét plan. Børnefamilier vil gerne have, at børnene er i samme plan, som de selv er, både om dagen og om natten. Det krav kan en stor del af husene fra 1960 erne også leve op til. Der er lavet flere projekter med henblik på at forny parcelhuse fra 60 erne og 70 erne. Gennemgående træk er, at flere af de små rum nedlægges. Den typiske revolvergang erstattes af lyse adgangsforhold og de cigarkasseformede stuer forvandles til mere åbne rum med godt lysindfald og bedre indeklima. På energiområdet er der sket en del. Nye energirigtige huse kan opvarmes for 5.000-6.000 kr. årligt, hvilket er ca. 10.000 kr. mindre end det koster at opvarme et ældre hus. 2. Haven Parcelhuskvarteret har havebyen som model. Kvarteret som en by af haver. Haven bidrager til følelsen af ugenert frihed og sikrer afstand til naboerne. I praksis er mange parcelhushaver kommet til at bestå af en græsplæne omkranset af buskads og hæk. Den park-tanke, der oprindeligt lå bag havebyerne er svær at få øje på. Fokus er på de enkelte huse og ikke så meget på de rum, de danner omkring sig. Måske kan den øgede interesse for terrasse/gårdhave kombineres med en opblødning af de skarpe skel mellem haverne med henblik på at opnå mere åbne og parklignende omgivelser? 3. Vejen Vejanlæggene er overdimensionerede, så de kan klare en maksimal trafiktæthed. Målet har i de fleste forstæder været en så høj grad af trafikseparering som muligt. Et trafiksystem, hvor hårde og bløde trafikanter ikke mødes. Derfor er der fortove i begge sider, også på de små parcelhusveje og et hierarkisk juletræslignende system af overordnede veje, fordelingseje og til sidst blinde og semi-private veje, som kun benyttes af folk med ærinde i et af vejens huse. 12

4. Parcellen Parcellen skaber frirum omkring huset og det resulterer i spredthed fremfor tæthed. En stor del af det nybyggeri, som er foretaget siden 1970, er tæt/lavt byggeri. Det er til dels sket som en reaktion mod 1960 ernes monotone åben/høj planbebyggelser og åben/lav parcelhuskvarterer. Ikke alene seniorer, men også mange børnefamilier foretrækker tæt/lavt, da mange ikke har tid eller kræfter til have og er glade for den tryghed og nærhed til andre børnefamilier, som tæt/lav bebyggelser tilbyder i en tid, hvor forældrene er meget væk fra hjemmet. Manglen på grunde samt de høje grundpriser, ikke mindst i hovedstadsområdet, spiller sandsynligvis også ind. Det er også blevet mere udbredt at bygge nye huse i klynger med en større grad af samling og helhed og med åbne amerikanske forhaver. De nye typehusudstykninger er mindre end 60 ernes og 70 ernes og dermed også mindre monotone, selvom der ofte ikke er mere variation. Ud i det fri Der er ønske om mere udendørsliv, og grænserne mellem boligen og omgivelserne bliver mere flydende. Derfor lægges øget vægt på et godt klima udendørs. Det sker i form af afskærmning for regn, vind og sol samt øget brug af udendørsopvarmning i gårdhaver og på terrasser. En glidende overgang mellem indendørs- og uden-dørszoner via glas og skydedøre giver en oplevelse af mere rumlighed og plads og også mere lys indendørs. Den semi-udendørs udestue har for længst vundet indpas i de danske parcelhuskvarterer. Tendensen til i højere grad at benytte de udendørs rum aktivt kan på den ene side føre til et ønske om øget privathed, lukkethed og afskærmning i forhold til naboerne. Ønske om mere motion og sundhed og dermed mere jogging og stav-walking etc. skaber derimod øget interesse for kvaliteten af kvarteret som sådan. Nyere bud på fremtidens parcelhuskvarterer Arkitekter er også kommet med bud på fremtidens parcelhus og parcelhuskvarter, som måske kan vise vej til nogle forandringer i de eksisterende 1960 er og 1970 er parcelhuskvarterer. I Århus kommune og Nykredits fonds projektkonkurrence om fremtidens ejerbolig lægges vægt på den åbne grundplan, den gode kontakt mellem boligen og udearealerne og et stort lysindfald. Konstruktionen af huset giver mulighed for en række kombinationer i opdelingen af den enkelte bolig i private, halvprivate og fælleszoner. Dette giver fleksibilitet i husets anvendelsesmuligheder. I projekt Emmas Have giver 13 arkitekter hver deres bud på fremtidens enfamiliehus. Indendørs såvel som udendørs er der lagt mere vægt på det fælles rum fremfor individuelle rum, end man normalt ser i familieboliger. Fremfor private haver er der gårdhaver og ofte flere terrasser, og mange af husene har en flydende rumopdeling. 60 er og 70 er parcelhuskvarterer styrker og svagheder Sammenfattende har 1960 er og 1970 er parcelhuskvarterne en række styrker og svagheder, når vi sammenholder dem med nutidens krav til enfamiliehuse. SKEMA 1: 1960 ER OG 1970 ER PARCELHUSKVARTERERNE - STYRKER OG SVAGHEDER STYRKER SVAGHEDER Husene - funktionelt Husene - æstetisk Kvartererne - funktionelt Kvartererne - æstetisk Beboerne - Lette at ombygge/renovere - Lette at vedligeholde - God tilgængelighed- mange i ét plan - Forældet disponering - Tidligere ejeres moderniseringer værdsættes ikke - Lette at give et mere moderne udtryk - Ensartede og kedelige Tilgængelighed - let at komme til (forudsat bil) - adgang til et varieret udbud af muligheder (jobs, skole, kultur m.v,) - Få aktiviteter - Lille fleksibilitet - Storbyproblemer fulgt med (trafik, kriminalitet, atomisering) - By-kvaliteter ikke fulgt med - Pænt og velordnet For spredt - For lidt by - For lidt land/natur - For meget vej, fortov m.v. Ensartet, monotont, anonymt - Begrænsede sociale problemer - Mere fællesskab end andre boligformer - Lav beboertæthed og manglende kritisk masse - Overvægt af midaldrende og seniorer - For få børn 13

Styrker Parcelhusene fra 60 erne og 70 erne er lette at vedligeholde. Enkeltvis er de også fleksible, idet de er lette at udbygge, ombygge og renovere. De er relativt lette at give et moderne udtryk. Der er større muligheder for fleksibilitet end i mange tæt/lav bebyggelser, hvor der er færre muligheder for udvidelser og flere arkitektoniske krav at respektere. Tilgængeligheden er god. Der er ofte også let adgang til omfartsveje og motorveje, som gør det nemt at komme på arbejde, i sommerlandet eller til oplevelser i form af kultur og natur etc. På denne måde imødekommer disse parcelhuse et liv, hvor der er krav om mange gøremål og valmuligheder for familiens forskellige medlemmer. Parcelhuskvartererne et gennemgående pæne og velordnede, og hverken kommunen eller beboerne oplever, at parcelhuskvartererne er problemområder. En anden måde at udtrykke det på er også, at problemer sluses ud til andre typer af boligkvarterer. Svagheder Mange parcelhuse og parcelhuskvarterer fra 1960érne og 1970érne mangler sjæl og identitet. Ensformigt, monotont og kedeligt er blandt de hyppigste kritikpunker, særligt når det gælder de meget store landinspektørudstykninger. Parcelhuskvartererne er for spredte. Der er på en og samme tid både for lidt by i form af oplevelser og services, og for lidt land i form af landskab og naturoplevelse. Der er for meget vej i form af lange lige veje og fortove med dominerende gadebelysning. Storbyproblemer i form af trafikbelastning, kriminalitet og opløsningstendenser, når det gælder lokalsamfund, er fulgt med ud i forstaden, mens storby-kvaliteter i form af oplevelser og caféliv m.v. ikke i samme grad er fulgt med. Tværtimod er der blevet mindre kritisk masse i kraft af lavere beboertæthed i forstadens parcelhuskvarterer. Der er blevet længere mellem børnefamilierne og flere huse, hvor der kun bor midaldrende og ældre par og enlige uden børn. 14

Megatrends - drivkræfter for forandring frem mod 2015 I dette kapitel ses der på, hvordan en række drivkræfter for forandring kan påvirke parcelhuskvarterne i de kommende 10 år. Megatrends er relativt sikre tendenser, som alle er nødt til at forholde sig til - politisk, privat og forretningsmæssigt. Befolkningsstagnation, aldring og de nye livsfaser Befolkningstallet stiger ikke ret meget fremover. I vækstcentrene i hovedstadsregionen og i Østjylland vokser befolkningen, mens den stagnerer eller falder i den øvrige del af landet. I de dele af Danmark, hvor der er befolkningsmæssig tilbagegang, er der risiko for overskud af parcelhuse i landsbyer og købstæder. Den moderate tilvækst stammer primært fra indvandring, da fødselsoverskuddet er meget begrænset. Det må forventes, at flere indvandrere vil få mulighed for at anskaffe parcelhus og dermed begynde at præge nogle parcelhuskvarterer. Det vil formentlig særligt være i den billige ende, fx mindre typehuse fra 1960 erne. Aldringen af befolkningen vil også præge boligmarkedet markant. Der er imidlertid store geografiske forskelle, ikke alene mellem de enkelte dele af landet, men også mellem nabokommuner, hvor nogle er på vej til at blive rollatorkommuner, mens andre oplever et generationsskifte i deres boligmasse. Livsfaser og kravet til parcelhusene Befolkningens krav til fremtidens parcelhuskvarterer kan belyses på basis af livsfasemodellen. Der ses på de frie 1, forældre/karriere-grupen, de frie 2 og de ældre. - De frie 1 udskyder købet af parcelhus: De frie 1 er unge i aldersgruppen fra 20 år til 30-35 år, som bruger 10-15 år på at skabe sin identitet og finde sig selv, inden de er parate til at træffe bindende og forpligtende valg. De frie1 er længere om at vælge uddannelse, fast job, fast partner og stifte familie og det betyder faldende efterspørgsel efter familieboliger til denne aldersgruppe. Flere er i slutningen af 30érne, før de er parate til at lægge frie 1 tilværelsen fra sig og flytte ud af byen til et parcelhus. Ofte bliver det til en forstad til den universitetsby, hvor de har etableret deres netværk. - Forældre/karriere gruppen efterspørger større parcelhuse: Den typiske aldersinterval for forældre/karriere gruppen er 30 til 55 år. På trods af det højt besungne frie valg, er danskernes boligvalg meget forudsigelige. Børnefamiliernes standardvalg er parcelhuset. Familie-/karrriere gruppen vil i de kommende 5-10 år have et øget behov for store boliger med plads til flere større hjemmeboende børn. En stor børneflok bliver i stigende grad et symbol på succes og overskud. Familie og børn bliver stadigt vigtigere. Derfor ses også en tendens til flere børn i familierne, hvilket støtter valget af parcelhuset som bolig. Sammenbragte familier, der er et resultat af skilsmisser og nye parforhold, stiller også krav om mere plads, når hele den udvidede familie er samlet. I parcelhuset bliver der behov for flere kvadratmetre og måske også for at etablere en ungdomsafdeling med egen indgang og bad. - De frie 2 : Livsfasen frie 2 er kendetegnet ved øget frihed. Dels fordi rollen som forsørger er ved at være overstået, og dels fordi flere bliver frit stillet med hensyn til arbejde og har økonomisk mulighed for at 15

vælge arbejde til eller fra. De frie 2 er typisk 55-74 år, men alder bliver i stigende grad en definitionssag. Livsfasen er kendetegnet ved en række positive tilvalg frem for tidligere tiders negative fravalg i takt med øget alder. I denne livsfase er der typisk god disponibel indkomst på grund af friværdi, efterløn, pension, eventuelt fortsat arbejde og arv m.v. I denne livsfase kommer boligen igen på valg. Skal man flytte fra parcelhuset, er det udtryk for et positivt tilvalg begrundet i livsstil snarere end et negativt fravalg begrundet i økonomi. Boligvalget kan foretages uden tidligere tiders hensyn til arbejde og børns skolegang, hvilket trækker i retning af øget mobilitet. Selvom et stort mindretal gerne vil flytte, så vil flertallet af de frie2 alligevel blive boende i den oprindelige familiebolig, men vil efterspørge services, som gør at hus og have kan passes og overvåges, når man er væk. - Fremtidens ældre bor i parcelhuse: Flertallet af de 75+ årige er og vil være selvhjulpne. Kun 10-20 procent får behov for en plejebolig, og mere end halvdelen klarer sig selv uden behov for hjælp. Fremtidens ældre bor i parcelhuse. De mest velegnede ældreboliger er ofte de mest udskældte og kedelige parcelhuse. Det er opført i ét plan uden kælder og loft i samme plan som indgang og have. Mange af disse huse fra 60érne er ikke så store. Det er relativt enkelt at ombygge huset, så nogle af de små værelser lægges sammen med andre. Rumhøjden kan ofte hæves, og der kan laves lysindfald fra loftet. Husene er konstrueret relativt enkelt og er dermed vedligeholdelsesvenlige. Sådanne parcelhuse er ofte mere velegnede ældreboliger end lejligheder i byen. Aldersmæssigt mismatch Alt i alt er det en relativt kort fase af livet, hvor parcelhuset (åben/lav) ud fra en funktionel synsvinkel er den optimale boligform. De livsfaser, hvor man ikke er børnefamilie, fylder mere og mere. Udfra denne synsvinkel fylder parcelhusene måske for meget på boligmarkedet. Parcelhusområderne, de såkaldte åben/lav bebyggelser, er optimale for børnefamilierne. I hvert fald for familier med lidt større børn, som er mere mobile på egen hånd, når det drejer sig om legekammerater, skole og aktiviteter. Da begge forældre er udearbejdende, og især småbørnene er på institution hele dagen, er der i praksis et begrænset liv i kvarteret om dagen. Småbørnsfamilier foretrækker derfor i øget omfang tæt/lav, hvor man er endnu tættere på andre børnefamilier, og der er fælles og trygge legemuligheder for børnene, hvilket der ofte ikke opleves at være på en almindelig villavej. De næste 10 år falder andelen af unge i alderen 25-35 år, som typisk er den alder, hvor man begynder at overveje køb af parcelhus. Samtidigt stiger antallet af 65-75 årige markant. Det er i den alder, at man typisk begynder at interessere sig for andre og mere seniorvenlige boligformer, fordi det tidspunkt nærmer sig, hvor helbredet begynder at svigte eller ægtefællen falder fra. Faldende efterspørgsel og et øget udbud af familieboliger kan medføre, at parcelhusene, og særligt husene fra perioden 1960 til 1980, som huser mange fra den store generation fra 1940 erne, bliver sværere at sælge, med faldende priser til følge. Den kommende ældregenerations udflytning fra parcelhusene kan tænkes at foregå i to tempi. Nogle overvejer fraflytning af lyst, når de er 55-65 år. Flytning som led i et positivt tilvalg vil især være relevant for ejere af store parcelhuse, som er attraktive for unge børnefamilier og dermed kan sælges til en høj pris. Den store friværdi betyder, at der kan købes en ny bolig, der opleves som bedre eller mindst lige så god, enten fordi den er ny, eller fordi den har en bedre beliggenhed. Træffes valget ikke på dette alderstrin, udskydes det ofte, indtil det bliver fraflytning af nød, fordi helbred eller en ægtefælles død gør det nødvendigt. Alternativet er her en egentlig ældrebolig eller en plejehjemsplads. Individualisering og nye fællesskaber Individualisering kommer til udtryk ved at flere får sit eget, flere får mulighed for at vælge og flere lægger vægt på at markere, hvor unik man er, blandt andet gennem individuelle løsninger. Individualiseringen er så stærk en megatrend, at den også skaber sin egen modsætning i form af en søgen efter meningsfulde fællesskaber. Men fællesskaber skal i modsætning til tidligere tiders tvungne fællesskaber helst være selvvalgte og gerne også så uforpligtende som muligt. Moderne fællesskaber vælges af lyst, ikke af nød. Godt naboskab indebærer for de fleste storbymennesker, at man er på hilsefod, og når det går højt, at man i ny og næ kan hjælpe hinanden med at passe blomster og kat. Vil denne holdning også gælde for fremtidens parcelhuskvarterer? Ikke nødvendigvis. På den ene side går det igen i en række undersøgelser, at ønsket om privathed er en af de vigtigste årsager til valget af parcelhus. På den anden side er beboere i parcelhuskvarterer dem, som har mest naboskab sammenlignet med andre boligtyper. Individuelle konformister - findes der positive ghettoer? Individualisering er ensbetydende med øget vægt på forskellighed. Derfor er det et paradoks, at denne tendens går hånd i hånd med en øget tendens til, at folk gerne vil bo side om side med nogle, som ligner dem selv. Denne opdeling eller segregering strider mod de politiske ønsker om blandede boligkvarterer, som også befolkningen deler, når man bliver spurgt i meningsundersøgelser etc. Men den sociale opdeling, som folk i praksis foretager, kan omvendt være en klar fordel, hvis man ønsker tætte sociale relationer i nabolaget. De er måske ligefrem en nødvendig betin- 16

gelse herfor. Hverdagsnetværk og socialt liv I nogle moderne parcelhuskvarterer er der et udbygget hverdags-netværk. Det gælder især boligkvarterer med mange børnefamilier. Småbørnsfamiliernes største anke mod 60ér og 70ér parcelhusområderne er, at der er for få børn, fordi der ikke er sket et generationsskifte. Individualiseringens skyggesider - modreaktion Individualisering handler om frit valg, men betyder også, at man selv kommer på valg, i jobbet, i ægteskabet og i naboskabet etc. En bivirkning heraf kan være øget eksistentiel ensomhed og utryghed. Derfor må vi forvente, at parallelt med en fortsat individualisering vil vi se flere tendenser til at styrke og dyrke forskellige former for meningsskabende fællesskaber. Det kan være familiefællesskaber, skolens fællesskab og nabofællesskaber, som giver mening og tryghed i hverdagen. I takt med, at kernefamilien fylder mindre i billedet, må det i det mindste udfra en logisk tankegang forventes, at fællesskaber, som rækker udover parforholdet og den lille kernefamilie, bliver vigtigere. Det kan være intime venskaber, den udvidede familie, bofællesskaber og nabofællesskaber. Velstandsudvikling flere får råd til parcelhus Vi må regne med, at vi de næste 10 år i gennemsnit bliver 20-25 procent mere velstående. Velstandsudviklingen betyder, at stadig flere får økonomisk mulighed for at anskaffe sig den ejerbolig eller det parcelhus, som man drømmer om. Det sker blot senere i livet på grund af en længere periode som frie 1. Øget indkomstspredning og polarisering på boligmarkedet Frem mod år 2015 forventes en øget spredning i indkomsterne. Globaliseringen medfører stigende efterspørgsel efter højt kvalificeret arbejdskraft samtidig med, at et stigende antal mennesker i den erhvervsdygtige alder ikke kan beskæftiges, fordi deres jobs udlægges til lande med lavere arbejdsløn eller automatiseres. Det kan medføre en mere markant opdeling på boligmarkedet, end vi ser i dag. Familier i velhavende kommuner bruger ikke alene flere penge på boligen end andre. De bruger også en større andel af deres høje indkomst på boligformål. Det afspejler sig først og fremmest i stigende boligpriser, da udbuddet af boliger ikke kan øges markant de steder, hvor de velhavende bor, fordi det enten er tæt på bycentre, vand eller beskyttede grønne områder. Større indkomstulighed vil betyde, at der også finder en polarisering sted af boligpriserne, først og fremmest på grundlag af beliggenhed og herlighedsværdi. Mange vil ikke have råd til en bolig i det boligkvarter, hvor de er vokset op, eller hvor de har deres arbejde. Immaterialisering boligforbrug styres af emotionelle behov I takt med øget velstand sker vores forbrugsvalg i øget omfang på basis af immaterielle værdier og behov, fordi vores grundlæggende behov for materielle goder som tøj, mad og husly m.v. efterhånden er dækket. Immaterialisering drejer sig om behovene for oplevelser og eventyr, for samhørighed med andre og for at kommunikere identitet og opnå anerkendelse. Boligen og boligindretningen er særligt i Nordeuropa et vigtigt område for signalering af status, værdier og livsstil. Boligens beliggenhed er en parameter, som bliver stadigt vigtigere for boligvalget. Det drejer sig ikke kun om funktionelle kvaliteter som nærhed til arbejdsplads og butikker men i stigende grad også om de immaterielle værdier. Luksus er i reglen det, der er knaphed på. Fremtidens luksus er ifølge den tyske forfatter Hans Magnus Enzenberger tid, mulighed for fordybelse og refleksion, stilhed, miljø og natur samt sikkerhed. En god beliggenhed, som tilbyder nogle af disse kriterier, er netop udtryk for et sådant knapt gode og bliver derfor hele tiden mere værd. Det skabende menneske Det er Instituttets bud, at der i fremtiden ikke vil være samme status i et stort forbrug. Det skabende menneske vil være i højere kurs end det forbrugende menneske. For det første vil det sandsynligvis styrke efterspørgslen efter eget hus. Gør-det-selv aktiviteter har længe været en vigtig aktivitet for de fleste husejere. I fremtiden er skab-det-selv aktiviteter nok en mere retvisende betegnelse. For det andet vil øget vægt på kreativitet frem for på forbrug af passiv underholdning sandsynligvis også øge interessen for at bidrage til at forme sit boligkvarter. For det tredje vil familiens skabende medlemmer skulle bruge endnu flere kvadratmetre til deres varierede kreative udfoldelser i hjemmet - grovkøkken, spisekammer, værksteder, ateliér, musikstue med klaver etc.. Sundhed får øget betydning Vi må sørge for, at fremtidens boligkvarterer kan være med til at sikre, at vi får nogle sunde mennesker, og det får vi ikke, som kvartererne er indrettet i dag. Asfalteringen gør man enormt meget ud af, men hvad gør man egentligt ud af at skabe nogle forhold, som gør det fedt at gå en tur, cykle, stå på rulleskøjter eller andre ting, hvor man bruger sin krop? (interview med forfatter og journalist Signe Wenneberg) 17

Sundhed er en megatrend, som i stigende grad påvirker alle samfundsområder, og konsekvenserne for sundheden er en parameter, som skal tænkes ind, hver gang der foretages forandringer. I den forbindelse bliver det stadig vigtigere, at boligen og boligområdet bidrager positivt til sundheden og giver optimale betingelser for at leve det sunde og gode liv. Leg og bevægelse i boligkvarteret I boligområder vil det give sig udslag i øget vægt på gode muligheder for udendørs aktiviteter i form af sport og leg, motion og afstresning. Fokus på gode muligheder for motion og bevægelse ventes at øges i de kommende år. Risikoen for overvægt, type 2-diabetes, depression, knogleskørhed og endog udviklingen af Alzheimers sættes i øget omfang i forbindelse med manglende motion. Det handler imidlertid ikke kun om at forebygge livsstilssygdomme, men også om at fokusere positivt på mere velvære, vitalitet og livsenergi. Fristeder og oaser Psykosociale lidelser er i vækst i et samfund udsat for hyppigere forandringer, flere risici og et øget tempo, hvor det forventes, at vi er online mere af tiden. Derfor ser vi en modtendens i form at et ønske om at kunne komme off. Tendensen til off kan øge efterspørgslen efter oaser og kan medføre, at flere ønsker at se hjem og boligkvarter som et fristed i en verden med mere stress og jag. Off tendensen manifesterer sig også ved en øget interesse for at leve det enkle liv. Det kan være børnefamilier, som fravælger et hektisk og stresset liv med to fuldtids udearbejdende forældre og et dyrt parcelhus til fordel for en billigere og enklere bolig på landet, som giver mulighed for at arbejde mindre. Digitalisering huset og kvarteret kommer på nettet Informationsteknologien bygges i fremtiden ind i mange af de redskaber, vi benytter i hverdagen via microchips, sensorer og aktuatorer, dvs. ting med robotlignende egenskaber. Der sker en sammensmeltning af de forskellige medier: computer, TV, mobiltelefon og Internet. Alt kommer efterhånden på Internettet vores bank, kommune, boligkvarter, hus og hjemmets forskellige husholdningsapparater. Ude er hjemme eller verden hjem i stuen? Digitaliseringen giver os flere valgmuligheder med hensyn til, hvordan vi ønsker at leve vores liv. Digitaliseringen muliggør et individuelt valg mellem de to modpoler: øget mobilitet eller øget forankring i hjemmet. Digitaliseringen giver fx mere frihed i valget af bopæl og job. Det bliver relativt lettere at passe et job i centrum, selv om man vælger at bo i naturskønne udkantområder. Digitaliseringen betyder, at flere kan arbejde mere hjemmefra. Det kan medvirke til at skabe mere liv i boligkvartererne i dagtimerne. Teleservices En række services vil rette sig mod beboerne i hjemmene. Det intelligente hjem er ved at være en praktisk realitet i kraft af mulighederne for med microchips, sensorer og trådløst netværk at binde boligens forskellige apparater op på nettet og tilknytte e-services. Denne udvikling rummer en række muligheder for at udbygge kommercielle services til boligen. I en række tilfælde vil det være værdifuldt også at tænke i lokale netværk i kvarteret. Det intelligente hjem kan overvåges over nettet. Når både ejerne selv og Falck er langt væk, kan det være en fordel, hvis ens naboer bliver alarmeret. Et elektronisk netværk i nabolaget er også en oplagt mulighed som hjælpemiddel til at koordinere mange andre aktiviteter. Enkelte grundejerforeninger har allerede i dag en hjemmeside, men aktiviteten er meget lav næsten alle steder. Den nye geografi verden bliver mindre Globalisering giver øget mobilitet Globalisering gør verden mindre, og et af resultaterne af globaliseringen er en øget mobilitet. Et udlandsophold bliver stadigt vigtigere som led i den personlige udvikling, og det bidrager til, at unge er længere om at stifte familie og etablere sig i en familiebolig. Flere seniorer sælger parcelhuset for at tilbringe seniorlivet under sydlige himmelstrøg, som man lært at kende fra talrige ferierejser. Globalisering betyder flere rejsedage på arbejdet og i ferierne, hvor man er væk fra hjemmet. Globalisering medfører også øget ind- og udvandring. I 2015 forventes der at være ca. 650.0000 indvandrere og efterkommere med anden etnisk oprindelse end dansk mod knap 450.000 i dag. Det er en befolkningsgruppe, som i øget omfang må forventes at ville interessere sig for parcelhussektoren. Globalisering bidrager også til øget vægt på boligbeskatning, fordi arbejdskraft, varer og kapital m.v. bliver stadigt sværere at beskatte i en mere mobil verden. Det gør det dyrere at bo og øger incitamentet til at tilpasse sit boligforbrug. Konsekvensen af globalisering er helt overvejende øget mobilitet, men globaliseringen medfører også, at betydningen af hjemmet som det trygge tilflugtssted i en mere omskiftelig verden øges. Mobilitet og forankring Pendling til og fra arbejde og mobiliteten i fritiden i forbindelse med indkøb og oplevelser m.v. øges markant og fører til øget trafikbelastning, også i mange parcelhuskvarterer. Øget pendling og øget brug af telearbejde og teleundervisning m.v. er et alternativ til at flytte, som kan medvirke til at trække flyttefrekvensen ned i fremtiden. Når det drejer sig om udviklingen i flyttemobiliteten, 18

er billedet ikke så entydigt. Befolkningens flyttemobilitet er siden 1980 øget stærkt i de unge år og sidst i livet. Det vil sige i de år, hvor flyttemobiliteten i forvejen var høj. Blandt de midaldrende, som i forvejen næsten ikke flytter, er flyttemobiliteten derimod ikke øget ret meget. De unge flytter ofte mange gange, inden de etablerer sig i en familiebolig. Men tendensen er, at når de i midten af trediverne - efter en række år med mange flytninger - endelig slår rødder og etablerer sig i en enfamiliebolig, er der et ønske om, at det skal være et valg, som rækker mange år ud i fremtiden og i det mindste, indtil børnene flytter hjemmefra altså minimum 15-20 år. Lægger man hele sin sjæl i ejerboligen og investerer meget af sin identitet i huset, er det svært at flytte. Det gælder ikke mindst for mange seniorer. Mobiliteten hæmmes yderligere, hvis potentielle købere tillige værdsætter de livsstilsrenoveringer og skab-det-selv løsninger, som boligen er beriget med, lavere end sælgeren gør. Centralisering eller decentralisering? I den globale videnøkonomi koncentreres den økonomiske aktivitet i vækstcentre med tilstrækkelig kritisk masse i form af forskningsinstitutioner, højteknologiske virksomheder og udbud af specialiseret og højt kvalificeret arbejdskraft. Arbejdskraften bosætter sig derfor i øget omfang i nærheden af disse vækstcentre med det resultat, at yderområderne affolkes og i øget omfang bliver bostæder for seniorer. De 25-35 årige flytter til områderne i nærheden af vækstcentrene i Hovedstadsregionen og Østjylland. De 55-59 årige flytter derimod til yderområderne, som derved får forstærket tendensen til aldring. Frem mod år 2015 sker der en meget markant aldersforskydning i Danmark. I nogle yderområder vil der i 2015 være 2-3 +60 årige for hver 20-40 årig, mens der i Københavns Kommune omvendt vil være 2 i aldersklassen 20-40 år for hver person på 60 år eller mere. Presset på parcelhusmarkedet vil derfor udvikle sig højst forskelligt de to steder. Der må forventes fortsat stort efterspørgselspres i vækstområderne, mens der vil være overskud og relativt prisfald på parcelhuse i en række yderområder. Efter forstaden I disse år er bycentrene igen blevet langt mere attraktive steder at bo på grund af byudvikling, bedre muligheder for udendørsliv og stadig flere oplevelser m.v. De unge bliver længere i byen, fordi de uddanner sig og får børn senere og flere børnefamilier, som har råd, vælger at blive boende i byen. Det mindsker presset for at flytte ud i forstaden. Samtidig er der flere, som finder det attraktivt at flytte på landet til landsbyer eller til kystområder. Det gælder seniorer og andre med begrænset tilknytning til arbejdsmarkedet, samt folk, som kan arbejde fleksibelt, for eksempel som konsulenter eller ved hjælp af hjemmearbejde. Til denne gruppe hører også børnefamilier, som vælger at skrue ned for blusset og udskifte et hektisk og stresset liv med det mere enkle liv i en bolig, som ikke koster så meget. Det er også sandsynligt, at flere seniorer vil vælge at sælge parcelhuset i forstaden og kombinere en bylejlighed med et fritidshus på landet eller ved kysten. Disse to tendenser kan i fremtiden føre til langsommere tilflytning og en øget fraflytning fra forstædernes parcelhuskvarter og kan samtidig med andre drivkræfter som flere seniorer og færre unge og medvirke til at sætte parcelhussektoren under pres. Centralisering skaber grobund for decentralisering Tendensen går i retning af større enheder. Men man kan godt forestille sig en modtendens i retning af mere lokal indflydelse. Jeg har fx oplevet, at kvarterløftprojekter er meget mere autonome i de store kommuner. Kommunestørrelsen betyder, at man er nødt til at decentralisere. I små kommuner er der meget mere indblanding fra oven (Interview med Erling Groth, kvarterløftkonsulent, SBS Rådgivning) Der sker en centralisering af en række funktioner, som tidligere lå i lokalsamfundet tæt på borgerne og boligen. Små lokale virksomheder og detailhandelsforretninger erstattes af større virksomheder, der ofte ligger langt væk fra lokalsamfundet i centre af forskellig art. Det samme gælder det offentlige, som sammenlægger postkontorer, biblioteker, skoler, sygehuse og kommuner m.v. Frem mod 2015 er det sandsynligt, at centraliseringen fortsætter i mindst samme tempo. Det øger behovet for at se på, om der ikke sideløbende med den nødvendige centralisering af en række funktioner kan ske en udlægning af nogle opgaver til det helt lokale niveau. Landsbyens eller nærområdets renæssance I en tid præget af individualisering og globalisering er det sandsynligt, at interessen for det helt lokale niveau, d.v.s. der, hvor man bor og lever, igen vil øges. Identitet, tilhørsforhold og følelsen af at høre hjemme får øget betydning for, hvordan man opfatter sig selv, og for hvordan andre ser på én. Dermed bliver det også vigtigere, at det sted, hvor man bor, både har høj kvalitet og positiv identitet. Når kommunerne bliver større, er det sandsynligt, at nærområdet eller landsbyen får en renæssance, fordi der kommer øget fokus herpå, både fra den enkelte og fra det offentlige. Den øgede interesse vil i så fald også kunne gælde parcelhuskvarteret. Øget offentligt/privat samspil Rollefordelingen mellem stat, marked og civilsamfund har også betydning for livet i fremtidens parcelhuskvarterer. På den ene side handler det om graden af regulering. På den anden side handler det om nye mulighederne for partnerskaber imellem de tre sektorer stat, marked og civilsamfund. Liberalisering og selvforvaltning Øget liberalisering af boligmarkedet kan fremskynde et generationsskifte i parcelhussektoren og føre til, at flere i 19

lejeboliger søger over i parcelhusene og omvendt. Tendensen er en vis liberalisering i form at flere muligheder for at bygge nyt på landet, for at etablere fritidsboliger i kystnære områder og bo i sommerhuse hele året, samt muligheder for at bygge højhuse i byen kan alt sammen medvirke til at gøre eksisterende parcelhuskvarterer mindre efterspurgte. Mindre restriktiv regulering og mere lokal selvforvaltning kunne være en vej til at sætte mere skub i lokal kvarterudvikling, fordi ændringer ofte kræver revision af kommunale lokalplaner, og det er i reglen en omstændelig og tidskrævende proces. Det er dog ofte de lokale beboere, som er de mest konservative, når det gælder forandringer i deres kvarter. Partnerskaber i grænselandet mellem stat, marked og civilsamfund Kvarterløft er et område, hvor partnerskaber mellem de tre sektorer stat, marked og civilsamfund spiller en øget rolle. De offentlige tilskud til boligsektoren er under afvikling, fordi boligstandarden efterhånden er så høj, at området har kunnet privatiseres. Byudvikling og kvarterløft, som oprindeligt hovedsageligt blev finansieret af staten, privatiseres også, forstået på den måde, at private parters deltagelse og medfinansiering øges. Både det offentlige og de private tjener på den ejendomsværdistigning, som sker. Kvarterløft i parcelhuskvartererne vil helt overvejende skulle finansieres af beboerne selv, men offentlige og kommercielle interessenter har også en interesse heri, som kan legitimere, at man tilfører ressourcer, der hvor man især kan gøre en forskel. Interessenterne er dels vare- og serviceleverandører til hjemmet som fx vedligeholdelsesfimaer, sikringsfirmaer, ejendomsmæglere, dagligvarehandel, finans- og forsikring. Men det er også offentlige og almene virksomheder som kommuner, aftenskoler og frivillige organisationer. Private virksomheder har en kommerciel interesse i at bidrage til civilsamfundet og i at vise et socialt engagement. Det sker blandt andet ved at støtte frivillige organisationer gennem sponsering. Det offentlige har ligeledes en interesse i at støtte civilsamfundet, blandt andet ved at støtte etablering og drift af frivillige netværk, som ofte kan aflaste behovet for offentlig indsats. Det offentlige kan ligesom private virksomheder sponsorere aktiviteter i civilsamfundet. 20