5000 BILLIGE BOLIGER Industriel boligbyggeri Baggrund 0rganisation koncept Udfordringen Boligpolitisk baggrund Byggepolitiske muligheder Det strategiske koncept Fonden for Billige Boliger 1
Udfordringen Kan man bygge 5000 boliger til 5.000 kr. om måneden over 5 år? Ritt B. s boligpolitiske udspil april 2005 Valgkampen og valget 180 dage konceptudvikling sat i gang 360 dage konceptudvikling 2007 slut Og hvad så? Boligpolitisk baggrund Kraftigt stigende boligpriser Priserne 6-doblet på 11 år Med alm. finansiering kan en FTF familie købe bolig til 1,5 mio. kr. Mellemindkomstfamilier flytter væk fra KBH Rekrutteringsproblemer Der savnes ansøgere og medarbejdere i social- og sundhedssektoren og i byggeriet Der savnes unge lærere og politibetjente Øget social opdeling Trængsel og forurening Det er svært at være pendler og de sviner 2006 * 2
Byggepolitiske muligheder Prefab og industrialisering Historiske og udenlandske forbilleder Strategisk koncept 3
Idegrundlag 3 OVERLAPPENDE KONCEPTER Organisationskoncept Koncentreret om etableringen af en fond med almennyttig formål i samarbejde med professionelle aktører Finansielt koncept Baseret på volumen samt udnyttelse af bygherregevinst og krydssubsidiering fra salg af almindelige boliger Teknik- og designkoncept Baseret på industriel præfabrikerede boligmoduler i store serier af i et design, der kan tilpasses lokale miljøer med lave produktionsomkostninger som følge af stordrift, industrialisering og internationalisering Værdiskabelsen kommer af det samlede koncept Styrende principper Storleverance At udnytte det betydelige volumen ved samlede udbud Industrialisering og lean construction At opføre mest muligt under tag på fabrik, anvende lean principper samt partnering (partnerskaber) Digitalisering At betjene sig af fælles portal til samarbejde, erfarings-opsamling og videndeling Kundeindflydelse At introducere basisboliger med enkel indretning med mulighed for tilkøb Task Force At samle alt management hos en enkelt administrator Lean Forvaltning At sikre slank kommunal forvaltning og planlægning Solidarisk finansiering At udnytte fondens gevinst fra salg af visse boligtyper til medfinansiering af er Lang finansiering At tilbyde særlig finansiering er ved udskydelse af bygherrevederlaget 4
Organisationskoncept Fonden for Billige Boliger Fondens formål Samarbejde med kommune og almene boligorganisationer Tildeling af boliger Drift Fonden for Billige Boliger STIFTERE Akademisk Arkitektforening BoligfondenKuben DISfonden KAB Fonden Kooperationen BESTYRELSE Jørgen Nue Møller (formand) Keld Fuhr (næstformand) BoligfondenKuben Irene Løkke, Akademisk Arkitektforening Rikke Løvig Simonsen. DISfonden Jesper Nygård KAB Fonden Ole Løvig Simonsen Kooperationen MANAGEMENT KUBEN OPP A/S Knud Erik Busk 5
Fondens formål MÅL & AKTIVITETER At fremme udvikling og opførelse af billige boliger i danske byer. At støtte tilvejebringelse af gode boligforhold At opføre, sælge og administrere billige boliger Fonden kan indgå aftaler med branchekyndige virksomheder Fonden kan drive finansieringsvirksomhed i form af indskud, udlån og garantistillelse BOLIGTILBUD Billigbolig andel Billigbolig leje Billigbolig almen, dog kun i samarbejde med almene boligorganisationer. Fonden kan ikke selv være driftsherre for almene boliger Andelsboliger Ejerboliger Billige Boliger Hvor? I EN RING OM CITY På Amager På Ydre Nørrebro og Østerbro I Kgs. Enghave I Valby I Ørestaden I Nordhavnen På konkrete offentligt og privat ejede grunde 6
Hvem kan få en? Tildeling sker ved lodtrækning efter følgende tildelingskriterier: ( prisniveau 2005) Husstandsindkomst på max. 700.000,- For enlige max. 350.000,- Formue på ikke over 700.000,-. 350.000 for enlige Skal arbejde eller studere i Københavns kommune. Ovennævnte giver 2 lodder i lodtrækningen. Ekstralod (og kun et) kan tildeles hvis: Arbejder eller studere i København men bor udenfor HUR området. Har en bolig på under 65 m2. Design og Teknikkoncept Idegrundlag forudsætninger Industriel produktion. Store serier af boliger. Lave produktionsomkostninger. Internationalisering. I god og populær design. Miljørigtigt byggeri. Strategiske partnerskaber - lean 7
Design og Teknikkoncept Industriel produktion. Mindst 75 % af byggeomkostninger skal afholdes på fabrik under tag. Bedre rollefordeling optimal kompetenceudnyttelse. Ny proces hvor teknik vælges før design. Lean produktion, som ikke kræver nye tegninger hver gang - typehuskonceptet. God design og industriel produktion? 8
Design og Teknikkoncept Industriel produktion. I boligbebyggelser op til 4-5 etager er valgt rumstore moduler i træ. I højere boligbebyggelser arbejdes med beton gips/ stål, i to modeller : Rumstore elementer i stål/gips. Stål/betonløsning Manhatten løsning. Design og Teknikkoncept Industriel produktion. Optimering af hinandens kompetencer: I industriel produktion er det helt afgørende at optimere hinandens kompetencer. Fabriksarbejderens høje kompetencer med serieproduktion er vigtige at holde inde på fabrikken. Derfor er valgt storentrepriseformen med en: Leveranceentreprise incl detailprojektering fra fabrik med montering. Fundaments entreprise incl. byggeplads og terræn. Skibstranport Rådgivningsaftale. 9
Design og Teknikkoncept Industriel produktion. En anderledes omvendt proces!!!! Først vælges leverandørens standardvare (teknik) Derefter vælges arkitekt der skal sætte design og dansk arkitektur på modulerne. En proces med særlig fokus på økonomien i en tæt dialog direkte mellem fabrik og de projekterende. Tilkøb i stedet for besparelser inden produktionen starter, hvor økonomien er på plads. Industriel produktion Først standardmodulet. 10
Krydret med god design Design og Teknikkoncept Stort volumen. Hvorledes udnyttes bedst det store volumen?. Leverandørrabatter store serier få varianter. Faste partnerskaber rammeaftaler. 4-5 leverandører, hvor de samme arkitekter og rådg. Ingeniører, fundamentsentreprenøren og vores projektledelse er de samme i 4 år Udnytte indlæringskurven optimalt. Bygge som et typehus uden tegninger. 11
Design og Teknikkoncept Internationalisering. Vi bevæger altså på det internationale marked for at få effektiv konkurrence. Kontrakt og kommunikation er på engelsk. Vi arbejder også med LC (Letter of credit) kontrakter. Vi har det hele samlet på Bygweb maksimal digitalisering. Vi har valgt at starte med et estisk selskab. En m2 pris på 5000 6500,- DDK excl. Fundamenter og moms Design og Teknikkoncept Dansk design. Hvordan skabes et godt og populær image omkring en billig bolig? 12
Design og Teknikkoncept Dansk arkitektur. Byggeforeningshuse.( 2-3 etager) Engelsk rækkehus ( 3-5 etager) Punkthuse. ( over 5 etager) God kvalitet. Miljørigtigt Fuldt indflytningsklare boliger. Mangler afhjælpes på fabrikken God design/industriel produktion - byggeforeningshuset 13
God design God design/industriel produktion 14
God design/industriel produktion God design/industriel produktion 15
God design Høj kvalitet Design og Teknikkoncept Miljøtiltag. Nyt bygningsreglement. Genvex. Giver os næsten et nulenergihus. 16
Miljørigtig -genvex Produktionen Lave Produktionsomkostninger. Analyse af det nordeuropæiske marked. 4-5 større fabrikanter af rumstore modulenheder i nordeuropa. Faste partnerskaber rammeaftaler. Vi har valgt at starte med et estisk selskab. 17
Produktion af flager Industriel produktion Flager er samlet 18
Industriel produktion Skibstransport -15 boliger Industriel produktion Fundament for tæt- lav. 19
Industriel produktion Fundament for 4 5 etager. Industriel produktion 15 boliger monteres på 2-3 dage. 20
Industriel produktion Tagmodul (loft i kip) Industriel produktion Standardkøkken. 21
Industriel produktion Færdig fra fabrik Industriel produktion Gulv og vægfliser ( Sauna) 22
Industriel produktion, Høj kvalitet. Industriel produktion, Byggeforeningshus. 23
Industriel produktion, Byggeforeningshus Fra norsk design til dansk 24
Arkitektkonkurrencen I vores omvendte proces valgte vi en off. Konkurrence et parallelopdrag hvor 6 arkitekter ( ud af 60 ansøgere ) udarbejdede forslag til industrialiseret boligbyggeri. Arkitektkonkurrencen 25
26
elopdrag at komme med idé-forslag cept for billige boliger: / Mejeriet, Vanløse/ Kolding rs Jean Nouvel, Paris Bjarke Ingels Group, København Architects, København uppen as, Købehavn estuen Vandkunsten ApS, Københav 27
Finansierings ide - Almindelig finansiering kontra finansiering. 18.0 0 0 16.0 0 0 14.0 0 0 12.0 0 0 10.0 0 0 8.000 TRAD REALKREDIT BILLIGBOLIG 6.000 4.000 2.000 0 1 6 11 16 21 26 31 36 28
Finansielt koncept. Idegrundlag. Baseret på volumen Udnyttelse af bygherregevinster Krydssubsidiering fra salg af almindelige boliger. Finansielt koncept. Hvad er en billig bolig? Er det en billig produktionspris? Er det en billig markedspris målt på kontantbasis. Er det en bolig til en billig husleje? Er det målt i nutidspriser eller løbende priser? Er det prisudviklingen eller lønudviklingen eller noget tredje der afgør om en bolig er billig? 29
Finansielt koncept. Fondens definition på en : En bolig på min 85 m2 bruttoetageareal men husleje excl. forbrugsafgifter m.v. på max. Kr. 5.000 efter skat, deflateret med en løn og prisfaktor på 3,5% p.a. til betalingsåret 2005. Finansielt koncept. Definition forsat det forudsættes, at den kontante udbetaling er i niveau af 85.000 kr. ( 2005 niveau) for en bolig på 85 m2, svarende til ca. Kr. 1000 pr. m2 eller ca. 5% af anskaffelsessummen. Forrentningen af den kontante udbetaling indgår ikke i ovennævnte definition af huslejen, hvilket er i overensstemmelse med sædvanlig praksis. der indgår ikke afdrag på gæld i huslejen 30
Finansielt koncept. Hvorledes kan en bolig blive billig? Anlægspriser Lavere grundpris. Lavere produktionspris. Lavere Bygherrevederlag. Anlægssubsidier. Finansielt koncept. Anlægsprisen Grundprisen Kan ikke overdrages til under markedspris! Men bør kommunerne kunne føre boligpolitik? Produktionsprisen Der kan p.t. spares op til 3-5.000 kr.pr.m2 ved anvendelse af industrielle produktions principper i forhold til traditionel byggeri. Men varer det ved? Kan en heldig timing af industrialisering og globalisering være nøglen? 31
Finansielt koncept. Anlægsprisen forsat.. Bygherrevederlag. Hvorfor skulle en privat bygherre sætte bygherrevederlaget ned? Kun bygherrer uden krav til kapitalaflønning, f.eks. En fond, kan arbejde med reduceret vederlag! Anlægssubsidier. Kun almene driftsherrer kan modtage offentlige anlægssubsidier! Men en fond kan krydssubsidiere! Anlægsøkonomiske forudsætninger p.t. Typeprojekt Pr. m 2 Billigbolig på Andelsbolig på 85 m 2 115 m 2 Grundpris 5.700 kr. 484.500 kr. 655.500 kr. Produktionsomkostninger 13.225 kr. 1.124.125 kr. 1.520.875 kr. Bygherrevederlag 5.075 kr. 431.375 kr. 583.625 kr. Salgspris 24.000 kr. 2.040.000 kr. 2.760.000 kr. 32
Driftsøkonomiske forudsætninger p.t. Typeprojekt Finansiering BASIS Pr.m² Pr. Bolig Salgspris 24.000 2.040.000 Finansiering: Finansiering i andelsboligforeningen: 1. Realkreditfinansiering m/kommunegaranti 19.200 1.632.000 Indskudsfinansiering: 1. 5 % -pantebrev til Fonden 3.694 314.000 2. Kontant betaling 1.106 94.000 I alt Finansiering 24.000 2.040.000 Huslejeberegning år 1 - m² pr. år: Pr.m² Pr. år Realkredit afdragsfrit - fastrente 10 år Rentetilskudslån fra Fonden Øvrige driftsudgifter 912-406 153 77.520-34.527 13.005 Indskudsbetaling: Nettobetaling indskudslån (32,8 % fradrag) Husleje i alt pr. år 124 783 10.550 66.528 Husleje pr. måned for 85 m² i 2008 5.544 33
34
35
36
37
Foreløbige erfaringer Meget mere fokus på den værditunge planlægning - og detailprojekteringsproces, man går ikke i produktion før alt foreligger. For første gang har jeg ved afleveringen af de første boliger oplevet: At halvdelen af boligerne er uden mangler overhovedet. At i de øvrige boliger er det banale småskavanker og kosmetiske skader der kan rettes hurtigt. Mange teknikere, herunder byggeskadefonden, har besøgt projektet og der er ikke noget at komme efter!!! Billig Bolig er ved at blive et brand!!! Lean industriel byggeproces Der er for mig ikke tvivl om, at vi er ved at flytte hegnspæle i byggeriet. Det meget interessante for mig er jo mine erfaringer fra trimmet byggerierne, pludselig nu er langt lettere at implementere trimmet byggeri på en frabrik end ude på byggepladsen, og det giver resultater. Det er en produktivitetsstigning i byggeriet som vi længe har efterlyst. Vi bygger jo ca 30 40 % under de traditionelle byggepriser i københavns området. Denne lean industrielle byggeproces er kommet for at blive. I de næste år vil vi se meget nytænkning i denne udvikling. Vi vil bl.a. se Ikea metoden med halvfabrikata til en samlehal nær byggepladsen. 38
Afslutning Billiger Boliger kommer!!!!! En mindre del af disse 5000 billige boliger vil blive på kommunale grunde, erhvervet til høje markedspriser som forudsat. Og de er ikke ulovlige. Fonden vil bygge ca. 4000 billige boliger over de næste 5-6 år plus ca. 4000 alm. boliger (afhængig af grundprisen) på private og kommunale grunde. Tak 39