Torvegade 74, 6700 Esbjerg Dato 16. september 2015 Login mohou/jap Notat Ansøgning om ny helhedsplan 2015 for Dokken-området, Dokken Towers. Planforhold. Dette notat redegør for planlægningsmæssige forhold i forbindelse med ansøgning fremsendt af Bech-Bruun for Pedersen Gruppen den 29. juni 2015, om nyt plangrundlag for etablering af projektet Dokken Towers mv. Indhold: 1. Overordnet beskrivelse af det ansøgte projekt 2. Den statslige planlægning 3. Gældende kommune- og lokalplan 4. Projektet i forhold til gældende plangrundlag 5. Behov for yderligere oplysninger vedr. det ansøgte projekt 6. Bemærkninger vedr. hovedemner i følgenotat 18.06.2015 til ansøgning fra Bech-Bruun: 7. Konklusion Ad 1. Overordnet beskrivelse af projektet i ansøgningen Der foreslås med det fremsendte projekt, en ny helhedsplan for Dokkenområdet. Den overordnede disponering placerer bygningerne på en hævet bastion der fungerer som hævet opholdsareal, parkering i konstruktion og base for bygningerne. Bebyggelsen på bastionen placerer sig med stigende bygningshøjder der kulminerer på spidsen af Dokken i Dokken Towers på 39 etager. Dokken Towers består af sammenhængende bygningskroppe af forskellige højder. Højeste bygningskroppe foreslås anvendt til boliger, hotel og erhverv. De laveste foreslå til erhverv, handel og restauration. Ad 2. Den statslige planlægning af området Med brev af 1. juni 2012 fra Miljøministeriet er det tydeliggjort, at der skal sikres tilstrækkelige arealer til havneformål og til lokalisering af havnerelaterede erhverv. Det er dermed tilkendegivet, at Esbjerg Havn vurderes at være af national betydning og at staten påser, at planer ikke Telefon 76 16 16 16 www.esbjergkommune.dk
forringer havneerhvervenes muligheder for at udøve deres erhverv. Det er dermed forudsat, at kommunen afgrænser havnearealerne og gennem planlægningen sikrer erhvervene samt hindrer gradvis omdannelse af arealerne til formål, der kan hindre erhvervenes aktiviteter. Som konsekvens af bl.a. den statslige udmelding, er det i gældende kommuneplan og gældende lokalplan for området ved Dokken fastsat, at der ikke må etableres boliger i området. Det forudsættes at lokalplanens realisering ikke medfører reducerede aktivitetsmuligheder på de tilstødende havnearealer. Dette gælder både nuværende som fremtidige aktiviteter. Ad. 3 Gældende kommune- og lokalplan Kommuneplan 2014-26 for rammeområdet 01-010-750: Anvendelsen fastlægges i kommuneplanrammen til havnecenter med mulighed for at etablere butikker, liberalt erhverv, hotel og kongresfaciliteter, offentlige institutioner, kultur- og idrætsanlæg samt parkeringshuse mm. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds forsvarlige drift kan der tillades boliger i området. Bebyggelsesprocenten er fastsat til max 200 for området under et og bygningshøjden er fastsat til max 125 m fra terræn for ny bebyggelse. - 2 -
Lokalplan 460 for et center- erhvervsområde på Dokhavnen med tillæg 1 (Gældende Lokalplankort ses på næste side.) Lokalplan 460 er revideret med tillæg, vedtaget af Byrådet d. 3. december 2012. Lokalplan 460 fastsætter områdets anvendelse til butikker, liberale erhverv, udstillingsvirksomhed samt mulighed for hotel og restaurationsvirksomhed. Anvendelsen er tilknyttet til de enkelte byggefelter. Herudover har lokalplanen til formål at sikre der ikke skabes væsentlige gener for havnerelaterede virksomheder i og uden for lokalplanens område. Lokalplan 460 fastsætter byggefelter med mulighed for bebygge ca. 56.000 m 2. Med tillæg 1 til lokalplan 460 er der på baggrund af et konkret kontorprojekt ændret i fordelingen af etagemeter mellem byggefelterne 2 og 3 samt flyttet m2 fra byggefelt til parkering, således at den samlede mulige bebyggelse hæves til 60.810 m 2 etageareal. Herudover er udsigtskilerne mellem de enkelte byggefelter præciseret i tillæg 1 af hensyn til den fortsatte sikring af udsigtsmuligheder fra byen og fra havneområdet. - 3 -
( - 4 -
Ad 4 Det ansøgte projektet i forhold til gældende plangrundlag Det ansøgte projekt er bygget væsentligt mere massivt end forudsat i den gældende lokalplan. Dermed er udsigtszonerne mellem bygningerne også væsentligt mindre end eller ikke tilstede, som forudsat i den gældende lokalplan. Projektets højeste bygninger Dokken Towers opleves dermed i højere grad som en samlet væg i forskellige højder, end et solitært tårn med en plads og lavere bebyggelser langs kajsiderne, som var visionen i den gældende lokalplan. Gældende plangrundlag giver af hensyn til de havnerelaterede erhverv i nærområdet ikke mulighed for etablering af boliger, som ansøgt. Det fremsendte projekt er væsentligt større end den gældende lokalplan åbner mulighed for. Der ønskes således opført 72.975 m 2 etageareal imod lokalplanens 60.810 m 2 etageareal. Samtidig er parkeringsarealet reduceret til 6.000 m 2 fra lokalplanens 18.900 m 2. Herunder gennemgås det ansøgte projekt i forhold til de enkelte byggefelter: Byggefelt 1 Er udnyttet til Domhus pt. Byggefelt 2 og 3 De to angivne byggefelter i gældende lokalplan med udsigtszoner i mellem sig er i ansøgningen lagt sammen til en stor bebyggelse Dokken Towers uden de nævnte udsigtszoner. Den gældende lokalplan med tillæg giver mulighed for at bygge 32.600 m2 i byggefelt 2 og 3 til sammen. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 ønskes der bygget 40.000 m2. Byggefelt 5 Den gældende lokalplan med tillæg giver mulighed for at bygge 17.800 m2 i byggefelt 5 i alt. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 ønskes der bygget 21.524 m2 i alt. Byggefelt 6 Den gældende lokalplan med tillæg giver mulighed for at bygge 3.000 m2 i byggefelt 6. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 ønskes der bygget 3.028 m2 i alt. Endvidere ønskes den konkrete udformning af byggefelt 6 ændret i ansøgning med ny helhedsplan 2015. - 5 -
Byggefelt 8 Er i gældende lokalplan med tillæg primært udlagt til friarealer og udsigtszoner med max. mulighed for byggeri på 1.410 m2. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 ønskes udformningen af friarealer ændret, så friarealområdet bliver samlet og så de store udsigtszoner udgår. Vedr. bygningshøjder: Den gældende lokalplan angiver maximale højder, så byggeri byggefelt 6 tættest på restaurant Gammelhavn højst må være på 12 m, og maksimale højder i byggefelt 5 langs Østre Dokkaj på maksimal 19 m. I Byggefelt 2 langs Englandskaj må højden maksimal være på 22 m. I byggefelt 3 i den sydvestlige del af området må den maksimale højde være 125 m. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 ser det ud til, på baggrund af fremsendte skitser, at bestemmelserne om maksimale bygningshøjder overholdes i byggefelt 6 og 5. Ved Dokken Towers overholdes bestemmelsen om maksimale bygningshøjde ikke for den bebyggelse som går uden for byggefelt 3. Vedr. parkering: Er i gældende lokalplan med tillæg primært er krav til parkering afhængig af anvendelsen. Mindste krav er 1 p-bås pr. 75 m2. Endvidere er der indlagt en samtidsfaktor til reduktion af parkeringskravet. I den fremsendte ansøgning med ny helhedsplan 2015 er der udelukkende regnet efter et krav på 1 p-bås pr. 75 m2. Endvidere er der et mindre udlæg til parkeringsanlæg end i gældende lokalplan med tillæg. På den baggrund vurderes, at parkeringsdækningen i den ny helhedsplan ikke at kan bedømmes fuldt ud i forhold til krav i gældende lokalplan. Ad 5. Behov for yderligere oplysning vedr. projektet Der er behov for analyse af sol - skyggeforhold og turbulens på opholdsarealer i bebyggelsen i den nye helhedsplan 2015 for nærmere bedømmelse af kvaliteten af de opholds- og friarealer arealer, der ønskes etableret. Der er behov for belysning af udsigtsforhold fra by-siden, hvis der opføres højere bebyggelse efter den nye helhedsplan 2015, end hvad der muligt efter gældende lokalplan. Der er behov for dokumentation af udsigtsforhold til vandet inden fra Dokken, der betragtes som en kvalitet i den gældende lokalplan Ønskes der etableret boliger i området, er der behov for en dokumentation for, at der kan laves afværgeforanstaltninger, så boliger inkl. opholdsarealer kan etableres uden at blive generet af støj fra havnevirksomheder. Opholdsarealer skal endvidere have en tilstrækkelig opholdskvalitet med sol. - 6 -
Der er behov for yderligere oplysninger om den ønskede nye bebyggelse for helt at kunne bedømme opfyldelse af gældende parkeringskrav. Ad 6. Bemærkninger vedr. hovedemner i følgenotat 18.06.2015 til ansøgning fra Bech-Bruun: Der henvises i notatet fra Bech-Bruun til udtalelse i 2004 fra Esbjerg Havn, at der generelt ikke var pladsproblemer på havnen, da lokalplan 460 blev udarbejdet. Bemærkning: Det er en udtalelse fra Esbjerg Havn som er over 10 år gammel og situationen er en hel anden i dag, jf. bl.a. afsnit 2 i dette notat, om den statslige planlægning. I opsummeringen fra Beck-Bruun anerkendes også at de statslige interesse for det ansøgte, evt. kan betyde et veto mod det ansøgte projekt fra statens side. I opsummeringen fra Beck-Bruun anbefales Pedersen Gruppen at tilvejebringe den fornødne dokumentation for at de vejledende støjgrænser kan overholdes. Bemærkning: Dette er også et emne som forvaltningen vil anbefale bliver nærmere undersøgt, jf. dette notats afsnit 5. I opsummeringen fra Beck-Bruun er der overvejelser vedr. etablering af Dokken-området som byomdannelses-område, jf. Planlovens 15a, som ville kunne være en fordel for det ansøgte projekt. Bemærkning: Status som Byomdannelses-område er ikke muligt, da Esbjerg Havn er et permanent havneerhvervsområde. I opsummeringen fra Beck-Bruun anderkendes behovet for screening i forhold til VVM- og Miljøvurderingen. Endvidere vurderes, at på det foreliggende grundlag er det ansøgte projekt ikke VVM- eller miljøvurderingspligtig. Bemærkning: Det vurderes at spørgsmålet om pligten først kan afgøres efter den konkrete screening. Ad 7. Konklusion Såfremt det ansøgte projekt skal gennemføres fuldt ud med boliger, vil der hermed være behov for et helt nyt overordnet plangrundlag, hvor der må forventes en meget stor statslig opmærksomhed på den fortsatte sikring af havnens fremtidige erhvervsmæssige muligheder. Derfor skal der, hvis det besluttes at igangsætte planlægningen, indledningsvis tages kontakt til Stat og Esbjerg Havn. Såfremt den ansøgte helhedsplan 2015 skal realiseres vurderes, at der skal besluttes en Kommuneplanændring, minimum en ny VVM- og miljøvurderingscreening samt en ny lokalplan for området. Hvorvidt der er VVM- og miljøvurderingspligt ved gennemførelse af det ansøgte projekt, må afhænge af den konkrete screening. De punkter, der er nævnt i afsnit 5, skal yderligere oplyses om hvis der skal udarbejdes nyt planmateriale for Dokken-området. - 7 -
I denne konklusion ikke medtaget, at Dokken-området kunne planlægges som et byomdannelses-område (et område med afvikling af erhverv), da Esbjerg Havn er et permanent havneerhvervsområde. - 8 -