Referat debatmøde om altaner 1. april 2014 (Da mødet førte emner med sig i blandet rækkefølge, er referatet forsøgt opsat i en logisk orden frem for en kronologisk) Introduktion til mødet: Lea Letén siger på bestyrelsens vegne velkommen og introducerer baggrunden for mødet; En spørgeskemaundersøgelse hos ejendommens ejere, hvor 22 ud af 30 ejere svarede tilbage. Heraf var 11 positivt stemt overfor altaner vendt mod gårdsiden. Opbakningen til altaner mod gade eller tagterrasse var så lille, at bestyrelsen ikke går videre med dette. Hensigten med mødet er, at man kan dele sine tanker og overvejelser samt at få besvaret spørgsmål af Thomas Dalkær fra altan.dk, der er inviteret til mødet på baggrund af deres erfaringer med opsætning af altaner. På den baggrund håber bestyrelsen at de fremmødte føler sig rustede til at tage en beslutning på generalforsamling, hvor der stemmes om emnet. Derudover vil bestyrelsen bruge resultatet af mødet til at sammensætte et/flere passende forslag, som kan bruges til afstemning ved generalforsamling 24. april. Lea understreger også, at der internt i bestyrelsen er forskellige holdninger til om ejendommen skal have altaner, og at mødet ikke har til hensigt at presse stemningen mod hverken den ene eller den anden retning. CEJ stiller desuden med to repræsentanter for at styre debatmødet og være forberedte på at følge op på emnet på generalforsamling. Altan.dk's introuktion: Bestyrelsen har modtaget tilbud fra to leverandører, hvoraf altan.dk er den ene. Bestyrelsen har kun inviteret den ene part, for at undgå at informationen ryger i baggrunden til fordel for at firmaerne forsøger at overbyde hinanden. Altan.dk præsenterer en række aspekter omkring, hvordan det foregår, hvis vi vælger at stemme for muligheden for at få altaner. De introducerer visualiseringer af altaner på vores ejendom, som vist på billederne nedenfor: 1
Disse visualiseringer viser store altaner på ca. 4 meters bredde mens de korte på nederste billede er 2,20 meter. Begge er 1,30 i dybden. Prisforskellen er ca. 15-20.000 kroner på de to størrelser. 2
Der kan vælges forskellige størrelser af altaner - også på samme facade. Selve opførelsen tager ca. 2-3 dage i hver lejlighed, om man kan sagtens bo i lejligheden mens det står på. De arbejder i lodrette koloner, så alle T.V.-lejlighederne i en opgang gøres færdige ad gangen. Altan.dk står for alt - herunder at fjerne eventuelle radiatorer, indsætte døre etc. Radiatorer: Hvis man har en radiator, der hvor man ønsker udgang, kan man få den flyttet, eller man kan få sat en ny op som evt. sættes lodret, så den ikke tager så meget plads. Det vil ca. koste 10.000 kr. ekstra for dem der ønsker dette. Udgange til altaner: Dørene skal være ens, men udgangen kan både gå fra køkken og soveværelse - helt efter eget valg. Dørene skal være ens i stil og bredde af fag, men man kan vælge at få dobbeltdør, eller evt. en halv dør, hvis man ønsker udgang ved siden af et køkkenbord i køkkenet eller andet. Dette er dog en smal løsning. Dørene må i følge loven gerne lukke både indad og indad - men altan.dk anbefaler klart at man åbner ud af - både fordi vinduerne gør dette, og det dermed skaber et mere ensartet udtryk, og fordi det skaber tættere lukkeløsninger. Sikkerhed under byggeprocessen: Der vil under byggeprocessen blive skærmet af, så børn og andre ikke kan komme til skade under opførelsen. Opmagasinerede materialer vil således også afdækkes. Dørene vil selvfølgelig heller ikke kunne åbnes, før altanen udenfor er klar til brug. En beboer påpeger, at det er en ældre bygning med få mursten mellem vinduerne, og han undrer sig over om det kan bære. Thomas forsikrer at dette bliver gennemtjekket af ingeniører både fra firmaet og fra kommunen, så de lever op til de strenge sikkerhedskrav, og at han kun har positive erfaringer med at sætte altaner op på ældre bygninger. Det påpeges også fra en, at der i gammelt mørtel kan gemme sig asbest, og han spørger til om der tages prøver af dette og tages rette forbehold. På dette er altan.dk ikke sikre, men de siger løst, at de vil kunne tage forbehold hvis der er årsag til det. Spørgsmålet ender åbent, og vi følger op på det, hvis ejerforeningen vælger altaner til. 3
Økonomi: Prisen vil afhænge af hvor mange der gerne vil have opført altan, da afkørsel af affald osv. er en fælles udgift der deles ud mellem dem der vælger at få opført altan - men vi henviser til tidligere udsendte tilbud, for at få en generel ide om prisen. En beboer spørger til, hvordan de reagerer på uforudsete udgifter. Thomas lover at der ikke vil komme flere udgifter end dem vi aftaler i en kontrakt. Bygningen vil kunne vise sig at have fejl og mangler når arbejdet påbegyndes, men dette vil blive dækket gennem vores forsikring i så fald. Der bliver spurgt til, om det kan betale sig at satse på billigere altaner, men Thomas fraråder at prøve at spare et par tusinde på en altan, som man skal have mange år fremover. Forskellige ejendomsmæglere har givet varierende bud på hvor stor værdiforøgelse man kan forvente ved tilføjelse af altan: Nogle mener at en lejlighed med altan kan stige 300-400.000 kroner mens andre mener at den vil stige ca. 100.000 kroner. Man kan dog godt forvente at investeringen bliver indtjent ved salg. Det blev oplyst af Altan.dk, at aftalen indgåes med solidarisk hæftelse for de parter, som er omfattet af aftalen. Dette indebærer, at de resterende aftaleparter vil hæfte for det samlede beløb, såfremt nogle ejere springer fra projektet undervejs. Det er herefter juridisk muligt at rette sit krav mod ejere, som man har hæftet for, fordi de er sprunget fra efter indgåelse af aftalen. Klausulen om solidarisk hæftelse er indsat for at Altan.dk skal undgå at tage opgøret med de ejere, som eventuelt måtte springe fra. Altan.dk har erfaring med, at aftaleparterne (ejerne) deponerer pengene hos en ejendomsadministration, således at der ikke efterfølgende skal foretages et juridisk opgør mellem ejerne. Det er også muligt at stille garanti over for hinanden, men dette vil ikke sikre pengenes tilstedeværende fra start, og vil altså alligevel medføre, at de resterende ejere skal betale til CEJ først og derefter søge garantien opfyldt hos den ejer, som er sprunget fra. Fremtiden med altaner: Man kan efterfølgende i ejendommen udarbejde fælles regler for, hvordan man må skærme af på sin altan etc., så det forbliver pænt. Vedligeholdelse skal man ikke tænke på - ud over almindelig smørring af hængsler osv. Materialerne er vejrbestandige, og der er ingen efterfølgende tilsynspligt. Hvis der i årene fremover kommer nye beboere til, som også ønsker altan, efter der er sat altaner op på bygningen, så skal disse søge om byggetilladelse på ny, og selvfølgelig søge om altaner magen til de allerede opsatte. 4
Udseende på altan: En ejer påpeger at han foretrækker et gelænder der sidder ovenover, frem for at være påført på fremsiden af altanen - Thomas siger at dette kan diskuteres og vælges, hvis vi kommer nærmere en ja til altaner. Naboejendommen har besluttet at de skal have altaner (her er der ingen i stueetagen der har tilvalgt nogen form for altan-løsninger) Bestyrelsen opfordrer til, at udseendet på eventuelle altaner på vores ejendom, ligner naboejendommens. Vand fra altanen: Ved de små altaner vil man ikke mærke, om der drypper ud over forkanten, men ved større altaner kan vandmængden godt mærkes ved kraftigt regnvejr, og her kan man overveje om man vil sætte afløb. Det vil ca. blive 2500 kr. pr stk. og det anbefales at man fra starten tilvælger/fravælger dette tiltag. Stuelejlighedernes situation: Løsningsmuligheder til stuelejligheder: Stuelejlighederne ligger for lavt til, at der må sættes altaner på dem. Der spørges til om der mon kan gives dispensation fra kommunens side til, at der sættes altaner på stuelejligheder - men dette afvises af Thomas, da reglerne fra kommunens side er blevet skærpet. Stuelejlighederne kan derfor ikke få en altan som sådan, men kan i stedet få egen udgang eller fransk altan. Der spørges til hvad stuelejlighederne tænker i forhold til løsningerne med egen udgang fra lejligheden. En ejer af stuelejlighed udtaler at hun ikke har noget stort ønske om egen udgang, da hun alligevel har så kort vej, og en anden påpeger at hun slet ikke har muligheden, da der er nedgang til cykelkælder. Der spørges til, hvad stuelejlighederne tænker i forhold til løsningerne med fransk altan, der kan øge lysindfaldet i stuelejlighederne. Heller ikke dette er der interesse for. En ejer påpeger, at han ved at lysindfaldet mindskes mest i stuelejligheder ved altan ovenfor, sammenholdt med lejligheder på 1. sal og opad. Det foreslås fra Thomas' side, at man fra 1. sal kun må have mindre dybe altaner på fx 1.10 og at disse så øges opefter, så man kun har lov til den maksimale dybde på 1.30 øverst. Thomas påpeger desuden, at der skal være en lys reflekterende underside på altanerne, som afhjælper lystab for underboerne. 5
Værditab? En ejer spørger, hvem der skal bøde for tabet, hvis man som fx stuelejlighed taber værdi på sin lejlighed. Der har været forskellige meldinger fra ejendomsmæglere på, hvad værdiforringelsen vil være på lejligheder, der mister lys pga. dette. Nogle ejendomsmæglere mener at der ikke vil være et direkte økonomisk tab, omend lejligheden kan være længere tid om at blive solgt, mens andre mener at man kan tabe omkring 100.000 på sin lejlighed. Kompensation: Der tales om mulighederne for kompensation for dem, der ikke ønsker altan, men hvor der sættes en altan over deres lejlighed. Dette medfører diskussion omkring hvorvidt dette kun skulle gælde stuelejligheder eller alle lejligheder, der bliver underboere til altan. Evt. kan man fjerne fællesudgifterne på franske altaner, hvis stuelejlighederne vælger at købe dette. Andre foreslår at disse lejligheders fællesudgifter til ejerforeningen bliver sat ned - ved denne løsning har foreningen færre penge. Vi skal sikre os, at foreningens budget kan holde. En anden ejer påpeger at vores fællesudgifter i forvejen er så lave, at det ikke gør så stor forskel. En ejer påpeger, at han under ingen omstændigheder vil betale kompensation for andre lejligheder, såfremt projektet bliver vedtaget. (Bestyrelsen er sidenhen blevet kontaktet af flere med denne holdning, og stemningen for en kompensationsordning synes begrænset) Mock up: Thomas påpeger, at det ville hjælpe på afklaringen, hvis vi fik en konkret visualisering, da mange bliver overraskede over, hvor lidt lys en altan tager. Han tilbyder at altan.dk kan komme ud med en mock up til at sætte op som forsøg, så man kan fornemme hvilke konsekvenser det vil have for bygningen generelt og for lejligheden nedenfor. 7, st.th vil gerne være forsøgskanin til en sådan mock up. Thomas afklarer hvornår det bliver. Dato bliver lagt ud på ejerforeningens hjemmeside (www.sorgenfrigade3-7.cejweb.dk), og der sættes opslag op i opgangene. Retssag mod ejerforeningen/bestyrelsen: En ejer påpeger, at de der stemmer for projektet, må være villige til at betale evt. retssag, advokater mm., da han agter at sagsøge enten ejerforening eller bestyrelse, hvis forslaget bliver vedtaget. Civil retssag kan påbegyndes mod bestyrelsen, hvis en beboer lægger sag an efter en demokratisk beslutning træffes. Men CEJ har set, at det er sket før. Forsikring dækker?? Evt. uvildig rådgiver om projektet, fx fra CEJ. CEJ sender et tilbud på en rådgiver. 6
Bestyrelsens umiddelbare vurdering: Man kan altid anlægge en retssag. Det er dog svært at pege på bestyrelsens eller ejerforeningens/generalforsamlingens ansvarsgrundlag, såfremt altanprojektet vedtages med de i vedtægterne fastsatte stemmeregler og procedurer, og så længe generalforsamlingen, hvor forslaget vedtages, er foregået i overenstemmelse med vedtægter og øvrige regler. Vedtægterne er netop udarbejdet på en måde, som skal sikre, at alle forslag, som vedtages på generalforsamlingen, sker på behørig vis. Stemmeregler ved generalforsamling: Der er meget arbejde tilbage endnu, før der kan træffes en endelig afgørelse om projektet. Ved beslutninger væsentlig forandring, herunder et altanprojekt, kræves At 2/3 af alle ejere i ejerforeningen stemmer for, eller Hvis mindre end 15 ejere er mødt på generalforsamlingen og 2/3 af de mødte ejere stemmer for, afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 14 dage derefter, hvor der kræves 2/3 flertal af de fremmødte ejere (dennee ekstraordinære generalforsamling giver alle ejere mulighed for at få indflydelse). Reglerne medfører altså, at et forslag ikke kan vedtages, såfremt der møder mellem 16 og 19 ejere på generalforsamlingen. Såfremt der møder 20 ejere på generalforsamlingen, skal alle 20 ejere stemme for forslaget. Såfremt der møder 21 ejere på generalforsamlingen, skal 20 ud af 21 ejere stemme for forslag, osv. Hvad nu? Vi når på mødet gennem løbende debat frem til, at fremsætte et relativt åbent forslag vedrørende altaner, så vi ikke bruger en masse krudt på at tilpasse detaljer i forslaget, hvis der er en generel modstand mod altaner. Hvis forslaget bliver stemt igennem, vil der blive nedsat en arbejdsgruppe, der kan udvikle og finpudse efterfølgende forslag, der derefter vil blive sendt til afstemning. På den måde arbejder vi os løbende nærmere et færdigt forsalg, hvis det viser sig, at der er stemning for, at der må komme altaner på bygningen. Det skal vedtages, om det er et individuelt- eller et foreningsprojekt. Vi diskuterer dette i bestyrelsen og vil evt rådføre os med en uvildig rådgiver fra CEJ i dette anliggende. 7