Kristian Dreyer Ali Simiab Ejendomsmæglerloven med kommentarer
Kristian Dreyer & Ali Simiab Ejendomsmæglerloven med kommentarer 1. udgave/1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2015 ISBN 978-87-619-3667-7 Omslag: Axel Surland, Ljungbyhed Sats og tryk: XXX Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.
Indholdsfortegnelse Forord... 5 1... 15 1 Lovens anvendelsesområder og definitioner m.v..... 15 1.1 Erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom... 15 1.2 Erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom.... 21 1.3 Særligt anvendelsesområde for øvrige erhvervsdrivende.... 22 1.4 Fravigelse af loven ved særlige typer af fast ejendom... 23 2... 24 1.5 Rettet mod eller udført for forbrugere... 24 1.6 Lovens præceptivitet... 26 3... 27 1.7 Særligt om lovens anvendelsesområde ved fast ejendom i udlandet... 27 4... 30 1.8 Lovens definitioner... 30 1.8.1 Ejendomsformidlingsvirksomhed... 30 1.8.2 Forbruger... 30 1.8.3 Kontantpris... 33 1.8.4 Salgsprovenu... 34 1.8.5 Fast ejendom... 34 5... 36 2 Godkendelse af ejendomsmæglere m.v.... 36 2.1 Det offentlige register... 36 6... 38 2.1 Godkendelse som ejendomsmægler.......................... 38 2.1.1 Kravene til teoretisk indsigt og praktisk kunnen.... 39 2.1.2 Ansøgning om godkendelse som ejendomsmægler... 39 2.1.3 Erhvervsstyrelsens afgørelse... 40 2.1.4 Krav om sikkerhedsstillelse og ansvarsforsikring... 41 7
7... 44 2.2 Betegnelsen»ejendomsmægler«m.v.... 44 8... 48 2.3 Deponering af godkendelse... 48 9... 50 2.4 Bortfald af godkendelse... 50 10... 51 2.5 Fratagelse af godkendelse... 51 11... 52 2.6 Virkning af bortfald m.v. af godkendelse...................... 52 12... 53 2.7 Fast etablering i Danmark... 53 13... 57 2.8 Midlertidig eller lejlighedsvis levering af ejendomsmæglerydelser i Danmark... 57 14... 60 3 Advokater... 60 3.1 Advokater optaget i det offentlige register... 60 15... 62 3.2 Dokumentation af behørig sikkerhed... 62 16... 63 3.3 Advokaters etablering her i landet som ejendomsformidlere... 63 17... 64 3.4 Retten til at udøve midlertidige eller lejlighedsvise ejendomsformidlingsydelser... 64 18... 65 3.5 EU-advokater, der allerede er etableret her i landet... 65 8
19... 66 4 Ejendomsformidlingsvirksomheder... 66 4.1 Sikkerhedsstillelse... 66 4.2 Købers deponering m.v.... 67 20... 70 4.3 Fysisk forretningssted... 70 4.4 Ejendomsformidlingsvirksomhedens formål... 71 4.5 Ejendomsformidlingsvirksomhedens almene oplysninger... 71 21... 73 4.6 Oplysningspligt om modtagne provisioner, rabatter m.v.... 73 22... 77 4.7 Oplysningspligt om forhold til pengeinstitutter, realkreditinstitutter m.v.... 77 4.8 Betegnelsen uafhængig... 78 23... 81 4.9 Interessekonflikt for ejer, ansat eller andre tilknyttede.... 81 24... 83 5 Ejendomsformidling... 83 5.1 God ejendomsmæglerskik... 83 5.2 Sælgerrepræsentation... 87 25... 89 5.3 Oplysningspligten... 89 26... 93 5.4 Dobbeltrepræsentationsforbuddet... 93 5.5 Oplysning af køberen af om muligheden for antagelse af køberrådgivning... 97 27... 99 5.6 Værdiansættelse... 99 28... 101 5.7 Krav om ansvarlig ejendomsmægler... 101 9
29... 106 5.8 Formidlingsaftalen... 106 5.8.1 Indholdsmæssige krav til formidlingsaftalen (fast ejendom)... 108 5.8.2 Indholdsmæssige krav til formidlingsaftalen (andelsboliger)... 109 5.8.3 Opsigelse... 110 30... 114 5.9 Sammenkædningsforbuddet... 114 31... 116 5.10 Resultatafhængige formidlingsaftalers varighed... 116 32... 118 5.11 Ejendomsmæglers vederlag... 118 5.11.1 Særlige vederlagskrav efter forbrugerens opsigelse... 124 5.11.2 Vederlagskravets forfaldstid, forældelsesfrist og renter... 126 33... 129 5.12 Vederlag ved opsigelse... 129 34... 132 5.13 Pligtforsømmelse... 132 35... 134 5.14 Ejendomsmæglerens interesse i handelens indgåelse... 134 36... 138 5.15 Ejendomsmæglerens interesse i valg af finansiering, forsikring m.v.... 138 37... 139 5.16 De ordinære formidlingsopgaver... 139 38... 140 5.17 Salgsprovenu... 140 39... 143 5.18 Salgsopstilling... 143 10
40... 149 5.19 Forbrugsafhængige forhold... 149 41... 151 5.20 Skønnet kontantpris... 151 5.21 Annoncering og markedsføring... 152 5.22 Budrunder... 153 42... 154 5.23 Beregning og formidling af finansiering.... 154 43... 157 5.24 Rekvirering af tilstandsrapport m.v.... 157 44... 159 5.25 Rådgivningspligten ved formidlingsaftalens indgåelse... 159 45... 162 5.26 Rådgivningspligten forud for købsaftalens indgåelse... 162 46... 164 5.27 Undersøgelsespligten... 164 5.28 Købsaftalens indhold (fast ejendom)... 168 5.29 Købsaftalens indhold (andelsboliger)... 169 47... 172 6 Ejendomsmæglerens ansvarsgrundlag... 172 6.1 Forkert provenuberegning... 175 6.2 Forkerte ejerudgifter... 181 6.3 Forkert værdiansættelse... 184 6.3.1 Forbrugerbegrebet... 185 6.3.2 God tros-kravet... 186 6.3.3 Handlet i tillid til... 187 6.3.4 Væsentlighedskriteriet... 190 6.3.5 Størrelsen på godtgørelsen... 193 6.4 Erstatningsansvar... 193 48... 200 7 Andre erhvervsdrivende... 200 7.1 Oplysningspligten om egne interesser... 200 11
49... 202 7.2 Værdiansættelse... 202 50... 203 7.3 Frit formidlervalg... 203 51... 205 8 Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere... 205 8.1 Nævnets sammensætning og forretningsorden.... 206 52... 208 8.2 Nævnets anvendelsesområde... 208 53... 213 8.3 Nævnets sanktionsmuligheder... 213 54... 221 8.4 Ophævelse af frakendelse... 221 55... 222 8.5 Forældelsesfristen for klage... 222 56... 223 8.6 Gebyr til finansiering af nævnet... 223 57... 224 8.7 Midlertidige eller lejlighedsvise ejendomsmæglerydelser i Danmark... 224 58... 225 9 Udveksling af oplysninger... 225 59... 227 10 Digital kommunikation... 227 10.1 Digital kommunikation til Erhvervsstyrelsen... 228 60... 229 10.2 Fravigelse af underskriftkravet for Erhvervsstyrelsen.... 229 12
61... 230 10.3 Kommunikation med Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. 230 62... 231 10.4 Fravigelse af underskriftkravet for ejendomsmæglere, advokater m.v... 231 63... 232 11 Klageadgang m.v... 232 11.1 Indbringelse af afgørelse for Erhvervsankenævnet... 232 64... 233 11.2 Indbringelse af rettighedsfrakendelse for retten... 233 65... 235 12 Strafbestemmelser... 235 66... 236 13 Ikrafttræden, ændringer i anden lovgivning, overgangsbestemmelser og territorial gyldighed... 236 13.1 Ikrafttræden og overgangsbestemmelsen.... 236 67... 238 13.2 Ophør af administrative forskrifter... 238 68... 239 13.3 Ændring af lov om fremme af energibesparelser i bygninger..... 239 69... 240 13.4 Ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber... 240 70... 241 13.5 Ændring af lov om tinglysning... 241 71... 242 13.6 Territorial gyldighed... 242 13
Lov om formidling af fast ejendom m.v.... 243 Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen)... 263 Bekendtgørelse om garantistillelse og ansvarsforsikring for ejendomsmæglere, ejendomsformidlingsvirksomheder m.v..... 278 Bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere... 282 Litteraturfortegnelse... 287 Domsregister... 290 Stikordsregister... 292 14