Tillæg nr. 8 Kommuneplan 2013 h Eng Nø r re ga de ej avev Danmarksgade Vestergad e Store Torv Enghaven 01.C.19 Jeppe Schous Gade Østergade Centerformål i Enghaven, Holstebro. Forslag HOLSTEBRO KOMMUNE
Redegørelse Forord til kommuneplantillægget Offentlig fremlæggelse Forslaget til kommuneplantillæg er lagt frem i offentlig høring i 8 uger fra d. 21. september til d. 16. november 2016. Hvis du har synspunkter eller forslag til ændringer, skal du sende dem til: Holstebro Kommune Teknik og Miljø, Planafdelingen Kirkestræde 11 7500 Holstebro eller via email til: planafdelingen@holstebro.dk senest den 16. november 2016 Efter udløbet af denne frist vil Byrådet tage stilling til planforslaget. Eventuelle spørgsmål til planen besvares af planchef Søren Hemdorff, Planafdelingen tlf. 9611 7558 eller via ovennævnte e-mailadresse. Byrådet har besluttet at offentliggøre et forslag til kommuneplantillæg nr. 8 for Enghave. Med dette tillæg til kommuneplanen gives der mulighed for at opføre et butikscenter i Enghaven i Holstebro. Inden for de rammer, der fastlægges i kommuneplanen, kan der tilvejebringes lokalplaner, der holder sig indenfor rammerne, og lovgivningen i øvrigt skal administreres under hensyn til de fastlagte rammer. Kommuneplantillægget består af: En redegørelse, der beskriver planforslagets formål og baggrund. Bindende bestemmelser med tilhørende kortbilag, der regulerer rammerne for lokalplanlægningen. 2 Anvendte kortmaterialer: Matrikelkort, copyright Geodatastyrelsen. FOT-data fra Geodatastyrelsen og Danske kommuner, september 2013. Luftfoto DDO2012, copyright Cowi.
Redegørelse Redegørelse Baggrund I dag er Enghaven en stor offentlig parkeringsplads, omkranset af boliger, forretninger/butikker, kontor, badeland og hotel. En privat bygherre har fremsendt et projekt for et butikscenter der forventes at indeholde 50 60 butikker, en biograf, en større dagligvarebutik, samt en parkeringskælder. Centerets grundareal vil være ca. 12.500 m 2. Projektet etableres som et samlet butikscenter i to etager med en facadehøjde på 12 17 meter. Udover butikker og parkering planlægges det nye center at indeholde en bolig- og erhvervsdel fordelt på to punkthuse/højhuse, som udnytter den attraktive beliggenhed i midtbyen. Det ene højhus opføres i 13 etager ovenpå citycenteret (som i forvejen er 2 etager med en facadehøjde på 13 17 meter) og får en højde på 63 meter målt fra terræn. Det andet højhus opføres i 9 etager med en samlet facadehøjde på 36 meter. (ovenpå butikscentret/varegården som har en facadehøjde på 13 17 meter). I højhusene indrettes der boliger og erhverv. Projektet er ikke i overensstemmelse med de nuværende lokalplanrammer, men forudsætter udarbejdelse af en lokalplan og et kommuneplantillæg. Kommuneplan 2013 tillader med det nuværende rammeområde 01.C.19 kun en bebyggelse på 100 procent og en maksimalhøjde på 15 meter med fire etager. Med den nuværende bebyggelsesprocent er det ikke muligt, at opføre et butikscenter i det ønskede omfang. Afgrænsingen af rammeområde 01.C.19 ændres og kommuneplanens bestemmelser for rammeområdet ændres i forhold til bebyggelsesprocent, etageantal bygningshøjde og parkering. Bebyggelsesprocenten hæves fra 100 til 200 procent, hvilket i sammenhæng med byggefeltet i lokalplan nr. 1083 sikrer, at der er grundlag for at opføre det ønskede projektmed bl.a. et højhus i op til 63 meter. Forårsaget af at afgrænsningen af rammeområde 01.C.19 er der ændret opdeles det nuværende rammeområde 01.C.14 i to dele. Som konsekvens heraf, vil den nordlige del af rammeområde 01.C.14 blive lagt ind under rammeområde 01.C.20. Ved at ændre afgrænsningen af rammeområde 01.C.19 ændres der på afgrænsningen af rammeområderne 01.C.14, 01.C.18 og 01.C.20. Der ændres ikke i bestemmelserne for disse rammeområder. I forhold til rammeområde 01.C.14 og 01.C.18 er de æn- 3
Redegørelse dret i forhold til den del, der er lagt ind under rammeområde 01.C.19. Ændringerne har primært betydning for de bygningsregulerende bestemmelser, herunder bebyggelsesprocenten, etageantal og bygningshøjde. Derudover ændres der i kravene til parkeringspladser. 4 Inden for rammeområde 01.C.14, er Nørregade 12 udpeget som bevaringsværdig. Ejendommen har en bevaringsværdi på 3, der betyder at bygningen er fremtrædende i form af sin arkitektur, kulturhistorie og håndværksmæssige udførsel. Nørregade 12 har gennem tiden gennemgået flere facadeændringer i gadeniveau, hvilket gør den ikke længere fremstår med en markant port til en gård mm. Ejendommen skal nedrives, da den ikke er forenelig med det ønskede projekt. Derfor udtages ejendommen som bevaringsværdig. Kommuneplanændringernes omfang De foreslåede ændringer af kommuneplanens rammer giver mulighed for at: opføre et center, erhverv og boliger i Enghaven ved at ændre den tilladte bebyggelsesprocent fra de nuværende 100 til 200. der kan opføres et byggeri i op til 15 etager med en bygningshøjde på højst 63 meter. Kommuneplantillæg nr. 08 er offentliggjort samtidig med lokalplan 1083 og vedtagelse af kommuneplantillægget er en forudsætning for at kunne vedtage lokalplan nr. 1083. Forhold til anden planlægning Område 01.C.19 ligger indenfor et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og nitratfølsomme indvindingsopland (NFI), og der er i kommuneplanen redegjort for grundvandsbeskyttelsen. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 1533 af 10. december 2015) er kommuneplantillægget miljøvurderet. Miljøvurderingen er indarbejdet i VVM-redegørelsen, som er fremlagt sammen med kommuneplantillæg nr 8. På baggrund af VVM-redegørelsen konkluderes følgende væsentlige påvirkninger: En væsentlig påvirkning af trafikken når butikscentret åbner, med mindre der gennemføres tiltag, der kan sikre en bedre trafikafvikling. En væsentlig påvirkning af bybilledet i midtbyen, da de to højhuse vil blive meget markante i bybilledet med en bygningshøjde på ca. 45 50 meter højere end den generelle bygningshøjde i byen.
En væsentlig påvirkning af byens kulturhistorie, da projektets højhuse bryder med midtbyens kulturhistoriske præg og reducerer især Holstebro kirkens betydning, som et kulturhistorisk vartegn Redegørelse Derudover vurderes der en række moderate konsekvenser, herunder bl.a. En moderat påvirkning af støj og vibrationer fra maskiner og lastbiler i anlægsfasen En moderat påvirkning af støj fra den forøgede trafik i området, når centeret tages i brug vurderet for projektets samlede støjbillede (For enkelte ejendomme vil der en væsentlig forøget støjpåvirkning ud over de vejledende støjgrænser). En moderat påvirkning af bybilledet i selve Enghaven (nærområdet/naboer), når butikscentret står færdigt. En moderat påvirkning af skyggeforholdene i området, hvor der især vil forekomme skygge ved boligerne nord for Citycenteret i vintermånederne på grund af højhusene. En moderat påvirkning af vindforholdene i området, hvor det ikke er entydigt om påvirkningen er positiv eller negativ. Der vil være en negativ påvirkning omkring indgangsområdet til butikscentret fra syd, idet man her ønsker et opholdsrum/udeservering. En moderat påvirkning af byens kulturhistorie, mens butikscentret opføres, da en bevaringsværdig bygning nedrives, og der er risiko for at forstyrre fortidslevn i Enghaven. En moderat påvirkning af grundvandet/fysiske omgivelser, mens parkeringskælderen bygges, da der skal ske en sænkning af grundvandet i området. En moderat påvirkning af mennesker og deres sundhed på grund af støj og vibrationer, mens centeret bygges. En moderat påvirkning af mennesker og deres sundhed på grund af skygge ved boligerne nord for Enghaven i de mørke vintermåneder, når centeret er bygget færdigt. En moderat påvirkning af erhvervslivet, mens centeret bygges, på grund af besværlige adgangsforhold, støj og støvpåvirkning, der midlertidigt gør det mindre attraktivt at handle i Nørregade. En moderat påvirkning af handelslivet, idet projektet ændrer den måde butikker i nærområdet kan få leveret varer ved at aflæsningsmuligheder i Enghaven bliver begrænset og det kan være nødvendigt at lastbiler/ 5
Redegørelse sættevogne omlaster til mindre køretøjer biler/varebiler. En moderat positiv påvirkning af handelslivet, når centeret står færdigt, da der vil ske en øget omsætning af varer i midtbyen (negative konsekvenser for områder uden for midtbyen). 6
Redegørelse 7
Bestemmelser Bestemmelser Kommuneplan 2013 Hidtidige bestemmelser for område 01.C.19 Rammeområde 01.C.19 udvides til at omfatte en mindre del af rammeområde 01.C.14 og 01.C.18, som vist på illustrationen herunder. Rammeområde 01.C.19 er i Kommuneplan 2013 udlagt til: Område: Anvendelse generelt: Anvendelse specifik: Bebyggelsesprocent: 100 Etageantal: 4 Bygningshøjde: 15 Anvendelse: Butiksforsyning: Holstebro Centerformål Centerformål Centerformål, Bycenterområde Dagligvarer: højst 3.500 m2 bruttoetageareal pr. butik. Udvalgsvarer må højst være på 2.000 m2 bruttoetageareal pr. butik. Friareal: Der skal til en bebyggelse udlægges opholdsarealer af en passende størrelse i forhold tilbebyggelsens benyttelse, omfang og beliggenhed 8 Parkeringspladser: For erhverv og offentlige formål: Biler: mindst 1 pr. 50 m 2 bruttoetageareal, dog mindst 2 pr.virksomhed. Cykler: mindst 1 pr. 100 m 2 bruttoetageareal op til 1000 m 2 bruttoetageareal. For butikker: Biler: mindst 1 pr. 30 m 2 bruttoetageareal, dog mindst 2 pr. butik. Cykler: mindst 1 pr. 100 m 2 bruttoetageareal op til 1000 m 2. For boliger: Åbenlav (biler): mindst 2 pr. bolig. Tætlav (biler): mindst 2 pr. bolig. Hvis mindst 1/3 af pladserne etableres som fællesparkering kan der tillades mindst 1½ pr. bolig. Ældre, kollegie, ungdomsboliger, enkeltværelser og boliger under 50 m 2 : mindst 1/3 pr. bolig som fællesparkering. Cykler: mindst 1 pr. bolig, undtaget ældreboliger hvor der skal være mindst 1/3 pr. bolig.
Notat om zoneforhold: Byzone Lokalplan/ byplanvedtægt: Byplanvedtægt nr. 1 samt lokalplan nr. 262 Notat om bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocent: Højst 100 %. Etager: Højst 4. Bygningshøjde: Højst 15 meter Afgrænsningen af område 01.C.19 ændres med dette kommuneplantillæg, så afgrænsningen stemmer overens med det kommende bycenter. Bestemmelser Kortene viser den hidtidige afgrænsning og den nye afgrænsning af område 01.C.19. 86b 01.C.21 13a 102a 86a 15a 87 106a 15e 7000bu 145 88c 88a 88b 01.C.20 16a 89 01.C.13 91 18a 7000o 92 19a 7000cg 01.C.22 93b 20a 19b 866 857 93a 21a 94a 94b 22a 7000ch 96 22b 23a 7000bx 159 25a 97 28f 29b 28b 01.C.12 98 28a 01.C.14 99b 30 29d 99a 166c 101 7000cø 01.C.11 68 7000m 67a 65b 01.C.06 65a 203b 850 204a 205a 206 207a 86b 01.C.21 13a 102a 86a 15a 87 106a 15e 7000bu 145 88c 88a 88b 01.C.20 16a 89 01.C.13 91 18a 7000o 92 19a 7000cg 1.C.22 93b 20a 19b 866 857 93a 21a 94a 94b 22a 7000ch 96 22b 23a 7000bx 159 25a 97 28f 29b 28b 01.C.12 98 28a 01.C.14 99b 30 29d 99a 66c 101 7000cø 01.C.11 68 7000m 67a 65b 01.C.06 65a 203b 850 204a 205a 206 207a 302 307b 305 303 01.C.25 306a 12b 7000bq 335a 342a 337 16k 336a 01.C.18 344 345a346a 339d 7000ab 335d 342b 335c 353a 01.C.19 7000bl 7000n 40e 40a 353h 01.C.17 42c 42b 01.C.15 01.C.16 43 35b 35a 37a 36 41a 42a 57 58b 58a 56b 59c 01.C.10 62a 01.C.09 59d 59b 0 30 60 120 Meter 59a 7000ct 11aa 212 11ht 302 307b 305 303 01.C.25 306a 12b 7000bq 335a 342a 337 16k 336a 01.C.18 344 345a346a 339d 7000ab 335d 342b 335c 353a 01.C.19 7000bl 7000n 40e 40a 353h 01.C.17 42c 42b 01.C.15 01.C.16 43 35b 35a 37a 36 41a 42a 57 58b 58a 56b 59c 01.C.10 62a 01.C.09 59d 59b 0 30 60 120 Meter 59a 7000ct 11aa 212 11ht Eksisterende forhold i Kommuneplan 2013 Nye rammer for lokalplanlægningen 9
Bestemmelser Nye bestemmelser for område 01.C.19 Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning indenfor område 01.C.19 er gengivet nedenfor, der ændres i bebyggelsesprocent, etageantal, bygningshøjde og parkeringskrav. Område: Anvendelse generelt: Anvendelse specifik: Bebyggelsesprocent: Etageantal: Bygningshøjde: Holstebro Centerformål Centerområde 200 for rammeområdet som helhed. 15, dog højest 3 ud mod Nørregade 63 meter, ud mod Nørregade højst 13 meter. Anvendelse: Butiksforsyning: Friareal: Centerformål. Bycenterområde dog ingen engrosvirksomhed, liberale erhverv (kontor, pengeinstitut, klinik, forsikringsselskab og lignende) og boliger i facadebebyggelsens stueetage langs Nørregade og Enghaven. Dagligvarer: højst 3.500 m2 bruttoetageareal pr. butik. Udvalgsvarer må højst være på 2.000 m2 bruttoetageareal pr. butik. Der skal til en bebyggelse udlægges opholdsarealer af en passende størrelse i forhold til bebyggelsens benyttelse, omfang og beliggenhed 10 Parkeringspladser: Til biler skal der udlægges minimum 1 parkeringsplads pr. 25 m² bruttoetageareal til dagligvarehandel. minimum 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal til udvalgsvarehandel, kontorer, klinikker og lignende. minimum 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal til funktioner som cafe, restauration og lignende. minimum 1 parkeringsplads pr. 50 m² bruttoetageareal til biograf og lignende.
minimum 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal til fitnesscenter og lignende. Bestemmelser minimum 1½ parkeringsplads pr. bolig minimum 1/3 parkeringsplads pr. bolig til ældre-, kollegie- og ungdomsboliger under 50 m². Fælles gangarealer, som har karakter af gader som i den øvrige del af byen, medregnes ikke i bruttoetagearealet. Cykler: mindst 1 pr. 100 m² bruttoetageareal butikker (udvalgsvarer/ dagligvarer). til kunder. Derudover skal der etableres det nødvendige antal cykelparkeringspladser til ansatte, dog minimum 1 pr. butik/ virksomhed og lignende. Notat om zoneforhold: Lokalplan/ byplanvedtægt: Byzone Byplanvedtægt nr. 1 samt lokalplan nr. 262 og 1083 Notat om bebyggelsesprocent: Bebyggelsesprocent: Højst 200 % for rammeområdet som helhed. Notat om parkering: Notat om bevaringsværdi: Fælles gangarealer, der har karakter af gader som i den øvrige del af byen tæller ikke med i parkeringskravet. Cafeer i gangarealerne medregnes dog i parkeringsarealerne. Nørregade 12 udtages som bevaringsværdig. 11
Bestemmelser Vedtagelsespåtegning Forslaget til kommuneplantillæg er vedtaget af Holstebro Byråd den 13. september 2016 til offentliggørelse i 8 uger fra den 21. september til den 16. november 2016. 12
Bestemmelser 13
Bestemmelser 14
15 Bestemmelser 7000bl 306a 7000m 37a 339d 16a 86a 857 210 97 304 353a 203b 29b 62a 204a 11c 7000bu 7000cl 344 7000bq 6c 29d 87 25a 40a 215a 5a 35b 22a 36 59a 205a 335c 35a 30 8 305 869 18a 43 7000n 9a 23a 5l 866 68 212 21a 6a 345a 16k 20a 96 101 335a 19b 67a 7000b 98 59d 11ab 145 11ø 208 99a 11aa 42b 335d 86b 85 206 15a 88b 84a 337 11æ 853 11s 81 207a 303 302 83 211 214a 336a 28a 91 213a 11z 80b 299f 59e 80a 57 342a 299e 42a 40e 94b 299x 102a 93a 299l 80c 65a 159 93b 106a 299n 92 11ar 89 41a 299g 82b 94a 7000a 346a 7000ct 7b 404a 7000ab 59c 15e 56b 59b 58b 12b 19a 58a 403a 7000cr 13a 7000bx 65b 88a 446b 7000cø 342b 7000cg 213b 11r 307b 299u 7000cr 28f 28b 7000ch 850 166c 11en 353h 88c 75b 11ia 77 11ht 7000o 99b 7000cs 202a 22b 42c 0 60 120 30 Meter 01.C.25 01.C.19 01.C.18 01.C.06 01.C.20 01.C.14 01.C.07 01.C.21 01.C.13 01.C.08 01.C.09 01.C.16 01.C.12 01.C.17 01.C.15 01.C.11 01.C.10 01.C.22 01.C.22 01.C.24 01.C.05 Matrikelflade Signaturforklaring Kommuneplanramme Kortbilag 1 Kommende rammeområder