VURDERINGSRAPPORT PÅ FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIGER FRIB ORG +OG LAS VED A R K I T E K T F I R M A E T FRIBORG OG LASSEN A/S SEN A/S ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG L ASSEN A /S VESTERBROGADE 124B D K 1620 K Ø BENHAVN V TLF +45 3 3 25 4 4 00 FAX +45 3 3 25 4 4 05 POST@FRIBORG-LASSEN.DK WWW. FRIBORG-LASSEN.DK
VURDERINGER STANDARDBETINGELSER OG PRISER ALMINDELIGE BETINGELSER FOR UDFØRELSE AF STANDARDVURDERINGER AF FORBEDRINGER OG LØSEØRE I ANDELSBOLIGER. I forbindelse med salg er det sælger, der skal oplyse om de forbedringer, som ønskes vurderet. Det er ligeledes sælgers pligt at oplyse om eventuelle skader og mangler. Der udføres ikke egentlig opmåling af mængder for beregning af forbedringer eller fradrag. Fremsendt materiale, opgørelser, fakturabilag og lignende opbevares ikke af vurderingsfirmaet. Vurderingsfirmaet påtager sig ikke ansvaret for materialet. Fremsendt materiale returneres, når det kan indeholdes i en almindelig kuvert. Ringbind og lignende må afhentes af klienten. Såfremt materialet ikke afhentes senest 1 uge efter fremsendelse af rapport bortskaffes materialet. Eventuelle specielle vedtægter kan kun tages tilfølge i vurderingen såfremt de udleveres i forbindelse med besigtigelsen og hvis de ikke strider mod lovgivningen. Vurderingsrapporten må ikke uden skriftlig tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end her angivet PRISLISTE, STANDARDVURDERINGER JANUAR 2012. Almindelig vurdering, ma 5 poster Større vurdering, ma 10 poster Omfattende vurdering, ma 15 poster Vurdering, ma 20 poster Vurdering, ma 30 poster Vurdering over 30 poster men mindre end 200.000,- Priser inkl. moms kr. 3.750,00 kr. 4.375,00 kr. 5.000,00 kr. 5.500,00 kr. 6.500,00 kr. 7.000,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- hvor fakturabilag begrænser sig til ca. 5 stk. kr. 8.500,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- Ved helt specielle vurderinger, omfang, hastende m.m. aftales særligt tillæg kr. 11.000,00 Rapporten vil sædvanligvis foreligge indenfor 10 arbejdsdage efter besigtigelsen. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN AS. WWW.FRIBORG-LASSEN.DK På vores hjemmeside www.friborg-lassen.dk kan du se et stort udvalg af vore byggesager. Friborg og Lassen er et mellemstort arkitektfirma som yder højt kvalificeret rådgivning i byggesager. Forgæves fremmøde / ingen afbud Rykkergebyr ved for sen betaling Tillæg for kørsel udenfor Københavns og Frederiksberg Kommuner. Tillæg for kørsel udenfor Storkøbenhavn. Tilstandsvurdering, tillæg. Hvis ordret af klient oplyses dette særskilt på faktura. Yderligere beregninger, udtalelser, redegørelser samt eventuelle møder beregnes særskilt. kr. 1.500,00 kr. 200,00 kr. 1000,00 kr. 1.500,00 kr. 2.000,00 Vores arbejdsfelter ligger primært indenfor renovering, restaurering og fornyelse af eksisterende bygninger, men omfatter også indpasning af tilbygninger og nybyggeri i den eksisterende bygningsmasse samt bygningsvedligehold. Vi tilbyder vores kunder teknisk rådgivning på et højt kvalitets- og serviceniveau. Det er vores ambition at opfylde vores kunders behov med kreative og optimale løsninger. Det er vores mål at skabe smukke, vedligeholdelses- og brugsmæsssigt velfungerende løsninger som holder i mange år, til gavn for vores kunder.
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr. : 1660 GENERELLE OPLYSNINGER Vurdering udført Myndighedstilladelser forevist for: af arkitekt : Oskar Loikkanen Opførsel af badeværelse, 2011 ja Faktura fra EL-installatør forevist ja *se bemærkn. Synsdato: 20.01.2015 Faktura fra VVS-installatør forevist ja *se bemærkn. VVS-attest forevist nej Rapportdato: 22.01.2015 (rev. 26.januar 2015) EL-attest forevist nej Adresse: Luna Fruensgaard Myndighedstilladelser nødvendige for: Knud Lavardsgade 3, 3.tv. Se punkt 6. nej 1730 København V Attest fra EL-installatør anbefales nej mail: lunafruensgaard@hotmail.com Attest fra VVS-installatør anbefales nej AB's adresse: AB Humlegården Fejl og mangler ved EL og VVS er ikke prissat med mindre attester foreligger ved besigtigelsen Sigerstedsgade 8-10 kld. jævnfør dog under punkt 6 mail: bestyrelsen@abhumlegaarden.dk VEDLIGEHOLDELSESBEHOV Der må påregnes: Administrator: Administrationshuset A/S Almindeligt vedligehold på overflader Postbo 453 Istandsættelse 2500 Valby Renovering / udskiftning mail: kontakt@administrationshuset.dk VEDLIGEHOLDELSESSTAND I.H.T. ANDELSBOLIGLOVEN: God Tilstede ved besigtigelsen udover arkitekt: Almindelig Andelshaver: Luna Fruensgaard Mindre god Køber: - Ringe For A/B: - DOKUMENTATION VED BESIGTIGELSE Rapporten er fremsendt til AB, andelshaver og administrator Tidligere vurderingsrapport ved FL udført år 2010 ja Opgørelse over forbedringer og løsøre ja Generelle oplysninger Diverse håndværkerfakturabilag ja Andel købt i : 2010 Materialebilag ja Ved besigtigelsen var boligen møbleret og beboet Skøn over værdien af eget arbejde ja Ved besigtigelsen var boligen ryddet SKALA FOR STAND Omfang af forbedringer og løsøre er skønnet udfra sælgers oplysninger. R Ringe stand Fradrag. Forhold anbefales udbedret Sælger har oplyst forbedringsomfang der prissættes. M Mindre god Fradrag efter vurderingsmandens anbefaling Værdien af forbedringer og eget arbejde er skønnet udfra besigtigelsen A Almindelig stand Jævn og almindelig. Fradrag / tillæg efter vurderingsmandens anbefaling og foretaget efter bedste skøn. G God stand Tillæg hvis forbedring 1660 Prisvurdering.ls 3
God Almindelig Mindre god Ringe STAND ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S RUM BEMÆRKNINGER TIL TILSTAND. BAD TOILET Klinkegulv Fliser fliser fremstår mindre skæve/ujævne Gipspladeloft sænket med spotlys Sanitet G A M R Håndvask m. batteri Lavtskylstoilet. væghængt toilet med indbygget cisterne, løst låge påsat i vindueskarm bør fuges Brusebl.batteri indb. med indbygget brusehoved i loft EL ventilator Belysning Dør Dørgreb Dørblad Dørtrin KØKKEN Bræddegulv / parket malet Gipspladeloft sænket INVENTAR G A M R Elementkøkken Overskabe Underskabe Højskabe Hylder Køkkenvask / armatur Træbordplader Oprindeligt aftræk Bitrappedør G A M R Dørblad m.m Dørgreb Køkkendør G A M R Dørblad m.m døråbning udført Dørgreb m.m ENTRÉ Bræddegulv hvidpigmenteret 1660 Prisvurdering.ls 4
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Gipspladeloft Entrédør G A M R Dørblad m.m Dørgreb RUM 1 GADESIDE Bræddegulv Dør G A M R Dørblad m.m malet fyldningsdør Dørgreb RUM 2 GADESIDE Bræddegulv hvidpigmenteret Dør G A M R Dørblad m.m Dørgreb EL G A M R Målerramme/ antal grupper Sikringsrelæ Ledningsføring G A M R I blandet kvalitet kabler mangler inddækning ved målerramme Afbrydere/stik G A M R I blandet kvalitet Varme G A M R Radiatorer Vinduer G A M R Termorudevinduer BEMÆRKNINGER: Tidligere kompensation for manglende vedligehold/skader på vægge, lofter og gulve udgår, da forbedringer nu er udført. Disse forbedringer er derfor ikke medtaget. *Forbedringer prissat ud fra ordrebekræftigelse og kontoudtog, da original faktura ikke haves. 1660 Prisvurdering.ls 5
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISER Årstal Oprindelig Års Alder % aktuel Arbejder udført af tidligere andelshaver, værdi ajourført fra oprindelige anskaffelsespris eller beregnet anskaffelsespris. værdi kurve værdi værdi Udført af vurderingsfirma 1.1 Ingen forbedringer 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISERI ALT 0 2.0 SENESTE OVERTAGELSESPRIS TILBAGEFØRT TIL OPRINDELIG ANSKAFFELSESPRIS. Årstal for Pris ved Alder ved % værdi ved Oprindelig Års Alder % aktuel (Hvor anskaffelsestidspunktet er ubekendt afskrives værdien fra seneste kendte værdiansættelse.) anskaffelse overtagelse overtagelse overtagelse værdi kurve værdi værdi 2.1 Ingen forbedringer 2.0 OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER I ALT 0 2+3 OPRINDELIGE OG GODKENDTE ANSKAFFELSEPRISER I ALT SKEMA 1 OG 2 0 4.0 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER FORBEDRING ANSKAFFELSEPRIS AKTUEL VÆRDI Anskaf- Faktura Materiale- Materiale- Arbejdstimer Arbejds Eget arbejde Værdi i alt Års Alder % Salgsværdi felsesår / beløb indkøb bilag indkøb skøn skønnet løn ABF løn kurve værdi 4.1 Myndighedsansøgning gebyr, ifm. ren. af badeværelse 2011 325 7 164 1148 1.473 30 4 97 1.429 4.2 Renovering af badeværelse, (samlet odrebekr. opdelt): 4.2.1 Nedrivning af skillevæg mellem toilet og køkken 2011 3.000 3.000-4 100 3.000 4.2.2 Opbygning af ny væg for badeværelse og køkken 2011 7.000 7.000-4 100 7.000 4.2.3 Flytning af gasinstallation, og tilslutning af gaskomfur 2011 5.000 5.000 20 4 92 4.600 4.2.4 Nedsænket gipsloft, spartling, filt 2011 1.535 11 164 1804 3.339 30 4 97 3.238 4.2.5 Opbygning af rørkasse og vindueskarm, spartling, filt 2011 3.000 10 164 1640 4.640 20 4 92 4.269 4.2.6 Vådrumsvægge og gulve 2011 25.000 3.076 14 164 2296 30.372 30 4 97 29.461 4.2.7 VVS omlægning 2011 10.000 10.000 20 4 92 9.200 4.3 El i badeværelse, køkken, og entre (samlet ordrebekr. opdelt). 2011 5.000 5.000 30 4 97 4.850 4.4 Væghængt toilet, duravit 2011 5.144 5.144 20 4 92 4.733 4.5 Bruse blandingsbatteri, grohe 2011 844 844 20 4 92 776 4.6 Blandigsbatteri, håndvask 2011 707 707 20 4 92 650 4.7 Håndvask, duravit 2011 988 988 20 4 92 909 4.8 Brusehoved, indbygget, grohe 2011 1.660 1.660 20 4 92 1.527 4.9 Udskiftning af køkken, moduler, låger, bordplader, mm. 2011 6.702 24 164 3936 10.638 20 4 92 9.787 4.10 Køkkenvask med armatur 2011 885 900 1.785 20 4 92 1.642 4.11 Indbygningsspots i nedsænket loft, køkken 2011 1.600 1.600 10 4 70 1.120 4.12 Opretning af vægge med gips, spartel, filt 2011 1.000 14 164 2296 3.296 20 4 92 3.032 4.13 Opbygning af rørkasse, spartling, filt, køkken 2011 500 5 164 820 1.320 20 4 92 1.214 4.14 Nedrivning af skillevæg mellem entre og køkken 2011 7 164 1148 1.148-4 100 1.148 4.15 Opbygning af ny væg ml. køkken og entre 2011 1.500 14 164 2296 3.796-4 100 3.796 4.16 Nedsænket gipspladeloft, spartling, filt, køkken 2011 2.500 21 164 3444 5.944 30 4 101 6.003 4.0 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER I ALT 55.885 27.981 4.000 127 20.828 108.694 103.386 1660 Prisvurdering.ls 6
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 5.0 LØSØRE Tidligere Vurderings Anskaf- Oprindelig Års Alder % aktuel Løsøre til overtagelse efter købers ønske vurdering grundlag felsesår værdi kr. kurve værdi værdi 5.1 Køleskab bilag 2.011 2.599 10 4 70 1.819 5.2 Komfur oplyst 2.011 6.000 10 4 70 4.200 5.0 LØSØRE I ALT (løsøre ikke medtaget i summation nedenfor) 6.019 6.0 FRADRAG. Skønnede omkostninger Materialer Timepris Timer Timepris Fradrag Anbefalet fradrag for skader, mangler eller manglende vedligehold samt håndværker antal i alt anbefalet fradrag hvor dokumentation for arbejdets lovlighed ikke foreligger 6.1 Inddækning af el kabler over målerramme 100 500 1 500 600 6.0 TILBAGEHOLD I ALT minus 600 7.0 FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2, 3 OG 4 UDEN FRADRAG I ALT 103.386 8.0 FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2,3 OG 4 MED FRATRUKKET FRADRAG I ALT 102.786 Hvor priser er anslåede er det sket på baggrund af et skøn udfra sælgers oplysninger. Fradragspriser / tilbagehold er ikke nødvendigvis et udtryk for retableringsprisen ved indkøb af aktiviteten hos en håndværksmester, men kan være et udtryk for en kompenstation til køber ansat ved en rimelighedsbetragtning. Såfremt sælger lovliggør og retablerer forhold inden overdagelsen, der har medført tilbagehold, bortfalder tilbageholdet i det omfang, at forholdet kan dokumenteres overfor administrator, bestyrelse og køber. 1660 Prisvurdering.ls 7
VURDERINGSRAPPORT GENEREL ORIENTERING Nærværende vurderingsrapport omfatter en stillingtagen til værdien af forbedringer tilpasset inventar og løsøre i andelsboligen. Vurderingen omfatter kun en stillingtagen til værdien af forbedringer m.v. i overensstemmelse med den praksis for vurderinger, som bygger på andelsboliglovens bestemmelser og som er beskrevet i ABF Håndbogen 2012-2013 Selve vurderingen er foretaget efter bedste skøn og overbevisning, i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 i lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt i øvrigt efter retningslinierne i ABF's håndbog, Håndbogen for private andelsboligforeninger 2012-13 kapitel E. Eventuelle reklamationer bedes meddelt inden 14 dage fra rapportens datering. SÆRLIGT TIL SÆLGER Vurderingen er ikke en Tilstandsrapport for boligen. EL, gas og vand, afløb er ikke kontrolleret. Vedligeholdelsen er kun besigtiget generelt og overordnet, således at der er taget stilling til om lejligheden er i god, normal eller dårlig stand. Der er således ikke efterset for eventuelle mangler. Men hvor mangler er blevet opdaget, er de nævnt og eventuelt efter vurderingsmandens skøn prissat i vurderingen som et fradrag. Vurderingen træder således ikke i stedet for den fraflytningsbesigtigelse som bestyrelsen anbefales at gennemføre efter rømning af boligen er udført, for at sikre at boligen er i en efter vedtægternes normal stand. Det skal anføres, at der ikke er "lukket op" for kontrol af skjulte konstruktioner, ligesom der heller ikke er kontrolleret lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført. Lovligheden af konstruktive forhold er ikke undersøgt. Ikke funktionsdygtige bygningsdele såsom vinduer og døre, EL, gas og VVS, der ikke er bragt til vurderingsmandens kendskab, er ikke særskilt undersøgt og ligger udenfor rapportens rammer. Vurderingen er udarbejdet på grundlag af de oplysninger, som du selv har givet ved besigtigelsen og den praksis, der er gældende for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre i andelsboliger. Disse regler er faste og ikke til diskussion. Det er din forpligtigelse at gøre opmærksom på eventuelle fejl, mangler og skader på besigtigelsen. Du skal gøre opmærksom på de forbedringer, du ønsker værdiansat. Vurderingsmanden afsøger ikke selv eventuelle forbedringer som kunne udgøre en forbedringsværdi. Du kan orientere dig i ABF Håndbogen om de forbedringerne der tillægges værdi. Hvis der i vurderingen er prissat fradrag for mangler, manglende vedligeholdelse eller skader i andelsboligen kan du almindeligvis ikke ændre på denne afgørelse - med mindre du kan få bestyrelsens accept heraf. Bestyrelsen skal give sin skriftlige accept heraf førend der bliver foretaget ændringer i vurderingsrapporten. Eventuel justering udføres mod tillægsbetaling. Hvis der er gjort tilbagehold for manglende myndighedsgodkendelse eller godkendelse af tekniske installationer, VVS EL, ventilation og afløb anbefales det at du sørger for at indhente godkendelser førend fraflytning og viderebringer disse godkendelser til bestyrelsen. For beklædninger på vægge og lofter, samt bygningsarbejder, hvortil der ikke foreligger ibrugtagningstilladelse fra bygningsmyndighederne, er vurderingen alene på grundlag af mit skøn over indretningens lovlighed. Dette skøn har ingen retsgyldighed over for bygningsmyndighederne.
SÆRLIGT TIL BESTYRELSEN Vurderingen er udført som standardvurdering for foreningen, idet vurderingsmanden er foreningens rådgiver i vurderingen og hverken sælgers eller købers rådgiver uanset omkostningsfordelingen. Såfremt foreningen har særlige regler eller vedtægter er det foreningens forpligtigelse ved hver vurdering at gøre vurderingsmanden opmærksom herpå, idet det i ferietider eller af anden årsag ikke altid kan være den faste vurderingsmand. Det er op til bestyrelsen at beslutte sig for om den vil følge vurderingsmandens anbefaling på værdiansættelse af forbedringer, løsøre og fradrag. Vurderingsmanden oplyser gerne til bestyrelsen, hvorfor specifikke afgørelser er trufne men indgår ikke i dialog med køber og sælger om rimeligheden af værdiansættelser eller giver redegørelser til køber/sælger om regler og principper. SÆRLIGT TIL KØBER Vurderingen af forbedringer m.v. tager stilling til værdien af forbedringerne i et genbrugsbolig og der er således ikke tale om, at alle overflader, inventar skal være fejl og pletfrie og uden slid ligesom der kan mangle f.eks. fejelister og f.eks. 100 årige bræddegulve kan være endog meget nedslidte. Der kan være revner i lofts- og vægpuds, døre kan være skæve fodpaneler kan gabe mod gulvbrædderne ligesom overflader på oprindeligt træværk kan bære præg af mange lag maling. Der er ikke udarbejdet nogen tilstandsrapport for andelen. Der kan således godt være fejl eller mangler som ikke er opdaget eller registreret. De fejl, mangler eller skader som er blevet registreret ved besigtigelsen vil blive prissat eller oplyst i rapporten. Hvis du mener, at der er skader som ikke er blevet registeret ved besigtigelsen, skal du klage til sælger med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Hvis du mener at nogle forbedringer er prissat for højt skal du klage til sælger og med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Såfremt bestyrelsen ønsker vurderingsmandens revurdering kan sagen herefter eventuelt genoptages mod tillægsbetaling. FRAFLYTNINGSSYN OG INDFLYTNINGSSYN Nærværende rapport er ikke det samme som et fraflytningssyn eller indflytningssyn Det vil normalt være bestyrelsen, som forestår fraflytningssyn ( efter andelshavers endelige fraflytning og rydning af boligen ) og indflytningssyn og tilser, at boligens lever op til Andelsboligforeningens vedligeholdelsesstandard. FORSTÅELSE AF RAPPORTEN Vurderingsmanden kan ikke påtage sig efterfølgende at forklare og redegøre for andelsboliglovens principper og regler for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre, bestemmelser i byggeloven eller Bygningsreglementet. Vurderingsmanden giver heller ikke rådgivning om, hvordan eventuelle tekniske eller juridiske problemer kan løses. Såfremt sælger eller køber ønsker særlig rådgivning herom må der træffes aftale om særlig betaling herfor. 2