AB Eksempelhus 2015 Udført af: Gaihede a/s Tlf: 70 22 11 41 Mail: info@gaihede.dk
Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsplanen Formålet med vedligeholdsplanen er at give jer et bedre beslutningsgrundlag for vedligeholdsplanlægning og gennemførelse af evt. nødvendige renoveringer og forbedringer på ejendommens tag, facader, vinduer, VVS-installationer, kælder, trapper og indvendige fællesarealer. Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Denne vedligeholdsplan bør revideres minimum hvert 5. år, medmindre foreningen får udført større renoveringer eller lignende. Ejendommens facader er grundmurede med blankt murværk i røde teglsten, der er fuget op med indfarvet fuge. Facaderne har en rig udsmykning i form af gesimser og motiver. Ejendommens vinduer i boligerne er en blanding af de originale vinduer, mens de resterende er udskiftet i midten af 1990 erne, til vinduer med koblede rammer. Ejendommen har behov for renovering af facader, vinduer, konstruktioner og sokkel i kælder, samt tekniske installationer. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2015-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Ejendomsdata Navn: AB Eksempelhus Adresse: Eksempelvej 14-20 2000 Frederiksberg Matr. nr.: 0000 Ejendommen opført i år: 1900 Antal etager: 6 etager, kælder og loftrum Antal opgange: 4 hovedtrapper og 2 køkkentrapper Samlet boligareal: 7103 m² Antal boliger: 42 Antal erhverv ingen Opvarmning: Fjernvarme SAVE værdi (bevaringsværdi) 4 - middel Energimærkning Klasse B (EMO-nr 00000) 1
Overordnet konklusion Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder, kælderen dog undtaget. Beboerne opretholder et forholdsvis godt niveau af indvendig vedligehold i lejligheder. Ejendommens tilstand: Klimaskærm, bygningsdel 01, 03, 04 og 05 Under middel Middel Over middel Kælder/fællesarealer, bygningsdel 02, 06, 07 og 08 Under middel Middel Over middel Installationer, bygningsdel 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17 Under middel Middel Over middel Udenoms arealer, bygningsdel 18 og 19 Under middel Middel Over middel 2
På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold / renoveringsarbejder de kommende år: Tagværk Med udgangspunkt i tagbelægningens alder og den oplyste/registrerede tilstand samt allerede udførte reparationer anbefales det, at taget udskiftes inden for de næste 10 år. Facade/sokkel Partiel renovering af facaden foreslås udført samtidigt med en istandsættelse af vinduer, da der i denne forbindelse vil være opstillet stillads på ejendommen. Altaner bør eftergås. Vinduer og udvendige døre Vinduer trænger til istandsættelse inden for de nærmeste år. Kælder/fundering Med udgangspunkt i kælderens tilstand bør der øjeblikkelig ske tiltag i kælderen. Trapper Hovedtrapper er i god stand, bitrapper kunne trænge til istandsættelse og forskønnelse. Porte og gennemgange og etageadskillelse Bærejern bør skiftes/istandsættes i forbindelse med etagedæk i kælderen. Varmeinstallationer På sigt bør varmeanlæg ændres fra 1-strenget anlæg til 2-strenget anlæg. Kloak Med udgangspunkt i utallige skader konstateret ved tv-inspektion, bør der foretages hurtigst muligt foretages en komplet udskiftning af kloakkerne. Aftrækskanaler Funktionen af de eksisterende aftrækskanaler bør kontrolleres, og om nødvendigt skal kanalerne renses. Øvrige Der skal udføres Energimærke i 2017. Særlige akutte forhold: Facader og vinduer Kælder Kloak 3
01 Tagværk Eternittag og zinkkviste Paptag Zinktårn med spir Banevarer undertag Skade på brandkam Spær bærer præg af at have været opfugtet 4
01 Tagværk Ejendommens tag er en kombination af saddeltag med eternitskifer på hovedtaget, københavnertag med eternitskifer på den skrå del og tagpap på den flade del. Taget er skiftet i 1995-1996. Undertag er udført som let banevareundertag i filt med plastbelægning. Kviste er metaltækkede. Flunker er falsede, mens tag er loddet. På hjørnet mellem de 2 gader er der zinktårn med spir og kugle, som er falset. Der er indblæst isolering imellem etagedæk på spidsloft og på 5. sal. Der er isoleret på skråsider ved. 5. sal. Ved ny bolig på 5. sal etableret i 2012 er der, efter krav fra kommunen, isoleret yderligere på dæk over 5. sal ved boligen. Der er beboelse i hele 5. salen. Spidsloftet benyttes ikke. Der er brandsektioner/brandkam med branddør imellem på spidsloftet. Det er yderst vigtigt, at denne dør holdes lukket altid. Dette var ikke tilfældet ved besigtigelsen. Tagfladen ser som helhed pæn ud. Inddækninger ser ud til at være intakte. Enkelte steder er inddækninger løse, men rygning er ikke ventileret. Brandkam mod Eksempelvej har skader på puds og rygningssten. Isolering på skråflader, kombineret med banevareundertag, gør, at der flere steder er kontakt mellem undertag og isolering. Der skal være min. 50 mm ventileret hulrum mellem undertag og isolering. Undertaget bærer præg af, at det er ca. 17-18 år gammelt. Ved alle tagvinduer er dug helt sprød og smuldrer, når man rører ved den. Undertaget slutter ikke tæt omkring tagvinduer. Der er isat ventilationsstuds ved kip ved tagryg. Spær er lettere skimmelangrebne. Kombinationen af undertag med kort levetid (15-25 år) og tagbelægning med lang levetid (45 år) er desværre ikke en god kombination. Konsekvensen er manglende tæthed over for regn og fygesne som følge af fejl ved inddækninger og afslutninger ved kvist, skotrende, tagfod og rygning. Det må påregnes, at restlevetiden på taget reduceres betydeligt, svarende til max. 10 år. Der bør holdes øje med utætheder, vandskader i boliger og skimmel på spær. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Eftergang af tag 100.000 Udskiftning af tag 12.000.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 5
02 Kælder/fundering Bjælkeender er opfugtede til 16-18% Kældervinduer med 1 lag glas eller ingen Bitrappeløb opfugtet Kældergang Måling af fugtighed i murværk i kælder Oprindelig kloakinstallation 6
02 Kælder/fundering Fundamenter og kælderydervægge er udført som opmurede i tegl. Der er ikke udført fugtsikring og omfangsdræn omkring kælderydervæg. Der er målt med GANN-måler, der viser over 90 digits, hvilket svarer til 90 % RF, som er meget fugtigt. I træværk, bjælkeender og bræddeskillerum er der med indstiksmåler målt 16-18 % fugtighed. Ved en fugtighedsprocent over 16 % er der risiko for svampeangreb. Hovedparten af lofter mod stueetage er efterisoleret nedefra i kælderen. Der er observeret enkelte steder, der ikke er isolerede, hvor puds er nedfaldet i områder. Vinduer i kælder er oprindelige trævinduer med 1 lag glas. Nogle steder mangler glassene. Et sted er der observeret en gammel lem til kælderen, som ikke er lukket, men står på klem. Både af hensyn til varmetab og mulighed for rotter i kælderen bør der ikke stå lemme/ vinduer åbne til kælderen. I kælderen mod Eksempelvej 18 er der flere mindre revner i ydervæggen. Revner er observeret i forbindelse med, at der fornylig er bygget skole på nabogrunden. Der er tidligere observeret revne i overgangen mellem gulv og ydervæg. Denne er formentlig kun udbedret med flydemørtel på gulvet. Bestyrelseslokalet i kælderen på hjørnet af ejendommen har i 2003 været angrebet af ægte hussvamp. Angrebet er ifølge bestyrelsen udbedret, men der er fortsat meget høj fugtighed i kælderlokalet. Der er etableret gulvvarme i gulvet, som benyttes til at holde fugtniveauet nede. Bestyrelsen oplyser, at så snart der slukkes for gulvvarmen, stiger luftfugtigheden i lokalet markant. Se pkt. 18 Øvrige - vedrørende fugt mv. i kælderen. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Fugtsikring af kælderydervægge 3.200.000 Trådbure i kælder 350.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 7
03 Facade/sokkel Fugt- og saltudtrækning på gårdfacade Revner i karnapsålbænke Gadefacade Gårdfacade Revne i støbte sålbænke Revner i gesimsbånd på gadefacader 8
03 Facade/sokkel Gadefacader Gadefacader er udført i blank mur i røde sten. Gesimsbånd og bånd på karnapper er pudsede. Sålbænke og sokkel er pudsede. Murværket på gadesider er som helhed pæne og med få skader. Pudsede gesimsbånd mv. har dog en del revner rundt omkring. I forbindelse med arbejder på vinduer bør der medtages partiel udbedring af revner i gesimser. Altaner Altanbunde er støbte og pudsede på undersiden og med en smøremembran på oversiden. Der kunne ved besigtigelsen ses én altan med en tynd revne i oversiden af altanpladen. (Der er kun besigtiget et fåtal af altaner ved gennemgangen). Fra terræn kunne der observeres 2 stk. altaner med revne på undersiden. Det anbefales, at altaner holdes under observation, således at revner opdages i tide. Revner kan være tegn på tæring af armeringsjern, men kan også give anledning til fugt, der kan trænge ned til armeringen, som derved kan tære. Altaner bør alle eftergås. Gårdfacader Gårdfacader er hovedsageligt udført i blank mur i gule sten, dog med bånd i røde sten. Sokkel er udført delvis i røde sten og pudset sokkel. Sokkel bærer præg af fugtophobning og saltudtrækninger. Sten er nogle steder frostsprængte i overfladen. På overfacaden ses områder, hvor sten er udskiftet. Der er trukket telefonkabler på facaden. Murværket på gårdfacader er som helhed pænt og med få skader. På den nederste del af murværket, særligt mod Eksempelvej 16, er sten frostsprængte i overfladen (årsagen hertil er det høje fugtniveau i kælderen). Skader på murværk medtages i forbindelse med kælderen se pkt. 18 Øvrige. Efterisolering af gavl Ved Eksempelvej 18 er halvdelen af gavlen fritstående. Gavlen kunne med fordel efterisoleres, hvilket vil give et bedre termisk miljø og en energimæssig besparelse i de boliger, der ligger op til gavlen. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Eftergang af altaner 20.000 Partiel udbedring af gadefacader 250.000 Partiel udbedring af gårdfacader 200.000 Efterisolering af gavl ved Eksempelvej 18 250.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 9
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Brud i malingslag og kitning Spejl over vinduer med revner Vinduer til gadesider Vinduer til gårdsider i trappetårne Kældervinduer med 1 lag glas Forsatsruder på vinduer 10
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer (gadesider) Vinduer til gadesider er oprindelige trævinduer, 2-fags og 3-fags vinduer. Vinduer er oprindeligt med forsatsruder på underrammer og ikke overrammer. Enkelte beboere har fået udført forsatsrammer til alle deres ruder. Vinduer er malet for ca. 5-7 år siden. Vinduer (gårdsider) Vinduer til gårdsider er hovedsageligt oprindelige 1-fags, 2-fags og 3-fags vinduer. Vinduer er med forsatsruder på underrammer og ikke overrammer. Enkelte beboere har fået udført forsatsrammer til alle deres ruder. Vinduer (trapper) I trappeopgange er der på bitrapper trævinduer med palæruder og på hovedtrapper trævinduer med farvede ornamentruder uden forsatsrammer. Vinduer til gårdsider samt på trapper trænger til snedkermæssig eftergang og opretning samt maleristandsættelse. Kitning trænger til eftergang. Der bør etableres forsatsrammer der, hvor de mangler. Alternativt kan vinduer udskiftes til nye trævinduer med energitermoruder. Istandsættes vinduerne, og der etableres de manglende forsatsruder, kan dette være en lige så energivenlig løsning som udskiftning til nye termoruder. Begge løsninger kræver lige meget vedligeholdelse. Kældervinduer Kældervinduer er oprindelige 1 lags vinduer, enten som almindelige 2-fags eller som palæruder. Kældervinduer er uden forsatsruder. En del af kældervinduerne er i ringe stand, og derfor anbefales en udskiftning i stedet for istandsættelse. Tagvinduer Vinduer i tag er hovedsageligt Velux-vinduer ved beboelse og kvistvinduer eller jernrammevinduer på spidsloft. Jernrammevinduer slutter flere steder ikke tæt. Vinduer er isat i forbindelse med tagudskiftningen i 1995/1996. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Maler- og snedkeristandsættelse af vinduer til gadeside 900.000 Maler- og snedkeristandsættelse af vinduer til gårdside 1.000.000 Udskiftning af kældervinduer 500.000 Alternativ udskiftning af vinduer 6.200.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 11
06 Trapper Hovedtrapper Brandsikret hoveddøre Bitrapper, løb til kælder Bitrapper Vinduer i opgange med ornamenter Støbte kældertrapper 12
06 Trapper Hovedtrapper Hovedtrapper er trætrapper med linoleum på trin og messingforkanter. Balustre er i jern, der er malede. Håndlister er i hårdt træ, der er olieret. Vægge er pudsede og malet i 2 farver. Lofter er pudsede og malede. Indgangsparti er udført i terrazzo med mønster. Trapper og linoleum er i en tilstand, der er ok. Det samme er gældende for vægge og lofter. Terrazzo har enkelte tværgående revner, som formentlig hænger sammen med de tærede bærejern i kælderen. Der bør holdes øje med disse, indtil man vælger at gøre noget ved kælder og bærejern. Vinduer trænger til maling og snedkermæssig istandsættelse. Årsagen til, de trænger så meget, er, at de er udført med 1-lags glas, og kondens løber derved ned af glasset og ind i træværket. (Vinduer medtages under pkt. 04. Vinduer). Bitrapper Bitrapper er oprindelige trætrapper med fernis på trin. Forkanter er på de nederste løb meget slidte. Balustre og håndlister er i malet træ. Nederste løb er skiftet til støbte løb med klinker. Vægge er pudsede og malede. Der er mange afskalninger og revner i vægmalingen, formentlig fordi de tidligere har været kalkede, og senere er blevet malet med plastikmaling, uden at der er renset i bund. Lofter er pudsede og malede. Indtil for nylig har vandrør stået på trapper. Gamle huller er lukket med brandskum, men ikke spartlet og malet efterfølgende. En lidt ufærdig løsning. Bitrapper trænger til istandsættelse. Kældertrapper Kældertrapper er støbte eller med opmurede vanger og trin i granit. Trapper er som helhed pæne, men der er pudsafskalninger på nogle af dem. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Istandsættelse af hovedtrapper 700.000 Istandsættelse af bitrapper 600.000 Partiel udbedring af kældertrapper 50.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 13
07 Port og gennemgange, 08 Etageadskillelser Trappe i portrum til vicevært Etageadskillelse Port ved Eksempelvej 18 Portgennemgang Korroderet bærejern Korroderet bærejern 14
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Portgennemgang Der er en portgennemgang ved Eksempelvej 18. Vægge og lofter i portrum er som helhed pæne. Dæk er belagt med brosten. Belægning er i orden. Bærejern i kælder er som de øvrige, meget rustne. Træværk i portrum er intakt, men skrammet i overfladen og trænger til maleristandsættelse. Etageadskillelse Etageadskillelse fra kælder mod stueetage er udført som traditionel træbjælkelag med indskud og beton udstøbt mellem bærejern. Bærejern over kælder er mange steder meget tærede. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Istandsættelse af portrum 20.000 Istandsættelse af støbte dæk over kælder med tærede bærejern 750.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 15
09 WC og bad, 10 Køkken Oprindeligt badeværelse med vandrør i vådzonen Oprindeligt forramme køkken Oprindeligt badeværelse med Terrazzogulv Oprindeligt køkken med klinker på væggen Vådzone i nyere badeværelse Tilslutning af afløb i nyere køkken 16
09 WC og bad, 10 Køkken Da foreningen er en andelsboligforening, påhviler det den enkelte andelshaver at vedligeholde badeværelser og køkkener. Ved ombygning eller etablering af badeværelser er det den på ombygningstidspunktet gældende SBI-anvisning vedr. vådrum, der er gældende (pt. SBI-anvisning nr. 200 Vådrum). Dvs. at krav vedrørende vådrumssikring er gældende. Bestyrelsen skal som ejere sikre sig, at andelshavere udfører arbejderne efter gældende regler. Vedligeholdelsesstanden af køkkener og badeværelser er individuel, og derfor ikke medtaget i denne rapport. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 0 0 0 0 0 17
11 Varmeinstallationer Nyere 3-pladeradiator Fjernvarmeinstallation Ældre ribberadiator Varmecentral Nyere vand- og varmeinstallationer Nyere radiator 18
11 Varmeinstallationer Varme Varmeanlæg er tilsluttet fjernvarmeforsyningen. Dele af varmecentral er fornyet inden for en kortere årrække. Foreningen har ingen serviceaftale på varmecentralen. Det bør man have. Radiatoranlæg er 1-strenget anlæg. Radiatorer er placeret inde i boligen, og ikke under vinduer på brystningerne. Foreningen udskifter radiatorerne løbende efter behov. Ønsker andelshaver, at radiator udskiftes, dækker foreningen halvdelen af udgiften. At radiatorer nogle steder er placeret centralt i lejligheder, og ikke under vinduer, vil medvirke til indeklimamæssige problemer med kulde/træk fra vinduer. For at nedbringe de indeklimamæssige problemer med kulde/træk fra vinduer, kan det overvejes at etablere en ny 2-strenget centralvarmeinstallation, hvor alle radiatorer er placeret under vinduer, og hvor der er radiator i alle rum. Der opleves varmefordelings-problemer i lejligheder, hvor der er varmt ved radiatorer, men koldt ved dårligt isolerede ydervægge, særligt gavlvægge. Der er ligeledes trækgener fra vinduer pga. kuldenedfald samt utætheder. At radiatorer ikke er placeret under vinduer, og derved kan reducere kuldenedfald, er ikke hensigtsmæssigt for et godt termisk indeklima. Der er regnet med 1 radiator i alle opholdsrum samt 1 radiator i køkkener. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Etablering af nyt 2-strenget varmeanlæg 1.800.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 19
12 Afløb, 13 Kloak Gammel kloakinstallation Delvis udskiftning af faldstamme Tærede faldstammer Brønd i kælder TV-inspektion - rotte i kloakken TV-inspektion - sammenstyrtede kloakker 20
12 Afløb, 13 Kloak Installationerne i kælderen er i varierende stand og alder. Afløbsinstallationer er udført i støbejern. Foreningen kører som fast politik, at udskiftningen af faldstammerne sker løbende samtidig med renoveringen af boligernes køkken, WC og bad. Der er flere steder udført partielle udskiftninger. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Der hvor faldstammer er tilgængelige ses tydelige og omfattende tæringer. Der anbefales en komplet udskiftning af afløbssystemet. I forbindelse med planlægning af den partielle/løbende model for vedligeholdelse kan man søge at begrænse disse ulemper og følgeomkostninger mest muligt, men at fjerne dem helt er ikke muligt. Opbygningen og tilstanden af installationer i kælder/fællesarealer og lejligheder gør det tilrådeligt, at man foretager en samlet udskiftning til et nyt tidssvarende anlæg for brugsvand, herunder individuelle målere, og samtidig udskifter de faldstammer og indvendige afløb der ikke er skiftet endnu. Der er foretaget en TV-inspektion af foreningens kloakker, hvor det er konstateret, at der er over 80 alvorlige skader, samt en lang række aflejringer, forskydninger og mindre skader, som er under udvikling. Ligeledes er der konstateret flere steder, hvor der er observeret rotter i kloakkerne. Størstedelen af kloaksystemet er gamle ler-, beton og jernrør. Med baggrund i den registrerede tilstand af kloakkerne, samt for at nedbringe omkostningerne til udbedringer af de skader, der er under fortsat udvikling, anbefales det at der udføres en totaludskiftning af foreningens kloaksystem fra fodbøjningerne ved faldstammerne og ud til hovedkloakken. I forbindelse med arbejderne graves gården op og samtlige kloakledninger og brønde fritlægges, fjernes og udskiftes til nye. For at renoverer de kloakker der ligger inde under bygningerne, foreslås det at udføre strømpeforinger af de eksisterende ledninger i videst muligt omfang for at undgå dyre arbejder og for at bibeholde bygningens stabilitet. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Udskiftning af faldstammer, pr. opgang 225.000 Komplet udskiftning af kloak 1.800.000 Strømpeforinger under bygninger 150.000 Driftsomkostninger Årlig drift/serviceaftale på dræn 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 21
14 Vandinstallationer Partielle reparationer på eksisterende varmeinstallation Fordeling i kælder Plastikrør i bolig Plastikrør i bolig Blandede materialer af forskellig alder Synlige rør i baderum 22
14 Vandinstallationer Vandinstallationen er fra ejendommens opførelse udført i galvaniserede jernrør fordelt i huset fra kælderen og til de forskellige toiletrum, køkken og øvrige tapsteder. Der er udført partielle udskiftninger med forskellige materiale herunder kobber og rustfri stålrør. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Der kan i kælder ses tæringer på hovedledning, og det kan konstateres, at der er blandet kobberrør i installationen, hvilket kan forringe levetiden væsentligt. I forbindelse med planlægning af den partielle/løbende model for vedligehold kan man søge at begrænse disse ulemper og følgeomkostninger mest muligt, men at fjerne dem helt er ikke muligt. På ejendomme, der vælger at fortsætte med delvise/partielle udskiftninger er de almindeligt forekommende ulemper: Øget totalomkostning på hele installationen som følge af gentagne arbejdsgange, udgifter til flere komponenter/overgange mellem ny/gammel del og øget vedligeholdsudgifter på både ny og gammel del af installationen. Generel utilfredshed med en installation, "der alligevel ikke er ny". Væsentligt forøgede problemer med løs rust i rør, blandingsbatterier, termostatfiltre og perlatorer. Utilfredshed med trykforhold, der kan være kraftigt varierende i bygningen, alt efter hvad der skiftes. Tilstopning af ventiler herunder strengreguleringsventiler og deraf følgende manglende cirkulation. Fremskyndet yderligere tæring på gamle tilbageblevne galvaniserede rør (når der indbygges nye rustfri). Usikkerhed om ansvarsforhold, når ovennævnte problemer viser sig, og man bestiller entreprenøren til at afhjælpe og risiko for manglende leverandørgarantier. Sprungne vandledninger på eks. installationer i udførelsesfasen ved åbning/lukning af vand. Risiko for løbende vandskader fra ikke udskiftede dele. Med udgangspunkt i installationernes alder og de registrerede forhold må vandinstallationen forventes at have en begrænset restlevetid med stigende vedligeholdelsesomkostninger, og umiddelbart bør man overveje en samlet udskiftning af brugsvandsinstallationer samt indvendige installationer for afløb. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Komplet udskiftning af vandinstallationer 8.000.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 23
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Gasinstallation i køkken Aftrækskanaler i tagrum El-tavle El-installationer Gasledning i kælder Aftræk i kælder 24
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Gasinstallationer Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er vigtigt at vedligeholde denne installation. Det er den enkelte ejers ansvar at sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Det er vigtigt, at flexslanger ikke er i nærheden af gasblus, og ikke bliver klemt bagved ovnen. Der er ingen forlydender om, at der er problemer med gasinstallationerne. Ventilation Der er ikke mekanisk udsugning fra boliger, men derimod naturligt aftræk fra både baderum og køkkener. Nogle boliger har opsat emhætte med kulfilter. Man bør kontrollere funktionen af de eksisterende aftrækskanaler, og om nødvendigt få renset kanalerne. Dette udføres af et specialistfirma, og kan gøres nedefra de enkelte lejligheder. EL/svagstrøm El-installationer er ikke undersøgt nærmere, og der anbefales et el-tjek af installationerne. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Rensning af aftrækskanaler 100.000 El-tjek 25.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 25
18 Øvrige, 19 Private friarealer Nyere opbygget pulterrum Fugtmåling i træværk Opfugtede kældervægge Opfugtede kældervægge Gårdareal Cykelskur i gården 26
18 Øvrige, 19 Private friarealer Energimærke Der er i udført energimærkning i september 2010, og dette udløber i september 2017. Rapporten giver udslag i et forholdsvis højt varmeforbrug i ejendommen, hvorimod vand og el ligger på et middelforbrug. Ifølge loven skal foreningen have et gyldigt Energimærke. Kælder- og fugtundersøgelse Foreningen har i 2008 fået foretaget en gennemgang af kælderen i hele ejendommen. Undersøgelsen viste, et generelt kritisk højt fugtniveau i hovedparten af kælderen. Der blev konstateret rådskader og svampeskader i kælderen. Der blev på daværende tidspunkt målt relativ luftfugtighed (RF) på 63,4-82 %. Foreningen oplyser, at de ikke har fået gjort noget ved de tiltag, der er anbefalet i rapporten. Rapporten påpeger, at der er væsentlige problemer med fugtproblemer i kælderen. Kloak bør kontrolleres jævnligt, der bør etableres ventilation af kælderen, fugtindtrængning via kældervægge bør begrænses, der bør etableres udvendigt dræn og lodret fugtsikring af kælderydervægge, og træplader og trækonstruktioner bør ikke komme i kontakt med murværk og gulv i kælderen. Ved besigtigelsen var ingen af disse forhold udført. RF blev målt til ca. 95 %. Gann-måling i murværk viste over 90. Fugtindhold i træværk blev målt til 16-20 %. Der bør omgående ske tiltag i kælderen. Det kan forventes, at de registrerede forhold i rapporten i 2008 er blevet værre. Ved besigtigelse var foreningen i gang med at opsætte træhylder i kælderen op ad kælderydervægge. Et forhold der IKKE kan anbefales. Se endvidere under pkt 13 Kloak (der er i overslaget ikke medtaget udgifter til udbedring af svampe- og rådskader). Private friarealer Udendørs fællesarealer, cykelskur mm fremstår i pæn stand, og der foreslås ingen arbejder på disse. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Energimærke 18.500 Opdatering af kælder- og fugtundersøgelse 20.000 Driftsomkostninger Opdatering af Gaihede vedligeholdsplan 15.000 Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 27
20 Byggeplads 28
20 Byggeplads Omkostninger til ovenstående er medregnet under de enkelte bygningsdele. I forbindelse med arbejderne på ejendommen, er foreningen som bygherre, forpligtet til at sikre korrekt håndtering af miljøskadelige stoffer i henhold til arbejdsmiljølovgivningen. Derfor anbefales det, at der udføres en indledende miljøteknisk analyse af udvalgte overflader på ejedommen, for at danne sig et overblik over de endelige omkostninger ved renoveringsarbejderne. For renovering af tag, vinduer, gade- og gårdfacade skal der etableres stillads og byggepladsforhold. Udgift herfor er angivet under de respektive punkter de tilhører. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2015-priser) 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring Miljøteknisk analyse 25.000 29
Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-års eftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 30
Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 31
Ejendommen AB Eksempelhus Vedligeholdsbudget iht vedligeholdsplan 2015 Bygningsdel 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring 01 Tagværk Eftergang af tag 100.000 Udskiftning af tag 12.000.000 02 Kælder/fundering Fugtsikring af kælderydervægge 3.200.000 Trådbure i kælder 350.000 03 Facade/sokkel Eftergang af altaner 20.000 Partiel udbedring af gadefacader 250.000 Partiel udbedring af gårdfacader 200.000 Efterisolering af gavl ved Eksempelvej 18 250.000 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Maler- og snedkeristandsættelse af vinduer til gadeside 900.000 Maler- og snedkeristandsættelse af vinduer til gårdside 1.000.000 Udskiftning af kældervinduer 500.000 Alternativ udskiftning af vinduer 6.200.000 06 Trapper Istandsættelse af hovedtrapper 700.000 Istandsættelse af bitrapper 600.000 Partiel udbedring af kældertrapper 50.000 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Istandsættelse af portrum 20.000 Istandsættelse af støbte dæk over kælder med tærede bærejern 750.000 09 WC og bad, 10 Køkken Ingen bemærkninger 11 Varmeinstallationer Etablering af nyt 2-strenget varmeanlæg 1.800.000 12 Afløb, 13 Kloak Udskiftning af faldstammer, pr. opgang 225.000 Komplet udskiftning af kloak 1.800.000 Strømpeforinger under bygninger 150.000 14 Vandinstallationer Komplet udskiftning af vandinstallationer 8.000.000 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Rensning af aftrækskanaler 100.000 El-tjek 25.000 18 Øvrige, 19 Private friarealer Energimærkning 18.500 Opdatering af kælder- og fugtundersøgelse 20.000 20 Byggeplads Miljøteknisk analyse 25.000 Sum 7.940.000 250.000 1.168.500 350.000 29.545.000 Uforudseelige omkostninger 800.000 25.000 115.000 35.000 Teknisk rådgivning og byggestyring 1.220.000 35.000 180.000 55.000 Administrator 300.000 10.000 45.000 15.000 I alt ekskl. moms 10.260.000 320.000 1.508.500 455.000 Moms 25% 2.565.000 80.000 377.125 113.750 Byggesagsbehandling hos kommunen (ej moms) 15.000 0 0 0 All risk forsikring (ej moms) 25.000 1.500 5.000 15.000 I alt inkl. moms 12.865.000 401.500 1.890.625 583.750 32
Ejendommen AB Eksempelhus Driftsbudget iht vedligeholdsplan 2015 Bygningsdel 2015 2016 2017 2018 2019/senere forbedring 01 Tagværk Årlig drift/service 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 02 Kælder/fundering Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 03 Facade/sokkel Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Årlig drift/service 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 06 Trapper Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 09 WC og bad, 10 Køkken Ingen bemærkninger 11 Varmeinstallationer Årlig drift/service 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 12 Afløb, 13 Kloak Årlig drift/serviceaftale på dræn 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 14 Vandinstallationer Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 18 Øvrige, 19 Private friarealer Opdatering af Gaihede vedligeholdsplan 15.000 Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 20 Byggeplads Ingen bemærkninger I alt ekskl. moms 170.000 170.000 170.000 170.000 185.000 Moms 25% 42.500 42.500 42.500 42.500 I alt inkl. moms 212.500 212.500 212.500 212.500 33