Referat Forum Dialogmøde med Boligorganisationerne bosiddende i eller med afdelinger beliggende i Assens Kommune. Styringsdialogen 2011/2012 mellem Assens Kommune og boligorganisationer bosiddende i eller med afdelinger beliggende i Assens Kommune har været afholdt med følgende fælles dagsorden, som har ligget til grund for samtlige møder: 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser 3. Beboerdemokrati 4. Forstående renoveringer af boliger 5. Eventuelt Referat fra Dialogmøde vedrørende Boligselskabet Vissenbjerg (Domea) Driftschef Martin Skytte, Driftschef Nils Norman Christensen, Driftschef Claus Olesen, Organisationsformand i BSB Assens Bent Ole Rasmussen, Organisationsformand i Boligselskabet Vissenbjerg Laila Eriksen, Organisationsformand i BSB Glamsbjerg Ole Larsen Christopher M. Rau og Vivi Tidemann Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Det er oplevelsen, at Boligselskabet Vissenbjerg generelt er en god og veldreven boligorganisation. Domea, som administrerer for Boligselskabet Vissenbjerg, oplyser, at økonomien generelt er okay, men at visse afdelinger har problemer med udlejning pga. deres beliggenhed. En af årsagerne kan skyldes, at den offentlige transport bus i kommunen løbende er blevet ringere. Ligeledes er beboersammensætningen med mange ældre i Vissenbjerg og omegn en udfordring med henblik på genudlejning og bosætning. Man arbejder aktivt med at fremme udlejningen i området, hvorfor man har taget tiltag til at få udarbejdet fotoregistrering af boligerne og så få lagde materialet ud på nettet, således at ansøger har mulighed for at se indretningen af boligerne. Der er desuden taget initiativ til, at der ved genudlejning på Hesbjerglund vil blive arrangeret åbent hus for evt. nye lejere. Bestyrelsen overvejer flere tiltag, der kan tages i brug med udlejning for øje. Der er fornyligt lagt nyt tag på Plejecenteret Kildebakken på såvel bolig- som servicearealer. Låntagningen har vist sig billigere end forventet, hvorfor man også har lagt nyt tag (det flade tag) på Fristedet. Den gode økonomi har ligeledes givet mulighed for nogle indvendige forbedringer, hvor man forventer at udskifte glaspartierne i gangarealerne. Det er forventningen at likvidationen af afdeling 3717 (Duedalen 55) er endeligt gennemført ved årets udgang. Ejendommen er solgt i det forgangne år til en privatperson. Der er på Haugelund sket ombygning af ungdomsboliger til familieboliger, hvilket har givet ro på i afdelingen.
2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Enkelte afdelinger gennemgås, hvor til der knyttes nedenstående bemærkninger. Afdeling 1- Lundager har problemer med udlejningen. Afdelingen har desuden behov for nye køkkener og indvendig renovering, men afdelingens økonomi er for god til, at Landsbyggefonden kan ansøges om driftsstøtte i forbindelse med en gennemførelse af de anførte arbejder. Man forsøger at skabe noget branding og positiv omtale om boligerne med henblik på udlejning. Boligerne i Lundager har fået renoveret taget. Dette blev noget dyre end forventet. Her valgte man at bruge af driftsmidlerne til de ekstra udgifter. Afdelingen kom ud med et negativt regnskab, og man har lånt kr. 300.000 til dækning af underskuddet. Man har desuden haft tab på fraflytninger. Henlæggelserne er lave, men vil blive forbedret i løbet af nogle år, hvorfor man kun får lavet det mest nødvendige. Afdeling 11 Hesbjerglund har ligeledes problemer med udlejningen. Bestyrelsen i afdelingen overvejer hvilke tiltag der skal til for at genudleje. Et af tiltagene er åbenhus for evt. nye lejere. 4 af boligerne er med 1. sal, hvor bad og toilet er. Man har søgt ved Landsbyggefonden om midler til etablering af toiletter i stueetagen. Det forventes, at dette vil styrke genudlejningen. Afdelingen har gennem årrække haft et dårligt ry, grundet en lidt skæv beboersammensætning der skulle være rettet op på dette nu, og man har forbedret udearealerne, hvilket har været et løft for afdelingen. Kildebakken har haft en beboer som havde mindre heldige bekendtskaber, hvilket har medført, at afdelingen har opsagt lejemålet. Der er generelt i de afdelinger, som ikke er beliggende i Vissenbjerg by, et stigende behov for udskiftning af varmeforsyningen (gasfyr), hvilket er bekosteligt. Der er ikke indlagt fjernvarme i hverken Bred by eller i Duedalen. 3. Beboerdemokrati. Der er afdelingsbestyrelser i stort set samtlige afdelinger, men man arbejder også aktivt for rekruttering af nye medlemmer til afdelingsbestyrelserne. De enkelte afdelinger uden afdelingsbestyrelse er primært, hvor der er udlejning til kommunale tilbud, hvis beboere har svært ved at deltage i beboerdemokratiet. 4. Forestående renoveringer af boliger. Man forventer udskiftning af glaspartier på Kildebakken i nær fremtid. Der er ansøgninger inde ved Landsbyggefonden vedr. følgende: ombygning af bad/toilet i 4 2-plans boliger i Hesbjerglund ombygning af plejeboligerne på Kildebakken, da boligerne ikke er tidssvarende, og der er givet påbud på badeværelserne, som er for små. Der kommer en større sag med Byggeskadefonden (5 års eftersynet) på senhjerneskadecenteret, hvor der er problemer med murværket. 5. Eventuelt. Indskrænkningen af den offentlige trafik i yderområderne vil på sigt kunne give udfordringer med henblik på genudlejning og bosætning i yderområderne. Claus Olesen tiltræder inden sommerferien som ny driftschef for Domea på Vestfyn, herunder Assens Kommune.
Referat fra Dialogmøde vedrørende BSB Assens (Domea) 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Driftschef Martin Skytte orienterer om boligorganisationen BSB Assens, som består af 3 afdelinger. Boligorganisationens økonomi er generelt god, og det ser i store og hele godt ud for boligselskabet, hvis økonomi generelt er god. Man er i gang med en omlægning af afdelingerne Spurvevænget (afdeling 7904) og St. Kirkestrædet (afdeling 7905) til en afdeling. Dette er godkendt i både afdelingsbestyrelserne og i organisationsbestyrelsen. Afdelingen vil fremadrettet hedde 7951. Omkring afdeling 7904, Spurvevænget, oplyses der, at boligerne trænger til nyt tag. Dette skal finansieres ved lån. Man overvejer en kollektiv råderet for udskiftning af køkken, men er udfordret omkring belåningen, da Nordea har afvist 20-årige fastforrentet lån, og vil kun gå med til 15-årige fastforrentet lån, hvilket betyder en huslejestigning på ca. 60,00 kr. mere pr. måned. Man er nu ved at regne på, om huslejen kan bære den ekstra stigning. Omkring afdeling 7901, Skjoldvænget 100 og Skelvej 36 A-H, oplyses, at man forventer nedrivning af ungdomsboligerne på Skelvej senet foråret 2014. Man lader beboerne i ungdomsboliger fraflytte uden en gennemgribende istandsættelse af boligerne, og beboerne kommer kun til at betale, hvis der er tale om regulær misligholdelse af boligen. På Skjoldvænget kom man ud med et lille underskud, hvilket primært skyldes et par personalesager, som har kostet ekstra på konto 114. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Der er udfordringer omkring lejeledighed i St. Kirkestræde, hvilket belaster afdelingens økonomi. Der er pt. 2 ledige lejemål på St. Kirkestræde, men der har i perioder været op til 5 ledige lejemål. For at forbedre udlejningsmulighederne, har man for et par år tilbage med støtte fra Landsbyggefonden fået etableret en elevator på St. Kirkestræde, hvilket dog har gjort huslejen en smule højere. Martin Skytte oplyser, at man annoncere på Boligportalen og i vinduerne ved lejemålet, når der er ledige lejligheder. Det er desuden oplevelsen, at mange potentielle lejere ikke er bekendt med, at man godt kan leje en almen bolig selvom man ikke er medlem af boligforeningen. Ved udlejning af et af lejemålene på St. Kirkestræde, har lejerne fået tilladelse til at foretage lidt ændringer i lejemålet for at gøre det mere attraktivt. Ungdomsboligerne på Skelvej 36 A-H giver et underskud på ca. 20.000,00 kr. pr. måned på grund af, at 10 ud af i alt 13 boliger står ledig, da man afventer tilladelse fra ministeriet til nedrivning. Ministeriet tilladelse haster, hvis det ikke skal belaste afdelingens økonomi for meget. Man har desuden haft tyveri i ungdomsboligerne, hvor ejendommens vaskemaskine og tørretumbler er blevet stjålet og er blevet erstattet. Sagen er meldt til politiet og forsikringsselskabet. Skjoldvænget har en ok udlejning, men har været belastet af nogle meget store tab ved fraflytning, hvor der senest har været en udgift ved fra flytning fra en enkelt bolig, som har kostet kr. 240.000! Det har været nødvendigt med en gennemgribende renovering af boligen, som viste at have været benyttet som hundekennel!!
Det bemærkes, at der er efterspørgsel efter boliger i Assens, herunder boligorganisationens boliger, men det er samtidig oplevelsen, at efterspørgslen er faldende, og at der skal gøres et arbejde for udlejning af boliger. 3. Beboerdemokrati. Der er en rigtig aktiv beboerdemokrati i alle afdelingerne. Man er glade de et engageret beboerdemokrati, i afdelingerne. 4. Forestående renoveringer af boliger. Det forventes, at der skal skiftes tag på Spurvevængets boliger i nær fremtid. Terrassedørene på Skjoldvænget vil blive udskiftet løbende. Der er ikke planer om større renoverings arbejder i BSB Assens inden for det næste år. 5. Eventuelt. På Skjoldvænget ønsker man klarhed over om afdelingens skure skal males i ens farve, da kommunen i lokalplanen har stillet krav om dette. Christopher M. Rau opfordrede til at man tager en dialog med kommunens planafdeling. Bent Ole Rasmussen oplyser, at man har problemer med cykelister (ikke afdelingens beboere) på Skjoldvængets gangstier efter, at Assens Kommune har etableret en nærliggende cykelsti op til Assens Skolen. Christopher M. Rau vejleder om, at der evt. kan tages kontakt til kommunens vejafdeling herom. Bent Ole Rasmussen oplyser endvidere, at der blandt beboerne, hvor af en del er ældre, er en oplevelse af, at der er sket en forringelse af mulighederne for offentligt transport efter, at busforbindelsen i Assens by er nedlagt, og man er gået over til ordningen med teletaxi. Der er meget stor ventetid, hvilket gør ordning ufleksibel. Claus Olesen tiltræder inden sommerferien som ny driftschef for Domea på Vestfyn, herunder Assens Kommune. Referat fra Dialogmøde vedrørende BSB Glamsbjerg (Domea) 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Driftschef Martin Skytte orienterer om, at BSB Glamsbjerg nu består af 6 afdelinger, og at det er vurderingen, at boligorganisationens økonomi er god med en pæn dispositionsfond og arbejdskapital. Der er det forgangne år sket en sammenlægning af flere afdelinger, hvor afdelingerne 8001, 8007 og 8011 er blevet lagt sammen i afdeling 8051, og afdelingerne 8008, 8009 og 8012 er blvet lagt sammen i afdeling 8052. Samtlige sammenlægninger er godkendt af afdelingerne og organisationsbestyrelsen. Afdelingsbestyrelserne for afdelingerne 8013 og 8014 har fornyligt sagt ja til sammenlægning med afdeling 8052, hvorefter der fremadrettet kun vil være 4 afdelinger i boligorganisationen. Udlejningssituationen i Glamsbjerg er generelt god, og der er få ledige lejemål i området. Der er dog bekymring for, at boliger beliggende under for Glamsbjerg by (Køng og Flemløse) i fremtiden vil blive svære at genudleje pga. manglende offentlige transportmidler samt manglende indkøbsmuligheder.
Der er fremsendt ansøgning til Landsbyggefonden omkring en eventuel halvering af ungdomsboligerne på Toftevej fra 12 til 6 ungdomsboliger, da man har problemer med støj og rod fra boligerne. Dette opleves som et generelt problem, når ungdomsboliger ligger i tilknytning til familie- og ældreboliger. Der forventes svar fra Landsbyggefonden i nær fremtid. Såfremt ansøgningen godkendes, vil man i stedet for ungdomsboligerne sammenlægge til 3 familieboliger på ca. 100 m2. Man arbejder desuden på en fremtidsanalyse for Toftevej/Stentevej (afdeling 8051) med henblik på en mulig sammenlægning og øget tilgængelighed til boligerne, idet udviklingen og efterspørgslen peger mod et behov for større boliger. Flemløse Plejehjem havde fået påbud fra embedslægen om at renoverer atriumgården. Dette er nu gjort med arbejdskraft fra egne rækker, således at projektet blev udført for ca. 30.000,00 kr. i alt. Flemløse Plejehjem er fra en pårørende blevet oplyst til at være det dyreste plejehjem i kommunen. Der er dyre udgifter til el og varme i fællesområderne. Der er i den forbindelse etableret kontakt til en energikonsulent, som skal komme med gode råd til besparelsesmuligheder. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Boligerne i Poul Mose Parken har fået nye køkkener, hvilket er betalt af midler fra henlæggelseskontoen. Ungdomsboligerne på Toftevej giver lidt problemer ift. støj m.v. Der er indgivet ansøgning til Landsbyggefonden - se ovenfor. Flemløse Plejehjem har haft underskud, hvilket særligt skyldes store udgifter til forbrug på fællesarealer. Dette søges bl.a. løst ved undersøgelse af mulige energibesparelser - se ovenfor. Generelt har afdelingerne pæne henlæggelser, men afdeling 8 og 9 har beskedne henlæggelser, hvilket man fremadrettet vil have fokus på. Efter overtagelsen af de kommunale plejeboliger, afdeling 8013, har det været nødvendigt hæve huslejen betragteligt, da denne ikke har været justeret i flere år. Det er dog endt ud med en forholdsvis beskeden huslejestigning på godt 10 %, da der er ydet hjælp fra dispositionsfonden. Boligerne har dog fortsat den laveste husleje på De Gamles Hjem. 3. Beboerdemokrati. Ud af de 6 afdelinger som BSB Glamsbjerg består af, er der kun bestyrelser i 2 af afdelingerne. Det er forventningen, at sammenlægningerne vil styrke beboerdemokratiet, da afdelingerne opnår en større og bredere sammensætning af beboere. Dog skal det bemærkes, at der i boligorganisationen er opført mange ældre- og plejeboliger, hvilket er en udfordring for et aktivt beboerdemokrati. De fungerende afdelingsbestyrelser er derimod velfungerende og aktive. 4. Forestående renoveringer af boliger. Der er ikke planlagt store renoveringer i nærmeste fremtid, dog vil svaret fra ansøgningen til Landsbyggefonden kunne give noget aktivitet (ungdomsboligerne), og fremadrettet vil konklusionerne på fremtidsanalysen ligeledes kunne give noget aktivitet. 5. Eventuelt. Indskrænkningen af den offentlige trafik i yderområderne vil på sigt kunne give udfordringer med henblik på genudlejning og bosætning i yderområderne.
Claus Olesen tiltræder inden sommerferien som ny driftschef for Domea på Vestfyn, herunder Assens Kommune. Referat fra Dialogmøde vedrørende Fyns almennyttige Boligforening Deltager: Direktør Bent Bøllingtoft og Økonomichef Tina Nørmark Aae, Christopher M. Rau og Vivi Tidemann Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Fyns almennyttige Boligselskab (FAB) har en rigtig god økonomi med pæne indeståender på dispositionsfond og arbejdskapital. FAB s gode økonomi skyldes bl.a., at man har ført/fører en dygtig kapitalforvaltning, som har givet gode afkast. Huslejen i boligorganisationens afdelinger i Assens Kommune ligger i et meget fornuftigt leje, og sammenholdt med en generel god vedligeholdelsesmæssig stand, er afdelingernes boliger generelt efterspurgte, og udlejningssituationen er god. Boligorganisationens administrationsbidrag har gennem mange år ligget i den lave ende af skalaen, hvilket skyldes, at man forsøger at løfte så mange opgaver som muligt internt. Man har stor fokus på, at man får det optimale ud af sine ressourcer, hvilket fokus man også har i forbindelse med den langsigtede planlægning af vedligeholdelse og drift, hvor man arbejder med en langsigtet planlægning (20-årig). Boligorganisationens afdelinger har bevidst høje henlæggelser, som tager sit udgangspunkt i den 20-årige vedligeholdelsesplaner, men har ligeledes den betydning, at der kan gennemføres større arbejder i afdelingerne uden optagelse af lån. Over tid er der balance mellem henlæggelser og vedligeholdelsesudgifter. Man har stort fokus på, at boligorganisationens boliger er tidssvarende, og man ønsker at være på forkant med boligerne vedligeholdelsesmæssige stand. FAB arbejder aktivt med at finde projekterne i tide og få indgivet ansøgninger til Landsbyggefonden om midler til renovering af boligerne. For at være på forkant med situationen har man internt i FAB nedsat en selvstændig projektorganisation med 4 medarbejdere, hvis opgave er at finde projekterne, ansøge Landsbyggefonden og følge renoveringsprojekterne til dørs. Alene i Assens afdelingen har min ca. 5. mil. kr. i overskud, som står til rådighed for nye renoveringer og forbedringer.??? For at holde sig ajour med hvad ønsker og behov mulige nye lejere kan have, har boligorganisationen ved flere lejligheder deltaget i diverse på Boligmesser. Ved nybyggeri holdes der åbent hus arrangementer, hvor man også kan lade sig inspirere af de besøgendes bemærkninger. FAB har det forgangne år oprettet 4 nye afdelinger (nybyggeri) med i alt 250 boliger. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Den bevidste politik omkring henlæggelserne over en 20 -årig periode, bevirker, at der er store udsving i de enkelte boligafdelingers henlæggelser, hvor afdelingerne i periode har meget høje henlæggelser og andre mere moderate henlæggelser.
Assens Kommune tilkendegiver, at man stadig er indforstået med den valgte politik, da der er tale om en bevidst politik med udgangspunkt i en langtidsplanlægning. Der er stort set ingen udgifter til lejeledighed i afdelingerne i Assens Kommune, og efterspørgslen for afdelingernes boliger er god, hvilket bunder i boligerne rimelige lejeniveau og gode vedligeholdelsesmæssige stand. Det oplyses på mødet, at FAB p.t. ingen ledige boliger har i hele boligorganisationen. Assens: Der har været en del fraflytninger, men da ventelisterne ser gode ud, har der ikke været problemer med udlejning. Vissenbjerg: En rigtig god afdeling med beboer der har et godt sammenhold. 3. Beboerdemokrati. Det oplyses, at beboerdemokratiet fungere godt i selskabets afdelinger med aktive bestyrelser, og der er generelt ikke problemer med at få beboerne til at deltage eller stille op til afdelingsmøderne/-bestyrelserne. 4. Forestående renoveringer af boligerne Døre og vinduer skal skiftes både i Assens og Vissenbjerg afdelingerne inden for nær fremtid. 5. Eventuelt. Der er problemer med belysningen i Assens afdelingen, hvor man har henvendt sig til kommunen for at få gjort noget ved problemet. Problemet er ikke løst, og man ønsker derfor at der bliver lavet en aftale omkring belysningsproblemet. Christopher M. Rau har på mødet anbefalet, at FAB retter henvendelse til Vej- og Trafikchef Poul-Henning Nielsen, og forelægger ham problemstillingen. FAB vil gerne opføre nye almene boliger i Assens Kommune, hvis der viser sig et behov, særligt i Assens By, hvor efterspørgslen efter afdelingens boliger er stor. Referat fra Dialogmøde vedrørende Boligforeningen Højstrup Deltager: Jens Pilholm, Carsten Clement, Ib Støttrup Andersen og Ole Toft, Christopher M. Rau og Vivi Tidemann Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Direktør Jens Pilholm oplyser, at de generelt er tilfredse med organisationens økonomi, som har en positiv udvikling i dispositionsfonden og arbejdskapitalen. Organisationsbestyrelsen har besluttet at bringe dispositionsfondens midler i anvendelse til nødvendige renoveringer i afdelingerne. Der er etableret en ydelsesstøtteordning, hvor der kan ydes støtte til den afledte huslejeforhøjelse på op til 40 % i forbindelse med renoveringer. Der er i første omgang afsat kr. 5.0 mio. til årlig støtte, hvoraf de kr. 3,0 mio. er forbeholdt støtte til energirenoveringer og de sidste kr. 2,0 mio. anvendes til øvrige renoveringer. Der har over tid vist sig en generel negativ udvikling i sager om tab ved fraflytning, hvor man særligt har haft et par grimme sager i Aarup, som har kostet afdelinger mange penge. Man har dog
valgt i enkeltsager at yde hjælp fra dispositionsfonden til de ramte afdelinger nævnte beslutninger træffes af organisationsbestyrelsen. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Afd. 1: Rosenvænget: Her har særligt en bolig haft problemer med fugt, og har derfor stået tomt i 1½ år. Man er nu i gang med en gennemgribende renovering af boligen med nyt terrændæk med gulvvarme, nye døre og køkken m.v. Den lange tid skyldes, at man samtidig har undersøgt de andre boliger for eventuelle fugtproblemer, hvilket der heldigvis ikke har vist sig at være. Lejen vil stige med ca. 1.300,00 kr. pr. mdr. i denne bolig pga. den gennemgribende renovering. Man forventer at resterende boliger skal have en tilsvarende renovering på et tidspunkt, hvilket over tid vil hæve lejen, tilsvarende men det er vurdering, at boligerne kan bære det. Vestergade: Der vil over planlagt vedligeholdelse blive skiftet fra oliefyr til gasfyr i alle boligerne. Der er i afdelingen ingen udlejningsproblemer Afd. 2: Elmevænget/Kastanievej: Boligerne er nemme at leje ud til trods for, at de er meget nedslidte. Beboerne har generelt boet længe i boligerne, hvor det kan konstateres, at der ved fraflytninger i nogle boliger skal bruges optil kr. 100.000 150.000 til istandsættelse for at boligerne efterfølgende er tidssvarende. Der er ydet ydelsesstøtte på 40 % fra dispositionsfonden til udskiftning af vinduer, og der vil årligt blive skiftet 2 tage på to boliger., hvilket vil medføre en mindre huslejestigning, men lejen er på det jævne, så boligerne kan godt bære en stigning i lejen. Egentligt ville det være hensigtsmæssigt med en helhedsplan for afdelingen, men det er vurdering, at man ikke kan vente på en evt. gennemførelse af en sådan. Afd. 3: Glamsbjerg - Ingen problemer, med god økonomi og udlejning. Afd. 4:Fuglebakken kæmper med en forholdsvis høj husleje, og høje udgifter til opvarmning, da boligerne opvarmes med el-radiatorer. Afdelingen har desuden ikke de bedste henlæggelser. Der er fornyligt blevet skiftet vinduer og sternbrædder i boligerne. I afdeling 4 er alle boliger lejet ud p.t., men de store boliger på ca. 108 m2 svære at få genudlejet pga. de høje udgifter til elforbruget. Det gennemsnitlige forbrug er ca. 2.000,00 kr. pr. mdr. Der arbejdes på et projekt med placering af solpaneler på tagene, og installation af luft-til-vand varmepumper. Man afventer dog ministeriet afgørelse om afregningen for el fra solpaneler. Man overvejer at indsende ansøgning til Assens Kommune om at stille kommunegaranti for et ikke støttet lån nødvendigt for at kunne få ovenstående projekt finansieret. Afd. 5: Ormehøj har en rigtig god økonomi og pæne henlæggelse, hvor en del renoveringer kan finansieres via henlæggelserne. Der er ingen udlejningsproblemer i afdelingen. Afdelingen har to boliger i Kerte, hvor man vil lave et forsøg med at ændre opvarmning af boligerne fra olie til et luft til vand varmepumpeanlæg. Afd. 6: Indre By har en ok økonomi og henlæggelser. Vedligeholdelsesstanden i afdelingen er ok, dog er der problemer med taget på Rønnevej, hvilket der skal tages hånd om.
Der er ikke udlejningsproblemer i afdelingen, dog er der stor fraflytning/udskiftning i ungdomsboligerne på Bredgade 87, og det er vanskeligt leje ud til målgruppen unge studerende. Ungdomsboliger giver fra tid til anden problemer med støj. Afd. 9: Glamsbjerg har betydelige udlejningsproblemer, hvor der konstant står 1-2 boliger ledige. Man annoncerer for at få lejere. Man overvejer at lave tiltag for at tiltrække lejere, evt. kan der blive tale om lejenedsættelse. Afd. 11: Poul Mose Parken er en kommunal institution. Afdelingen har en ok økonomi og henlæggelser, hvor boligerne netop har fået nyt køkken, som finansieres via henlæggelserne. Afd. 12: Søstrenes Have har p.t. en ok økonomi og henlæggelser, men vil på sigt blive udfordret på udlejningen, da afdelingen har en høj husleje, som vil komme yderligere under pres, når depot til huslejenedsættelse udløber i 2014 (kapitaltilførsel), hvorefter der forventes yderligere stigninger i huslejen. Der er opmærksomhed på problemet, og man arbejder for en løsning. Der forventes de kommende år at komme en stor udskiftning i boligerne, grundet beboersammensætningen (ældrebofællesskab). Afd. 13: Bofællesskabet Østerbro er en kommunal institution med ok økonomi. Aktuel tom bolig drøftes, og det aftales at Christopher M. Rau undersøger baggrund for, at der ikke bliver anvist til boligen. 3. Beboerdemokrati Beboerdemokratiet kunne godt ønskes forbedret, da der i flere afdelinger ikke er en bestyrelse. Dog er det rigtigt positivt, at når der indkaldes til møde i boligorganisationen, møder der altid 1 2 personer fra hver afdeling op, og der kommer ofte forslag til forbedringer og bemærkninger til budget/regnskab. Man forsøger at holde beboerdemokratiet i live i Aarup, hvor det er lidt tungt, men det er vurderingen, at dette er historisk begrundet, og håbet er, at det med tiden kan vendes. Det er Højstrups oplevelse, at beboerne generelt er glade og tilfredse. 4. Forestående renoveringer af boliger. Afd. 1: på Rosenvænget er de nuværende naturgasfyr efterhånden ved at være godt brugte, og vil blive skiftet løbende efter behov. Vestergade: Der vil over driftskontoen blive skiftet fra oliefyr til gasfyr i alle boligerne. Afd. 4: Det undersøges omkring solceller og om det økonomisk kan svare sig at sætte op. Det vil være et projekt til ca. 6.7 mil. kr. I den forbindelse vil Assens Kommune få en henvendelse omkring kommunegaranti, da afdelingen ikke selv kan låne den fornødne kapital. Afd. 5: Der blev skiftet vinduer i Æblehaven i 2011 over planlagt vedligeholdelse. På Liljevænget skal der skiftes gasfyr ligeledes over vedligeholdelse. 5. Eventuelt. Højstrup Bolig fortæller, at de er meget glade for den kontaktliste, der ved sidst års styringsdialog blev udarbejdet over kontaktpersoner i kommunen, og at samarbejdet med Assens Kommune vedr. bekymringshenvendelserne fungerer rigtigt fint. Højstrup Bolig spørger til om, der er behov for at bygge nyt i Assens Kommune, særligt i Aarup hvor man i dag har en del boliger eller Tommerup. Man vil gerne i dialog med kommunen, om at få
dagsordensat nyt alment nybyggeri i kommunen og indgå i en dialog om en strategisk tilgang til nyt alment byggeri. Højstrup Bolig oplyser, at der er opført meget nyt privat byggeri i Aarup de seneste år, som har presset efterspørgslen til udlejningsboliger, men p.t. er alt udlejet. Højstrup oplyser, at de kan tilbyde noget andet og en større diversitet end en privat udlejer, herunder varetage boligsociale opgaver. Referat fra Dialogmøde vedrørende Vissenbjerg Sogns Boligforening Deltager: Direktør Helle Joacobsen, Hovedbestyrelsesformand Birger H. Christiansen, Christopher M. Rau og Vivi Tidemann Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed. Boligorganisationen oplyser, at de arbejder ud fra et Målsætningsprogram, hvor de hvert år udarbejder skema for de enkelte afdelinger. Målsætningsprogrammet benyttes som aktivt styringsredskab i afdelingsbestyrelsernes arbejde sammen med regnskaberne. Programmet gennemgås af såvel afdelingsbestyrelsen som repræsentantskabet, og danner grundlag for en evaluering af deres virksomhed. Der er afdelingsbestyrelse i alle afdelinger, hvilket tegner et billede af et velfungerende beboerdemokrati. Beboerne er generelt meget engageret. Alle afdelingsbestyrelser er repræsenteret i hovedbestyrelsen, hvor der lægges vægt på, at der er åbenhed omkring hovedbestyrelsens arbejde. Der er ingen ejendomsfunktionær i boligorganisationen, hvorfor mange alle driftsbetonede småopgaver varetages af beboerne selv, og kan beboerne ikke selv klare opgaven købes arbejdet/ydelsen ved en ekstern. I budgetterne for 2013/14 har man valgt ikke at budgettere med udgifter til tab på fraflyttere, idet væsentlige udgifter til tab på fraflytninger fra 1. juli 2013 dækkes af dispositionsfonden. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Omkring ventelister til lejemålene, oplyses at disse generelt er tynde i alle afdelinger. Ungdomsboligerne i afdeling 6 har inden for de sidste år kun været udlejet 50 %, og man overvejer at ombygge de 4 ungdomsboliger til 2 familieboliger. Afdeling 3: Her er bestyrelsen enige om, at man bevist ikke hensætter for store beløb på henlæggelseskontoen. 3. Beboerdemokrati. Der er en rigtig god beboerdemokrati i alle afdelingerne. Der er et stort fremmøde ved møder. Afdelingsbestyrelsen fra samtlige afdelinger er repræsenteret i organisationsbestyrelsen. Man er glade de et engageret beboerdemokrati, hvor der også stilles spørgsmål til budgetterne, som gennemgås på afdelingsmøderne.
4. Forestående renoveringer af boliger. Afdeling 1: Der er fugtproblemer i én af boligerne, som skal udbedres så hurtigt som muligt. Projektet vil komme til at koste 681.000,00 kr. Huslejen i afdelingen er pt. lav, så den kan bære stigningen på 260,00 kr. pr. måned pr. bolig. Afdelingen har dog fået noget hjælp fra dispositionsfonden. Arbejdet er godkendt af kommunen. Afdeling 2: Her er der en rigtig god økonomi, men der vil på sigt komme nogle renoveringsarbejder, hvor der bl.a. skal skiftes køkken og bad. Det kan blive nødvendigt med en helhedsplan med ansøgning til Landsbyggefonden om midler til at holde husleje i ro. Der har i denne afdeling været store tab ved fraflytninger. Afdeling 3: Her vurderes det, at henlæggelserne er i overensstemmelse med den 10 årige vedligeholdelsesplan, og derfor er tilstrækkelig til at dække det løbende behov for vedligeholdelse af lejemålene. Afdeling 4:Der har været en stor udskiftning i afdelingen, som har medført store udgifter på kontoen til istandsættelse ved fraflytning. Man har derfor valgt at øge henlæggelserne på kontoen. Der har ikke været lejetab i afdelingen. Der er lidt sociale udfordringer i afdelinger, men de er ikke af et omfang, så man skal agere på dem. Afdeling 4 og 6: Her har man fået ca. 200.000,00 kr. tilbage i ejendomsskat. Pengene bruges til ekstraordinære tiltag i afdeling 6, som beboerne har efterspurgt. Afdeling 5: Der kan på sigt komme et behov for renovering, hvilket der lægges til side til. Der er kommet ro på i afdelingen efter man har haft en periode med megen ro mellem bestemte lejere, hvilket endte ud i en udsættelse, som endte i Landsretten. Ombygningen af ungdomsboliger til familieboliger har ligeledes givet noget ro i afdelingen. Afdeling 6: Der er en udfordring omkring de 4 ungdomsboliger, som i flere år kun har været udlejet 50 % (p.t. er alle boliger dog udlejet). Det overvejes at omdanne ungdomsboligerne til 2 familieboliger, og der er givet tilsagn om at igangsætte en forundersøgelse heraf. Der er vedtaget en individuel ordning for udskiftning af køkkener til en max. pris på kr. 75.000 afholdt over 20 år. Boligernes tage er belagt med teglsten, hvilke for visse dele er af dårlig kvalitet, og som skal udskiftes inden for en overkommelig fremtid. 5. Eventuelt. Kommune vil modtage ansøgning om dispensation for en 4-årig periode for afdeling 3 (Drejerbanken) og afdeling 6 (Gl. Grevegård) til selv at styre ventelisten til de kommende ledige boliger. Referat fra Dialogmøde vedrørende De vanføres Boligselskab Deltager: Souschef Anders D. Fajstrup, Christopher M. Rau, Vivi T. Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed: Souschef Anders D. Fajstrup (ADF) fra administrationsfirmaet Boligkontoret Danmark oplyser, at De Vanføres Boligselskab først i 2011 overtog bygninger i Assens Kommune, hvoraf der er 20
lejemål i alt. Der er tale om afdeling 5, som i alt har 28 boliger (de øvrige boliger er beliggende i Middelfart Kommune og Faaborg-Midtfyn Kommune). Afdelingens boliger ligger meget spredt og er små enheder af forskelligartet karakter. ADF oplyser, at Nyborg Kommune, som er tilsynskommune for boligorganisationen, er godt tilfredse med dennes økonomi, og i øvrigt er det De Vanføres Boligselskabs egen opfattelse, at det er en god og sund virksomhed de driver. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser: ADF oplyser, at afdeling 5 ingen udlejningsproblemer har, og generelt vurderes økonomien som god. Der er store forskelle i boligernes vedligeholdelsesstandard, men generelt har boligerne problemer med en for ringe isolering. Dette bevirker relative høje udgifter til opvarmning, hvorfor man gør sig tanker om alternative energiforsyninger (evt. varmepumper). Det er dog svært for afdelingen at skabe økonomi til istandsættelse og gennemførelse af større renoveringer af boligerne. Der foretages lettere istandsættelse ved fraflytning, hvor der bl.a. bliver skiftet til energivinduer efter behov. Hulmursisoleringen bliver løbende kontrolleret. Der er mange ældre beboere i afdelingens boliger, som i høj grad henvender sig til dette segment, eller til unge uden familie. Boligernes ofte yderligt geografiske placering kan sigt give udfordringer med udlejningen. Det er oplevelsen, at beboerne generelt er glade for deres boliger. Afdelingen har grundet sin meget spredte placering forholdsvis store udgifter til renholdelse m.v., da der ikke er grundlag for en fælles ejendomsfunktion, hvorfor ydelsen skal købes eksternt. 3. Beboerdemokrati: Afdeling 5 har ingen valgt afdelingsbestyrelse, og der afholdelse i øvrigt ikke afdelingsmøder for de enkelte afdelinger i boligorganisationen, men et fælles afdelingsmøde for hele boligorganisationen. Dette skyldes, at boligorganisationens boliger ligger alt for spredt, og generelt er fremmødet er ikke stort. Det er ADF s oplevelse, at organisationsbestyrelsen fungerer godt. 4. Forestående renoveringer af boliger: Der er som sagt et stort ønske om optimering af boligernes isolering, da det er meget dyrt at varme boligerne op. Problemet er blot, at skaffe økonomien til arbejderne, og man har ikke endnu fundet den rigtige løsning for dette problem, men det er et fokuspunkt i det løbende vedligeholdelsesarbejde på boligerne. 5. Eventuelt: Det er aftalt, at ADF fremsender link til De Vanføres Boligselskabs hjemmeside, som vil blive indlagt på Assens Kommunes hjemmeside sammen med links for de øvrige boligorganisationer med boliger med hjemsted i Assens Kommune.
Referat fra Dialogmøde vedrørende Tommerup Andelsboligforening Deltager: Karin Bjerre, Christopher M. Rau, Vivi Tidemann Hansen Afbud: Dorthe og Rene Larsen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed: Boligorganisationens økonomi er god, og særligt er såvel arbejdskapitalen som dispositionsfonden meget solide med store opsparede beløb. Der er rådighed på trækningsretten på dispositionsfonden, som vil komme i anvendelse i forbindelse med forestående renoveringsarbejder i afdeling 1, 2 og 3. Se neden for. Den forhenværende administrator har ved budgetlægningen foretaget meget beskedne henlæggelser til såvel planlagt vedligeholdelse som til istandsættelse ved fraflytninger. Man arbejder for fremadrettet at få øget henlæggelserne, som i flere afdelinger er meget beskedne. I enkelte afdelinger er henlæggelserne derimod meget store. Der er ansat ny ejendomsfunktionær i boligorganisationen, som bl.a. har til opgave at få revideret samtlige afdelingers drifts- og vedligeholdelsesplaner, som henlæggelserne skal tage afsæt i. Afdeling 1, 2, 3 og 4 er pr. 1. januar 2013 blevet sammenlagt til en afdeling (afdeling 1), hvilket er besluttet af afdelingerne selv og godkendt af organisationsbestyrelsen. Afdeling 11 og 12 er pr. 1. januar 2012 blevet sammenlagt til en afdeling (afdeling 11). 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser. Afdelingerne 1, 2 og 3 har stort set ingen henlæggelser til planlagt vedligeholdelse, men de vil blive højnet fremadrette, som ovenfor beskrevet. Der er stort set ingen lejeledighed i boligorganisationens afdelinger, og generelt har man heller ikke problemer med udlejning. Dog er boligerne i afd. 8 lidt svære at få lejet ud. Der udlejes fortrinsvis via ventelisten, men man benytter sig ligeledes af annoncering og af Boligportalen, når der skal findes nye lejere. Afdeling 14 har underskud, men der sat penge af til afvikling inden for en 3 årig periode. 3. Beboerdemokrati Det fremgår af dokumentationspakkerne, at der kun er en valgt afdelingsbestyrelse i én af boligorganisationens i alt 15 afdelinger i afdeling 5. Dette billede har dog ændret sig til det bedre siden dokumentationspakkens indberetning, idet der nu er valgt en afdelingsbestyrelse for den nye afdeling 1, som består af de tidligere afdelinger 1, 2, 3 og 4 Der er også valgt afdelingsbestyrelse i afdeling 10.
Det er særligt afdelingernes meget beskedne størrelse og beboersammensætning af særligt ældre, som giver problemer med at få nedsat afdelingsbestyrelser. Det er forventningen, at sammenlægningen af afdelinger vil højne muligheden for etablering af afdelingsbestyrelser. Man vil fremadrettet drøfte problemstillingen på afdelingsmøderne. 4. Forestående renoveringer af boliger: Beslutning om renovering af boligerne i de tidligere afdelinger 1, 2 og 3, som skal have nyt tag, nye vinduer og døre samt hulmursisolering, vil blive forelagt afdelingsmødet i juni måned. Det er forventningen, at renoveringen vil bevirke, at huslejen for den enkelte vil stige med ca. kr. 750 pr. måned efter renoveringen. Der lægges ligeledes op til en frivillig ordning, hvor man kan få nye køkkener og/eller bad. Såfremt lejerne vælger renovering af køkken og bad, vil der ske en lejestigning på ca. kr. 1.200 pr. måned. Pengene til renoveringen kommer dels fra trækningsretten/dispositionsfonden og lån i kreditforeningen. Der arbejdes for et nyt tag i afdeling 10, hvilket skal besluttes på afdelingsmødet i juni måned. Renoveringen finansieres via midler fra afdelingens henlæggelser og tilskud fra dispositionsfonden samt optagelse af lån i kreditforeningen. Intet. 5. Eventuelt: Referat fra Dialogmøde vedrørende Boligforeningen Kristiansdal Deltager Erik Thomsen, Jane Lyngs, Anni Nielsen og Poul Jacobsen, Christopher M. Rau og Vivi T. Hansen 1. Boligorganisationens vurdering af egen virksomhed: Kristiansdal oplyser, at Odense Kommune, som er tilsynsmyndighed for boligorganisationen, er godt tilfredse med økonomien i organisationen. Det er organisationens egen oplevelse, at de driver en god og sund virksomhed. Nettoomkostningerne på administrationen er meget lave, og det skyldes b.la., at man holder det administrative personale på et minimum. Det er nu realiseret, at hver administrativ medarbejder har ca. 500 lejeboliger til administrere. Det er målet hvert år, at effektivisere med 3 %. Dispositionsfonden og arbejdskapitalen ligger i den lave ende (p.t. ca. kr. 40 mio.), men det er bevidst fra organisationens side, da man aktivt bruger midlerne til at støtte afdelingerne, hvor der er et behov, særligt har flere afdelinger i Assens modtaget støtte, så huslejerne kan holdes på et fornuftigt niveau. Sidste år delte boligorganisationen ca. kr. 4,7 mio. ud til afdelingerne. Man har dog nu besluttet at midlerne i dispositionsfonden og arbejdskapitalen skal øges, hvilket man vil sikre fremadrettet. Erik Thomsen oplyser, at boligorganisationen nu skyder en kampagne i gang med bl.a. radiospots, hvor man på en ny måde vil brande Boligorganisationen Kristiansdal. Man støtter desuden
forskellige arrangementer økonomisk, hvor man bl.a. i Assens by har givet et festfyrværkeri på Assens havn til Sct. Hans samt støtte til en koncert. 2. Boligafdelinger med særlige problemer, herunder udlejningsproblemer, underskud og minimale henlæggelser: Det generelle indtryk er, at afdelingerne er velfungerende, og at afdelingernes økonomi er i positiv udvikling, bl.a. med fokus på at holde udgifterne på et fornuftigt niveau og samtidig øge henlæggelserne, som i visse afdelinger er beskedne. Man har dog en bevidst strategi om ikke at opbygge for store henlæggelser. Ventelisterne i Assens er ikke lange, og enkelte boliger skal annonceres for at få udlejet, men oftest udlejes boligerne via annoncering på Kristiansdals hjemmeside. Det er oplevelsen, at leje-markedet lig ejer-markedet er presset lig men det er samtidig oplevelsen, at man kan konkurrere med de private udlejere. Der er udlejningsproblemer i afd. 78 og 89. Afd. 48 Gartnervænget: Drøftes kort, da det har vist sig, at det tidligere Gartnervænget Boligselskab (nu fusioneret ind i Kristiansdal) har opgivet samtlige boliger som ældreboliger, hvor det efterfølgende har vist sig, at langt hovedparten af boligerne er registreret som familieboliger. Der skal aftales evt. en model med kommunens visitation, hvor kommunen vurderer om, vi kan visitere til boligerne, men ikke har anvisningsretten. Afd. 78 Østervang: Her er gennemsnitligt 4-6 ledige lejemål, hvorfor man kæmper med lejeledighed. Det har været drøftet om, der skulle nedrives en blok, men med den indestående gæld i ejendommen er det p.t. billigere at betale lejeledigheden. Afdelingen kæmper desuden med underskud, hvor det samlede underskud dækkes ind ved driftstabslån fra boligorganisationen. Der arbejdes for at finde en fremadrettet løsning for afdelingen. Afd. 79 Korsvang: Afdelingen har kæmpet med et stort opsamlet underskud på ca. kr. 2 mio., som nu er blevet udlignet i regnskabsår 2012 efter gennemført kapitaltilførsel i forbindelse med helhedsplan for afdelingen. Der er gennemført licitation for ombygningen, som har en økonomisk ramme på kr. 34,5 mio. Priserne har desværre vist sig for høje, hvorfor der p.t. regnes på projektet. Det er forventningen, at ombygningen påbegyndes august 2013 med en forventet byggeperiode på 1-1½ år. Ca. 20 beboere skal genhuses, og der har været holdt møde med samtlige de berørte, hvem der er fundet midlertidig bolig til. Der har forud for helhedsplanen været iværksat en boligsocial indsat, som nu er afsluttet. Røde Kors har taget over på opgaven, som man er i løbende dialog med. Der stilles en lejlighed til rådighed for Røde Kors aktiviteter, som betales af dispositionsfonden. Projektet har givet området en positiv presse i sommeren 2012. Afd. 89 Ladegårdsgade: Det store underskud som afdelingen har kæmpet med gennem flere år, er nu næsten vendt til positive tal.
3. Beboerdemokrati: Der er afdelingsbestyrelse i næsten alle afdelinger, hvor kun 2 afdelinger er uden bestyrelse. Særligt undrer det, at det ikke er muligt at samle en bestyrelse i den største afdeling i Assens, afdeling 74. Det er forhåbningen, at der med tiden igen kan samles en bestyrelse for afdelingen. Erik Thomsen oplyser, at beboerdemokratiet er velfungerende i afdelingerne, og der er altid god deltagelse fra Assens afdelingerne, når der afholdes arrangementer i boligforeningen, herunder det årlige formandsmøde, hvor der bl.a. gives undervisning i bestyrelsesarbejdet. Erik Thomsen oplyser, at han og den øvrige administration prioriterer højt, at tage sig tid til at komme rundt og snakke med sine beboere og beboerdemokrater. 4. Forestående renoveringer af boliger: Afdeling 78 Østervang, har man ved fraflytning planer om at gøre noget ved badeværelserne, da der stadig er lejemål der har bad i kælderen. Renovering af bygningerne vil blive dækket af dispositionsfondens midler. Afdeling 79 Korsvang. Der er sat 34,5 mil. kr. af til renovering af ejendommene. Renoveringen starter ca. 1. august 2013. Der skal ske genhusning af 20 lejemål, fortrinsvis stuelejelighederne. Se mere under punkt 2. 5. Eventuelt: Boligforeningen Kristiansdal har et stort ønske om, at Assens Kommune vil overveje at arbejde for en ny affaldsløsning for husholdningsaffaldet i kommunen, lig man har bl.a. i Odense (Molok), hvor affaldet kommer i underjordiske tanke, og som ved afhentning suges op. Denne ordning bevirker mindre arbejde (sparede udgifter), renlighed og effektivitet.