Indhold Byggeskadefonden afgiver herved sin 16. årlige beretning. Beretningen afgives i overensstemmelse med lovgivningen herom og omhandler fondens virksomhed og indvundne erfaringer i det forløbne år. Årsregnskab og beretning er i øvrigt fremlagt på fondens kontor til offentligt gennemsyn. Informationer om svigt og byggeskader findes på fondens hjemmeside, hvor man også kan sammenligne byggerier, bygherrer m.v. Beretningen ligger også på hjemmesiden: www.byggeskadefonden.dk Beretning................... 3 Generelt.................... 4 Skadedækning............... 6 1-års eftersyn................ 10 Markant tagudskiftning........ 13 5-års eftersyn................ 14 Huset på Christianshavn...... 17 Indgåede aftaler om 1-års og 5-års eftersyn............. 18 Erfaringsformidling............ 19 Et godt tag.................. 20 Regnskabets hovedtal.......... 22
(DIS, Sct. Jørgens Kollegium, Næstved)
Beretning 2001 Kvaliteten i det nybyggede støttede boligbyggeri øges fortsat, og der var i 2001 kun væsentlige svigt i 6% af de bebyggelser, fonden sagsbehandlede 1-års eftersyn af. Det er en meget markant og tilfredsstillende forbedring i forhold til 2000, hvor det var 9%, og yderligere i forhold til 1999, hvor det var 12%. Antallet af væsentlige svigt er dermed halveret på blot 2 år. Bygherrer og det støttede boligbyggeris øvrige parter viser hermed, at de har taget skeen i den anden hånd, når der bygges. Det viste sig ved de første 1-års eftersyn i 1999, hvor man tidligere kun kunne vurdere kvaliteten ud fra 5-års eftersynene, og det var ikke opmuntrende. Her var væsentlige svigt i mere end 25% af bebyggelserne hvert år. Få væsentlige svigt betyder, at der også kun bliver få byggeskader, som de ansvarlige parter og i værste fald bygningsejerne og fonden skal udbedre. Det følger af den måde, lovgivningen og fonden definerer væsentlige svigt og byggeskader. Færre byggeskader betyder også færre udbedringsomkostninger for alle parter. Der er dermed god samfundsøkonomi i at forebygge byggeskader. Der er imidlertid stadig mange mindre væsentlige svigt, og det er derfor vigtigt at alle parter fastholder fokus på at bygge uden svigt og mangler. De kan og bør også undgås ved at bruge den store viden, der findes om god byggeskik. Det gælder både bygherrer, projekterende, udførende, tilsynsførende og producenter. Også her er der en økonomisk gevinst for alle. Fonden fik i 2001 væsentlig flere anmeldelser af byggeskader end tidligere. Der anmeldes bl.a. mange skader på tegl- og eternittage samt undertage i byggerier, der er over 10 år gamle. Normalt afvises ca. 1/3 af alle anmeldelser, men det er ikke muligt at vurdere, om det også gælder disse anmeldelser, da mange af dem endnu ikke er afgjort. I sager, der anerkendes, vil fondens dækning af udgifter til byggeskader i disse mere end 10 år gamle bebyggelser som regel blive reduceret, da en væsentlig del af materialernes normale levetid vil være opbrugt. På baggrund af antallet af anmeldelser i begyndelsen af 2002 er det ikke usandsynligt, at der vil blive anmeldt yderligere flere byggeskader i 2002 end i 2001. Hvis dette høje niveau for 2002 fortsætter de kommende år, og hvis fondens omkostninger til skadedækning ligger på samme niveau som hidtil, kan man frygte, at fonden om nogle år ikke kan svare sine forpligtelser med et uændret bidrag på 1% af anlægssummen. Fonden vil nøje følge denne udvikling også set i lyset af den kvalitetsforbedring, som i de senere år er konstateret ved 1- og 5-års eftersynene. 3
Generelt Fonden er en selvejende institution, der har til formål atforestå og afholde udgifterne til eftersyn af byggeriet. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte før den 4. april 1997, skal der foretages ét eftersyn 5 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte efter 3. april 1997, skal der både foretages 1-års svigteftersyn og 5-års skadeeftersyn. Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand og eventuelle skader registreres. Fonden har også til formål at yde støtte til dækning af indtil 95% af bygningsejerens udgifter til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Fonden yder dækning for skader, der anmeldes senest 20 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. Fondens erfaringer skal formidles til byggeriets parter med henblik på at forebygge byggeskader. Byggeskadefonden blev oprettet ved lov i 1986. Siden 1. juli 1986 er i forbindelse med nybyggeri af almene boliger, ungdomsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger, private andelsboliger og kollektive bofællesskaber indbetalt 1% af anskaffelsessummen til Byggeskadefonden. Indbetalingerne anvendes til dækning af fondens forpligtelser. Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder tilsyn fra Økonomi- og Erhvervsministeriet og kontrol af Rigsrevisionen. Yderligere oplysninger kan findes på fondens hjemmeside: www.byggeskadefonden.dk. Her kan man også sammenligne bebyggelser, bygherrer m.v. Oversigt over bebyggelser der er omfattet af fonden Bygningskategori Antal bebyggelser Antal bebyggelser Antal boliger Antal boliger primo 2002 primo 2001 primo 2002 primo 2001 Almene familieboliger 2.985 2.866 67.384 65.329 Integrerede ungdomsboliger 651 644 5.193 4.851 Integrerede ældreboliger 53 47 627 547 Private andelsboliger 2.125 2.087 30.016 29.214 Ungdomsboliger 603 584 15.512 15.096 Ældreboliger 1.850 1.710 40.051 36.848 Lette kollektivboliger 106 106 1.334 1.334 Bofællesskaber 8 8 58 58 I alt 8.381 8.057 160.175 153.277 4
Nye regler og vejledninger Tilbudsloven Den 1. september 2001 trådte en ny lov om indhentning af tilbud i byggeog anlægssektoren i kraft. Samtidig blev licitationsloven ophævet. Den nye tilbudslov og en ny tilhørende bekendtgørelse om indhentning af tilbud gælder bl.a. for offentlige myndigheder og for det støttede byggeri. Reglerne gælder også for hovedentreprenørers indhentelse af tilbud hos underentreprenører, men de gælder som udgangspunkt ikke for privat byggeri. For udbud, som direkte er omfattet af bygge- og anlægsdirektivet dvs. større byggerier med håndværkerudgifter på mere end ca. 40 mio. kr. gælder kun enkelte bestemmelser i loven. De nye reglers hovedformål er at sikre øget, gennemskuelig konkurrence. Reglerne indeholder en række elementer fra licitationsloven, konkurrenceloven, bygge- og anlægsdirektivet, støttebekendtgørelsen, udbudsbekendtgørelsen, udbudscirkulæret og pris- og tidcirkulæret. På væsentlige områder er der tale om nye regler. Bl.a. er underhåndsbud nu en anerkendt konkurrenceform på linie med offentlig licitation og begrænset licitation, idet det er forudsat, at der indhentes mindst 3 underhåndsbud. I det støttede byggeri kan underhåndsbud kun anvendes, hvis arbejderne anslås til en samlet værdi på højst 1 mio. kr. ekskl. moms. Yderligere kan nævnes, at man i stedet for laveste bud kan anvende tildelingskriteriet økonomisk mest fordelagtige bud. Kvalitetssikring Det tidligere By- og Boligministerium udsendte i maj 2001 en ny vejledning om kvalitetssikring i byggeriet. Fonden har haft udkast til vejledning til høring og har bidraget til indholdet. Vejledningen indeholder som bilag 1 en formular til de projekterendes erklæring til bygherren om risikobehæftede forhold. Indtil videre findes vejledning om erklæring om risikobehæftede forhold fortsat kun på fondens hjemmeside www.byggeskadefonden.dk. Kvalitetssikringsreglerne gælder for byggerier, der har modtaget støttetilsagn efter den 1. maj 2000. 5
Skadedækning Behandling af skadesager Antallet af anmeldelser er steget 25% fra 2000 til 2001 Halvdelen af anmeldelserne vedrører byggerier, som på tidspunktet for anmeldelse var mere end 10 år gamle. Der er specielt anmeldt mange skader i bebyggelser afleveret i 1988-90. Det drejer sig især om nedbrudte tage. Ca. 65 af anmeldelserne skønnes at være indkommet på grundlag af indholdet i 5-års eftersynsrapporten og fondens bemærkninger hertil, mens 10 anmeldelser er sendt ind i forlængelse af 1-års svigteftersynet. Den indbyrdes fordeling på bygningskategorier har ikke ændret sig mærkbart sidste år. Antal nye anmeldelser I 57 sager er stabilitetsproblemer det primære eller det eneste anmeldte forhold. Det er en klar nedgang i forhold til tidligere år. Den næststørste gruppe er nedbrudte tegltage, som med 37 sager er steget i forhold til tidligere. Herefter følger nedbrudte 2001 2000 1999 Antal % Antal % Antal % Almene familieboliger 89 34 37 23 Private andelsboliger 106 41 40 59 Ungdomsboliger 38 15 12 11 Ældreboliger (inkl. l. kollektivboliger) 26 10 11 7 I alt 259 100 207 100 222 100 eternittage med 21 anmeldelser. De øvrige anmeldelser fordeler sig på en lang række forskellige forhold, hvoraf problemer med vinduer, yderdøre, inddækninger og rør til vand/varme synes at være i vækst. Detskalbemærkes, at der på beretningstids- Antal skadesager anmeldt i perioden 1.7.1986 til 31.12.2001 2000 1926 1800 1600 1400 1200 1414 Afviste 465 1000 800 Anerkendte 949 600 400 335 200 177 0 Afsluttede sager Igangværende udbedring Under sagsbehandling I alt anmeldte sager 6
punktet endnu er 30 anmeldelser, som ikke er kategoriseret efter primær svigttype. Den gennemsnitlige afgørelsestid er steget fra 4-5 måneder til 5-6 måneder på grund af stigningen i antallet af anmeldelser. I alt 206 anmeldelser blev afgjort i 2001. Heraf blev 144 anerkendt og 62 afvist. I mange af de anerkendte sager er der også anmeldt forhold, som er blevet afvist. Andelen af sager, der ender med en afvisning, er i de senere år steget til ca. 1/3. Der er i alt blevet afsluttet 253 sager i 2001. Endeligt byggeregnskab er godkendt i 185 sager, hvor skaderne er udbedret, og som nævnt er 62 sager afvist fra dækning. Hertil kommer endelig afslutning af 9 langvarige ansvarssager, hvor byggeregnskabet er godkendt i tidligere år. I 3 sager med godkendt byggeregnskab i 2001 fortsætter fonden en ansvarssag mod de ansvarlige for skaderne. Udbetalte dækningsbeløb Udbetalingen på ca. 126 mio. kr. svarer til 73% af udgifterne, således som disse er opgjort i byggeregnskaberne. Bygningsejerne har selv afholdt 27%, svarende til 47 mio. kr. Ud over 5% selvrisiko dækker forskellen især over fradrag for opbrugt levetid på nedbrudte tage af tegl og eternit. Regres Efter skadebekendtgørelsens 17 indtræder fonden i bygningsejerens ret til erstatning eller anden kompensation, herunder forsikringsdækning, mod bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber. Fonden har således ret til at gøre regres mod de ansvarlige for skaderne. Der blev iværksat regres i 49 sager i 2001. Regresbetræbelserne blev afsluttet endeligt i 51 tilfælde. Ved udgangen af 2001 var regres ikke afsluttet i 124 sager. Den økonomiske effekt i fonden af regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige betaler erstatninger og dels, at de foretager udbedringer af skader uden beregning. Opgørelsen af indtægter i tabellen omfatter kun sager, fonden har gjort regres i. Der foreligger ikke nærmere oplysninger i fonden om de mange tilfælde, hvor de ansvarlige for fejl og mangler har foretaget udbedringer af byggeskader efter aftale med ejeren, men uden fondens medvirken og uden skadeanmeldelse. Opgørelsen af udgifter i tabellen omfatter både advokatudgifter, syn og skøn og diverse afgifter til rets- og voldgiftssager. Udgifterne vedrører alle regressagerne og ikke kun de sager, der fører til erstatning m.v. Udgifter og erstatninger m.v. i ca. mio. kr. incl. moms 2001 2000 1999 Udbetalt skadedækning 126 123 113 Indvundne erstatninger 6 5 16 Værdi af udbedring ved de ansvarlige for skade 7 12 1 Advokatudgifter m.v. i regressager 2 3 4 7
Afsatte reservationsbeløb i ca. mio. kr. incl. moms for anmeldte skader ultimo året Antal sager Reservationsbeløb 2001 2000 2001 2000 Almene familieboliger 187 183 187 184 Integrerede ungdomsboliger 68 66 15 15 Ungdomsboliger 15 17 6 6 Private andelsboliger 198 197 120 129 Ældreboliger 34 28 18 10 Integrerede ældreboliger 0 1 0 0 Kollektive bofællesskaber 10 8 3 2 I alt 512 500 349 346 Reservationsbeløb Reservationsbeløbene opgøres som omkostninger til tekniske rådgivere, håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter, revision m.v. Reservationsbeløbet i den enkelte sag udgår, når skaden er udbedret, og fonden har udbetalt sin dækning til bygningsejeren. Retsafgørelser Eternitdommen Fonden har gennem årene haft mange skadesager med nedbrudte eternitplader. I en række tilfælde har fonden opnået eller er indtrådt i en aftale om producentens økonomiske medvirken ved skadeudbedring. Derimod har fonden ikke anset det for formålstjenligt at køre sagerne ved domstolene eller i voldgiftsnævnet. Den 6. november 2001 afsagde Højesteret dom i en sag af vidtrækkende betydning om asbestfri eternitplader produceret i perioden 1984-88. Der var tale om en prøvesag i et større sagskompleks. Fonden var ikke part i sagen, der var anlagt af to private parcelhusejere. Ved Vestre Landsret var producenten af de nedbrudte eternittagplader blevet dømt til at betale erstatning ud fra et synspunkt om stiltiende indeståelse for holdbarheden af de asbestfri bølgeplader, selv om der var gået mere end 5 år fra oplægningen. Højesterets flertal frifandt derimod producenten. Af dommens begrundelse fremgår bl.a., atproducenten har handlet uagtsomt ved at have markedsført Ny Eternit-plader uden i tilstrækkelig grad at have sikret sig, at de konstaterede produktionstekniske problemer var løst, at producenten ikke har handlet svigagtigt eller i strid med almindelig hæderlighed, at betegnelsen Ny Eternit ved markedsføringen ikke i sig selv indebærer en indeståelse for samme holdbarhed som de asbestholdige plader, at brochurematerialet fra 1984 ikke kan opfattes som en udtrykkelig eller stiltiende indeståelse, at heller ikke andre omstændigheder ved markedsføringen kan føre til en sådan opfattelse og at et ansvar efter udløbet af reklamationsfristen er udelukket. Uforsvarlig tagløsning I december 2001 var der domsforhandling i en voldgiftssag om en mangelfuld tagløsning i en 10 år gammel andelsboligforening. Taget på byggeriet var projekteret og udført med økonomitegl (store tegl, som indebærer en relativt åben tagflade) og et undertag af gipsplader. I marts 1999 anerkendte fonden taget som dækningsberettiget, idet undertaget var delvist nedbrudt, da den valgte tagbeklædning med økonomitegltagsten ikke er helt tæt, hvorfor både regn og ikke mindst fygesne kan passere tagbeklædningen. Dette forhold medfører, at undertaget lejlighedsvis belastes med både regnvand og fygesne. Hertil kom, at der var visse udførelsesfejl i taget. 8
Henvendelser til de ansvarlige for skaderne blev afvist. Fonden anlagde herpå voldgiftssag, primært for at få fastslået, at det var ansvarspådragende for arkitekten at vælge en sådan kombination af tagdækning og undertag. Modparterne var foruden arkitekten en tømrer og en ingeniør. Sidstnævnte havde ført tilsynet under opførelsen. Mureren, der havde lagt tagstenene, var ikke inddraget, fordi bygherren ikke havde reklameret rettidigt over for denne. Der blev ikke afsagt kendelse, da sagen blev forligt på de vilkår, voldgiftsretten skitserede. Voldgiftsretten lagde efter skønsrapporten til grund, at det er nødvendigt at udskifte det mangelfulde undertag. Arkitekten, der ikke havde ført tilsyn, blev i tilkendegivelsen fra retten pålagt erstatningsansvar og skulle betale 30% af udgifterne til udbedring. Han havde ikke overholdt kvalitetssikringscirkulærets 10 og 11. Gipsundertag var på projekteringstidspunktet reelt et ukendt materiale, og arkitekten havde ikke orienteret bygherren om de risici, der kunne være forbundet hermed, ligesom han som projekterende burde have undersøgt kombinationen af gipsundertag og økonomitegl nærmere. Ingeniøren, som havde påtaget sig fagtilsyn på såvel ingeniør- som arkitektarbejder, gjorde gældende, at tilsynsansvaret efter ABR er subsidiært i forhold til den primært ansvarlige tømrer. På trods heraf pålagde voldgiftsretten ham ansvar for manglende vejledning af håndværkerne, idet hverken han eller tømreren havde forudgående erfaringer med de pågældende undertagsplader af gips. Han blev pålagt betaling af 20% af udgifterne. Tømreren havde på en række punkter ikke fulgt montageanvisningen fra leverandøren og blev pålagt betaling af 20% af udgifterne. Den samlede erstatning udgør 1,2 mio. kr. Habilitet Østre Landsret har med en kendelse i en verserende sag om arkitektansvar taget stilling til en skønsmands habilitet. Der var udmeldt to skønsmænd af en byret i en sag om mangelfuld fastgørelse af store, plane tagplader af fibercement. På grundlag af skønsrapporten blev arkitekten dømt til at betale erstatning af byretten. Sagen blev anket til landsretten, og her gjorde arkitektens advokat indsigelse mod den ene skønsmands habilitet, idet den pågældendes firma både før og under sagens gang arbejdede som teknisk sagkyndig for Byggeskadefonden med eftersyn. Advokaten nedlagde påstand om udmeldelse af to nye skønsmænd, idet han gjorde gældende, at den ene skønsmand var inhabil. Landsretten afviste begæringen om nyt syn og skøn. Begrundelsen herfor var, at der efter det oplyste ikke fandtes grundlag for at antage, at den pågældende skønsmand har interesse i sagens udfald, eller at der i øvrigt foreligger inhabilitet. Hvis kendelsen havde statueret inhabilitet, kunne det have medført gennemgribende ændringer i organiseringen af fondens aktiviteter. Hidtil har et meget stort antal teknikerfirmaer været inddraget i eftersyn og skadeudbedring. 9
1-års eftersyn Sammenfatning Fonden har i 2001 afsluttet sagsbehandlingen af 320 bebyggelser svarende til 6678 boliger. I 6% svarende til 20 af bebyggelserne blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 12), der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 1-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens dækning. Det er et markant fald i forhold til 2000, hvor der var svigt i gruppe 4 eller 5 i 9% af bebyggelserne. Den positive tendens fra 1999 og 2000 fortsætter dermed. Forbedringen skyldes, at der kun var svigt i gruppe 4 eller 5 i 4% af de almene familieboliger, i 2000 var det 14%. Det skyldes bl.a. at bebyggelserne er enkle i former og konstruktioner. Projektmaterialet og kvalitetssikringen er blevet bedre: Der er statiske beregninger, og fotodokumentation fra udførelsen bliver mere almindelig. Svigttype Der er registreret 20 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 20 bebyggelser. Selvom det samlede antal svigt er så begrænset, at en statistisk bearbejdelse er tvivlsom, er det alligevel bemærkelsesværdigt, at kun 12 eller 60% af svigtene vedrører svigt i bærende og stabiliserende konstruktioner. Fondens forventning i beretningen fra sidste år om en reduktion af denne type svigt inden for 1-2 år synes at holde stik. I 2000 vedrørte 84% de konstruktive svigt. De kalkulerede omkostninger for udbedring af svigt er baseret på overslag i den konkrete sag. Derfor vil der fra år til år være forskel på de gennemsnitlige omkostninger inden for de enkelte emner. De samlede gennemsnitlige udbedringsomkostninger var også 400.000 kr. pr. svigt i 2000. Det svarer ligesom i 2000 til 80% af niveauet i de sagsbehandlede 5-års eftersyn. De samlede udbedringsomkostninger udgør nu kun 0,2% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 320 eftersete bebyggelser i 2001. Det er et markant fald i forhold til 2000 og 1999, hvor de udgjorde 0,3% hhv. 0,4%. Kalkulerede omkostninger i ca. 1.000 kr. incl. moms for svigt i gruppe 4 eller 5 Udbedringsomkostninger Emne Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit vedrørende svigt pr. bebyggelse Emne 2 Konstruktioner 12 3.800 320 Emne 3 Ydervægge 2 1.800 900 Emne 4 Tage 5 2.100 420 Emne 8 Beton 1 200 200 Ialt 20 7.900 400 10
Sagsbehandlede 1-års eftersyn i 2001 I alt eller Almene Private Ældre- Ungdomsgennemsnit familieboliger andelsboliger boliger boliger Antal bebyggelser 320 120 46 132 22 Antal boliger 6.678 2.596 694 2.735 653 Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i ca. mio. kr. incl. moms. 4.836 2.133 603 1.840 261 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 20 5 7 8 0 Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 481 224 85 172 0 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. incl. moms. 8 2 2 4 0 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 6% 4% 15% 6% 0% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 7% 9% 12% 6% 0% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostningerne ved opførelsen 0,2% 0,1% 0,4% 0,2% 0% 11
Gruppering af bygningsemner ved 1-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsemnet er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 22% 18% 15% 10% 12% 9% 11% 14% 14% 15% 8% 5% 6% 4% 5% 6% 0% 0% 0% 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 12
Markant tagudskiftning Denne bebyggelses skader bestod i vandgennemtrængning i boligerne på grund af dårligt gennemtænkte og udførte tagløsninger ved vinduesbånd, langs gavle og facader. Bebyggelsen er beliggende på en skrånende grund og består af rækkehuse med forskydning i facaderne. Bebyggelsen har paralleltage belagt med gule teglsten oprindeligt opdelt af vinduesbånd fra kip til fodrem. I samarbejde med bygningsejer valgte fonden en udbedring, som respekterede bebyggelsens arkitektur. Der blev valgt et undertag af tagpap, hvorpå der blev anbragt flåder af teglsten. Teglstenene blev holdt fri af gavle og facader, og vinduesbånd blev erstattet med ovenlysvinduer anbragt i tagpaptaget. Da der er tale om et paralleltag, har det været vigtigt at vælge en sikker undertagsløsning og ukomplicerede tagdetaljer uden for mange sammenskæringer og vanskelige inddækninger. (Andelsboligforeningen Fiskergården, Randers) 13
5-års eftersyn Sammenfatning Fonden har i 2001 afsluttet sagsbehandlingen af 409 bebyggelser, hvilket svarer til en stigning fra 2000 på 11%. I 13% svarende til 54 bebyggelser blev der registreret 56 svigt i gruppe 4 eller 5, der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet. Der er ikke sket markante ændringer fra 2000 til 2001. Der er et svagt fald i svigtene fra 15% til 13% for bebyggelserne i gennemsnit. Det skyldes, at andelen af ældreboliger, der kun har få svigt, er steget, og at de private andelsboliger, der har flest svigt, udgør forholdsvis færre end i 2000. Svigttyper Der blev registreret 56 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 54 bebyggelser. Der er således registreret flere end et gruppe 4 eller 5 svigt i to af bebyggelserne. 38 eller 68% af disse svigt vedrører de bærende og stabiliserende konstruktioner. De konstruktive svigt ved 5 års eftersynene forventes at falde markant indenfor 1-2 år, dels fordi svigtene bliver registreret og udbedret i forbindelse med 1-års eftersynene, og dels fordi kravet om udarbejdelse af statiske beregninger til kommunen i forbindelse med støttetilsagn vil slå igennem. De gennemsnitlige kalkulerede udbedringsomkostninger ligger på samme niveau som i 2000. Der er sket et yderligere fald i de kalkulerede udbedringsomkostninger beregnet som et gennemsnit af alle de eftersete bebyggelser fra 110.000 kr. i 1999, 70.000 kr. i 2000 til 60.000 kr. i 2001. Ved 1-års eftersynene i 2001 var det 25.000 kr. Det forventes at medføre mindre skadeudbetalinger fremover. Kalkulerede omkostninger i ca.1.000 kr. incl. moms for svigt i gruppe 4 eller 5 Udbedringsomkostninger SfB Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit svigt pr. bebyggelse SfB (1) Bygningsbasis 1 900 900 SfB (2.) Primære bygningsdele 38 15.700 400 SfB (3.) Kompletterende bygningsdele 2 1.200 600 SfB (4.) Overfladebygningsdele 9 5.600 600 SfB (5.) VVS-anlæg 6 1.900 300 Ialt 56 25.300 500 14
Sagsbehandlede 5-års eftersyn i 2001 I alt eller Almene Private Ældre- Ungdoms- Kollektive gennemsnit familieboliger andelsboliger boliger boliger bofællesskaber Antal bebyggelser 409 176 60 136 35 2 Antal boliger 8.285 3.418 989 2.725 1.140 13 Håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen i ca. mio. kr. incl. moms. 4.925 2.203 714 1.630 372 5 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 54 21 22 8 3 0 Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 968 402 372 134 60 0 Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. incl. moms. 25,0 11,0 10,0 3,5 0,5 0 Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 13% 12% 37% 6% 9% 0% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 12% 12% 38% 5% 5% 0% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,5% 0,5% 1,4% 0,2% 0,2% 0,0% 15
Gruppering af bygningsdele ved 5-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsdelen er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 55% 50% 48% 45% 40% 35% 37% 37% 30% 25% 24% 20% 18% 20% 15% 15% 13% 13% 12% 10% 9% 8% 9% 5% 6% 6% 0% 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 1999 2000 2001 I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 16
Huset på Christianshavn Smykket med 1. præmie i en arkitektkonkurrence er bebyggelsen et nutidigt svar på et byhus som også bearbejder hensigtsmæssige og rationelle føringer af installationer via installationsskakte til toiletter, køkkener, affald mv. Ventilationen samles i skorstene over kip, hvilket letter service og drift, og giver bygningen et markant udtryk. Det er fondens erfaring, at nem tilgængelighed til de tekniske installationer mindsker sandsynligheden for evt. skader. Installationerne er tilgængelige fra den fælles opgang og ankomstareal, og service og inspektion kan i stor udstrækning foretages uden, at det kommer til at berøre selve boligen. (Boligselskabet AKB, Prinsessegade, Christianshavn) 17
Indgåede aftaler om 1-års og 5-års eftersyn Oversigt over indgåede aftaler om eftersyn 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1 334 839 994 1079 1990-2001: Faktiske aftaler 2002-2003: Forventede aftaler 1-års eftersyn 5-års eftersyn 661 649 535 95 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 448 419 386 339 326 398 406 330 121 450 8 Fonden påregner indtil videre selv at udføre nye 5-års eftersyn. Indgåede kontrakter 2001. 1-års eftersyn Beløb i 1.000 kr. incl. moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger 120 4.626 11 345 4.971 Integrerede ungdomsboliger 4 110 1 9 119 Ungdomsboliger 12 615 1 22 637 Private andelsboliger 48 1.841 8 284 2.125 Ældreboliger 131 5.555 9 290 5.845 Integrerede ældreboliger 11 242 0 0 242 Kollektive bofællesskaber 0 0 0 0 0 1-års eftersyn i alt 326 12.989 30 950 13.939 Genemsnit pr. 1-årssyn 40 32 43 Indgåede kontrakter 2001. 5-års eftersyn Beløb i 1.000 kr. incl. moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger 170 8.236 40 1.042 9.278 Integrerede ungdomsboliger 6 90 2 15 105 Ungdomsboliger 31 1.93 5 107 1.300 Private andelsboliger 55 2.859 20 635 3.494 Ældreboliger 132 5.843 13 344 6.187 Integrerede ældreboliger 10 356 3 73 429 Kollektive bofællesskaber 2 42 1 28 70 5-års eftersyn i alt 406 18.619 84 2.244 20.863 Genemsnit pr. 5-årssyn 46 27 51 18
Erfaringsformidling Fonden har i år afholdt 3 orienteringsmøder for eftersynsfirmaer forskellige steder i landet. 267 ledere og medarbejdere fordelt på 156 forskellige firmaer har deltaget i møderne. Ved orienteringsmøderne i august måned blev der orienteret om indførelse af nyt IT system til bl.a. rapportering af eftersyn. Fonden orienterede om status for svigt og skader og fremlagde to konkrete skadessager samt en række byggetekniske erfaringer vedr. vandinstallationer. Mødet sluttede med et tilbageblik på arkitekturen og arbejdet med at forbedre den byggetekniske kvalitet i det støttede boligbyggeri fra 1987 til 2001. Fondens medarbejdere har i lighed med tidligere år deltaget i en række arrangementer for byggeriets parter med indlæg om fondens erfaringer. Herudover har fondens medarbejdere orienteret studerende om svigt og skader i byggeriet på Byggeteknisk Højskole i København. Antal registrerede eftersynsfirmaer pr. 31.12.2001 Firmakategori Arkitektfirmaer 108 Ingeniørfirmaer 116 Arkitekt- og Ingeniørfirmaer 13 Entreprenørfirmaer 12 Institutter og Laboratorier 22 I alt 271 Antallet af bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til alle opførte bebyggelser med aflevering i de anførte år De sidste gamle 5-års eftersyn foretages i 2003 af bebyggelser, der er afleveret i 1999. Svigtprocenten forventes da at være lidt højere end ved 1-års eftersynene af bebyggelser, der er afleveret i 1999. Det skyldes, at materialesvigt (fx i tagmaterialer) først viser sig efter nogle år. 30% 27% 25% 24% 23% 20% 19% 15% 16% 15% 14% 1991-1997: 5-års eftersyn gamle 1997 omfatter ca. 7/12 af alle opførte bebyggelser med aflevering i 1997. 1998-2001: 1-års eftersyn 2001 omfatter ca. 5/12 af alle opførte bebyggelser med aflevering i 2001. 10% 5% 0% 9% 9% 1% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 5-års eftersyn 1-års eftersyn 19
Et godt tag Et godt tag skal være tæt og beskytte mod regn og fygesne. Samtidig skal huset kunne ånde igennem det. Trænger rumfugt fra boligerne op i tagkonstruktionen på trods af dampspærre og lignende, skal fugten ledes bort. Herudover må taget gerne være pænt at se på. Start ved tegnebordet! En tæt tagkonstruktion forudsætter enten en tæt tagbelægning eller et tæt undertag. En delvis tæt tagbelægning kompenserer ikke for et delvist tæt undertag. Ved disponering og valg af tagbelægning og evt. undertag overvejes følgende som minimum: taghældning tagform og kompleksitet ( kviste, ovenlys, gennemføringer m.m.) tilgængeligt tagrum eller paralleltag parallel levetid på tagdækning og undertag materialeegenskaber byggepladsegnethed bygbarhed drift Undgå problemerne Fra eftersyns- og skadesager har vi set, at der typisk opstår svigt i følgende tilfælde: Tagkonstruktionen består af en forholdsvis åben tagbelægning og et undertag af banevare. Vingetegl med lille overlæg (økonomimodellen med 12 sten/m 2 ) betragtes som en forholdsvis åben tagdækning. Tagkonstruktionen kan ofte ikke modstå belastningen af vand, vind, sne og solens uv-stråling. Fejl og mangler ved gennemføringer og afslutninger af undertag ved kip, spærfod, kviste, ovenlys, skotrender mv. medfører ofte opfugtning af tilstødende materialer Fejl og mangler ved dampspærre og ventilation af tagrum. Varm rumluft kan trænge op i tagkonstruktionen og medføre fugtophobning og derefter råd- og svampeskader. Svigtene har som regel endnu ikke udviklet sig til skade ved 1-års og 5- års eftersynene. Det sker senere i takt med materialernes ældning og gentagne belastninger af vind, sol og vand. Skaderne viser sig oftest ved, at regn- og smeltevand trænger igennem undertaget, fordi det er nedbrudt. Undertage af banevarer Undertage af banevarer er vanskelige at montere og håndtere på byggepladsen. Nogle tåler ikke uv-bestråling gennem længere tid. De er derfor ikke egnede til en tagkonstruktion med forholdsvis åben tagbelægning. Regnvand og fygesne danner ofte lommer i disse undertage, fordi det er vanskeligt at stramme dem op. Lommerne kan blafre og støje i stormvejr, hvorved undertaget slides for til sidst at revne. Det hængende undertag belaster endvidere fastgørelserne ikke mindst ved kip og tagfod. Der opstår nemt revner i undertagene under oplægningen, og der er også ofte svigt i ventilationen af undertagene, hvor der anvendes diverse understøtninger i form af polystyrol- og træklodser kombineret med lægter på tværs af spær. En åben tagbelægning, der kombineres med et undertag, der ikke i sig selv er tæt, er ikke god byggeskik. Den kombination betragter fonden som et svigt. Gennemføringer mv. Gennemføringer, kip- og tagfodsløsninger udføres sjældent forskriftsmæssigt. Rør og kanaler, der føres gennem tagkonstruktionen, skal fastholdes af en pladeunderstøtning og gennemføringen skal tætnes med kraver og muffer, men det sker kun sjældent. Ventilation i kip og ved tagfod skal være tilstrækkelig, men fygesne skal holdes ude af tagrummet. Det volder især problemer ved ventilerede kipløsninger med rygningssten. Paralleltag og Hygrodiode Ved paralleltagsløsninger er det endnu vigtigere end i forbindelse med det åbne tagrum, at disponeringen af taget er gjort ud fra en samlet vurdering af materialeegenskaber, konstruktionens udformning og påvirkninger. Manglende kvalitetssikringsdokumentation i forbindelse med disse løsninger kan medføre behov for skærpet drift eller i enkelte tilfælde c-syn, hvis der er observeret tegn på skade eller andre unormale forhold. Fonden har i forbindelse med eftersynene en skærpet opmærksomhed på de diffusionsåbne undertage og Hygrodiode, der tillader fugt og kondensvand at blive opsuget i konstruktionen for derved at afgives igen igennem den indvendige beklædning, når de vejr- og temperaturmæssige betingelser er til stede. Anvendelsen af den kræver, at der er en diffusionsåben beklædning mod rummet, at der er styrede ventilationsforhold med max. 60% relativ luftfugtighed i rummene, og at taget opvarmes tilstrækkeligt af solvarme. 20
Et stort udhæng beskytter facaden Vingetegl med lille overlæg (økonomimodel) Dårlig udførelse af underlag ved tagfod Opfugtede undertagsplader Ikke forskriftsmæssig gennemføring i undertag af banevare Manglende ventilation i tagrum i f.m. hængende undertag 21
Regnskabets hovedtal Byggeskadefondens midler er i henhold til beslutning i fondens bestyrelse placeret i danske børsnoterede stats- og realkreditobligationer og indskud til aftalt forrentning i pengeinstitutter. Forvaltningen af fondsbeholdningen forestås efter bestyrelsesbeslutning ved indgåede aftaler om porteføljepleje hos pengeinstitutter. I 2001 har antallet af porteføljeplejeaftaler været 2. Der foretages af revisionen særskilt rapportering af afkastresultater m.v. inden bestyrelsen beslutter kommende års porteføljeplejeaftaler. Afkastet i 2001 blev præget af rentestigning og kursfald. Afkastet udgjorde inkl. kursgevinst og -tab netto ca. 51 mio. kr. Ifølge den forannævnte rapportering har afkastet (inkl. kursreguleringer) på disse obligationsbeholdninger Udgifter opgjort i procent af bidrag og reservefond 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A/B syn C syn 92% 90% 92% 93% Regnskabsår 1997 Regnskabsår 1998 Regnskabsår 1999 Regnskabsår 2000 Svigt syn Svigt C syn siden etablering af porteføljeplejeaftaler i 1988/1989 oversteget den alternative pengemarkedsrente. Porteføljeplejeaftalerne har begrænsning af den gennemsnitlige varighed (renterisiko) på beholdningerne. Reservefonden (31.12.2001 ca. 286 mio. kr.) afdækker bl.a. de løbende udsving i kursværdien af obligationsbeholdningen (31.12.2001 ca. 722 mio. kr.) Der er i 1999 foretaget en regnskabsomlægning, således at de opsamlede bidrag ekstraordinært er forrentet for perioden 1987-1998. Fra 1999 og fremefter fragår rentetilskrivning fortsat i forhold til Nationalbankens diskonto i fondens renteindtægter m.v. Realværdien af de opsamlede bidrag søges hermed fastholdt i perioden fra indbetaling til udbetaling. Skader Reservationer 100% Regnskabsår 2001 Evt. forpligtelser Grafen viser opgørelse af afholdte udgifter, reservationer og eventualforpligtelser ved udgangen af regnskabsårene 1997, 1998, 1999, 2000 og 2001. Opgørelsen er sat i forhold til summen af bidrag og andel af reservefonden. Afholdte udgifter udgør ved udgangen af 2001 i alt 67% af indbetalte bidrag og andel af reservefond. Reservationer og eventualforpligtelser udgør i alt 33%. Udbetalt skadedækning er vokset fra 32% i 2000 til 41% i 2001. På trods heraf er reservationer uændret 27%, på grund af mange nye anmeldelser i 2001. Primært derfor udgør afholdte udgifter, reservationer og eventualforpligtelser 100% i forhold til summen af bidrag og andel af reservefonden ultimo 2001. Det bemærkes, at en del af reservationerne og eventualforpligtelserne sandsynligvis ikke vil komme til udbetaling. 22
Beløbene er angivet i 1.000 kr. Udgifter til rekvirerede eftersyn 2001 2000 1999 1998 1997 Modt. fakturaer vedr.5-års eftersyn 20.660 17.865 22.673 25.021 31.023 Kontrakter vedr. 5-års eftersyn 12.491 12.298 10.950 13.743 15.079 Tilbageført fra foregående år -12.298-10.950-13.743-15.079-18.966 Modt. fakturaer vedr. 1-års eftersyn 12.998 15.046 13.319 867 0 Kontrakter vedr. 1-års eftersyn 4.995 4.055 5.773 1.658 0 Tilbageført fra foregående år -4.055-5.773-1.658 0 0 Eftersyn i alt 34.791 32.541 37.314 26.210 27.136 Udbetalt/reserveret skadeerstatning Betalte skadeomkostninger 121.957 124.584 102.717 80.861 37.479 Reserveret skadedækning 349.032 346.199 397.495 383.160 342.982 Tilbageført fra foregående år -346.199-397.495-383.160-342.982-258.313 Skadeerstatning i alt 124.790 73.288 117.052 121.039 122.148 Status for bidrag Saldo primo 163.660 193.543 90.694 153.392 229.509 Pålignede bidrag 62.404 60.926 57.713 58.364 73.167 Årets bidragsforrentning m.v. 28.336 15.020 12.379 Eftersyn i alt -34.791-32.541-37.314-26.210-27.136 Skadeerstatning i alt -124.790-73.288-117.052-121.039-122.148 Bidragsforrentning m.v. 1987-1998 187.123 26.187 0 Saldo ultimo 94.819 163.660 193.543 90.694 153.392 Status for reservefond Saldo primo 285.506 276.920 459.986 416.138 351.759 Finansielle nettoindtægter ekskl. intern rente 51.426 47.403 21.957 85.870 78.357 Administrationsudgifter m.m. -22.454-23.797-17.900-15.835-13.978 Overført bidragsforrentning m.v. -28.336-15.020-187.123-26.187 0 Saldo ultimo 286.142 285.506 276.920 459.986 416.138 Bemærkning: Bidragssaldo ultimo fremkommer som summen af saldo primo plus pålignede bidrag med fradrag af udgifter til rekvirerede eftersyn og skadeerstatning. Reservefond udgøres af summen af fondens nettorenteindtægter med fradrag af administrationsudgifter. 23
Byggeskadefonden Studiestræde 50, 1554 København V Telefon 33 76 20 00 Telefax 33 76 20 10 E-post: bsf@bsf.dk www.byggeskadefonden.dk Medarbejdere pr. 31. dec. 2001 Direktion Gert Nielsen, direktør Ole Bønnelycke, sekr. chef (jura/teknik) Birger R. Kristensen, sekr. chef (økonomi) Vagn Hjorth (seniorkonsulent) Bestyrelse pr. 31. december 2001 Niels Peter Thomsen, Dansk almennyttigt Boligselskab (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Formand Hans Erik Lund, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (valgt af By- og Boligministeriet efter Indstilling fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) Næstformand Henrik B. Heineke, Fyns almennyttige Boligselskab (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Else Hjernøe, Kollegiekontoret i Århus s.m.b.a. (valgt af By- og Boligministeriet efter indstilling fra selvejende ungdomsboliginstitutioner) Elin Møller, Farum Kommune (valgt af By- og Boligministeriet efter indstilling fra Omsorgsorganisationernes Samråd) Asta Nicolajsen, By og Byg (valgt af Boligministeriet som særlig sagkyndig) Christian M. Jepsen, Andels Bolig- og Byggeforening af 1932, Esbjerg (valgt af Boligselskabernes Landsforening) Eske Groes, Kommunernes Landsforening (valgt af Kommunernes Landsforening) Anders Clausen, Frederiksberg Kommune (valgt af Københavns og Frederiksberg Kommuner) Byggeskadefonden er en selvejende institution, oprettet ved lov i 1986. Byggeskadefonden omfatter samtlige almene familieboliger, ungdomsboliger, lette kollektiv boliger, ældreboliger, nybyggede private andelsboliger og kollektive bofællesskaber, der har modtaget tilsagn om støtte efter den 30. juni 1986. Jura Gorm Nilsson Jan Groos Dorthe Heidemann Petersen Hanne Sørensen Robert Metasch Teknik Jens Dons Attila Hegyközy Henning Bårris Peter Rasch Hansen Bent Isager Dorte Johansen Elisabet Johnsen Jørgen Jonstrup Lena Friis Knudsen Helen Koskela Kai Møller Pedersen Ole Gunnar Petersen Susanne Prahm Lene Rahbech Poul Varnum Jørgen Wegener IT Niels Erik Birkbak Per D. Jørgensen Kurt Baumgarten Tommy Avlastenok Grafisk design: Finn Evald. Repro: Byens On Line. Tryk: Center-Tryk Foto: Helge K. Olesen (side 13 og 21), Morten Kjærgaard (side 17) Oplag: 6.000 24
Byggeskadefonden Beretning 2001 2001