Indhold. Informationer om svigt og byggeskader findes på fondens hjemmeside, hvor man også kan sammenligne byggerier,

Transkript

1 Indhold Byggeskadefonden afgiver herved sin 17. årlige beretning. Beretningen afgives i overensstemmelse med lovgivningen herom og omhandler fondens virksomhed og indvundne erfaringer i det forløbne år. Årsregnskab og beretning er i øvrigt fremlagt på fondens kontor til offentligt gennemsyn. Informationer om svigt og byggeskader findes på fondens hjemmeside, hvor man også kan sammenligne byggerier, bygherrer m.v. Beretningen ligger også på hjemmesiden: Beretning... 3 Generelt... 4 Nye regler og vejledninger... 4 Skadedækning... 6 Retsafgørelser års eftersyn...12 Mange skader på gamle tegltage års eftersyn...16 Nyere eternittage nedbrydes hurtigt...19 Tagkassetter af træ...20 Indgåede aftaler om 1-års og 5-års eftersyn...22 Erfaringsformidling...23 Regnskabets hovedtal...24 Armeringsbånd i bølgeplader...26

2 2 Silkeborg Boligselskab Funder Bygade og Afd. Kragelund.

3 Beretning 2002 Kvalitetsforskellen mellem de nye offentligt støttede boligbyggerier, og de byggerier, der blev opført for 8-10 år siden eller tidligere, afspejlede sig tydeligt i fondens virksomhed i Ved 1-års eftersynene af byggerier afleveret i blev der kun registreret væsentlige svigt, d.v.s. svigt fonden normalt anerkender som byggeskader, i knap 7% af byggerierne. Det er lidt mere end i 2001, hvor det var 5%, hvilket er målsætningen i 2003 i regeringens rapport Byggeriets Fremtid fra december Modsat denne positive udvikling anmeldes der et stigende antal byggeskader i de ældre byggerier, der hører under fonden. Stigningen skyldes især materialeskader i byggerier fra fondens start til midt i 1990érne, hvor der også blev bygget mange støttede boliger. I 2002 foretog fonden de første 5-års eftersyn efter den nye ordning, der har været gældende for byggerier, der har fået støttetilsagn efter 1. april Formålet med disse nye 5-års eftersyn er primært at kontrollere, om bygningsejeren har fået de ansvarlige til at udbedre de svigt, fonden registrerede ved 1-års eftersynet. Det viste sig desværre, at svigtene i nogle tilfælde ikke var udbedret og i nogle tilfælde, havde bygningsejeren endda undladt at reklamere over for de ansvarlige. Det var især mindre, uprofessionelle bygningsejere, og de risikerer ved denne passivitet selv at skulle afholde omkostningerne til udbedring af svigtene. Med starten på de nye 5-års eftersyn har fonden også taget det sidste skridt ind i den digitale verden. 5-års eftersynene med billeder, tegninger m.v. rapporteres digitalt og sendes via internet til fonden, som nu anvender et avanceret IT-baseret sagsbehandlingssystem. Når sagsbehandlingen i fonden er afsluttet, overføres vurderingen, billede af bebyggelsen m.v. automatisk til fondens hjemmeside, hvor oplysningerne er offentligt tilgængelige og kan bruges til benchmarking under funktionen: sammenligning. Denne funktion er under udbygning, så at det bl.a. bliver muligt at søge oplysninger om hyppighed og art af svigt i de enkelte bygningsdele, ligesom det også bliver muligt at benchmarke projekterende og entreprenører. 1-års eftersynene vil i løbet af første halvår 2003 også overgå til samme digitale system som 5-års eftersynene. Ved udgangen af 2002 mangler der kun 5-års eftersyn efter den gamle ordning d.v.s. uden forudgående 1-års eftersyn af ca. 80 byggerier. De afvikles i 2003 på nær enkelte i Der vil så være udført i alt knap års eftersyn af byggerier med ca boliger siden

4 Generelt Fonden er en selvejende institution, der har til formål at forestå og afholde udgifterne til eftersyn af byggeriet. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte før den 4. april 1997, skal der foretages ét eftersyn 5 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. For byggerier, der har fået tilsagn om støtte efter 3. april 1997, skal der både foretages 1-års eftersyn (svigt) og 5-års eftersyn (kontrol). Ved eftersynene vurderes bygningernes tilstand og eventuelle skader registreres. Fonden har også til formål at yde støtte til dækning af indtil 95% af bygningsejerens udgifter til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Fonden yder dækning for skader, der anmeldes senest 20 år efter byggeriets afleverings- eller skæringsdato. Fondens erfaringer skal formidles til byggeriets parter med henblik på at forebygge byggeskader. Byggeskadefonden blev oprettet ved lov i Siden 1. juli 1986 er i forbindelse med nybyggeri af almene boliger, ungdomsboliger, lette kollektivboliger, ældreboliger, private andelsboliger og kollektive bofællesskaber indbetalt 1% af anskaffelsessummen til Byggeskadefonden. Indbetalingerne anvendes til dækning af fondens forpligtelser. Grundlaget for Byggeskadefondens virksomhed er kapitel 11 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Fonden omfattes af samme regler som offentlige forvaltningsorganer, herunder tilsyn fra Økonomi- og Erhvervsministeriet og kontrol af Rigsrevisionen. Boligerne, der omfattes af Byggeskadefonden, udgør ca. 60 % af de i alt boliger, der er opført siden Målt i m2 udgør de byggerier, der omfattes af Byggeskadefonden, under 20% af alle byggerier (erhvervs-, offentlige- og boligbyggerier) opført siden Yderligere oplysninger kan findes på fondens hjemmeside: Her kan man også sammenligne bebyggelser, bygherrer m.v. Nye regler og vejledninger Nedsættelse af den kommunale grundkapital Ved lov nr. 75 af 12. februar 2002 blev finansieringen af nybyggeri af støttet boligbyggeri ændret, så den kommunale og amtskommunale grundkapital blev nedsat fra 14 pct. til 7 pct. af anskaffelsessummen samtidig med, at realkreditlånet blev forhøjet til 91 pct. Ændringen har virkning for alle tilsagn, der meddeles fra 15. juni 2002 datoen for kommuneaftalen for 2002 og frem til og med 31. december Tilbudslovgivningen Reglerne om indhentning af tilbud i bygge- og anlægssektoren blev ændret ved bekendtgørelse nr. 595 af 9. juli For det støttede boligbyggeri medfører ændringerne bl.a., at grænsen for anvendelse af underhåndsbud er hævet fra en anslået samlet værdi på arbejderne på 1 mio. kr. til 2 mio. kr. ekskl. moms. Endvidere er fastsat et maksimum på 4 underhåndsbud. I praksis indebærer valg af underhåndsbud derfor, at udbyder skal indhente 3 eller 4 underhåndsbud. Konkurrencestyrelsen og Erhvervsog Boligstyrelsen har i september 2002 udgivet Vejledning til Tilbudsloven og Tilbudsbekendtgørelsen. 4

5 Aftrapning og stop for støtte til private andelsboliger Den direkte statsstøtte til nye private andelsboliger er ændret ved lov med virkning fra 1. januar Statstilskuddet udgør højst 900 kr. pr. m 2 i 2003 og 600 kr. pr. m 2 i Efter 2004 vil der ikke længere blive givet tilsagn om støtte til opførelse af private andelsboligforeninger, som vil være omfattet af Byggeskadefonden. Udvidelse af bygherrekredsen til alment byggeri Ved lov nr af 17. december 2002 blev reglerne for tilsagnsgivning ændret. Det er fra 1. januar 2003 en forudsætning for kommunens tilsagn om støtte til alment byggeri, at kommunens udpegning af bygherre sker i åben konkurrence, hvor varetagelse af bygherreopgaven indgår med afgørende vægt. Både almene boligorganisationer og private bygherrer har mulighed for at søge om tilsagn. Hovedopgaven for bygherren er bl.a. at: klarlægge de behov, det enkelte byggeri skal dække træffe beslutning om byggeriets størrelse, ydre og indre udformning samt kvalitet afholde udbud af projekterings- og byggearbejder fastlægge og fastholde de økonomiske og projektmæssige mål gennem byggeprocessen definere opgaver og ansvar for byggeriets parter udnytte og deltage i udveksling af erfaringer fra tidligere byggerier Kommunens udvælgelse af ansøger sker efter princippet økonomiske mest fordelagtige tilbud. Det er forudsat, at kommunen lægger afgørende vægt på den pågældende bygherres professionalisme og faglige kompetence, det i ansøgningen skitserede projekt, herunder forholdet mellem projektets pris og kvalitet samt honorarets størrelse. Invitation til at deltage i den åbne konkurrence skal ske ved landsdækkende annoncering. Det er en forudsætning, at den endelige bygningsejer/driftsherre er en almen boligorganisation. Er bygherren ikke også den endelig driftsherre, skal der på tilsagnstidspunktet være indgået aftale mellem parterne, som regulerer deres indbyrdes forhold frem til overdragelsen af byggeriet. Overdragelse skal ske senest ved ibrugtagningstidspunktet. Byggeriet vil være omfattet af de gældende regler om det almene byggeris tilrettelæggelse og gennemførelse, f.eks. om kvalitetssikring, totaløkonomi og logistik. Endvidere er der krav om, at bygherren skal udbyde byggearbejderne efter tilbudsloven og tilbudsbekendtgørelsen, d.v.s. arbejdet kan ikke udføres i eget regi. Fondens sekretariat har været involveret i forberedelsen af den nye ordning med henblik på at søge en sikring af den byggetekniske kvalitet i de færdige byggerier. Fonden har hidtil generelt ikke haft gode erfaringer med kvaliteten i byggerier, hvor bygherrefunktionen har været forskellig fra driftsherrefunktionen. En bekendtgørelse med tilhørende vejledning om valg af bygherre ventes at foreligge i foråret Udvidelse af selvejende almene ungdomsboliginstitutioner Ved lov nr af 17. december 2002 er der etableret mulighed for at udvide eksisterende selvejende ungdomsboliginstitutioner med offentlig støtte efter almenboligloven. De nye selvejende ungdomsboliger er omfattet af Byggeskadefonden. Ændring af kommunernes låneadgang Indtil udgangen af 2002 har kommunerne kunnet lånefinansiere grundkapitalen til alment byggeri, hvilket ikke kan ske i Denne ændring har i sammenhæng med andre af de nævnte lovændringer bevirket et ekstraordinært stort antal tilsagn til nye støttede boliger i Der er således meddelt tilsagn til ca boliger i årets løb, hvilket medfører stor eftersynsaktivitet i de nærmeste år. 5

6 Skadedækning Byggeriets organisering har stor betydning for, hvor mange byggeskader der opstår. Byggeskadefonden har f.eks. anerkendt forholdsvis mange byggeskader, hvor bygherre og den senere driftsherre (ejer) ikke har været den samme, og ejeren ikke deltog i opførelsen. Det var tilfældet for private andelsboliger (A/B eget regi), der blev opført i bygherrens, typiske entreprenørens, eget regi og senere solgt samlet til den nystiftede andelsboligforening. I modsætning hertil er der anerkendt forholdsvis færre byggeskader i almene 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Omkring 20% af Byggeskadefondens skadedækninger har drejet sig om tagskader (tegl, eternit samt råd i tagværk), som dermed er den næststørste gruppe af skader. De beløber sig siden 1992 til ca. 160 mio. kr. i løbende priser. Det er primært materialeskader på teglsten, eternitplader og undertage af lette banevarer i byggerier, der er 8-10 år gamle eller ældre, og i løbet af 2001 og 2002 er der anmeldt et stærkt stigende antal materialeskader på specielt 8-10 år gamle eller ældre teglstenstage. Det er værd at bemærke, at der ikke er anerkendt skader på hverken tegl- eller eternittage på byggerier, der er afleveret efter Da lette undertage er vanskelige at oplægge korrekt og under visse omstændigheder kan nedbrydes af sollys, må bygningsejeren formentlig påregne, at levetiden for de lette undertage sandsynligvis er betydelig mindre end den klassiske løsning med fast undertag af brædder med tagpap. De nye eternittage har tilsvarende betydelig mindre levetid end de gamle asbestholdige eternittage. Fagentreprise boligafdelinger og kommunale ældreog ungdomsboliger opført i fagentreprise. Omkring 50 % af Byggeskadefondens skadedækninger har drejet sig om konstruktive forhold primært som følge af projekteringssvigt. Det beløber sig siden 1992 til ca. 440 mio. kr. i løbende priser. Tillægges bygningsejernes og de ansvarlige projekterendes, entreprenørers og leverandørers udgifter til udbedring af denne type skader, skønnes det, at de Procentvis fordeling af alle byggerier efter entreringsform 62% 49% 20% 21% 0% 0% BSF-byggerier med anerkendte skader 7% 5% Alle BSFbyggerier Hovedentreprise Storentreprise Totalentreprise Skadedækning i ca. mio. kr. incl. moms siden % A/B eget regi 25% samlede udbedringsudgifter siden 1992 beløber sig til omkring 1 mia. kr. i løbende priser. Der registreres nu næsten ikke flere væsentlige svigt og skader af denne type i de nye byggerier Konstr. Tegl Eternit Karnap Tagværk Øvrige 6

7 Antal nye anmeldelser Antal % Antal % Antal % Almene familieboliger Private andelsboliger Ungdomsboliger Ældreboliger (inkl. l. kollektivboliger) I alt Antallet af anmeldelser er på to år steget 40%. Fra 2000 til 2001 steg de 26%, og fra 2001 til 2002 steg de yderligere 10%. Stigningen fra 2000 til 2002 er størst for private andelsboliger med 72%, medens almene familieboliger kun steg 7%. De private andelsboliger udgør omkring 25% af alle bebyggelser under fonden, mens 50 % af anmelderne i 2002 kommer herfra. Det er omvendt for almene familieboliger, der udgør omkring 36% af alle bebyggelser under fonden, mens anmeldelserne herfra kun udgør 28%. Over 60% (ca. 180) af anmeldelserne i 2002 vedrører udførelsesog materialeskader i de mere end 10 år gamle byggerier, der blev afleveret De resterende knap 40% af anmeldelserne i 2002 vedrører byggerier afleveret de seneste 10 år. F.eks. vedrører kun omkring 3% af anmeldelserne de ca bebyggelser, der er foretaget 1-års eftersyn af siden Det er meget anderledes end tidligere, hvor omkring 2/3 af alle anmeldelser vedrørte bebyggelser, der for nylig var foretaget 5-års eftersyn af. 2/3 af anmeldelserne vedrører de 4 største grupper af anmeldelser. De 286 anmeldelser i 2002 vedrører ikke mindre end 30 forskellige skadetyper. Den største gruppe drejer sig om 87 sager med nedbrudte tegltage, hvilket er mere end en fordobling i forhold til året før. Den næststørste gruppe er 46 sager med stabilitetsproblemer. Det svarer til ca. 15% af alle anmeldelser i 2002, som er en væsentlig nedgang i forhold til tidligere år, hvor anmeldelser om stabilitetsproblemer udgjorde omkring 50% af alle anmeldelser. Herefter følger nedbrudte vinduer og yderdøre med 33 sager og eternittage med 16 anmeldelser. I alt 290 anmeldelser blev afgjort i Heraf blev 193 anerkendt og 97 afvist. I mange af de anerkendte sager er der også anmeldt forhold, som er blevet afvist. Andelen af sager, der ender med en afvisning, er i de senere år steget til ca. 1/3. 7

8 Udgifter og erstatninger m.v. i ca. mio. kr. inkl. moms Udbetalt skadedækning Indvundne erstatninger Værdi af udbedring ved de ansvarlige for skade Advokatudgifter m.v. i regressager Der er i alt blevet afsluttet 248 sager i Endeligt byggeregnskab er godkendt i 128 sager, hvor skaderne er udbedret, og som nævnt er 97 sager afvist fra dækning. Hertil kommer endelig afslutning af 23 langvarige ansvarssager, hvor byggeregnskabet er godkendt i tidligere år. Skadedækningen på ca. 121 mio. kr. svarer til 85% af de samlede udgifter. Bygningsejerne har dermed selv betalt 15%, svarende til 21 mio. kr. Ud over 5 pct. selvrisiko skyldes forskellen især fradrag for opbrugt levetid på nedbrudte tage af tegl og eternit. Fonden har i ét byggeri med bl.a. stabilitetsproblemer i nogle tagboliger udbetalt ca. 40 mio. kr. i dækning. Den hovedansvarlige entreprenør var gået konkurs, men det lykkedes fonden at få udbetalt en betydelig garantisum. Der var flere ansvarlige, og i alt har fonden tidligere år fået erstatninger på ca. 8 mio. kr. i denne sag. Reservationsbeløb Reservationsbeløbene opgøres som omkostninger til tekniske rådgivere, håndværkere, byggestyring, byggelånsrenter, revision m.v. Reservationsbeløbet i den enkelte sag udgår, når skaden er udbedret og fonden har udbetalt sin dækning til bygningsejeren. Nedgangen i reservationsbeløbet fra 2001 til 2002 skyldes dels den udbetaling på ca. 40 mio. kr. til én bygnings- Afsatte reservationsbeløb i ca. mio. kr. incl. moms for anmeldte skader ultimo året Antal sager Reservationsbeløb Reservationsbeløb I alt Pr. sag I alt Pr. sag Almene familieboliger , ,00 Integrerede ungdomsboliger , ,22 Ungdomsboliger ,40 6 0,40 Private andelsboliger , ,61 Ældreboliger , ,53 Integrerede ældreboliger , Kollektive bofællesskaber ,46 3 0,30 I alt , ,68 8

9 ejer, som er nævnt ovenfor. Ses bort fra denne ene sag, er det gennemsnitlige reservationsbeløb for øvrige sager reduceret med mere end 10% fra 2001 til Det gennemsnitlige reservationsbeløb er reduceret mest for private andelsboliger med 13%. Regres Efter skadebekendtgørelsens 17 indtræder fonden i bygningsejerens ret til erstatning eller anden kompensation, herunder forsikringsdækning, mod bygningsejerens aftaleparter eller forsikringsselskaber. Fonden har således ret til at gøre regres mod de ansvarlige for skaderne. Der blev iværksat regres i 58 sager i Regresbetræbelserne blev afsluttet endeligt i 45 tilfælde. Ved udgangen af 2002 var regres ikke afsluttet i 134 sager. Den økonomiske effekt i fonden af regresudøvelsen er dels, at de ansvarlige betaler erstatninger, dels at de foretager udbedringer af skader uden beregning. Opgørelsen af indtægter i tabellen omfatter kun sager, fonden har gjort regres i. Der foreligger ikke nærmere oplysninger i fonden om tilfælde, hvor de ansvarlige for fejl og mangler har foretaget udbedringer af byggeskader efter aftale med ejeren, men uden fondens medvirken og uden skadeanmeldelse. Opgørelsen af udgifter i tabellen omfatter både advokatudgifter, syn og skøn og diverse afgifter til rets- og voldgiftssager. Udgifterne vedrører alle regressagerne og ikke kun de sager, der fører til erstatning m.v. Fondens administrationsudgifter og særlige teknikerudgifter i regressager er ikke medregnet. Retsafgørelser Jordskred klar professionel fejl, retsbrudsansvar I fondens beretning for 1999 var omtalt og vist billeder fra en bebyggelse i Vejle med 14 andelsboliger, opført tæt ved og delvis gravet ind i en høj skråning. Byggeriet blev taget i brug i januar 1993 uden nogen form for sikring af skråningen. En teknisk rådgiver den såkaldte promillerådgiver antaget af boligforeningen, påpegede problemer med skråningen, og i februar 1993 forlangte kommunen en sikring af den. Sikringen blev gennemført i 1993/94 bl.a. ved hjælp af et geonet og en form for dræn. Vejle kommune gav først ibrugtagningstilladelse til byggeriet i I oktober 1998 skete et omfattende jordskred, hvor et hus blev delvis begravet og skadet i betydeligt omfang. På grund af risikoen for yderligere skred har udbedringen været kompliceret og bekostelig; sikring af skråningen har kostet ca. 5 mio. kr., mens skaden på huset er udbedret for 0,3 mio. kr. Fonden har i sin dækning fratrukket 1 mio. kr. som sparet anlægsudgift, idet de udgifter, der ville have være forbundet med en nødvendige sikring af skråningen ved opførelsen i 1992, utvivlsomt ville have forøget købesummen. Kort efter skredet i 1998 indledtes ansvarssag med tilhørende syn og skøn mod de muligt ansvarlige for skaderne. Sagen har været meget kompliceret, bl.a. fordi den oprindelige sælger/bygherre var gået konkurs i starten af Fonden rejste sag mod det arkitektfirma, som havde lavet bebyggelsesplanen for byggeriet, mod det geotek- 9

10 niske specialfirma, der havde foretaget jordbundsundersøgelser såvel før opførelsen som efter ibrugtagningen i 1993, og mod det ingeniør- og handelsfirma, der havde medvirket ved sikringen af skråningen i 1993/94. Fondens påstand lød på solidarisk betaling af 3,7 mio. kr. Ansvaret blev gjort gældende ud fra et såkaldt retsbrudssynspunkt og ikke ud fra et aftalesynspunkt. Der var tale om springende regres vedrørende væsentlige egenskaber ved ejendommen, idet der efter fondens opfattelse var begået en klar professionel fejl af mindst en af de sagsøgte. De sagsøgte påstod frifindelse med forskellige begrundelser. Ingeniør- og handelsfirmaet gjorde bl.a. gældende, at firmaet ikke var ansvarlig for de foretagne beregninger, at firmaets indehaver ikke var rådgivende ingeniør, at firmaet alene var et handelsfirma, og at det kun havde solgt løsøre til brug for en skråningssikring. Den endelige dom blev afsagt af Vestre Landsret i november Retten lagde til grund, at skredet efter skønsrapporten i al væsentlighed skyldtes, at der ikke i forbindelse med sikringen af skråningen var blevet taget højde for vandspejlet i denne. Yderligere blev det lagt til grund, at de sagsøgte alle var klar over, at byggeriet var eller ville blive overdraget af bygherreselskabet til en andelsboligforening. Derfor skulle vurderingen af erstatningsansvar ske uden hensyn til, om bygherreselskabet ville have kunnet rejse tilsvarende krav, hvis der forelå en klar professionel fejl. Der var ikke tale om forældelse, idet eventuel forældelse skulle regnes fra tidspunktet for skredet i Arkitektfirmaet blev frifundet, da det fremgik af aftale mellem bygherre og arkitekt, at bygherren skulle træffe særskilt aftale med ingeniør, landinspektør og geotekniker m.v., da firmaet ikke var involveret i byggeriet efter kommunens meddelelse af byggetilladelse, og da det måtte fremstå klart for en professionel entreprenør og bygherre, at skråningens sikkerhed skulle undersøges, inden byggeriet blev iværksat. Det geoteknisk specialfirma blev frifundet, selv om det blev lagt til grund, at firmaets forudsætninger og beregninger på nogle punkter var urigtige og for optimistiske. Frifindelsen var begrundet i, at firmaet ikke havde begået ansvarspådragende fejl. Ingeniør- og handelsfirmaet blev dømt til at betale 3,7 mio. kr. plus renter og omkostninger. Retten fandt bl.a., at ingeniør- og handelsfirmaet fremtrådte som rådgiver og sælger af et projekt til sikring af skråningen, at projektet ikke tog højde for vandspejlet i skråningen, hvilket var i strid med funderingsnormens bestemmelser, og at manglende hensyntagen til vandspejlet anses som en klar professionel fejl, der medførte, at hele skråningen måtte anses for ustabil. 10

11 Antal skadesager anmeldt i perioden til Afviste Anerkendte Afsluttede sager Igangværende udbedring Under sagsbehandling I alt anmeldte sager Status pr Nedfaldne tagplader projekteringsansvar I beretningen for 2001 var omtalt en retssag om arkitektansvar for mangelfuld fastgørelse af store, plane plader af eternit. På grundlag af skønsrapporten blev arkitekten af byretten dømt til at betale erstatning på kr. plus renter og omkostninger. Østre Landsret har i april 2002 stadfæstet dommen. Arkitekten påstod frifindelse, fordi han kun var underrådgiver for et ingeniørfirma, der havde været totalrådgiver og ikke var inddraget i retssagen. Denne påstand blev afvist af retten på grundlag af de oplysninger, der var blevet fremsendt til bygherren, herunder vedrørende planlægningsmøde, organisationsplan og mødereferater. Der var ingen skriftlige rådgiveraftaler. En påstand om bortfald af ansvar som følge af forældelse og passivitet blev også afvist, selv om der gennem årene var blæst tagplader af, hvilket fremgik af en rapport fra 5-års eftersynet, Byggeskadefonden fremsendte til bygningsejeren i Landsretten fandt ikke, at bygningsejeren havde haft anledning til at gøre ansvar gældende før modtagelsen af fondens rapport, hvori årsagen til nedfald af tagplader var angivet. Landsretten lægger til grund, at diagonallagte kunstige skifferplader som de anvendte med dimensionen 60 x 60 cm. første gang kom frem på det danske marked få år før projekteringen i Retten tiltræder herefter, som anført i byretsdommen, at arkitekten, der ikke har udøvet nogen selvstændig vurdering af forsvarligheden af det tagarbejde, han havde tilrettelagt, ikke har udvist den omhu og påpasselighed, der må forlanges af en arkitekt i forbindelse med projekteringen, idet han burde have været opmærksom på, at de anvendte stormklammer anvendt på den nye pladedimension har været åbenbart uegnede. 11

12 1-års eftersyn Sammenfatning Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen af 359 bebyggelser svarende til 7292 boliger. I knap 7% svarende til 24 af bebyggelserne blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14), der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 1-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens dækning. Det var lidt højere end i 2001, hvor det var 6%, og det var dermed første gang siden 1999, der ikke kunne registreres markant nedgang i antal væsentlige svigt i forhold til året før. Hvor der tidligere var væsentlige svigt i omkring 25% af bebyggelserne, er det nu 6-7%. Omkring 80% af de eftersete byggerier havde fået støttetilsagn efter 1. januar 2000, og de havde betydelig færre væsentlige konstruktive svigt, end de ca. 20% af byggerierne der havde fået støttetilsagn før den dato. Det skyldes, at byggerier med tilsagn efter 1. januar 2000 har skullet fremlægge statiske beregninger, før opførelsen påbegyndes (skema B). Det krav har medført, at der i de nyeste byggerier, næsten ikke ses væsentlige konstruktive svigt, der skyldes manglende eller fejlagtigt projekt. Der var derfor kun væsentlige svigt i under 5% af de byggerier, der havde fået støttetilsagn efter 1. januar Denne positive tendens forventes også i 2003 og fremover. Det er næppe realistisk at forvente, at antallet af væsentlige svigt reduceres markant under 5%, selvom alle byggeriets parter naturligvis bør tilstræbe, at de undgås. Svigttyper Der blev registreret 24 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 24 bebyggelser. Ligesom tidligere år vedrørte de fleste svigt bærende og stabiliserende konstruktioner. Der var 14 svigt af denne type, som dermed udgjorde omkring 60% af de 24 væsentlige svigt. De kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt baseres på overslag i den konkrete sag. Derfor vil der fra år til år være forskel på de gennemsnitlige omkostninger inden for de enkelte emner. De samlede gennemsnitlige udbedringsomkostninger var kr. pr. svigt i Det svarede til 90% af niveauet i de sagsbehandlede 5-års eftersyn efter den gamle ordning. De samlede udbedringsomkostninger udgjorde ligesom i 2001 kun 0,2% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 359 eftersete bebyggelser. I 1999 var det 0,4%, og tidligere var det endnu højere. Kalkulerede omkostninger i ca kr. incl. moms for svigt i gruppe 4 eller 5 Udbedringsomkostninger Emne Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit vedrørende svigt pr. bebyggelse Emne 1 Byggegrube, fundamenter og kælder Emne 2 Bærende og stabiliserende konstruktioner Emne 3 Ydervægge Emne 4 Tage Emne 5 Vådrum Emne 7 Vand, varme og vebtilation Emne 8 Beton i udsat miljø Ialt

13 Sagsbehandlede 1-års eftersyn i 2002 I alt eller Almene Private Ældre- Ungdomsgennemsnit familieboliger andelsboliger boliger boliger Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger hændværkerudgifter og omkostninger ved opførelselsen i ca. mio. kr. incl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. inl. moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 7% 7% 18% 4% 0% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 5% 6% 15% 3% 0% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,2% 0,3% 0,5% 0,1% 0% 13

14 Gruppering af bygningsemner ved 1-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsemnet er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsemnet har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 18% 15% 14% 14% 15% 10% 5% 9% 6% 7% 7% 4% 5% 6% 4% 0% 0,0% 0,0% 0,0% I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 14

15 Mange skader på gamle tegltage Frostsprængt rød vingetegl fra 1989, model økonomi. Bemærk delamineret kant. Frostsprængte røde vingetegl fra 1991, model økonomi. Ind til 2000 fik fonden anmeldelser årligt om skader i bebyggelser med tagsten af tegl. Det blev mere end fordoblet til 41 anmeldelser i 2001, og i 2002 skete en yderligere fordobling til 87 anmeldelser om skader på tagsten af tegl. Anmeldelserne vedrører med enkelte undtagelser kun bebyggelser, der er mindst 8-10 år, og der er ikke anerkendt skader på tagsten af tegl, der er oplagt efter Den overvejende del af anmeldelserne vedrører tagsten, der blev produceret på teglværker, som ikke eksisterer mere. Fonden indledte primo 2002 forhandlinger med den danske teglbranche for at sikre, at de tegltagsten, der nu produceres på de tilbageværende danske teglværker, ikke har de samme fejl. Forhandlingerne fortsætter i 2003, men det er fondens foreløbige vurdering, at de tilbageværende producenter leverer betydeligt bedre tegltagsten end de teglværker, der nu er lukket. Frostsprængte røde falstagsten fra 1988, model K21. På sigt forventes derfor færre anmeldelser af skader på tegltagsten. Nye tegltagsten leveres typisk med 15 års såkaldt garanti. Reelt er der tale om omlægningsgaranti de første 5 år og herefter 10 års reklamations- og omleveringsret, hvis man bliver opmærksom på produktionsfejl på tagstenene. Det forudsætter i øvrigt, at oplægning er sket efter god byggeskik, som for tiden beskrevet i Tegl 36. Det betyder bl.a., at taghældningen skal være minimum 25 grader, og afstandslister skal være minimum 25 mm. De krav er desværre ikke altid opfyldt på de gamle tegltage, der skadeanmeldes. 15

16 5-års eftersyn Ny ordning Sammenfatning Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen af de første 58 bebyggelser svarende til 620 boliger efter den nye ordning, hvor der tidligere er foretaget 1-års eftersyn. De efterfølgende beregninger og bemærkninger skal tages med forbehold, da 58 bebyggelser er for få til, at der kan uddrages generelle tendenser af de statistiske beregninger. I 9 af bebyggelserne svarende til knap 16% blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14), der skal udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet. 7 af disse drejede sig primært om bebyggelser, hvor der manglede statiske beregninger ved 1-års eftersynene. Beregningerne blev i stedet udført i forbindelse med 5-års eftersynet, og de afslørede så væsentlige svigt først og fremmest i tagkonstruktionerne, at forholdene blev registreret i gruppe 4. De bør derfor udbedres i forlængelse af 5-års eftersynet og vil normalt være omfattet af fondens dækning. Ved fremtidige 5-års eftersyn forventer fonden ikke at skulle registrere nye væsentlige svigt i de bærende og stabiliserende konstruktioner i forhold til 1-års eftersynene i samme omfang som i De sidste 2 af disse 9 væsentlige svigt blev også registreret ved 1-års eftersynet. Gruppe 4 forhold vil normalt være omfattet af fondens dækning, men hvis en bygningsejer har undladt at reklamere rettidigt over for de ansvarlige over svigt, der allerede blev registreret ved 1-års eftersynet, eller hvis en bygningsejer har undladt at følge op på en reklamation, er der i juridisk forstand udvist passivitet, og dermed er de ansvarliges forpligtelse til at foretage udbedring, betale erstatning m.v. ofte bortfaldet. Dermed bortfalder fondens dækning formentlig også. Svigttyper Der blev registreret 9 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 9 bebyggelser. 7 eller 80 % af disse svigt vedrørte bærende og stabiliserende konstruktioner. De kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt baseres på overslag i den konkrete sag. De samlede gennemsnitlige udbedringsomkostninger var kr. pr. svigt i Det var omkring halvdelen af, hvad et gennemsnitligt svigt blev kalkuleret til ved 1-års eftersynene og ved 5-års eftersynene efter den gamle ordning. De samlede udbedringsomkostninger til de 9 svigt udgjorde 0,8% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 58 eftersete bebyggelser. Kalkulerede omkostninger i ca kr. incl. moms for svigt i gruppe 4 eller 5 (5-års eftersyn gammel ordning) Udbedringsomkostninger SfB Bygningsdele Antal I alt Gennemsnit svigt pr. bebyggelse SfB (1) Bygningsbasis SfB (2) Primære bygningsdele SfB (3) Kompletterende bygningsdele SfB (4) Overfladebygningsdele Ialt

17 Gammel ordning Sammenfatning Fonden afsluttede i 2002 sagsbehandlingen af 342 bebyggelser svarende til 7557 boliger, der blev afleveret i Der er ikke foretaget 1-års eftersyn af disse bebyggelser. I 11% svarende til 38 af bebyggelserne blev der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 (se forklaring s. 14), der skulle udbedres i umiddelbar forlængelse af 5-års eftersynet, og som normalt omfattes af fondens dækning. Det er en forbedring i forhold til 2001, hvor der registreret svigt i gruppe 4 eller 5 i 13% af de eftersete bebyggelser. Svigttyper Der blev registreret 38 svigt i gruppe 4 eller 5 fordelt på 38 bebyggelser. 31 eller 80% af disse svigt vedrørte bærende og stabiliserende konstruktioner. De kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt baseres på overslag i den konkrete sag. Derfor vil der fra år til år være forskel på de gennemsnitlige omkostninger inden for de enkelte emner. De samlede gennemsnitlige udbedringsomkostninger var kr. pr. svigt i Det var 17% mere end ved 1-års eftersynene. Ligesom i 2001 udgjorde de samlede udbedringsomkostninger 0,5% af håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen af alle de 342 eftersete bebyggelser. Sagsbehandlede 5-års eftersyn i 2002 (gammel ordning) I alt eller Almene Private Ældre- Ungdomsgennemsnit familieboliger andelsboliger boliger boliger Antal sagsbehandlede bebyggelser Antal sagsbehandlede boliger hændværkerudgifter og omkostninger ved opførelselsen i ca. mio. kr. incl. Moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller Boliger med svigt i gruppe 4 eller Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i ca. mio. kr. inl. Moms Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 11% 11% 32% 6% 0% Boliger med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til boliger i alt 11% 13% 37% 3% 0% Kalkulerede omkostninger til udbedring af svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til håndværkerudgifter og omkostninger ved opførelsen 0,5% 0,4% 1,7% 0,1% 0% 17

18 Gruppering af bygningsdele ved 5-års eftersyn Gruppe 1 Bygningsdelen er intakt eller har svigt eller skade af ubetydeligt omfang. Normalt vedligehold er tilstrækkeligt. Gruppe 2 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af meget beskedent omfang. Forholdene kan enten udbedres eller forebygges ved øget vedligeholdelse. Gruppe 3 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade af mindre omfang, som kan nedsætte levetiden. Der skal foretages udbedring. Gruppe 4 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade i stort omfang. Der er stor sandsynlighed for, at der udvikles en byggeskade, eller at en byggeskade udvikles yderligere. Der skal foretages udbedring i forlængelse af eftersynet. Gruppe 5 Bygningsdelen har svigt eller byggeskade, der er alvorlig og af betydning for personsikkerheden. Der skal omgående gribes ind med forebyggende foranstaltninger. 5-års eftersyn (gammel ordning) Bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til bebyggelser i alt 55% 50% 45% 40% 37% 37% 35% 30% 32% 25% 20% 15% 10% 15% 13% 11% 13% 12% 11% 8% 9% 5% 6% 6% 6% 0% I alt eller gennemsnit Almene familieboliger Private andelsboliger Ældreboliger Ungdomsboliger 0,0% 18

19 Nyere eternittage nedbrydes hurtigt Højesteretssagen i 2001 om smuldrende eternitplader anslog brugstiden for tagplader af eternit til højst 30 år, Vejr og vind slider på byggematerialerne, og nedbrydningen af eternitplader starter i nogle tilfælde allerede i løbet af 3-5 år. Vejrliget, beliggenheden og orienteringen mod verdenshjørnerne har stor betydning for, hvor hurtigt pladerne nedbrydes, og om pladerne kan holde i 30 år. På eternitpladerne slides overfladebehandlingen af, hvorefter pladerne først skaller, senere smuldrer de, og til sidst kan der trænge vand gennem pladerne. Vintre med megen nedbør og mange temperaturvariationer omkring frysepunktet slider meget på pladerne. Normalt slides overfladebehandlingen først af på kanterne, der bliver flossede og lyse, og senere slides den også af fladerne, der bliver lyse og spættede at se på. Tagpladernes underside skal til stadighed ventileres med frisk luft. Lufttilførslen ved tagfoden i et åbent tagrum må ikke spærres af oplag eller isoleringsmaterialer. Begroninger, mos og algedannelser på oversiden skal jævnligt afvaskes. Pladerne skal kontrolleres hvert år. Dansk Eternit A/S har oplyst, at maling ikke kan redde plader, der er begyndt at skalle eller smuldre. Pladerne leveres med 15 års Eternitgaranti. Der er reelt tale om en 15 års reklamationsret, som normalt kun gælder, hvis man reklamerer senest få måneder efter, at man bliver opmærksom på eventuel fabrikationsfejl på pladerne. Det fremgår af garantibestemmelserne, at Farveændringer og farvenedslidning kan forekomme, og farveændringer og farvenedslidning, som først viser sig mere end 3 år efter ibrugtagning, anses for en følge af vejrligets påvirkninger og udløser derfor intet krav mod Dansk Eternit A/S. Efter fondens opfattelse kan det ikke udelukkes, at farveændringer og begyndende afskalninger inden 5 år vil være omfattet af garantien. Den endelige afgørelse heraf hører under domstolene. Frostsprængte eternit bølgeplader fra

20 Tagkassetter af træ Med udgangspunkt i den internationale arkitekturtrend vælges denne tagkonstruktion i en del tilfælde i nyere dansk boligarkitektur. Tagkassetterne kan enten være ventilerede eller uventilerede, men begge konstruktioner er lukkede, og skadelig indtrængning af vand og fugt kan ikke registreres ved en inspektion som i de åbne inspicerbare tagrum under et traditionelt og velprøvet saddeltag, der har kendetegnet dansk bygningskultur gennem århundreder. Sandsynligheden for, at et svigt udvikler sig til byggeskade, er væsentlig større for tagkassetter end for traditionelle saddeltage. Det gælder både svigt under projekteringen og udførelsen. Specielt uventilerede tagkassetter er mindre robuste over for svigt i ventilationen i de underliggende rum eller utæt dampspærre, hvis der samtidig er forhøjede fugtkoncentrationer i boligerne som følge af manglende udluftning. Ventilerede tagkassetter Flere tekniske rådgivere ser fordele i at anvende præfabrikerede ventilerede tagkassetter, som bl.a. muliggør en hurtig lukning af bygningen. Det betyder, at visse indvendige arbejder kan gennemføres tidligere i byggeprocessen. De præfabrikerede ventilerede tagkassetter er som regel også uden svigt, når de forlader fabrikken. Kassetterne kombinerer fordelen ved de industrielt forarbejdede produkter med den velkendte ventilerede løsning. Uventilerede tagkassetter Uventilerede tagkassetter kan bruges, hvor de ventilerede kassetter er uegnede på grund af vanskelige ventilationsforhold ved forskudte lejlighedsskel eller ved store spænd. Forskellen ligger primært i dampspærren, som er helt speciel i den uventilerede konstruktion. Den skal både fungere som en almindelig dampspærre, som skal hindre, at fugtig rumluft fra boligen trænger op i kassetten. Og samtidig skal utilsigtet fugt i tagkassetten kunne passere gennem dampspærren ned i boligen, når solen opvarmer tagfladen. Herefter fjernes fugten via boligens normale rumventilation. Teoretisk og hvis alle forudsætninger er opfyldt, kan denne meget specielle konstruktion faktisk godt fungere. Men i praksis har det desværre både ved eftersyn og i skadesager ofte vist sig, at den ikke fungerer, som den skal, fordi en eller flere af følgende forudsætninger ikke er opfyldt: Der må ikke være permanent skygge på nogen del af tagfladen Der må højst være % relativ luftfugtighed i boligen Dampspærren skal være helt tæt overalt Den indvendige loftsbeklædning skal være diffusionsåben Tagkassetterne må ikke være fugtige, når de monteres Følgevirkningerne kan være så omfattende skader i form af råd og skimmelsvampeangreb, at tagkonstruktionen helt eller delvist skal udskiftes. Udgifterne betales normalt af fonden og bygningsejerne, da problemerne som regel først viser sig, når den 5-årige ansvarsperiode er udløbet. Det kræver efter fondens erfaring med støttede boligbyggerier overordentlig stor påpasselighed og kvalitetssikring hos alle parter også i den efterfølgende drift hvis man vil anvende uventilerede tagkassetter. Yderligere oplysninger findes på fondens hjemmeside under Risikobehæftede forhold; Emne 4, Tage. 20

21 Svigt bl.a. ved placering og montering af taghætte og vinduesparti har medført svamp, skimmel og råd i uventileret tagkassette fra

22 Indgåede aftaler om 1-års og 5-års eftersyn Oversigt over indgåede aftaler om eftersyn : : Faktiske aftaler : 2003: Forventede Forventede aftaler aftaler 1-års eftersyn 5-års eftersyn 5-års kontrolsyn eftersyn (gl. ordning) Indgåede kontrakter års eftersyn Beløb i kr. incl. moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Ungdomsboliger Private andelsboliger Ældreboliger Integrerede ældreboliger Kollektive bofællesskaber års eftersyn i alt Gennemsnit pr. 1-års eftersyn Indgåede kontrakter års eftersyn (gammel ordning) Beløb i kr. incl. moms A/B syn C syn I alt Antal Beløb Antal Beløb Beløb Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Ungdomsboliger Private andelsboliger Ældreboliger Integrerede ældreboliger Kollektive bofællesskaber års eftersyn i alt Gennemsnit pr. 5-års eftersyn

23 Erfaringsformidling Fonden holdt 3 orienteringsmøder for eftersynsfirmaer forskellige steder i landet. Ca. 240 ledere og medarbejdere fordelt på ca. 130 forskellige firmaer deltog i møderne. Hovedemnet ved orienteringsmøderne var fugt og skimmel Hvordan opstår disse problemer, hvordan undersøger man omfanget af skimmelsvampevækst, og hvordan udbedres og forebygges disse problemer? Orienteringen skete i et samarbejde mellem to seniorforskere fra By og Byg (Statens Byggeforsknings Institut) og fonden, som illustrerede forskernes mere teoretiske gennemgang med konkrete eksempler fra skadesager om skadelig skimmelsvampevækst. Både emnet og indlæggenes blanding af teori og praksis virkede velvalgt og medførte ivrig spørgelyst fra tilhørerne. Der blev også orienteret om forudsætningen for at vælge den gode tagløsning og om den generelt positive kvalitetsudvikling, som kan registreres i de nye byggerier, men det blev samtidig påpeget, at der ved 1-års eftersynene fortsat registreres mindre væsentlige svigt, som skal udbedres, i 9 ud af 10 byggerier. Det tyder på, at byggerierne ikke gennemgås grundigt nok ved afleveringsforretningen fra entreprenøren til bygherren. 25% 20% 15% 27% 24% 23% 19% 16% Erfaringsformidling sammen med andre I Erhvervs- og Boligstyrelsens rapport Byggeriet i Vidensamfundet fra september 2002 foreslås det, at de to byggeskadefonde iværksætter en fælles erfaringsformidling. Sammen med Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB) planlægges derfor flere fælles formidlingsaktiviteter i 2003, bl.a. om valg af undertag, som også andre af byggeriets parter deltager i. Sammen med BvB planlægges også fælles artikler, annoncer, kurser og møder i Fonden har i 2002 publiceret flere artikler og skriftlige indlæg om boligbyggeri. Desuden har fondens medarbejdere deltaget i en række kurser og arrangementer over hele landet med indlæg om erfaringer fra eftersyn og skadesager. Arrangementerne har rettet sig mod udførende, rådgivere, de kommunale bygningsmyndigheder samt undervisningsinstitutioner. Herudover orienterer medarbejdere fra fonden også hvert år studerende om svigt og skader i byggeriet på Byggeteknisk Højskole i København. Antallet af aktive eftersynsfirmaer er reduceret fra over 250 til knap 150 i 2002 på grund af den faldende byggeaktivitet siden starten af 1990érne. Fonden vil forsøge at bevare kontakten til de passive firmaer, som bl.a. fortsat vil få årsberetningen tilsendt. Antal registrerede eftersynsfirmaer pr Firmakategori Arkitektfirmaer 58 Ingeniørfirmaer 60 Arkitekt- og Ingeniørfirmaer 7 Entreprenørfirmaer 8 Institutter og Laboratorier 16 I alt 149 Antallet af bebyggelser med svigt i gruppe 4 eller 5 i forhold til alle opførte bebyggelser med aflevering i de anførte år 14% 14% 10% 5% 0% 9% 9% å f å f : 5-års eftersyn (gammel ordning) : 1-års eftersyn 2002 omfatter ca. 5/12 af alle opførte bebyggelser med aflevering i % 2% 23

24 Regnskabets hovedtal Byggeskadefondens midler er i henhold til beslutning i fondens bestyrelse placeret i danske børsnoterede statsog realkreditobligationer og indskud til aftalt forrentning i pengeinstitutter. Forvaltningen af fondsbeholdningen forestås efter bestyrelsesbeslutning ved indgåede aftaler om porteføljepleje hos pengeinstitutter. I 2002 har antallet af porteføljeplejeaftaler været 2. Der foretages af revisionen særskilt rapportering af afkastresultater m.v. inden bestyrelsen beslutter kommende års porteføljeplejeaftaler. Afkastet i 2002 blev præget af rentestigning og kursfald. Afkastet udgjorde inkl. kursgevinst og -tab netto ca. 61 mio. kr. Ifølge den forannævnte rapportering har afkastet (inkl. kursreguleringer) på disse obligationsbeholdninger siden etablering af porteføljeplejeaftaler i 1988/1989 oversteget den alternative pengemarkedsrente. Porteføljeplejeaftalerne har begrænsning af den gennemsnitlige varighed (renterisiko) på beholdningerne. Reservefonden ( ca. 210 mio. kr.) afdækker bl.a. de løbende udsving i kursværdien af obligationsbeholdningen ( ca. 645 mio. kr.) Der er foretaget en regnskabsomlægning, således at bl.a. de opsamlede bidrag ekstraordinært er forrentet for perioden Fra 1999 og fremefter fragår rentetilskrivning fortsat i forhold til Nationalbankens diskonto i fondens renteindtægter m.v. Realværdien af de opsamlede bidrag søges hermed fastholdt i perioden fra indbetaling til udbetaling. Udgifter opgjort i procent af bidrag og reservefond 110% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 90% Regnskabsår C års sync-eftersyn 92% 93% Regnskabsår 1999 Regnskabsår års A/B syn A/B-eftersyn Svigt syn S1-års A/B-eftersyn Kontrol C syn Svigt C syns 1 års C-eftersyn Kontrolsyn 100% Regnskabsår 2001 Skadedækning Skader Reservationer Reservationer 104% Regnskabsår 2002 Evt. forpligtelser Eventualforpligtelser Grafen viser opgørelse af afholdte udgifter, reservationer og eventualforpligtelser ved udgangen af regnskabsårene 1998, 1999, 2000, 2001 og Opgørelsen er sat i forhold til summen af bidrag og andel af reservefonden. Afholdte udgifter udgør ved udgangen af 2002 i alt 74% af indbetalte bidrag og andel af reservefond. Reservationer og eventualforpligtelser udgør i alt 30%. Udbetalt skadedækning er vokset fra 41% i 2001 til 47% i På trods heraf er reservationer ændret til 23%, på grund af nye anmeldelser i Primært derfor udgør afholdte udgifter, reservationer og eventualforpligtelser 104% i forhold til summen af bidrag og andel af reservefonden ultimo Det bemærkes, at en del af reservationerne og eventualforpligtelserne sandsynligvis ikke vil komme til udbetaling. 24

25 Beløbene er angivet i kr. Udgifter til rekvirerede eftersyn Modt. fakturaer vedr.5-års eftersyn Kontrakter vedr. 5-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Modt. fakturaer vedr. 1-års eftersyn Kontrakter vedr. 1-års eftersyn Tilbageført fra foregående år Modt. fakturaer vedr. kontroleftersyn 862 Kontrakter vedr. kontroleftersyn 60 Tilbageført fra foregående år 0 Eftersyn i alt Udbetalt/reserveret skadeerstatning Betalte skadeomkostninger Reserveret skadedækning Tilbageført fra foregående år Skadeerstatning i alt Status for bidrag Saldo primo Pålignede bidrag Årets bidragsforrentning m.v Eftersyn i alt Skadeerstatning i alt Bidragsforrentning m.v Saldo ultimo Status for reservefond Saldo primo Finansielle nettoindtægter ekskl. intern rente Administrationsudgifter m.m Overført bidragsforrentning m.v Saldo ultimo Bemærkning: Bidragssaldo ultimo fremkommer som summen af saldo primo plus pålignede bidrag med fradrag af udgifter til rekvirerede eftersyn og skadeerstatning. Reservefond udgøres af summen af fondens nettorenteindtægter med fradrag af administrationsudgifter. 25

26 Armeringsbånd i bølgeplader En andelsboligforening med 20 boliger anmeldte i 1996 byggeskade på eternittaget bølgeplader leveret i 1988 fra Dansk Eternit. Fordi restlevetiden på taget skulle udnyttes fandt udskiftning af taget først sted i Bygningsejeren havde besluttet at lægge nye tagplader af fibercement fra leverandøren Ivarsson & Co A/S op i stedet for plader fra Dansk Eternit A/S. Allerede ved leveringen af pladerne på byggepladsen viste det sig, at mange af dem var behæftede med mangler. Der er tale om en relativ ny type engelsk producerede plader med betegnelsen ivarcem P6 med indlagte pvc-strips armeringsbånd - som løber på langs af bølgerne for at forbedre sikkerheden mod gennemtrædning ved trafik på taget. Manglerne viser sig i form af revner i større eller mindre omfang ved pladekanter, hvor pvc-strips går ind i pladerne. Nogle plader flækker eller delaminerer. Ved vandindtrængning efterfulgt af frostpassager vil der ske en nedbrydning af samme karakter som man kender fra asbestfri eternitplader fra 1980-erne. Efter pålægning måtte yderligere et stort antal plader udskiftes, idet hele taget blev gennemgået fra en lift. Ved 1-års eftersyn på udbedringsarbejderne blev det i 2002 konstateret, at yderligere et antal plader skulle udskiftes, da der var mange plader med begyndende tegn på nedbrydning. I forløbet har fonden været i kontakt med bl.a. importøren Ivarsson & Co A/S, dels for at fastholde denne på leverandøransvaret i den konkrete sag, og dels for at søge at opnå en aftale om en mere reel garanti end den 15- årige såkaldte garanti, selskabet opererer med. Det er ikke lykkedes for fonden at opnå en tilfredsstillende generel aftale med Ivarsson & Co A/S. Fonden har fået foretaget nærmere laboratorieundersøgelser for at få fastslået årsagen, og disse undersøgelser bekræfter, at det er manglende sammenhæng i pladematerialet omkring de pågældende pvc-strips, der giver åbninger og revner. En tilsyneladende intakt plade viste således tegn på spaltning, dels i forlængelse af de ilagte armeringsbånd og dels i form af luftrige lag i fibercementen. Spalteplanerne var lokaliseret til porøse lag i det laminerede fibercementmateriale. På dette grundlag er fonden ophørt med at anvende plader med indlagte pvc-strips til skadeudbedring. Så længe produktet ikke er ændret eller leverandøren påtager sig et ansvar i rimeligt omfang kan fonden ikke anbefale nogen at oplægge plader med strips. Revner langs kanter, hvor pvcarmeringsbånd ender. 26

27 Oversigt over bebyggelser der er omfattet af fonden Bygningskategori Antal bebyggelser Antal bebyggelser Antal boliger Antal boliger primo 2003 Primo 2002 primo 2003 Primo 2002 Almene familieboliger Integrerede ungdomsboliger Integrerede ældreboliger Private andelsboliger Ungdomsboliger Ældreboliger Lette kollektivboliger Bofællesskaber I alt