Vedligeholdsgennemgang AB Værnedamsvej 5-5B Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Udført af: Nanna Aae Christensen Arkitekt maa Direkte tlf.: 31 42 20 39 Mail: nc@gaihede.dk
Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2014-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Navn: AB Værnedamsvej 5, 5A og B Adresse: Værnedamsvej 5, 5A og B 1819 Frederiksberg C Ejendommen opført i: 1884 Matr. nr.: 78a Frederiksberg Antal etager: 5 Antal opgange: 3 Samlet boligareal: 1564m² Samlet erhvervsareal: 215m² Antal boliger: 28 Opvarmning: Fjernvarme 2
Overordnet konklusion Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold/renoveringsarbejder de kommende år: Nyt tag nr. 5A og B Murreparationer i kælder Pudsreparationer på køkkentrapper Diverse mindre vedligeholdsarbejder 3
01 Tagværk Tag på gadeside nr. 5 Tag på gårdside nr. 5 Taget på nr. 5A og B har udtjent sin levetid. Tagrummet nr. 5A og B 4
01 Tagværk Bygningen har sadeltag, underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er udført i træ. I nr. 5 er der en beboelseslejlighed, og over nr. 5A og B er der uudnyttet loft med pulterrum til beboerne. Taget på nr. 5 er på gårdsiden nyere eternitskifer, og på gadesiden ældre eternitskifer. Taget på nr. 5A og B er den oprindelige naturskifer. Det er ikke oplyst hvornår taget på nr. 5 er skiftet. Der kan i tagrummet nr. 5A og B flere steder ses tegn på op fugtning og vandindtrængning. Tagrender er udført i plast/zink. Inddækninger, hætter og udluftninger er udført i forskellige materialer. På nr. 5A og B fremstår tagrender nedbrudte og rendejern rustne og tærede. Taget på gadesiden nr. 5 må påregnes at have en restlevetid på ca. 8-10 år. Taget på nr. 5A og 5B har udtjent sin levealder, og bør udskiftes snarest. I forbindelse med påtænkt tagudskiftning anbefales det at udføre en samlet undersøgelse for råd og svamp af tagkonstruktionen. En hovedrenovering af taget omfatter: Nedrivning af eksisterende tagbelægning Undersøgelse for svampe og insektangreb i tagkonstruktion Opretning af tag og etablering og udlægning af undertag Forbedring af isolering i etagedæk Nye lægter og nye naturskifer Reparation af trækonstruktioner Nye inddækninger Istandsættelse af brandkamme Efterisolering af etagedæk mod 4. sal. Nye tagvinduer Nye tagrender/rendejern/skotrender/hætter/nedløb i zink Stillads med overdækning Det anbefales at foretage tagkontrol hvert andet år ved entreprenørfirma, med kontrol på indvendig og udvendig side af tagfladen, for defekte inddækninger og rensning af stoppede tagrender mv. Registrerede utætheder bør omgående afhjælpes. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader, disse er ikke medregnet i budgettal. Anbefalede arbejder Nyt tag nr. 5A og B inkl. tagrender og nedløb 1.500.000 Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Tagkontrol inkl. rensning af tagrender 4.000 Senere eller forbedringer Nyt tag nr. 5, gadeside 600.000 5
02 Kælder/fundering Kældervægge er meget opfugtede Kælderydervægge ved gavl er meget opfugtede 6
02 Kælder/fundering Der er kælder under hele ejendommen. Kælderen står hovedsagligt uudnyttet, dog er der indrettet varmecentral under nr. 5. Kældervægge er grundmurede, og kældergulvet er udført i beton. Kælderlofter/etageadskillelse er sandsynligvis efterisolerede og med påmonterede gipsplader. Kældervinduer er udskiftet til nye. Der kunne konstateres en stor opfugtning af grundmurede vægge under nr. 5A og B. På grundmurede vægge ses nedbrydning af mursten og mørtelfuger, som formentligt skyldes opsuget grundfugt gennem mange år, manglende ventilering og opvarmning i kælderen samt, at der i belægningen er fald mod bygningen. Der er generelt defekte betongulve samt ujævnheder i disse. Der foreslås afsat beløb til murerrenovering af løse sten og udfaldne fuger samt udbedringer af revner og ujævnheder i kældergulve efter princippet værste steder først. I budget er afsat beløb til behandling uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Kældervægge og -gulve skal løbende holdes under opsyn for større revner og udvaskninger, som løbende udbedres. Det foreslås at etablere yderligere ventilering i kælderen ved at montere ventiler / riste i kældervinduer. Det bør sikres, at der er varme i kælderen hele året, så lokaler har en temperatur på min. 18 C. Disse tiltag mindsker risiko for forfald af bærende konstruktioner herunder svampeskader og råd i bjælker. Det anbefales at etablere varme i kælderen. Budgettal herfor er placeret under pkt. 11 Varmeinstallationer Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Istandsættelse kældervægge mv. 75.000 50.000 Etablering af ventilering i kælder 10.000 Senere eller forbedringer 7
03 Facade/sokkel Indgangsfacade nr. 5 (til højre) og nr. 5A og B (til venstre) Gavl nr. 5B Underfacade fremstår med afskalninger i malingen Gårdfacade fremstår med en del fugeudvaskninger Udvendige trappetrin fremstår med afskalninger i beton 8
03 Facade/sokkel Facade nr. 5 mod gade og passage er blank mur i røde tegl. Underfacade er udført i kvaderpuds, og der er pudsede fremspring om vinduer. Facader og gavl nr. 5A og B er blank mur i gule tegl. Underfacade er pudset og malet. Gårdfacader er blank mur i gule tegl. Sålbænke er en blanding af naturskifer og pudsede sålbænke. Sålbænke i skifer er uden vandrende og dryprille. Pudsede sålbænke og gesimser fremstår med mindre revner og afskalninger. Facader og gavl fremstår generelt i nogenlunde stand, dog med revner, fugeudvaskning og beskadigede sten mv., som bør udbedres for at sikre sig mod, at det udvikler sig, og dermed giver mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Underfacade fremstår med afskalninger i malingen. Det anbefales at facader, gavl samt facadeudsmykninger repareres partielt. En partiel renovering af facaden omfatter: Partiel udskiftning af defekte mursten Partiel udskiftning af porøse / defekte fuger. Partiel reparation af facadeudsmykning Malervedligehold af underfacader Ved partielle renoveringer på pudsede flader, vil udbedringer fremstå synlige. I forbindelse med facaderenovering kan foreningen overveje at udføre en komplet udvendig efterisolering af gavl, afsluttet med oppudsning. Vinduer skal i den forbindelse flyttes frem i facaden. Det forudsættes, at kommunen giver tilladelse. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Partiel renovering af facader mod gade/passage 150.000 Senere eller forbedringer Partiel renovering af facader mod gård/gavl 120.000 Evt. efterisolering af gavl nr. 5B 205.000 9
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer og døre er udskiftet i 2001 / 2011 Vinduer og døre er udskiftet i 2001 / 2011 10
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer og døre er i træ med termoruder og udskiftet i 2001 og 2011. Vinduer og døre udskiftet i 2001 er oplyst malerbehandlet i 2010/11. Udvendige vinduer og døre fremstår generelt i god stand, og der anbefales ingen arbejder på disse. Foreningen bør påregne at trævinduer males med et interval på 5-10 år, alt efter placering i forhold til solen og vejret. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Malervedligehold vinduer og døre mod gade/passage 275.000 Senere eller forbedringer Malervedligehold vinduer og døre mod gård/gavl 210.000 11
06 Trapper Hovedtrapper fremstår lettere nedslidte Revner og pudsafskalninger på køkkentrapper Revner og pudsafskalninger på køkkentrapper 12
06 Trapper Ejendommen har 3 hovedtrapper og 3 køkkentrapper. På hovedtrapper er trappeløberne opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Trin og repos er beklædt med linoleum. Hovedtrapper fremstår lettere nedslidte med skader fra flytning og lignende. På køkkentrappen er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Nederste løb til kælder er beton. Trappe fører til pulterrum under tag. Køkkentrapperne er de oprindelige og er ikke løbende vedligeholdte, med afskallet maling, manglende fernis mv. Underløb fremstår med større revner og pudsafskalninger, og på vægge samt langs trappeløb er der revner i murværket. Det foreslås, at vægge og lofter i køkkentrapperum pudses efter, og revner udbedres. I budget er afsat beløb til behandling uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Det foreslås at etablere røgalarmer på både hoved- og køkkentrapper. Hvornår trapper generelt skal malerrenoveres, er primært et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Det bør dog påregnes, at en malerrenovering foretages ca. hvert 8.-10. år. Anbefalede arbejder Pudsreparationer køkkentrapper 100.000 Etablering af røgalarmer på hoved- og køkkentrapper 5.000 Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Istandsættelse køkkentrapper 350.000 Istandsættelse hovedtrapper 400.000 13
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser, 09 WC og bad, 10 Køkken Badeværelser er i forskellig stand og variation Badeværelser er i forskellig stand og variation 14
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser, 09 WC og bad, 10 Køkken 07 Porte og gennemgange Forefindes ikke på ejendommen 08 Etageadskillelser Etageadskillelser er udført som traditionelt træbjælkelag med indskud. Normaletageadskillelser vurderes at være i nogenlunde stand, der anbefales ingen arbejder på disse. 09 WC og bad og 10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med toilet- og baderum og køkkener i forskellig stand og variation. Det er den enkelte beboers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne, køkken samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder i wc/bad og køkkener. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer 15
11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak Varmecentral Reparationer på afløbsinstallation Flere steder er der udført partielle udskiftninger i afløbsinstallationen 16
11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak 11 Varmeinstallationer Ejendommens varmeinstallation er et to-strenget anlæg som vurderes at være i god stand, og vil ved normalt vedligehold kunne holde mere end 10 år fremover. Det anbefales at udskifte cirkulationspumpe for varmt brugsvand samt udføre et serviceeftersyn med kontrol af automatik og gennemgang af diverse ventiler mv. samt at efterisolere vand- og varmerør i varmecentralen. Det anbefales at etablere varmekilder i kælderen for at mindske risiko for forfald i bærende konstruktioner mv. Der anbefales løbende service på varmecentralen vedr. rensning af varmtvandsbeholder og veksler mv. ved fast tilknyttet VVS-firma. 12 Afløb Afløbsinstallationen er i varierende stand og alder. Faldstammer er udført i støbejern, som mange steder fremstår med opblomstringer af rust og synlige tegn på tæringer. Opbygningen og tilstanden af installationer gør det tilrådeligt, at man indenfor en årrække foretager en samlet udskiftning af afløbsinstallationen. I forbindelse med projektering og gennemførelse af renoveringen anbefales det, at anlægget gennemgås for omfang af installationer, der kan genanvendes. Foreningen anbefales at indføre en politik for fremtidige partielle udskiftninger i afløbsinstallationen, så udskiftede dele kan genanvendes ved den senere udskiftning af afløbsinstallationen. Der foreslås afsat beløb til midlertidig forebyggelse af skader. 13 Kloak Der er ikke oplyst problemer med ejendommens kloak. Det vil være hensigtsmæssigt, at der udføres en TV-inspektion af kloaksystemet, for derved at få afdækket eventuelle brud og sætninger samt øvrige skader, der kan give fugtskader, problemer med rotter osv. Det anbefales, at der udføres en TV-inspektion hvert 10. år. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Arbejder i varmecentral 30.000 Etablering af varmekilder i kælder 50.000 Løbende service varmecentral 2.500 2.500 2.500 2.500 Partiel udskiftning tærede faldstammer, afsat beløb 40.000 Renovering afløbsinstallation 580.000 TV-inspektion af kloak 35.000 17
14 Vandinstallationer, 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation Flere steder ses der tæringer på vandinstallationen Der er flere forskellige metaller blandet sammen i vandinstallationen Rustdannelse på hovedgasledning Individuelt opsat ventilator på aftrækskanal i baderum 18
14 Vandinstallationer, 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation 14 Vandinstallationer Vandinstallationen er udført i hhv. galvaniserede jernrør og rustfri stålrør fordelt i huset fra kælderen og til de forskellige toiletrum, køkken og øvrige tapsteder. Der kan ses tæringer på installationen flere steder, og det kan konstateres, at der er blandet kobberrør i installationen, hvilket kan forringe levetiden væsentligt. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Opbygningen og tilstanden af installationer i kælder/fællesarealer og lejligheder gør det tilrådeligt, at man indenfor en årrække foretager en samlet udskiftning til et nyt tidssvarende anlæg for brugsvand, herunder individuelle målere, og samtidig udskifter de faldstammer og indvendige afløb, der ikke er skiftet endnu. Foreningen anbefales at indføre en politik ved fremtidige udbygninger/omlægninger i de enkelte lejligheder (køkken/bad). Det anbefales, at man anvender godkendte rustfri stålrør inkl. fittings og ventiler i rustfri stål eller rødgods, beregnet til hhv. koldt, varmt og cirkulerende brugsvand. Der foreslås afsat beløb til midlertidig forebyggelse af skader. 15 Gasinstallationer Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er vigtigt at vedligeholde denne installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Det er vigtigt, at flexslanger ikke er i nærheden af gasblus og ikke bliver klemt bagved ovnen. I forbindelse med renovering i lejligheder er enkelte gået væk fra at benytte gas. Det er vigtigt, at installationen til stadighed overvåges for rust mv. og ikke bliver glemt i de enkelte lejligheder. På hovedgasledningen i kælder kunne konstateres rustdannelse, og der anbefales en trykprøvning af gasinstallationen. 16 Ventilation Ejendommen er forsynet med naturlige aftrækskanaler i toilet/baderum/køkken. Man bør kontrollere funktionen af de eksisterende aftrækskanaler og om nødvendigt få renset kanalerne. Dette udføres af et specialistfirma og kan gøres nede fra de enkelte lejligheder. Anbefalede arbejder Partiel udskiftning tærede vandrør, afsat beløb 40.000 Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Renovering vandinstallation 750.000 Trykprøvning gasinstallation 20.000 Rensning af naturlige aftrækskanaler 10.000 19
17 El/svagstrøm, 18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads Flere steder er der i belægningen ikke korrekt fald fra bygningen Skur mv. i gården trænger til malervedligehold 20
17 El/svagstrøm, 18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads 17 EL/svagstrøm El-installationer er ikke undersøgt nærmere, og der anbefales et el-tjek af installationerne. Dørtelefonanlæg er af ældre årgang, og der er oplyst om problemer med dette. Det anbefales at udskifte med et nyt anlæg med nyere og forbedret funktionalitet. 18 Øvrige Der er i november 2007 udført energimærkning. Denne er gældende i 7 år og skal derfor senest fornys i november 2014. Bygningsarbejder der ændrer forhold vedr. installationer og bærende konstruktioner og ventilering, bør udføres efter forudgående projekt af rådgiver, og af professionelle håndværkere. Disse arbejder kan kræve myndighedsgodkendelse eller autorisation for udførelse. Det anbefales, at foreningen indfører politik for konstruktion af badeværelsesgulve og gulvafløb ved baderumsmoderniseringer. 19 Private friarealer Udendørs arealer er asfaltbelagt. Flere steder kunne det observeres, at belægningen ikke er opbygget med korrekt fald fra bygningen. Denne bør omlægges for at hindre regnvand i at trænge ind i kælderen og den bærende konstruktion. I gården er der plankeværk og skur/overdækning i. Træværket fremstår noget nedslidt og bør malerbehandles inden for den nærmeste fremtid for at opretholde levetiden. Tage på skur/overdækning bør afrenses for mosbegroninger mv. Det må påregnes, at tage på skure skal skiftes inden for de næste ca. 10 år. Udvendigt træværk bør malerbehandles ca. hvert 6.-10. år. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) 2014 2015 2016 2017 Senere eller forbedringer Dørtelefonanlæg 70.000 Energimærkerapport 12.000 Partiel omlægning asfaltareal 30.000 Malervedligehold skur mv. i gård 20.000 21
Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-årseftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 22
Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 23