Startredegørelse Etablering af nye boliger ved Startredegørelse Etablering af nye almene etageboliger på
Ejendommen 5 er afgrænset af Frederiksborgvej, Hørsholm Kongevej og Baggrund Baggrunden for denne startredegørelse er,at Kommunalbestyrelsen har besluttet at give mulighed for at etablere nye almene familieboliger, herunder særlig mindre familieboliger på Møllehusgrunden ved med henblik på, helt eller delvist, at udnytte tilskudsrammen på kr. 4.300.897, svarende til 60 almene familieboliger i henhold til bekendtgørelse nr. 403 2016 om tilskud til etablering af almene familieboliger. I konsekvens heraf har Kommunalbestyrelsen principielt besluttet, at de almene familieboliger helt eller delvist skal være små, jf. betingelserne for udnyttelse af tilskudsrammen, skal være billige for lejerne efter opførelsen, i videst muligt omfang skal tilgodese arkitektoniske, brugsmæssige, driftsmæssige, miljømæssige og tekniske hensyn, og skal stilles til rådighed for kommunen, således at kommunen har anvisningsret til boligerne, så længe kommunen har behov herfor, jf. betingelserne for udnyttelse af tilskudsrammen. Formål med byggeriet At etablereminimum 36 almene familieboliger opført som etageboligbebyggelse på 2
Møllehusgrunden, herunderat sikre et antal mindre boliger med tilstrækkelig lav husleje til brug for kommunens sociale boligplaceringer. På baggrund af erfaringerne med at finde permanente boliger til både flygtninge og borgere fra akutboliglisten og beregninger af en kommende husleje inklusive forbrug, er det anbefalingen, at fordelingen af boligstørrelser sker under hensyntagen til forventet lejeniveau, som er afgørende for kommunens boligplaceringsmuligheder. Da det samtidig er erfaringen, at også mindre familieboliger med plads til børn efterspørges som akut boligplaceringsmulighed, foreslås der også større boliger. På baggrund heraf foreslås fordelingen som udgangspunkt således: 12 boliger af ca 40 m2bruttoetageareal 12 boliger af ca 50 m2 bruttoetageareal Disse 2 boligtyper er navnlig møntet på kommunens permanente boligplacering af særligt enlige,enlig med barn, evt. par. 12 boliger af ca 75 m2 bruttoetageareal Denne boligtype er navnlig tænkt som mindre familiebolig. Kvalitet i byggeriet Hørsholm Kommune ønsker med salg af Møllehusgrunden til almene boligformål, at bidrage til frembringelsen af et attraktivt boligbyggeri. Arealresursen i Hørsholm Kommune er begrænset. Det er derfor vigtigt, at byggeriet både kan tilgodese behovet for billlige (og dermed små) boliger, som er det helt akutte behov. Det er samtidig vigtigt, at bebyggelsen også på lang sigt hvor behov og socialt ydelsesniveau kan ændres fortsat vil udgøre en attraktiv og eftertragtet bebyggelse. Det fordrer boliger med god funktionalitet, fleksibilitet og en god standard på helhedslløsning og arkitektur i det hele. Lejlighedsdisponering Små boliger på 40 m2 Disse boliger er som udgangspunkt med et opholdsrum med køkkenniche og et badeværelse. Særligt de helt små boliger på 40 m2, som er designet med henblik på, at opnå så lav en husleje at den kan betales af f. eks en enlig beboer på lav integrationsydelse, kan komme til at udgøre et udfordrin, idet målgruppen på et senere tidspunkt kan vise sig at være begrænset.
Derfor anbefales det, at disse boliger placeres og disponeres således med hensyn til konstruktioner og installationer, at de let kan sammenlægges hvis behovet skulle mindskes. Mindre boliger på 50 m2 Disse boliger er som udgangspunkt med et opholdsrum med køkkenniche, et soverum og et badeværelse. Det anbefales, at disse boliger opføres på terræn og at rummene disponeres således, at boligen let vil kunne anvendes af borgere med funtionsnedsættelse, det vil sige at dør- og rumbredder disponeres således at der er tilstrækkelig plads til hjælpere særligt i soveværelse og badeværelse. Som følge heraf bliver soveværelse og badeværelse relativt store. Det anbefales derfor at soverummet indrettes, så det kan underdeles i to mindre rum. Større boliger på 75 m2 Disse boliger er som udgangspunkt med et opholdsrum med køkkeniche, et stort soverum der kan opdeles i to mindre soverum, et mindre soverum og afskærmet ankomstareal. Disse boliger kan eventuelt indrettes i to etager med adgang til tagterrasser. Denne boligtype vil f. eks. henvende sig til en enlig forældre med børn, der erfaringsmæssigt fylder meget på akutboliglisten. Generelle krav til bebyggelsen Trafikstøj I Kommuneplanens generelle rammebestemmelser er følgende fastlagt om trafikstøj: Der må ikke udlægges arealer til støjfølsom anvendelse i områder, der er belastet med et støjniveau over 58 db(lden) fra vejtrafik og over 64 db(lden) fra jernbane-trafik. Kan støjniveauerne ikke sikres ved afstandsdæmpning, skal kravene om forebyggelse af støjgener fastsættes som beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 og nr. 1/1997. Generelle ønsker til bebyggelsen Private opholdsarealer til hver bolig, for eksempel: terrasse på terræn, altaner eller opholdsegnede altangange til mindre boliger, altaner eller tagterrasser til større boliger Fælles opholds/legearealer på terræn afskærmet fra trafikstøj, mulighed for legeredskaber, borde/bænke, grillplads og plan græsplæne. Overdækkede arealer til cykler og barnevogne evt. i form af kælder under noget af bebyggelsen eller som afskærmning ud mod. 4
Fælles vaskeri Bebyggelsen disponeres således, at der som udgangspunkt ikke udløses krav om elevatorer og affaldsskakte. Der indtænkes miljø- og klima foranstaltninger, f. eks solenergianlæg, forsinkelse af regnvand f. eks. på vejbyggelinieareal Byggerummelighed Opførelse af 36 almene boliger som ovenfor skitseret forudsætter en bebygelsesprocent på 35. Bebyggelsesprocenteneri udgangspunktet35%, svarendetilenbyggemulighedpå ca. 1980m². Dog afhængerden endeligebebyggelsesprocent afenpolitiskbeslutning,somvilblive truffet efter modtagelsenaf projektforslageneogunder Denendeligebebyggelsesprocent vilikkekunne overstige50%. hensyntagentilkommunensvisionerforområdet. Som udgangspunkt fastsættes det, at der højst kan bygges i 3 etagersvarende til de øvrige byggerier omkring Frederiksborg vej, Rungstedvej, Hørsholm Alle og Gl. Hovedgade således at kommer til at danne grænsen mellem etageboligbebyggelse mod nord og villabebyggelse mod syd. Uanset hvilken byggerummelighed der arbejdes med, fastholdes lejlighedsstørrelser og en ligelig fordeling. Der udlægges et retningsgivende byggefelt langs byggelinierne. Hensigten hermed er at bebyggelsen kommer til at skærme mod støjen fra Frederiksborg vej og Hørsholm Kongevej og lade bebyggelsen danne støjskærm for de sydvendte arealer på grunden der friholdes for bebyggelse.
Volumenstudie med en bebyggelsesprocent på 35 Volumenstudier med en bebyggelsesprocent på 50 Matriklen Omfatter matrikel 173b, Usserød By, Hørsholm. Der pågår pt. arealoverførselssag, hvor ejendommens skel langs ændres, således at skellet flugter med vejkanten. Arealoverførselssagen er under ekspedition hos Geodatastyrelsen og forventes afsluttet om ca. 6 måneder. Grundareal Ca. 5.644 m2, heraf er ca. 1600 m2 pålagt vejbyggelinie. Endelig grundareal afventer landinspektør Grunden er i dag bebygget med 704 m2.grunden er karakteriseret som lettere forurenet, som alle andre by-grunde. Ejendommen kan, i forhold til 6
jordforureningsloven, uden yderligere undersøgelser bruges til almindelig beboelse o.l. Beboere skal have vejledning om, at grunden er lettere forurenet. Parkering Parkeringsnormer: For åben-lav og tæt-lav bebyggelse gælder, at der skal udlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig. For etagebebyggelse gælder, at der skal udlægges areal til mindst 1,5 p-plads pr. bolig, dog kun 1 p-plads ved ungdoms- og ældreboliger. I forhold til ovennævnte fordeling af boligstørrelse, 12boliger af hver slags, skønnes det forsvarligt, at fastsætte parkeringsnormen til følgende: 1,5 p-plads til boliger på 75 m2, 1 p-plads til boliger på 50 m2 (svarende til en ældrebolig) og 0,5 p-plads til boliger på 40 m2. Her lægges til grund, at ganske vist er området ikke beliggende stationsnært, men dog velbetjent med busser både regionale og lokale - og i gåafstand fra bymidten. Herved generes et behov for 36 p-pladser i alt, svarende til ca. 1.080 m2. Adgang Der etableres overkørsel til grunden fra. Vejbyggelinie Der er pålagt vejbyggelinie langs Frederiksborgvej med tillæg for højde og langs Hørsholm Kongevej. Det vejbyggeliniebelagte areal er reserveret til vejudvidelse og kan ikke anvendes til varige friarealer, byggeri eller parkering. Arealet andrager ca 1500 m2 matrikelkort med vejbyggelinie indtegnet Lokalplanområdet
Møllehuset er opført som daginstitution i 1979 og fungerede som sådan indtil 2012. Siden har bygningen været anvendt til midlertidig bibliotek, mens biblioteket i Trommen blev ombygget. Den langstrakte grund er fremkommet ved, at den nuværende Frederiksborgvej blev anlagt i 1976 lidt nord for til aflastning. Samtidig blev Hørsholm Kongevej forlagt mod vest således at Gl. Hovedgade blev trafikfredeliggjort. Arealet i mellem og den nye Frederiksborgvej blev til denne grund. Ny Frederiksborgvej og ny Hørsholm Kongevej 1976 Områdets karakter Møllehusgrunden er mod nord og øst afgrænset af Frederiksborgvej og Hørsholm Kongevej som begge er en del af det overordnede vejnet og med en betydelig barrierevirkning. Mod syd grænser grunden op til med 53 fritliggende enfamillieboliger, opført typisk fra 1940erne og frem,og en samlet bebyggelse på 10 enfamilieboliger påuldvejen. Denne bebyggelse blev opført i 2004 og erstattede et ældre uldspinderi. Der er ingen bevaringsværdige bygninger i området. ligger på et jævnt terræn, hvor bebyggelsen typisk ligger i kote 38-40. Terrænet falder ned mod sydvest i Pugemosen i kote 33 og mod sydøst i en mindre sø,uldsøen,i kote 34,5. Pugemosen afvander via Pugemoserenden Usserød Å, og 8
Uldsøen er en del af vandoplandet til Blårenden. Der er et spring på 1,5 til 2 meter ned Møllehusgrunden og ned til Frederiksborgvej og Hørsholm Kongevej. Højdekurver Trafikale forhold betjener området og føder de 10 huse på Uldvejen. Både og Uldvejen er blinde veje. Der er fra den vestlige ende af adgang til et mindre skovagtigt område liggende i Rudersdal Kommune. Det skovagtige område er en del af SCION DTU parken. Fra Uldvejen går der en sti til området omkring slotsøen øst for Hørsholm Kongevej via en stiunderføring under Hørsholm Kongevej. Offentlig transport er tilgængelig ved Hørsholm Hovedgade, hvor nærmeste busstoppested er inden for en gåafstand på mindre end 300 m. Her afgår både S-busser mod København og Ørestad samt lokale busser, der anløber både Rungsted Kyst St. og Kokkedal St.
Beliggenhed Grunden er beliggende i umiddelbar nærhed af Hørsholm Bymidte. Gældende planlægning Kommuneplan 2013-2025 Ejendommen er omfattet af Kommuneplan 2013-2025, rammeområde 2.B1. 2.B1 Rammenummer 2.B1 Rammenavn Områdets anvendelse Boliger, åben-lav og tæt-lav Maksimal bebyggelsesprocent Maksimalt antal etager Minimum grundstørrelse i m 2 Supplerende oplysninger Gældende planer og områdeservitutter Åben-lav:30 Tæt-lav:35 1 + udnyttelig tagetage 1.000 m² inkl. evt. andel i fællesareal På grunde over 10.000 m² kan tillades tætlav bebyggelse med en grund-størrelse på 500 m² pr. bolig inkl. evt. andel i fællesareal. Ligger i område med særlige drikkevandsinteresser. Ligger i indvindingsopland. Byplan 7B. Lokalplan 116 Opførelse af etageboligbyggeri vil fordre en ændring af Kommuneplan 2013-2025, idet Møllehusgrunden skal udskilles i en særskilt ramme. Da en ændring af kommuneplanrammen for Møllehusgrunden ikke har været til offentlig debat i forbindelse med kommunplanstrategien, kræver ændringen en forudgående ideindhentning jf. planlovens 23c. 10
Nyt rammeområde Lokalplan Møllehusgrunden er i dag omfattet af Byplan 7 B som udlægger det pågældende areal til offentlige formål Behov for ny planlægning Der skal udarbejdes et nyt lokalplanforslag på baggrund af et projekt. De almene boligorganisationer, der er repræsenteret i Hørsholm Kommune, er inviteret til komme med forslag til køb af grund og projekt i overensstemmelse med ovenstående principper. Det forventes at Kommunalbestyrelsen beslutter hvilket projekt der skal igangsættes i slutningen af februar 2017. Miljøvurdering Evt. nye planforslag, gælder såvel lokalplanforslag som kommuneplantillæg,er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, og skalmiljøscreenes.det forventes ikke at screeningen vil resultere i, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Miljøscreeningen sendes til øvrige myndigheder. Processen indgår som en del af planprocessen. Opmærksomhedspunkter Parkering Parkeringsnormen for de helt små boliger er nedsat til 0,5 plads pr. bolig. Trafikkstøj Forebyggelse af støjgener skal sikres som beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 4/2007 og nr. 1/1997.
Grundsalg Grunden vil blive ryddet for bygninger. Procesplan Ultimo november 2016 Startredegørelse vedtages Udbud af projekt til etaboligbebyggelse vedtages Udkast til købsaftale tiltrædes Ideindkaldelse til kommuneplanændring vedtages sendt i høring Primo februar Projekter modtages Ultimo februar Bygherre og projekt vælges og planarbejde igangsættes Ultimo maj Planforslag fremlægges offentligt Medio august Offentlig fremlæggelse slutter Ultimo oktober Planforslag vedtages endeligt 12