Bolig Hjørring. Økonomisk analyse Udarbejdet af Morten Fogh Jacobsen & Kit Jensen. Dokument: BAH-004 Revison

Bolig Hjørring Økonomisk analyse 2009 2015 Udarbejdet af Morten Fogh Jacobsen & Kit Jensen Dokument: BAH-004 Revison 1 20-11-2016 Tlf. 42157740 Rugvænget 28 9870 Sindal WWW.B-A-H.DK Bah9800@gmail.com

Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Indledning 1 Konklusion 2 Etablering og Finansiering af Bolig Hjørring 4 Regnskabsanalyse 2009-2015 5 Uberettigede opkrævninger i Afdelinger 9 Bilag 1 LBF omkring D&V planer 10 Bilag 2 Lån af afdelingsmidler 11 Bilag 3 Diverse info omkring Adm. Bygning 14 Kommende publikationer fra BAH: - Analyse af fusions materiale

Side 01 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Indledning Baggrund Bolig Hjørring blev etableret i 2008 af Boligforeningen AB og Bygge- og Boligforeningen af 1938. Jens Ole Jørgensen arbejder på dette tidspunkt som forretningsfører i BB af 1938. Gennemgang af diverse referater/aktindsigt viser at tiltaget har været i støbeskeen siden 2005, se f.eks. bilag 3. Der blev etableret en administrationsaftaleaftale med Hirtshals Boligforening og Sindal Boligselskab. I 2009 indtræder Hjørring Boligselskab som anpartshaver på lige fod med BB af 1938 og AB. Jens Ole var direktør frem til 1/5-2015 hvorefter daværende sekretariatschef Johnny Jensen blev ny direktør. En tidslinje for det væsentligste med etableringen af Bolig Hjørring er givet nedenfor. År Ref. 2005 Diverse mødereferater viser omtale af planerne for Bolig Hjørring Bilag 3 2006 Østergade 52A (senere adm. Bygning) sælges fra BB 1938 afd. 15 for Bilag 3 2008 Østergade 52A købes af Sparekassen Vendsyssel for 7.000.000, skøde dato er 14/12-2007 (betinget) 2008 Maj indflytning i de nye lokaler Østergade 52A. 8/7 afholdes stiftende repræsentantskabsmøde i Bolig Hjørring. 16/7 ansøger BH Hjørring Kommune om godkendelse af vedtægter for selskabet 2008 3/9 ansøgning om godkendelse af køb af adm.bygning fremsendes til Hjørring Kommune. 11/9 endeligt skøde underskrives af direktør og formand i BH 9/12 og 19/12 Hjørring Kommune godkender hhv. vedtægter og køb af adm.bygning Bilag 3 Bilag 3 Bilag 3 2009 1/4 Hjørring Boligselskab indtræder som anpartshaver Bilag 3 Gennem hele Bolig Hjørrings virke har der været meget hårde kampe mellem administration og boligselskaber/afdelinger. Tilsynet i Hjørring kommune har modtaget et utal af klager omkring beboerdemokrati, manglende mulighed for indblik i administrationens arbejde, regnskaber m.m. og ligeledes har en heftig debat i den lokale presse fundet sted. Denne rapport behandler udelukkende økonomien omkring Bolig Hjørring.

Side 02 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Konklusion Gennemgangen af Bolig Hjørrings Økonomi har resulteret i følgende konklusioner. Det er konstateret at Bolig Hjørring har haft følgende lån der ikke fremgår af deres regnskab: - 2012 1.915.476 kr. i Hjørring Boligselskab (konto 722 i HB regnskab samt anmærkning i revisionsprotokollen for HB) - 2014 2.395.954 kr. i Boligselskabet AB (konto 772, mellemregning BH) I tillæg har vi afdækket følgende: - Administrationsbygningen må på købstidspunktet være finansieret af en af boligorganisationerne det antages at være BB 1938 - Gælden omkring erhvervelsen af Østergade 52A optræder tilsyneladende som en kortfristet gæld i Bolig Hjørrings regnskaber i 2008 til 2010. Der findes ikke belæg for at lånet faktisk er indfriet. - Bolig Hjørrings aktiver er pr. 31.12.2009 opgjort til 13.128.447 kr. Samlet kapital er opgjort til 9.5 mio. kr. - Diverse kreative metoder er benyttet for at øge indtjeningen herunder opkrævning af drift og vedligeholdelsesplaner. På baggrund af de gennemgåede regnskaber sidder vi igen med følgende konklusioner og bekymringer: - Der optræder i forbindelse med køb af administrationsbygningen et kortfristet lån på 6.580.191 kr. i 2009, der findes ikke belæg i regnskaberne for, at denne gæld er indfriet selv om den fra 2010 opgøres til 268.472 kr. og 2011 helt forsvinder - Der optræder i 2012 og 2014 lån i afdelinger på henholdsvis 1.9 million og 2.4 million. Fratrækkes denne den reelle likviditet er Bolig Hjørring insolvent fra 2012. - Der synes ikke at ligge nogen fornuftig budgettering bag opstart og drift af Bolig Hjørring. Af en total finansiering på 9.5 millioner inklusiv et realkreditlån i administrationsbygningen er minimum 8.5 millioner investeret i bygning og alle øvrige midler (inventar og EDB mv.) skal således tilvejebringes for 1 million. Der er ikke afviklet på realkreditlånet i perioden.

Side 03 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 - Der er en direkte sammenblanding mellem Bolig Hjørrings økonomi og de administrerede boligselskaber lån optræder og forsvinder vilkårligt - På trods af store ekstra indtægter i årene 2011 2015 på drift og vedligeholdelses planer samt byggesagshonorar uden dertil knyttede udgifter da alle lønninger er dækket af administrationsbidraget viser disse år generelt negativt resultat. Der skal yderligere gøres opmærksom på, at afdelinger der har foretaget kontrol af træk på afdelingernes konti har fundet særdeles høj procent af udgifter, der fejlagtigt er ført på afdelinger men som henfalder på administrationen. Dette er ikke medtaget i vores analyse. Baseret på det begrænsede materiale som er tilgængeligt for os er vi naturligvis forsigtige i vores estimat af hvor meget Bolig Hjørring uberettiget har indhentet direkte i organisationer og afdelinger til at dække driften af administrationen men vi opgør beløbet forsigtigt til: Reelt afdrag på kortfristet lån 6.580.191kr (kt. 821-822, 2009) sættes til reduktion i bankbeholdning fra 2009-2010, 3.491.757 kr. 1.820.718 kr. = 1.671.039. Der henstår således 6.580.191 kr. - 1.820.718 kr. = 4.909.152 kr. Lån i Boligselskabet AB (2014) 2.395.954 kr. Uberettiget opkrævning af D&V udgifter 2012-2015 1.000.000 kr. I alt uberettiget finansieret af Boligselskaber opgøres til ca. 8.300.000 kr. I tillæg gøres der opmærksom på, at der ikke er afbetalt på realkreditlånet. Der er intet i Bolig Hjørrings regnskaber, der indikerer at de kan forbedre situationen, og det er vores klare vurdering at Bolig Hjørring reelt er konkurs og har været det siden 2011/2012. Vi finder det særdeles bekymringsvækkende, at revisor Claus Muhlig ikke har påpeget den reelle situation men accepteret direkte skjulte træk i boligselskaberne for, at sikre likviditeten i Bolig Hjørring. Driften viser en total mangel på evne til budgettering og kontrol af udgifter. -

Side 04 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Etablering og Finansiering af Bolig Hjørring Finansiering Bolig Hjørring er finansieret af indskud/garantikapital og lån. Boligforeningen AB og BB af 1938 indskyder i 2008 hver 1.500.000 kr. i lån og 500.000 kr. i garantikapital. Hjørring Boligselskab indtræder i 2009 på samme betingelser. I forbindelse med køb af administrationsbygningen eller renovering heraf hjemtager Bolig Hjørring et real kreditlån på 3.500.000. Den samlede finansiering er vist i Tabel 1. Det noteres at den samlede kapital er 9.500.000 kr. Regnskab for 2008 har ikke været tilgængelig for vores gennemgang Tabel 1 Finansiering af Bolig Hjørring Det må antages at der ligger et budget omkring anskaffelse af administrations lokaler, kontorinventar, EDB m.m. bag den valgte størrelse på boligselskabernes indskud og lån samt det hjemtagne realkreditlån.

Side 05 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Regnskabsanalyse 2009-2015 Generel udvikling En oversigt over de væsentligste poster i Bolig Hjørrings regnskab er vist Tabel 2. Tabel 2 Oversigt - Bolig Hjørring Regnskab 2009 til 2015 Note: Fremmed assistance er primært udgifter til advokat og BL assistance Baseret på ovenstående oversigt gøres der følgende observationer: 1) Lovmæssige gebyrer viser en kraftig stigning fra 2013. Dette skyldes primært opkrævning for udarbejdelse af Drift & Vedligeholdelses planer. Det bemærkes her at denne opkrævning ikke anses for lovlig grundet at arbejdet udføres af personel hvis løn allerede er dækket af administrationsbidraget. (Se LBF s klare fremstilling af dette i bilag 1). Der henvises i øvrigt til rapporten BAH-001 beregning af reelt administrationsbidrag under Bolig Hjørring. Kan hentes her http://www.b-a-h.dk/ 2) Kontorholdsudgifter bemærkes som værende ganske store for det antal ansatte der er på administrationskontoret. Kontorudgifter antages at indeholde softwarekøb og licensafgifter som således straks afskrives. 3) Udgifter til repræsentation er ganske store i 2014, grunden hertil har ikke kunne identificeres.

Side 06 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 4) Det ses at i årene 2012 til 2014 har resultatet været negativt. Det er vores klare opfattelse baseret på rapporten BAH001 at dette skyldes urealistisk budgettering og en manglende kontrol på udgifter. I tillæg til opkrævningen af administrationsbidraget har der været væsentlige indtægter på byggesager og Drift og vedligeholdelsesplaner planer uden nogen væsentlig udgift tilknyttet da alle lønudgifter er dækket af administrationsbidraget. Det er vanskeligt at konkludere andet end at driften er uansvarlig og ikke viser nogen form for evne til budgettering eller kontrol på udgifter/forbrug. Gennemgang af aktiver og passiver De væsentligste poster for opgørelsen af aktiver og passiver er vist i Tabel 3 for 2008 til 2015. Tabel 3 Oversigt over passiver, aktiver, egenkapital, kortfristet gæld og arbejdskapital Til ovenstående tabel knyttes følgende bemærkninger. 1) I 2008 opgøres aktiver til 8.229.000 kr. Der er på det tidspunkt indskudt 4.000.000 kr. fra BB 1938 og AB. I tillæg optræder et kortfristet lån på 6.626.000. Det noteres ligeledes at bankbeholdningen er angivet til 171.000 kr. 2) I 2009 opgøres aktiver til 13.128.447 kr. Der er her tilført 2.000.000 kr. fra Hjørring Boligselskab og 3.500.000 kr. fra realkredit. Bygningen føres nu med 8.503.718, hvilket svarer til en renovering på 1.341.718 kr. (kt. 701). Det noteres at der nu er investeret i alt 8.5 millioner af den totale finansiering på 9.5 millioner i bygningen. Placering af kapital mellem lån på i alt 13.128.447 investeret beløb i bygning på 8.503.718 kr. ses primært at være bankindskud med 3.491.757. 3) I 2010 opgøres aktiver til 11.381.542 kr. en reduktion på 1.746.905 kr. Kortfristet gæld er nedskrevet fra 6.580.191 kr. til 262.472 kr. Vi finder ikke belæg for at

Side 07 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 gælden faktisk er afbetalt baseret på bankbeholdning 1.820.718 kr. og årets resultat 2010 på 31.724 kr. 4) I året 2012 findes lån til på 1.915.476 på kr. i Hjørring Boligselskab til Bolig Hjørring (konto 722 i HB s regnskab samt revisionsprotokol for HB) Dette ses ikke afspejlet i regnskabet for Bolig Hjørring, dette skulle føres på konto 821. Revisionsprotokollen for Bolig Hjørring indeholder ikke information om dette lån. 5) I 2014 findes lån på 2.395.954 kr. til Bolig Hjørring i Boligselskabet AB (konto 772, mellemregning BH) Dette ses ikke afspejlet i regnskabet for Bolig Hjørring, dette skulle føres på konto 821. Lånet giver anledning til øget bankindskud på ca. 950.000 kr. se Tabel 4. For øvrig information omkring lån fra afdelinger til Bolig Hjørring se afsnittet likviditets udvikling nedenfor. Likviditets udvikling Bolig Hjørrings likviditet i henhold til regnskab er vist i Tabel 4. Det ses at de officielle regnskabstal viser positiv likviditet for alle år, med laveste beløb i 2012 på 320.385 kr. Der ses derefter en stigning til 1.287.224 kr. allerede året efter. Ser man på regnskabstallene for disse år vises negativt resultat. En stigning i lønudgifter på ca. 1.000.000 kr. og en tilsvarende stigning i samlet administrationsbidrag på ca. 1.000.000 kr. Arbejdskapitalen reduceres fra 229.928 kr. til 122.676 kr. svarende til 2013 resultat på -107.254 kr. Stigningen i bankbeholdningen kan således kun forklares i at der er tilført kapital som et lån. Tabel 4 Bolig Hjørrings likviditet i henhold til regnskab Bolig Hjørrings regnskab viser ikke at der er optaget lån, men en gennemgang af afdelingers regnskaber viser at der optræder mindst 2 lån som angivet nedenfor: 2012: 1.915.476 kr. i Hjørring Boligselskab (konto 722 i HB regnskab) 2014: 2.395.954 kr. i Boligselskabet AB (konto 722, mellemregning BH)

Side 08 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Det har ikke været muligt at finde lån i 2015 men intet i Bolig Hjørring regnskab tilsiger, at med et resultat på 85.006 kr. og øvrige regnskabstal ganske sammenlignelige med 2014 at lånet har kunnet betales tilbage. Det kan derfor konkluderes at et lån optræder skjult i et regnskab det være sig afdeling eller eventuelt på et byggeregnskab. Tabel 4 ovenfor korrigeret til korrekt at afspejle den reelle gæld/tilgodehavende i afdelinger er vist som Tabel 5. Det ses at der er negativ likviditet fra 2012 og frem til 2015. I praksis betyder dette, at Bolig Hjørring er insolvent og dette skal revisor påpege i årsregnskabet. Det bemærkes her at revisor fra år 2013 ikke kan være ubekendt med at insolvens optræder baseret på: 1) Resultat for 2013 tilsiger ikke en likviditetsstigning på næsten en million fra 2012 2) Revisor forestår revision for den selskab/afdeling der har udlånt penge til Bolig Hjørring Tabel 5 Korrigeret likviditet år 2009-2015 Udvikling i likviditet er i henhold til regnskab, Tabel 4, og korrigeret i henhold Tabel 5 er præsenteret i grafen nedenfor. Figur 1 Udvikling af likviditet i henhold til Tabel 4 og Tabel 5

Side 09 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Uberettigede opkrævninger i Afdelinger Generelt Grundet begrænset indsigt i de enkelte afdelingers regnskaber sammenholdt med bilag er det vanskeligt, at få et totalt overblik over omfanget af opkrævninger af udgifter, der er foretaget uberettigede, idet de allerede er dækket af administrationsbidraget så vi har her valgt kun af medtage det vi faktisk kan dokumentere dette gælder udarbejdelsen af drift og vedligeholdelsesplaner (D&V). Den officielle udmelding fra Bolig Hjørring om, at overtage udarbejdelse af D&V planer kommer i 2014. De har tidligere været udarbejdet af eksternt firma AI. Der ses allerede ved overtagelsen en kraftig stigning i udgifterne i forhold til tidligere. Af afdelingsregnskaberne fremgår i øvrigt, at opkrævning ikke bare foretages fra 2014, men også med tilbagevirkende kraft til 2012. Baseret på BAH001 rapportens bilag 2 har vi skønsmæssigt beregnet de opkrævede beløb til D & V planer således, se Tabel 6. Tabellen indeholder udgiften for alle tre ejerselskaber. Tabel 6 Estimeret udgifter til D&V planer Lovmæssig baggrund for opkrævning af udgifter i forbindelse med D&V planer LBF har tidligere behandlet dette emne og har klart fastslået, at hvis D&V planer udarbejdes af administrationsselskabet kan der ikke opkræves lønudgifter hvis disse allerede er dækket gennem administrationsbidraget, der henvises til Bilag 1.

Side 10 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Bilag 1 LBF omkring D&V planer

Side 11 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Bilag 2 Lån af afdelingsmidler

Side 12 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015

Side 14 Bolig Hjørring Økonomisk udvikling 2009 til 2015 Bilag 3 Diverse info omkring Adm. Bygning