Analyse af byggeregnskaber Overskridelser og finansiering i

Transkript

1 Analyse af byggeregnskaber Overskridelser og finansiering i BB af 1938 afd. 2 og 5 Boligforeningen AB afd. 2, 4 og 8 Hjørring -Boligselskab afd. 16 Udarbejdet af: Kit Jensen & Morten Fogh Jacobsen Dato: Tlf Rugvænget Sindal Bah9800@gmail.com

2 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Indledning 1 BB af 1938 Afd. 2 Bispegaarden 3 BB af 1938 Afd. 5 4 Boligforeningen AB afd. 2 5 Boligforeningen AB afd. 4 6 Boligforeningen AB afd. 8 7 Hjørring Boligselskab afd Sammenfatning byggerier 9 Likviditet i boligorganisationerne 10 Huslejestøtte fra LBF 11

3 Side 01 Byggeregnskaber Indledning Oversigt over byggerier Vi har kigget på byggeregnskaber for de 3 afdelinger i helhedsplanen for Vestbyen i Hjørring og nybyggerierne Svanelundsbakken, Bispegaarden og Lønstrup. Disse projekter løber samlet op på ca. 784 mio. kr. Analysen sammenligner de byggesummer, der bogføres i de respektive afdelingers regnskaber og finansiering heraf med oplysninger fra revisionsprotokollerne. Alle tal er hentet fra Landsbyggefondens regnskabsdatabase klik her Revisionsprotokoller for alle boligselskaber og Bolig Hjørring for årene er indhentet ved forespørgsel om aktindsigt hos Hjørring Kommune. Konklusion Vi kan ud fra analysen konstatere at store overskridelser på flere projekter i forhold til de oprindelige budgetter synes, at belaste såvel afdelingers som organisationens økonomi i væsentlig grad. Der anvendes i vid udstrækning finansiering og delfinansiering via mellemregning med boligorganisationen over flere år, dette er ikke tilladt iflg. Lovgivningen skal afdelingernes midler anlægges/forvaltes på en måde så de med kort varsel kan tilbageføres til afdelingerne. Oprindeligt var de 6 byggerier vi har kigget på i denne analyse budgetteret til samlet kr. Endelig byggesum blev samlet kr. svarende til en overskridelse på 28.4%. Overskridelserne i sig selv er særdeles ganske foruroligende, værre er dog hvad kan ses som forsøg på, at skjule disse voldsomme overskridelser. En mærkelig konstruktion hvor lang tids finansiering via mellemregning med organisationen, banklån og likvidation af organisationernes værdipapirer resulterer i stor svækkelse af boligselskabernes økonomiske robusthed. Værdierne i de 3 boligselskaber er i perioden faldet drastisk, i alt ca. 50% se tabel 8 Dette hænger formentlig sammen med, at der ved flere byggeprojekter ses en større underfinansiering, specielt hvor der ligeledes ses store overskridelser i forhold til de oprindelige budgetter.

4 Side 02 Byggeregnskaber Oveni tabet grundet overskridelserne på kr. er det samlede tab i likviditet i de 3 boligselskaber på kr. (= et fald på ca. 47%) Gennemgang af regnskaberne viser, at den af LBF bevilgede huslejestøtte til de enkelte afdelinger i helhedsplanen ikke er ført korrekt, se Tabel 9 Huslejestøtte. Vi skal gøre opmærksom på, at endelige byggeregnskaber endnu ikke foreligger for nogen af de gennemførte byggerier og renoveringer i Bolig Hjørring regi, hvilket med den her belyste regnskabspraksis hos Bolig Hjørring må anses for særdeles bekymrende. Det har ikke været muligt at finde referater fra bestyrelsesmøder i boligorganisationerne hvor Bolig Hjørring bemyndiges til, at sælge organisationernes værdipapirer. Vi skal tage forbehold for, at disse referater muligvis findes og blot ikke er offentligt tilgængelige. (Ifølge almenlejeloven skal alle referater efter 2010 være offentligt tilgængelige) Det er særdeles svært at sammenligne tallene idet ens poster bogføres vidt forskelligt i afdelinger og organisationer og fra år til år. Ligeledes skal vi gøre opmærksom på, at vi kun har adgang til offentliggjorte regnskaber og således ikke kan se hverken kontoudtog eller bilag. Vi må derfor tage forbehold for fejl i vores analyser.

5 Side 03 Byggeregnskaber BB af 1938 Afd. 2 Bispegaarden Tabel 1 BB af 1938 afd. 2 (se bilag 1) BB 1938 Afd 2 Garni Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Organisation nd Opstart 2012 kr kr kr kr kr kr kr kr Færdigt 2014 kr kr Samlet byggesum Oprindeligt Budget Overskridelse kr kr kr kr. 0 Finansiering i alt kr Byggeriet finansieres de første 2 år dels via mellemregning med boligorganisationen og banklån. Ved byggeriets afslutning i 2014 optages realkreditlån på kr. I alt mangler der dog knap 5 mio. kr. i finansiering. I revisionsprotokollen for 2014 angives at skema B ( kr.) er overskredet med kr. I revisionsprotokollen for 2015 angives overskridelsen til kr. Byggeriet er færdigt og tages i brug i 2014 og den bogførte byggesum forhøjes ikke derefter. Det virker derfor højst mærkværdigt, når revisoren opskriver overskridelsen af budgettet for byggeriet 2 år efter afslutningen af dette.

6 Side 04 Byggeregnskaber BB af 1938 Afd. 5 Tabel 2 BB 1938 afd. 5 (se bilag 1) BB 1938 Afd. 5 Huslejestøtte Finansiering Byggesum år Bogført Bank Realkredit Lån kto 413 Andet Opstart 2011 kr kr kr kr kr Færdigt 2013 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Samlet byggesum kr Oprindeligt budget kr Overskridelse kr Finansiering i alt kr Byggeriet finansieres indtil 2012 via modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden. Afdelingen har dog bogført kr. for meget i forhold til byggebudgettet, se Tabel 9 Huslejestøtte.. Overskridelsen på knap 100% i forhold til det oprindelige budget forklares ikke i revisionsprotokollerne ligeledes heller ikke hvordan en tillægsbelåning på ca. 48 mio. kr. vil påvirke huslejen i afdelingen, altså forårsage huslejeforhøjelser. I revisionsprotokollen for 2014 angives skema B til kr. med en overskridelse på kr. I revisionsprotokollen for 2015 angives skema B til kr. og overskridelsen til kr. Den bogførte byggesum forhøjes ikke efter 2014, det synes derfor mærkeligt når revisoren i protokollen for 2015 forhøjer såvel skema B beløbet og beløb, hvormed skemaet overskrides. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden med 34.5 mio. kr. til knap 10 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

7 Side 05 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 2 Tabel 3 AB afd. 2 (se bilag 2) Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Andet Opstart 2011 kr kr kr kr kr kr kr Samlet byggesum kr Oprindeligt Budget Overskridelse kr Finansiering i alt kr Ingen bemærkninger, budgettet overholdes og revisoren fører det bogførte korrekt til protokols. Finansiering er lovlig og dækker udgifterne til byggeriet.

8 Side 06 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 4 Tabel 4 AB afd. 4 (se bilag 2) e Finansering Byggesum år Bank Realkredit LBF Andet Opstart 2011 kr kr kr kr kr Færdig? 2013 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Samlet byggesum Oprindeligt Budget Overskridelse kr Finansiering i alt kr Vi har ikke haft indblik i skema A og dermed byggebudget for byggeriet Svanelundsbakken og kan derfor kun anslå dette ud fra oplysninger på Brix & Kamps hjemmeside. I revisionsprotokollerne angives byggesummen i henhold til den bogførte sum således: 2011 med kr med kr med kr med kr. og 2015 med kr. Her skal dog igen bemærkes at byggesummen forøges efter byggeriet er færdigt og taget i brug i Byggeriet finansieres dels med banklån/byggekredit og dels med realkreditlån samt tilskud fra LBF. Her bør særligt bemærkes at der trods en overskridelse af budgettet med knap 23 mio. kr. stadig er en overfinansiering på knap 15 mio. kr. Man beholder bla. Ca. 6 mio. kr. på byggekreditten, hvilket påfører afdelingen ekstra omkostninger helt unødigt. Der forekommer forskellige meget mistænkelige posteringer i organisationens regnskab, bla. findes kortvarigt en afd. 50 og der optræder flere million tilgodehavender i unavngivne afdelinger, som ikke kan bekræftes i afdelingernes regnskaber, herunder flere store udlån til Bolig Hjørring, som ikke optræder i Bolig Hjørring egne regnskaber som gæld. Denne praksis anses som værende ulovlig jf. almenlejeloven og særdeles kritisabel grundet de forsøg på sløring, vi har afdækket.

9 Side 07 Byggeregnskaber Boligforeningen AB afd. 8 Tabel 5 AB afd. 8 (se bilag 2) Huslejestøtte Finansering Byggesum år Bogført Lån kto 413 Andet Opstart Færdig kr kr Samlet byggesum Oprindeligt Budget Overskridelse kr Finansiering i alt kr Byggeriet er finansieret dels via modtaget huslejestøtte fra LBF se Tabel 9 Huslejestøtte. og banklån/byggekredit men der mangler stadig en finansiering på knap 10 mio. kr. Revisor oplyser at der er optaget en renteswap i afdelingen, som pr. 31/ udgør -2.5 mio. kr. er medtaget som eventual forpligtelse jf. aftale med LBF. Renoveringen afsluttes i 2012 hvorefter der ikke bogføres yderligere på den samlede byggesum, på trods af dette angiver revisoren byggesummen således: 2010 med kr. i 2011 med kr. i 2012 med kr. i 2013 med kr. i 2014 med kr. og i 2015 med kr. Hvorfor revisoren i revisionsprotokollerne angiver byggesummen højere end den bogførte kan vi ikke uden adgang til bilag og byggeregnskaber udtale os om. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden fra 26.7 mio. kr. til 16.7 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

10 Side 08 Byggeregnskaber Hjørring Boligselskab afd. 16 Tabel 6 HB afd. 16 (se bilag 3) Huslejestøtte Finansering Byggesum år Bogført Lån kto 413 Andet Opstart 2009 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Samlet byggesum Oprindeligt budget Overskridelse kr Finansiering i alt kr Byggeriet finansieres via byggekredit og modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden. Afdelingen har dog bogført kr. for lidt i forhold til byggebudgettet, se Tabel 9 Huslejestøtte. På trods af dette ses en væsentlig overfinansiering af byggesummen på godt 8.5 mio. kr. dette belaster naturligvis afdelingens økonomi unødigt. Der ses igennem hele perioden store udlån til organisationen fra afdelingen. Således angives i 2012 et udlån fra Hjørring Boligselskab til Bolig Hjørring på 1.9 mio. kr., som ikke er opført i Bolig Hjørrings regnskab som gæld. Der forekommer mange mistænkelige posteringer og store konsekvente udlån til organisationen af afdelingens midler. bla. finansieres renoveringen i afdeling 17 i flere år ulovligt, idet der ikke er givet tilladelse til nedrivning if. Med projektet. Dette er i strid med almenlejeloven. Renoveringen afsluttes i 2011 hvorefter der ikke bogføres yderligere på den samlede byggesum, på trods af dette angiver revisoren byggesummen således: 2010 med kr. i 2011 med kr. i 2012 med kr. i 2013 med kr. i 2014 med kr. og i 2015 med kr. Selskabets værdier i form af værdipapirer forringes i perioden fra 33 mio. kr. til 20.5 mio. kr. se Tabel 8 Afgang værdipapirer

11 Side 09 Byggeregnskaber Sammenfatning byggerier Nedenfor vises en oversigt over byggesum iflg. Budget/oplæg, den i afdelingens regnskab bogførte sum/udgift og evt. overskridelse. Tabel 7 Sammenfatning byggerier (se bilag 1, 2, 3) Sammenfatning byggerier Byggeri Budget Bogført sum Overskridelse 1938 afd afd AB afd AB afd AB afd HB afd I alt

12 Side 10 Byggeregnskaber Likviditet i boligorganisationerne BB af 1938: Revisionsprotokollen for 2015 angiver at organisationen (1938) har et likviditetsunderskud på kr. som skyldes et tilgodehavende til Bolig Hjørring på kr. og afdeling 2 på kr. Dette er ikke korrekt. Bilag 1 viser således at eneste afdeling man har tilgodehavende i er Bolig Hjørring. Bilag 2 er uddrag fra revisionsprotokollen, som viser den fejlagtige opgørelse med vores korrektioner iht. de faktiske beløb fra regnskaberne. Det reelle likviditetsunderskud var således kr. Boligforeningen AB: Revisionsprotokollen for 2015 viser at organisationen har et likviditetsunderskud på kr. grundet udlån til sideaktivitetsafdeling 40. Hjørring Boligselskab: Revisionsprotokollen for 2015 viser et mindre likviditetsoverskud på kr. grundet udlån til afd. 17 på ca. 7.5 mio. kr. Tabel 8 Afgang værdipapirer (se bilag 1, 2, 3) Afgang værdipapirer Selskab Afgang Afgang i % BB % AB % HB % I alt %.

13 Side 11 Byggeregnskaber Huslejestøtte fra LBF I forbindelse med helhedsplanen for Vestbyen garanterer Landsbyggefonden for en del af projekterne med støttede lån samt et fast beløb i huslejestøtte, som udbetales årligt fra Beløbet er fastsat på forhånd og nedsættes først efter Vores gennemgang af regnskaber for afdelingerne har imidlertid vist, at disse tilskud ikke er bogført som budgetteret. Uden adgang til bilag og byggeregnskaber kan vi ikke se hvad der er sket, men kun opstille nedenstående skema over differencerne for de enkelte afdelinger. Tabel 9 Huslejestøtte Huslejestøtte Afd. Budget Bogført sum Difference 1938 afd AB afd HB afd I alt Vi har tidligere afdækket uoverensstemmelser i åbne- og lukkesaldi på konto 406 og 407 i flere afdelingers regnskaber. I forbindelse med bogføring af modtaget huslejestøtte fra Landsbyggefonden har man i flere tilfælde bogført disse fejlagtigt på konto 204 hvorved beløbet indgår i driften i afdelingens regnskab. Huslejestøtte skal altid opsamles på konto 406 i afdelingens balance i regnskabet, idet beløbet ikke skal anvendes i den almindelige drift men kun kan anvendes til udgifter og evt. overskridelser i forbindelse med det projekt (helhedsplan) som støtten er bevilget til. Landsbyggefonden har i flere tilfælde påpeget disse fejl overfor Bolig Hjørring med krav om, at beløbene flyttes (omposteres). I stedet for at lave en ompostering i afdelingernes regnskaber hvor angives hvilket beløb der omposteres samt fra og til hvilken konto omposteringen sker, har man fra Bolig Hjørrings side manuelt op- eller nedskrevet saldi, hvilket klart er i strid med både bogføringsloven og almenlejeloven. Vi kan ikke uden adgang til kontoudtog og bilag redegøre for hvad der konkret er sket. Nedenstående tabeller viser de konstaterede manuelle posteringer. Vi har tidligere informeret LBF og Hjørring Kommunes tilsyn om disse uoverensstemmelser.

14 Side 12 Byggeregnskaber Tabel 10: Oversigt over afvigelser på konto 407 Ultimo Primo Difference Ultimo Primo Difference Ultimo Primo Diffe- Samlet Afd rence difference AB AB Hirts Hirts HB HB Tabel 11: Oversigt over afvigelser på konto 406 Afd. Ultimo 2010 Primo 2011 Ultimo 2011 Primo 2012 Ultimo 2012 Primo 2013 Ultimo 2013 Primo 2014 Ultimo 2014 Primo 2015 AB AB Hirts Hirts HB Se regnskaber for de pågældende år, selskaber og afdelinger for at bekræfte oplysningerne i skemaerne ovenfor.

15 BILAG 1 Side 1/6

16 BILAG 1 Side 2/6

17 BILAG 1 Side 3/6

18 BILAG 1 Side 4/

19 BILAG 1 Side 5/6

20 BILAG 1 Side 6/6

21 BILAG 2 Side 1/7

22 BILAG 2 Side 2/7

23 BILAG 2 Side 3/7

24 BILAG 2 Side 4/7

25 BILAG 2 Side 5/7

26 BILAG 2 Side 6/7

27 BILAG 2 Side 7/7

28 BILAG 3 Side 1/4

29 BILAG 3 Side 2/4

30 BILAG 3 Side 3/4

31 BILAG 3 Side 4/4