Beskikket bygningssagkyndig Mogens Christensen, Røjkumvej 6, 6971 Spjald. Tlf.nr. 97 38 14 84. Mobilnr. 20 43 14 79. Mail: mogenschristensen@familie.tele.dk Byggeteknisk gennemgang af Væggerskildevej 16, 6971 Spjald. Kommunenr./Ejendomsnr.: 760-34191. Ejerlav: 30B Randbæk By, Brejning.
Byggesyn Vest v/ Jens Anton Madsen, Skovbakken 16, 6971 Spjald. Tlf.nr. 97 38 11 94-20 33 11 94 - Mail: Taksator@J-A-Madsen.dk Udarbejdet af: Bygningssagkyndig Mogens Christensen, Røjkumvej 6, 6971 Spjald. Tlf.nr. 97 38 14 84. Mobilnr. 20 43 14 79. Mail: mogenschristensen@familie.tele.dk VEJLEDENDE RAPPORT VED VISUEL GENNEMGANG AF BYGNINGERNE PÅ Væggerskildevej 16, 6971 Spjald. Sælger: Rene Jul Petersen. Bundsbækvej 6, 6900 Skjern. Rapporten er udarbejdet på baggrund af besigtigelse for udarbejdelse af tilstandsrapport den 30-05-2012, samt genbesigtigelse den 13-02-2013. Da det har vist sig, at der er et tilhørende jordareal større end 2 hektar, er det ikke muligt at udfærdige en tilstandsrapport med tilhørende ejerskifteforsikring. ---------- 0 ---------- Undersøgelsen bygger alene på en visuel gennemgang af de enkelte bygninger. Der er ikke foretaget destruktive indgreb. Der er ikke medtaget nogen former for udvendige hegn, belægninger eller installationer i jord. Gulve under møbler og belægninger er ikke besigtiget, da der ikke er flyttet møbler eller løftet belægninger ved besigtigelsen. Beskrivelsen af de skjulte konstruktioner bygger på et skøn, ud fra den visuelle gennemgang og eventuelle oplysninger fra sælger. På bygning A er der ikke foretaget besigtigelse af skunkene mod syd, p.g.a. manglende adgang. Skunken mod nord er kun besigtiget fra skunklem i nordvest hjørne og ca. 2 meter derfra, p.g.a. manglende belægning i skunken. Loftrum over hanebånd kun delvis besigtiget, p.g.a. manglende gangbro. Loftrum over bygning B er kun besigtiget fra stige i nord-ende p.g.a. dårlig belægning. Bygning E er ikke medtaget i den tekniske bygningsgennemgang. BBR på ois.dk og Boligejer.dk er gennemset den 13-02-2013. Bygning A har metalpladetag, ikke cementsten som anført i BBR. Bygningen har mindre afvigelse i det samlede boligareal. Bygning B og C har metalpladetag ovenpå det tidligere fibercementtag. Det samlede bebyggede areal er lidt mindre end anført i BBR. Bygning E er ikke medtaget i bygningsregistreringen. Bygningen er mindre end 10 m2. Bygningerne er opmålt ved besigtigelsen. Grundrids med opmåling vedlagt. Rapporten er ikke nogen garanti mod yderligere fejl/skader ved bygningens synlige eller skjulte konstruktioner. Undersøgelsen omfatter ikke nogen form for stabilitetsberegninger for bygningskonstruktioner, bygningers eller konstruktioners lovlighed, virkningsgrad for el- og varmeinstallationer, eller nogen form for energiberegninger. Der eksisterer PT ingen energirapport. 1
BYGNINGER, ANVENDELSER, STØRRELSER, KONSTRUKTIONER OG SKADER: Bygning A: Beboelsen er dateret til 2000. Den er med udnyttet tagetage til beboelse. Det bebyggede areal udgør 110 m2. Boligarealet er opmålt til 190 m2. 110 m2 i stueetagen og 80 m2 i tagetagen. Bygningen er fritliggende. 1. Fundament. Der er støbt sokkel med puds. Sokkelpuds er med revner flere steder på de enkelte facader. 2. Terrændæk/Etageadskillelser/gulvbelægninger. Terrændæk i stueetagen og træbjælkelag som etageadskillelse til tagetagen. Stueetagens køkken, stue og to værelser har træ-belægninger. Tagetagens stue og to værelser har ligeledes træ-belægninger. I bryggers, bad og ved brændeovnen er der fliser. Ved brændeovnen er der revner mellem flisebelægningen og væggen. 3. Ydervægge/indervægge/skillevægge. Hulmuren er med teglstens facade. Indervægge/skillevægge vurderes til at være tegl i stueetagen og letvægskonstruktioner i tagetagen. Mindre revne ved gesims på sydøst hjørne. Mod syd og ved nordvest hjørne er der afslid på fugerne. På kvisten mod syd er der fugeudfald samt stenafskalninger. Mod nord er der defekt ventil ved udluftningen fra tørretumbleren. I bad er der revner i nederste hjørne mod sydøst. Og i bryggers er der revner ved øverste skifte under bordet. 4. Vinduer og døre. Udvendige døre og vinduer er i mahogni. Indvendige døre er i træ. De elastiske fuger under flere vinduer har slip. Indvendig ved køkkenvinduet er der revne mellem bord og mur. Mod syd er der afskalninger på sålbænk. 5. Lofter. Begge etager har trælofter. Loftslem til tagrum over hanebånd er uden isolering. Øget risiko for kuldebro. 6. Indvendige trapper. Kvartsvings jerntrappe med trætrin til tagetagen fra stue. Ingen bemærkninger. 7. Tagkonstruktionen. Det er et sadeltag med hanebåndspær. Taghældningen er mere end 35 grader. Tagbelægningen er metalplader monteret med undertag. Der er ikke afsluttet med fodblik ved tagrender. Muret skorsten fra brændeovnen. 2
Undertaget har brud ved kvistens skotrende. Bør repareres. Skorstenen har stenafskalninger mod syd og vest. Tagrummets isolering ligger i et ujævnt forløb. Isoleringen kan med fordel lægges om. Flere steder i tagrummet ligger isoleringen tæt til undertaget, hvilket hindrer en optimal ventilering. NOTE: Ved besigtigelserne er der ikke målt forhøjet træfugtighed i konstruktionen. Målingerne har alle været under 19 %, hvilket er acceptabelt. Bedre ventilering vil dog altid have en gavnlig effekt. 8. Bad, toilet & bryggers. Bad og bryggers er i uorganiske materialer med fliser på gulvene. I bad er der revner i døråbningen og i det sydøstlige hjørne. Generelt er der en del fliser med begrænset vedhæftning til underlaget, også i brusenichen. NOTE: Da fugerne vurderes til at være tætte, skønnes risikoen for skader på tilstødende konstruktioner at være begrænset. I bryggers er der en del fliser med begrænset vedhæftning til underlaget, især ved gulvafløbet og ved udvendig dør, hvor der også er revner. NOTE: Da vandbelastningen er begrænset, vurderes risikoen for skader på tilstødende konstruktioner også at være begrænset. I bad er der slip i den elastiske fuge mellem gulv og kant-flise i den sydlige ende. Og i bryggers er der slip ved den udvendige dør. 9. VVS-installationer. Centralvarme-anlæg. Gulvvarme med vandførende rør monteret i stueetagens bryggers og bad. Desuden brændeovn i stuen. Vandforsyningen er fra værk. Vandmåler monteret i bryggers. Der er ingen bemærkninger. 10. El-installationer. El-rapport af 01-06-2012 med udløb 01-06-2013, lb.nr. 7940 er vedhæftet. GENERELT: Beboelsens generelle standard vurderes til at være middel, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Bygning B: Staldbygning på 135 m2 dateret til 1909 som er sammenbygget med bygning C. Bygningen er med ældre staldinventar og loft med træbjælkelag, som tidligere har været anvendt til oplag af stråfoder. 1. Fundament. Det vurderes til at være med syld og kampesten i begrænset dybde. Sokkel og mur er pudset ud i et. Eventuelle skader beskrevet under punkt 3. 2. Terrændæk/gulvbelægning. Bygningen er med betongulve og områder med pig-sten. Etageadskillelsen er træbjælkelag med bræddegulv. Betongulvene er med en del revner og afskalninger samt opbrydning i områderne med pig-sten. I tagrummet er der nedbrydningsskader i bræddegulvet, hvilket øger risikoen for nedstyrtning. 3
3. Ydervægge/indervægge/skillevægge. Bygningen har massiv murværk med pudsede facader. Indervæggene er tegl. Facaderne har en del steder med revner og sætninger. Der er områder med puds, der mangler vedhæftning til underlaget. Indvendig er der flere steder med revner og pudsafskalninger. NOTE: De mange revner og sætninger er formentlig opstået p.g.a. den begrænsede sokkeldybde, der skønnes at være. 4. Vinduer og døre. Dørene er i træ og vinduer i metal (ældre staldvinduer). Døren mod vest er med nedbrydningsskader. Ved døren mod syd mangler der færdiggørelse ude og inde. Flere små ruder i de ældre staldvinduer er med brud eller revner. 5. Lofter. Der ses synlige bjælker og brædder fra etageadskillelsen. I fyrrummet er der pladebeklædninger. Ingen bemærkninger til loftbeklædningen. Se dog punkt 2. 7. Tagkonstruktionen. Det er et sadeltag med hanebåndspær og en hældning på mere end 35 grader. Bygningen er med metalpladetag, dels oplagt ovenpå det tidligere fibercementtag af asbestholdige plader, og dels oplagt med undertag. Skorstenen er opbygget i elementer. Bygningen er uden tagrender. Flere steder i den ældre konstruktion kan der konstateres nedbrydningsskader og huller efter borebiller. Konstruktionen har et noget ujævnt forløb med flere nedbøjninger. NOTE: Konstruktionens restlevetid vurderes til at være begrænset. Mellem skorsten og gavl er der revne, og på skorstenen er der mindre revne. 9. VVS-installationer. Fastbrændselsfyr og oliefyr er placeret i bygningens sydlige ende. 10. El-installationer. Se samme punkt under bygning A. GENERELT: Den generelle standard vurderes til at være under middel, sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Der må forventes renoveringer. Bygning C. Stald/lade på 211 m2 dateret til 1913 som er sammenbygget med bygning B. 1. Fundament. Det vurderes til at være med syld og kampesten i begrænset dybde ved gårdspladsen mod syd. Mod nord kan der være tale om støbt sokkel i større dybde. Sokkel og mur er pudset ud i et. Eventuelle skader beskrevet under punkt 3. 2. Terrændæk/gulvbelægning. 4
Betongulv eller grus i den østlige del samt belægningssten i den vestlige del, hvor der er opsat staldinventar. Betongulvene i den østlige del har revner og afskalninger. 3. Ydervægge/indervægge/skillevægge. Bygningen har massiv murværk med pudsede facader. Indervæggene er tegl. Facaden mod syd og gavlene har en del steder med revner og sætninger. Mod nordøst er der mindre revner Der er områder med puds, der mangler vedhæftning til underlaget. Indvendig er der flere steder med revner og pudsafskalninger. NOTE: De mange revner og sætninger er formentlig opstået p.g.a. den begrænsede sokkeldybde, der skønnes at være i gårdsiden mod syd. 4. Vinduer & døre. Døre og porte er i træ og vinduer i metal (ældre staldvinduer). Portene har nedbrydningsskader. Porten mod øst har desuden mindre brandskade. Flere små ruder i de ældre staldvinduer er med brud eller revner. 5. Lofter. Bygningen har ingen beklædninger, men mindre del med et indlagt leca-dæk. Ingen bemærkninger. 7. Tagkonstruktionen. Det er et sadeltag med hanebåndspær og ældre ladekonstruktion. Taghældningen er mere end 35 grader. Belægningen er metalplader oplagt ovenpå det tidligere tag af asbestholdige fibercement-plader. Bygningen er stort set åben til kip. Øverst ved skotrenden mod sydøst er der åbning, som kan medføre øget risiko for fugt i tilstødende konstruktioner. På bygningens nordvest hjørne er der brud på sternen. Der er ikke monteret tagrender. Tagkonstruktionen og især den gamle ladekonstruktion har steder med nedbrydningsskader samt huller efter borebiller. Konstruktionen har et ujævnt forløb med fere nedbøjninger. Der er ændret i konstruktionen flere steder, men det vurderes til ikke at have medført nogen nævneværdig svækkelse. 9. VVS-installationer. Der er ingen varmeinstallationer. 10. El-installationer. Se samme punkt under bygning A. GENERELT: Bygningens generelle standard vurderes til at være under middel sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Der må forventes renoveringer. Bygning D. Maskinhus på 242 m2 er dateret til 2007. Bygningen er fritliggende. 5
1. Fundament. Støbt sokkel med puds. Der er ikke anvendt sokkelpuds. 2. Terrændæk/gulvbelægning. Bygningen har terrændæk med belægningssten. Ingen bemærkninger. 3. Ydervægge/indervægge/skillevægge. Facaderne er beklædt med metalplader. Der er steder med buler i facadebeklædningen samt mindre brud mod syd. 4. Vinduer & døre. Port og dør i metal. Ingen bemærkninger. 5. Lofter. Ingen beklædninger. Ingen bemærkninger. 7. Tagkonstruktionen. Bygningen er en stålkonstruktion med åser. Taghældningen er mellem 15 og 35 grader. Belægningen er asbestfri fibercementplader. På bygningens sydside er der plader med revner, som bør udskiftes. 9. VVS-installationer. Bygningen er uden varmeinstallationer. 10. El-installationer. Se samme punkt under bygning A. GENERELT: Maskinhusets generelle standard vurderes til at være middel sammenlignet med tilsvarende bygninger af samme alder. Bygning E. Drivhus på 5 m2 i alu-skellet. Bygningen er ikke medtaget p.g.a. dens ringe tekniske og økonomiske værdi. Spjald den 13. februar 2013. Mogens Christensen. Bygningssagkyndig. Følgende bilag vedhæftet: Tilstandsrapport udarbejdet 30-05-2012. El-rapport udarbejdet 0106-2012. 3 sider med billeder. Grundrids. 6
A. Beboelsen. 1. Pudsrevner. 2. Ved brændeovnen. 3. Sydøst. 3. Kvisten. 3. Kvisten. 3. Nordvest. 3. Ventil. 3. Bryggers. 4. Fuger. 4. Sålbænk. 5. Loftslem. Tagrum. 7. Brud. Skunken.
8. Revne. 8. Fuger. B. Staldbygning. 2. Indvendig. 2. Pig-sten. 2 & 5. Etageadskillelsen. 3. Revner. 3. Sætninger. 3. Indvendig. 4. Mod vest. 4. Mod syd. Tagrum. C. Stald/lade. 2. Revner. Stalden.
Laden. 3. Udvendig. 3. Indvendig. 4. Port syd. 4. Port nord. 7. Skotrende. 7. Stern. 7. Ladekonstruktionen. D. Maskinhus. 1. Sokkel uden puds. 3. Buler 3. Brud. 7. Revner. E. Drivhuset. Beskikket bygningssagkyndig Mogens Christensen. Røjkumvej 6, 6971 Spjald. Tlf.nr. 97 38 14 84 Mobilnr. 20 43 14 79 Mail: mogenschristensen@familie.tele.dk