MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012. MarkedsPULS > 4. kvartal 2012

MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 4. kvartal 2012 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte 58 58 38 54 Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. MARKEDSLEJE OG Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype, kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidsvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard : God beliggende og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1

MarkedsPULS 4. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 4. kvartal 2012 STIGENDE DETAILHANDELSOMSÆTNING Ifølge de seneste tal for Danmarks Statistik steg omsætningen i detailhandlen i september 2012. Stigningen kommer efter fald i de fleste af årets måneder i 2012. Det er godt nyt for den pressede detailhandelsbranche, som er udfordret af danskernes vigende forbrug. Desværre er forbrugertilliden samtidig faldet både i september og oktober. For ejendomsbranchen er tendensen, at markedslejen holder niveauet eller stiger på de allerbedste beliggenheder, hvis lokalet også er perfekt. Det indebærer en størrelse på 150-250 m², en bred facade og en god loftshøjde på min. 2,5 m. For de knap så gode beliggenheder, er markedslejen stabil de fleste steder, men i visse områder er den under pres. PÆNE FORVENTNINGER Der er kun få ændringer i markedslejeniveauer og afkastkrav siden sidste kvartal. Colliers forventer en positiv udvikling det næste halvår. Der er mest optimisme på boliginvesteringsmarkedet, men også for retail er der positive forventninger på nogle markeder. FORVENTNINGER TIL DE NÆSTE SEKS MÅNEDER København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Kontor Industri Retail Bolig Esbjerg Læs mere om retailmarkedet i Colliers STATUS under Retail. Kilde: Colliers. Forventningerne er baseret på drøftelser med investorer, udlejere og kunder samt den makroøkonomiske udvikling. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 2

Kontorejendomme Kan være både moderne eller ældre. For afkastkrav antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland KONTOREJENDOMME København City 1.600 1.300 1.000 5,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.250 1.050 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.700 1.300 1.100 5,00 % 5,25 % 5,50 % Ørestaden 1.300 1.100 800 5,25 % 5,50 % 5,50 % Øvrige København** 1.000 900 700 5,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord 1.350 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Syd/Vest 950 800 650 6,00 % 6,25 % 6,75 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 3

Midt- og Vestjylland KONTOREJENDOMME Aarhus City 1.250 1.000 850 5,75 % 6,00 % 6,50 % Stor-Aarhus 1.050 800 600 6,00 % 6,50 % Horsens 900 800 700 6,25 % 8,50 % Randers 850 600 400 6,50 % 7,75 % Viborg 850 600 450 7,75 % 8,50 % Nordjylland KONTOREJENDOMME Aalborg City 1.050 850 700 6,00 % 6,75 % Øvrige Aalborg 875 775 675 6,50 % 7,50 % Nørresundby 775 700 625 7,75 % 8,75 % Hjørring 775 700 575 8,00 % 8,75 % Frederikshavn 725 600 500 7,50 % 8,00 % 8,75 % Trekantområdet og Sydjylland KONTOREJENDOMME Vejle 1.050 750 475 6,00 % 8,50 % Kolding 1.100 750 475 6,00 % 8,50 % Fredericia 950 750 475 6,00 % 8,75 % Esbjerg 1.100 750 475 6,00 % 8,50 % Fyn KONTOREJENDOMME Odense City 950 750 600 6,00 % 8,00 % Øvrige Odense 900 700 500 8,00 % 9,00 % Svendborg 800 600 450 8,00 % 10,00 % Middelfart 850 650 475 7,50 % 8,00 % 10,00 % Nyborg 800 650 450 7,50 % 8,00 % 10,00 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 4

Sjælland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Øvrige København** 400 375 325 7,75 % 8,00 % 9,00 % Forstæder Nord 450 400 350 7,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest 450 400 350 7,50 % 7,75 % 8,75 % Midt- og Vestjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Stor-Aarhus 350 275 225 7,50 % 8,00 % 8,50 % Horsens 300 225 150 8,00 % 8,50 % 9,25 % Randers 250 200 150 8,25 % 8,50 % 9,00 % Viborg 225 175 150 8,25 % 8,75 % 9,50 % Industri- og logistikejendomme Opført i moderne søjle-/dragerkonstruktion med elementopbyggende beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/ dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på 25 75 mio. kr.) Nordjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Øvrige Aalborg 300 250 200 7,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby 275 225 175 8,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring 250 200 150 8,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn 250 200 150 8,25 % 9,00 % 9,50 % Trekantområdet og Sydjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Vejle 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia 300 225 150 7,50 % 8,25 % 9,25 % Esbjerg 300 225 150 7,75 % 8,25 % 9,25 % Fyn INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Øvrige Odense 275 225 150 7,75 % 8,75 % 9,25 % Svendborg 250 200 150 8,25 % 9,00 % 10,00 % Middelfart 275 200 150 8,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg 250 200 150 8,75 % 9,50 % 10,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 5

Sjælland BOKSBUTIKKER Øvrige København** 1.000 850 700 7,50 % 7,75 % Forstæder Nord 1.100 900 800 7,50 % Forstæder Syd/Vest 1.000 900 800 7,50 % 7,75 % Midt- og Vestjylland BOKSBUTIKKER Stor-Aarhus 1.150 900 650 7,75 % Horsens 850 700 600 7,50 % 8,00 % Randers 950 750 550 7,75 % Viborg 900 800 700 7,75 % 8,25 % Ejendomme med boksbutikker Beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Nordjylland BOKSBUTIKKER Øvrige Aalborg 1.100 775 600 7,50 % Nørresundby 800 675 500 7,50 % 7,75 % Hjørring 725 650 500 7,50 % 8,00 % Frederikshavn 700 650 500 7,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland BOKSBUTIKKER Fyn BOKSBUTIKKER Vejle 950 700 600 7,50 % 8,00 % Kolding 1.150 900 750 7,50 % 8,00 % Fredericia 950 700 600 7,50 % 8,00 % Esbjerg 950 700 600 7,50 % 8,00 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Odense City 950 850 700 7,50 % 8,50 % Svendborg 800 700 500 7,50 % 8,25 % 9,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 6

Retailejendomme Fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen 100 400 m². Ejendomme med dagligvarebutikker Med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland RETAILEJENDOMME København City 22.000 10.000 2.750 4,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 3.300 1.600 900 5,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Øvrige København** 2.100 1.100 800 6,00 % 6,50 % Forstæder Nord 3.400 1.500 1.000 5,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest 2.000 1.100 900 6,00 % 6,50 % DAGLIGVAREBUTIKKER 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 7

Midt- og Vestjylland RETAILEJENDOMME Aarhus City 5.500 2.600 1.600 4,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens 2.800 2.350 1.400 5,75 % 6,25 % Randers 2.200 1.800 1.000 6,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg 2.900 1.500 900 6,50 % 6,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER 6,25 % Nordjylland RETAILEJENDOMME Aalborg City 4.500 2.750 1.500 5,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg 1.300 1.000 700 6,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby 1.000 700 550 7,75 % Hjørring 1.800 1.200 600 6,50 % 7,50 % Frederikshavn 1.800 1.100 575 6,75 % 7,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER 6,50 % Trekantområdet og Sydjylland RETAILEJENDOMME Vejle 3.200 2.500 1.000 5,25 % 5,75 % Kolding 1.700 1.500 1.000 5,50 % 6,50 % 7,50 % Fredericia 1.800 1.200 800 5,75 % 6,50 % 7,50 % Esbjerg 3.000 2.500 1.000 5,25 % 5,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER Fyn RETAILEJENDOMME Odense City 5.500 3.000 1.100 5,25 % 5,50 % 6,50 % Svendborg 2.200 800 600 6,00 % 7,50 % 10,00 % Middelfart 1.000 700 500 6,50 % 10,00 % Nyborg 1.000 700 6,50 % DAGLIGVAREBUTIKKER COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 8

Nye/nyere boligudlejningsejendomme taget i brug i 1992 eller senere, og dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendomme er fuldt udviklet, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er sat af til drift efter gældende regler. Sjælland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE København City 1.800 1.300 1.200 4,75 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg 1.450 1.200 1.100 4,75 % 5,50 % 5,75 % Havnefront 1.800 1.300 1.200 4,75 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden 1.300 1.100 1.000 5,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København 1.300 1.000 900 5,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord 1.500 1.200 1.000 5,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest 1.100 1.000 900 5,25 % 5,50 % 5,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 9

Midt- og Vestjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Aarhus City 1.450 4,75 % 5,25 % 5,50 % Stor-Aarhus 1.250 5,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens 900 700 600 5,75 % 6,25 % 6,50 % Viborg 925 825 750 6,50 % 7,75 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,25 % 4,75 % 5,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,50 % 7,50 % Nordjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Aalborg City 1.075 925 825 5,50% 6,00% 6,50% Øvrige Aalborg 950 850 800 6,50% 7,00% 7,50% Nørresundby 950 825 700 6,25% 6,75% 7,25% Hjørring 950 775 600 6,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn 775 675 575 6,50% 7,00% 7,75% ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,75 % 5,25 % 6,50 % 5,25 % 6,00 % 6,75 % 5,50 % 6,25 % 6,25 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Vejle 1.000 800 5,50% 6,25% Kolding 1.000 800 5,50% 6,25% Fredericia 825 750 5,75% 6,25% Esbjerg 950 725 5,50% 6,25% ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Odense City 1.100 950 5,00 % 5,50 % Øvrige Odense 1.000 900 5,50 % 6,00 % Svendborg 900 800 600 6,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart 900 800 6,25 % 6,50 % Nyborg 900 800 6,25 % 6,50 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,25 % 5,75 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 6,25 % 6,75 % 7.25 % 6,50 % 6,75 % 7.25 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 10