Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged
Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged
3 Er der (gyldigt) aftalt fri lejefastsættelse efter BRL 15A i lejekontrakten? JA Reguleret kommune? (Gælder BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemt leje i kommunen?) NEJ Er der (gyldigt) aftalt fri lejefastsættelse efter LL 53 i lejekontrakten? JA NEJ JA NEJ BRL 15A - fri lejefastsættelse 80% - ejendom? LL 53 fri lejefastsættelse LL 47-49 det lejedes værdi JA NEJ LL 47-49 det lejedes værdi Småhus? (6 lejligheder eller færre den 1.1.1995) JA LL 47-49, Jf. BRL 29 C det lejedes regulerede værdi NEJ Gennemgribende moderniseret lejemål? Der er fire overordnede måder at fastsætte lejen på for beboelseslejligheder: 1. Det lejedes værdi, jf. LL 47-49 2. Omkostningsbestemt leje, jf. BRL 5-14 (undtagelse: 5, stk. 2 om det lejedes værdi) 3. Det lejedes regulerede værdi, jf. LL 47-49, jf. BRL 29C må ikke væsentligt overstige omkostningsbestemt leje ( småhuse ) 4. Fri lejefastsættelse, jf. LL 53 og BRL 15A JA BRL 5, stk. 2, jf. LL 47 stk. 2, det lejedes værdi NEJ BRL 5, stk. 1, omkostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer lejen er et regnestykke
4 Lejelovgivningen Lejeloven boliger Boligreguleringsloven kap. 2-4a erstatter/supplerer på visse områder lejeloven i de regulerede kommuner, hvor BRL gælder. BRL omhandler lejefastsættelse, omkostningsbestemt leje, vedligeholdelse. Ikke komplet regelsæt ligesom lejeloven. Erhvervslejeloven erhvervslejemål Almenlejeloven - almene boliger
5 Regler om lejefastsættelse Regulerede kommuner (dvs. hvor BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemt leje gælder) Hovedregel: Storejendomme. Omkostningsbestemt leje. Driftsudgifter + afkast + forbedringstillæg, BRL 5, stk. 1. Undtagelse 1: Småhuse, dvs. ejendomme med 6 eller færre lejligheder pr. 1. januar 1995. Det lejedes regulerede værdi, jf. BRL 29c og LL 47-49 Undtagelse 2: Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL 5, stk. 2 må ikke væsentligt overstige det lejedes værdi, jf. LL 47 Undtagelse 3: BRL 15a. Fri lejefastsættelse for 1) ejendomme opført efter 1991, 2) tidligere erhvervslejemål og 3) tagboliger indrettet efter 2002. Trappeleje er almindeligt.
6 Regler om lejefastsættelse Undtagelse 4: 80/20-ejendomme det lejedes værdi, LL 47-49 Undtagelse 5: Almene boliger. Balancelejeprincip. Almenlejeloven. Undtagelse 6: Enkeltværelser, der er en del af udlejers bolig - det lejedes værdi, LL 47-49. Undtagelse 7: Ustøttede private plejeboliger - det lejedes værdi. LL 47-49
7 Regler om lejefastsættelse Uregulerede kommuner (dvs. hvor BRL kap. 2-4 om omkostningsbestemt leje ikke gælder) Hovedregel: Det lejedes værdi, jf. LL 47-49 Undtagelse: Fri lejefastsættelse for visse lejemål se næste slides.
8 Markedsleje / Fri lejefastsættelse Gælder for 1. Nyopførte ejendomme : Beboelseslejligheder i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. 2. Tidligere erhvervslejemål: Beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 udelukkende blev benyttet til erhvervsformål eller lovligt var indrettet hertil. Uanset ejendommens alder. 3. Nye tagetager: Nyindrettet beboelseslejlighed eller enkeltværelse i tagetage, der den 1. september 2002 ikke var registreret som beboelse eller, lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggede etager, hvor der er givet byggetilladelse efter 1. juli 2004. Uanset ejendommens alder.
9 Markedsleje / Fri Lejefastsættelse De almindelige lejereguleringsregler i BRL / LL skal fraviges i lejekontraktens 11. For lejemål i småhuse henvises til LL 53, stk. 4 (tidligere erhverv) eller stk. 5 (taglejlighed). For lejemål i storejendomme (i reguleret kommune) henvises til BRL 15 a, stk. 2 (tidligere erhverv) eller stk. 3 (taglejlighed). For lejemål i nyopførte ejendomme bør henvises til BRL 15a, stk. 1 (større ejendomme) eller LL 53, stk. 3 (småhuse). Dog ikke et udtrykkeligt krav iht. loven. NB: Udlejere i regulerede kommuner bør fravige både BRL 5-14 og LL 47-49. varsling af lejeforhøjelse til det lejedes værdi + varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse, hvis forbehold Nettoprisindeksering eller trappeleje kan aftales.
10 Gennemgribende forbedrede lejemål, BRL 5, stk. 2 Kun relevant for storejendomme i regulerede kommuner BRL 5, stk. 2: Når et lejemål er gennemgribende forbedret, kan udlejer fastsætte lejen til det lejedes værdi efter lejelovens 47-49. Betingelser: 1) Beløbsgrænse overholdt. For 2013: Forbedringsarbejder for kr. 2.145 pr. m2 eller mere end kr. 245.370. 2) Beløbsgrænse skal være opfyldt indenfor 2 års periode. 3) Overholdt orienteringspligt i BRL 5, stk. 3. Udlejer har pligt til at opretholde gennemgribende forbedring, jf. BRL 5, stk. 5. Sanktion: lejefastsættelse efter BRL 5, stk. 1.
11 Trappeleje LL 53, stk. 2: I lejeperioden kan.. aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Trappeleje kan aftales for alle typer lejemål. Husk slutdato for trappelejen, ellers ugyldig. 3% årligt = ugyldigt Aftalen kan kombineres med regulering efter lovens almindelige regler. Uanset aftalt trappeleje, kan lejen aldrig med bindende virkning aftales højere, end den lovlige leje.
12 Varsling af lejeforhøjelse Omkostningsbestemt varsling: Storejendomme i regulerede kommuner. Omkostningsbestemt budget over ejendommens driftsudgifter, beregnet afkast + forbedringstillæg. Også BRL 5, stk. 2-lejemål (gennemgribende forbedrede lejemål) Varsling efter det lejedes værdi: Småhuse (det lejedes regulerede værdi) 80/20-ejendomme Skatte- og afgiftsforhøjelser + forbedringsforhøjelser: Alle ovennævnte typer lejemål
Asset Management og erhvervslejeret Ved advokat Andreas Antoniades
14 Hvad er Asset Management? Asset Management handler om at have fokus på værdien af ejendommene ud fra de forudsætninger, som ejendommenes ejer nu engang har. Disse forudsætninger kan være forskellige afhængig af, om en ejer er en offentlig myndighed eller en privat virksomhed. Asset Management adskiller sig fra traditionel ejendomsadministration derved, at ejendomsadministration normalt har fokus på huslejeopkrævning, fraflytningskrav, regnskabsaflæggelse o.l.
15 Hvad er Asset Management Med udgangspunkt i ejerens forudsætninger analyseres ejendommen med henblik på at kortlægge, hvad der konkret kan føre til en værdi-forøgelse eller anden optimering af ejendommen og dens drift. Konkrete tiltag kan for eksempel være: Overvågning og kontrol af omkostningerne i ejendommen og CO 2 -udledning Energioptimeringstiltag Langsigtede vedligeholdelsesplaner kontra akut vedligeholdelse Analyse af lejersammensætning mv. Analyse af arealforbrug/space planning Analyse af demografisk udvikling i specifikke områder
16 Erhvervslejeloven baggrund og anvendelse ELL 1: Leje, herunder fremleje af lokaler, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse Hus eller husrum (+) Vederlagsfrit ( ) Brugsret til jordarealer ( ) Brug af virksomhed forpagtning og franchising ( ) Brug af p-pladser/p-kælder ( /+)
17 Specifikationskravet ELL 5, stk. 2 og 3: Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling. Stk. 3: Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. 45, stk. 2. Stk. 2, 2. og 4. pkt., finder tilsvarende anvendelse.
18 Specifikationskravet Gælder alle udgifter, også brændsel, dvs. varme og øvrige udgifter i forbrugsregnskabet (GD 2010.36Ø) Gælder kun betalinger til udlejer, ikke til tredjemand Gælder ikke ukendte udgifter Ingen sammenblanding af udgiftsarter i skønnet Skal anslås efter udlejers bedste evne også ved ombygning/nyopførelse Lejers andel, ikke ejendommens Gælder ikke Lejers vedligeholdelsespligt
19 Specifikationskravet (fortsat) Manglende overholdelse: Udlejer kan ikke opkræve udgifterne, medmindre Udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af Lejerens retsstilling. T:BB 2005.217: Hvis Lejer faktisk har betalt udgifterne i en længere årrække, har Udlejer mulighed for at godtgøre, at manglerne ikke har forringet Lejerens retsstilling. Formentlig også muligt, hvis Lejeren har andet lejemål i ejendommen Sale-and-lease-back Er ejendommens udgifter + fordelingsnøgle nok? GD 2012/85 Ø Udlejers modtræk ved tabte udgifter: Regulering af lejen til markedslejen?
20 Specifikationskravet (fortsat) GD 2012/85 Ø. I lejekontraktens 9 var anført, at andel af ejendommens driftsudgifter var indeholdt i lejen, men samtidig var i 11 anført en række udgiftsarter, som indgik i varmeregnskabet udover varmeudgifterne. Lejemålets andel var ikke direkte anslået, idet der var anført en skønnet udgift pr. m2. Det måtte have stået klart for lejerne, at der skulle betales andel af varmt vand og varme og ved en simpel multiplikation af det lejedes areal var det muligt at beregne det enkelte lejemåls andel af de enkelte udgiftsposter i varmeregnskabet.
21 Specifikationskravet GD 2012/91 V Udlejer 1 var blevet erstattet af Udlejer 2, og Lejer 1 var erstattet af Lejer 2. Ubestridt at specifikationskravet ikke var opfyldt i den oprindelige lejeaftale mellem Udlejer 1 og Lejer 1. Lejer 2 krævede tilbagebetaling af Lejers 1 betalinger for tidligere år overfor Udlejer 2. Da Lejer 1 imidlertid havde udvist passivitet, bl.a. ved at Lejer 1 aldrig havde gjort indsigelser, men tværtimod betalt i en årrække, kunne Lejer 2 ikke få tilbagebetalt beløb. Princippet om lejeretlig succession.
22 Udlejers arbejder erstatning iht. erhvervslejelovens 20 GD 2012.65 Ø. Udlejer havde som led i udlejers vedligeholdelsesforpligtelse efter erhvervslejelovens 16, stk. 1 og lejekontraktens bestemmelser udført arbejder, hvor den eksisterende bygning blev nedrevet og genopført i en periode fra 1. oktober 2008 til 15. september 2009. Udlejer havde ikke planlagt og udført ombygningen på forsvarlig vis og udlejer var derfor erstatningsansvarlig over for lejer som følge af forsinkelser ved byggeriet. Lejer fik erstatning for afholdte omkostninger til lukning og genåbning samt driftstab og nødvendige driftsudgifter, bortset fra udgifter som under alle omstændigheder skulle have været afholdt af lejer, ligesom lejer skulle begrænse sine tab.
23 Facaderenovering og stillads T.BB.2012.18Ø. Hverken erstatning eller forholdsmæssigt afslag da der havde været adgang til lejemålet og ingen støv, vand eller lignende i butikken. Endvidere åbent i sædvanligt omfang i renoveringsperioden. Arbejdet var blevet varslet og renoveringen var efter landsrettens vurdering udført hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til lejer.
24 Facaderenovering og stillads T.BB 2012.291Ø, GD 2011 29 Ø. Udlejer opsatte stillads og iværksatte arbejder (og disse arbejder afslørede også svampeskader som medførte en stilladsforlængelse) uden at varsle lejer derom iht. erhvervslejelovens 27 og uden tilstrækkelig planlægning. Lejer blev tilkendt driftstabserstatning, jf. erhvervslejelovens 20 og forholdsmæssigt afslag i lejen efter erhvervslejelovens 18, stk. 2, idet landsretten fremhævede, at det forhold, at der tilkendes erstatning ikke kan medføre, at der ikke også kan tilkendes forholdsmæssigt afslag i lejen.
25 Vandindtrængning T:BB 2012.334 Ø Erhvervslejer havde ikke krav på erstatning, da vandindtrængningen var sket som følge af en hændelig stormskade på forsvarligt oplagte presenninger. Udlejer var ikke ansvarlig efter erhvervslejelovens 20, da udlejer havde forestået almindelige vedligeholdelsesarbejder og havde overladt det til et professionelt firma at foretage tagrenoveringen. Det professionelle firma var heller ikke erstatningsansvarlig over for lejer.
26 Fremleje T.BB.2011.387Ø Fremlejegiver kunne ikke gyldigt opsige hovedlejekontrakten mhp. at bringe et fremlejeforhold til ophør, som fremlejegiver tidligere forgæves havde forsøgt at opsige direkte over for fremlejetager.
27 Afståelse Lejer skal være opmærksom på, at der ikke udløses fredningsperiode ved afståelse, da der ikke er tale om en ny lejeaftale (medmindre Lejer 2 s indtræden i lejemålet slet ikke havde hjemmel i lejekontrakten i form af afståelsesret, men hviler på en aftale med U). En sådan fredningsperiode skal aftales/forhandles med U T:BB 2007.199 V
28 Kort om konkurs i lejeforhold Udlejers konkurs ELL 6, stk. 1: Lejerens rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum eller lignende, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje. Særrettigheder skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod retsforfølgende kreditorer, jf. TL 1. Ikke tinglyste særrettigheder ekstingveres ved lysning af konkursdekret på ejendommen uanset om konkursboet er i ond tro. Tinglyste særrettigheder kan fjernes ved alternativt opråb på tvangsauktion.
29 Kort om konkurs i lejeforhold Lejers konkurs Konkursboet kan konkursregulere uopsigelighed fra lejers side ned til sædvanligt varsel hvilket formentlig er 6 måneder. Kontant depositum udover 6 måneder reguleres tilsvarende ned! - Dette kan tale for, at udlejer bør kræve sikkerhed udover 6 måneders leje stillet i form af bankgaranti. Udlejer kan kræve, at konkursboet tager stilling til, om det vil indtræde i lejeforholdet.
30 Kort om konkurs i lejeforhold Lejers konkurs/rekonstruktion Nye regler om rekonstruktion Lejer, der kommer under rekonstruktion, kan kræve, at et lejeforhold skal fortsætte, selvom lejemålet af udlejer er ophævet pga. betalingsmisligholdelse, såfremt ophævelsen er sket indenfor de seneste 4 uger, jf. KL 12 o, stk. 1. - Dog ikke, hvis udlejer har nået at disponere i henhold til ophævelsen (fx genudlejning eller udsættelse af lejer) - Selvom en aftale videreføres efter KL 12 o, stk. 1, kan lejer opsige aftalen med en måneds varsel, jf. 12 o, stk. 4.
31 Kontakt Andreas Antoniades Partner København Fast Ejendom & Entreprise T +45 72 27 35 19 M +45 25 26 35 19 E aa@bechbruun.com Frederik Foged Specialistadvokat København Fast Ejendom & Entreprise T +45 72 27 35 71 M +45 25 26 35 71 E frf@bechbruun.com
32 København Langelinie Allé 35 2100 København Ø Danmark Aarhus Frue Kirkeplads 4 8000 Aarhus C Danmark Shanghai, rep.kontor 83 Loushanguan Road, Suite 2635, 26/F Shanghai, Kina T +45 72 27 00 00 F +45 72 27 00 27 E info@bechbruun.com www.bechbruun.com