Århus Kommune Lokalplan nr.:

Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Råhøjvej i Stavtrup 808 Jarlsmindevej Ormslevvej Ormslevvej Bøgeskov Høvej Ravnsbjergvej Grøndalsvej Skanderborgvej Statistikområde/distrikt nr.: 6.62 Registreringskortblad nr.: 54 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri November 2007

Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse 1.112 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 8940 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med: Møller & Grønborg Arkitekter og Planlæggere Europaplads Mindegade 13 3 8000 Århus C

ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 808 Boligområde ved Råhøjvej i Stavtrup INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 9 2. Område og opdeling... 9 3. Anvendelse... 9 4. Udstykning... 11 5. Trafikforhold... 12 6. Teknisk forsyning... 13 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 14 8. Bebyggelsens udseende... 17 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 18 10. Støjforhold... 19 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 19 12. Grundejerforening... 20 13. Servitutter... 20 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 21 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 27 Retsvirkninger af lokalplanen... 27 LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 29 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 808

2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i den vestlige udkant af Stavtrup beliggende ved Ormslevvej og Råhøjvej. Lokalplanområdet, der er ca. 8,8 ha stort, var ved planens udarbejdelse privat/kommunalt ejet og beliggende i landzone. På matrikelkortet er vist ejerforhold. Beskrivelse af området Lokalplanområdet ligger i udkanten af Stavtrup mod det åbne land. Terrænet er let kuperet, og der er udsigt over det åbne land og den vestlige del af Århus. Fra området kan Brabrand Sø desuden anes. Udsigt fra den sydlige del af lokalplanområdet mod nordøst. Århus vest ses i baggrunden og man aner Brabrand Sø. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af en eksisterende åben-lav bebyggelse opført sidst i 90 erne samt endnu en åben-lav bebyggelse, der er under opførelse i 2007. Umiddelbart nord for lokalplanområdet ligger Stavtrup Storskov. Den nordlige del af området omfattes af en skovbyggelinie, som vist på lokalplankortet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

3 Der løber en rekreativ grøn forbindelse gennem hele Stavtrupområdet i øst-vestlig retning. Denne forbindelse videreføres i lokalplanen. Mod vest og syd grænser området op til det åbne land. Terrænet falder mod nord, hvilket er mest tydeligt midt på grunden. Den grønne forbindelse fortsætter gennem det nye lokalplanområde. Lokalplanområdets nordøstlige del med Stavtrup Storskov i baggrunden. Træet i forgrunden indgår i det nye lokalplanområde. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

4 Lokalplanområdet set fra nord fra en sti, der løber mellem det eksisterende boligområde mod øst og lokalplanområdet. Planens baggrund og mål Planen er udarbejdet på baggrund af den stadige interesse for og mangel på byggegrunde i Århusområdet. Dog vurderes det, at denne udstykning vil afrunde Stavtrups udvikling mod vest, idet området grænser op mod åbent land i landzone. Målet med planen er at udstykke området, så de landskabelige træk understreges og der fremstår en harmonisk overgang til det åbne land mod vest. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

5 Planens hovedtræk Planens boligområder opdeles i fire typer boligområder. (se principsnit herover) Den nordlige parcelhusbebyggelse i 1 etage (område I) Skovbebyggelsen midt i området (område II) Den sydlige parcelhusbebyggelse i op til 2 etager (område III) Tæt- lav bebyggelse i op til 2 etager (områderne IV og V, ses ikke på snittet) Parcelhusbebyggelserne i nord og syd er traditionelle i deres bygningsudtryk. Bebyggelsen i nord samles omkring det fælles friareal med regnvandsbassin. Skovbebyggelsen består af boliger, der er placeret i et område med enkeltstående træer. Her må ikke plantes eller hegnes i skel, idet området skal fremstå som ét stort område med en åben skovkarakter. Boligerne skal her tilpasses det skrånende terræn. I den sydvestlige del af lokalplanområdet er der udlagt et offentligt areal til opførelse af en offentlig børneinstitution eller privat institution af almennyttig karakter. Hele lokalplanområdet er forbundet med stier og grønne strøg. Der etableres en støjskærm mod Ormslevvej. Bebyggelsens udseende Parcelhusbebyggelserne (områderne I og III) etableres som traditionel parcelhusbebyggelse uden specielle retningslinier for den enkelte bebyggelses udformning. Skovbebyggelsen (område II) etableres som bebyggelse bestående af huse med ensartethed i materialer og taghældning. Desuden ligger boligerne her i åben grøn bebyggelse uden hegn og hække i skel. Den tæt-lave bebyggelse (område IV og V) etableres ligeledes som bebyggelse bestående af sammenhængende huse med ensartethed i materialer og taghældning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

6 Eksempel på bebyggelse med skovkarakter, som i område II Beplantning Af eksisterende beplantning er der et enkelt træ, der ønskes indarbejdet i lokalplanen (se lokalplankort og foto side 3) Eksisterende, karakterfulde, større træer langs Råhøjvej i den nord-syd gående retning bør indgå i den afskærmende beplantning, der skal etableres mellem Råhøjvej og delområderne IV og V. Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra vest og nord ad to nye fordelingsveje fra Råhøjvej. (se lokalplankort og 5 stk. 2) Desuden skal en evt. institution i det sydvestlige hjørne adgangsbetjenes fra Råhøjvej Der etableres interne stisystemer og stier, der forbinder området med de eksisterende boligområders stisystem, således at der blandt andet bliver sammenhængende stiforbindelse fra boligområderne øst for lokalplanområdet til den nye buslomme. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

7 Illustrationskort, der viser hvordan lokalplanområdet kan komme til at se ud Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 808

8 Råhøjvej set mod nord med Stavtrup Storskov i baggrunden. Udsigt fra området ud over det åbne land mod nordvest. Stavtrup Storskov ses til højre i billedet. Lokalplan nr. 808

9 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at at at at området anvendes til åben-lav og tæt-lav bebyggelse området tilpasses overgangen til det åbne land bebyggelsens placering og udformning tilpasses eksisterende terræn og landskabelige hensyn beliggenhed og anvendelse af fællesområder for områdets beboere fastlægges der skabes god forbindelse til eksisterende stier og det grønne rekreative strøg, og at disse videreføres i den aktuelle lokalplan der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området der i området kan etableres en børneinstitution at der sikres vejadgang til lokalplanområdet 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på matrikelkortet, side 10, og omfatter følgende matrikelnumre: 6b, 6c, 6d og 14, Konstanstinsborg hgrd, Kolt, samt 11a og 19b begge Stavtrup by, Kolt samt alle parceller der efter den 30. marts 2007 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I VII som vist på lokalplankortet. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet (som vist på matrikelkortet) overført fra landzone til byzone. 3. Anvendelse Område I, II og III Stk. 1 Stk. 2 Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

10 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

11 Område IV og V Stk. 3 Stk. 4 Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (rækkehuse, klyngehuse el. lign). Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Område VI Stk. 4 Stk. 5 Området er udlagt til offentlige formål i form af børneinstitution eller private institutioner af almennyttig karakter som efter Byrådets skøn naturligt finder plads i området, inkl. nødvendigt parkeringsareal. Hvis det efterfølgende viser sig, at der ikke er behov for daginstitutionen, må området anvendes til udstykning til parcelhusgrunde med de samme bygningsregulerende bestemmelser som gælder for lokalplanens område III. Område VII Stk. 6 Stk. 7 Området er udlagt til fælles opholdsareal (med regnvandsbassin i den nordlige del, som vist på lokalplankortet) for samtlige beboere i lokalplanområdet. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål. Fælles bestemmelser for lokalplanområdet: Stk. 8 Stk. 9 Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. 4. Udstykning Fælles bestemmelser for lokalplanområdet: Stk. 1. Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Område I, II og III: Stk. 2 Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden mådeudstykkes med en størrelse mindre areal end 700 m 2. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

12 Område IV og V Stk. 3 Ved yderligere udstykning af storparcellerne til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindste grundstørrelser for lokalplanområdet ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Råhøjvej via to nye adgangsveje, som vist på lokalplankortet. Adgang til område I og nordligste del af område VII sker ad vejen C-D. Adgang til områderne II, III, IV, V og resterende del af område VII sker ad vejen A-B, som vist på lokalplankortet. Adgangsvej til område VI sker, hvis der opføres institution i området, ad en overkørsel fra Råhøjvej, ca. 40 m fra Ormslevvej, som vist på lokalplankortet, punkt H. Institutionen kan desuden etablere gående adgang til boligvejen B-B. Hvis området tages i brug til boliger, skal adgang til området ske fra boligvej B- B, som vist på lokalplankortet, ved punkt I. På lokalplankortet er vist de arealer, der er udlagt til: Veje: Vej A-B:... 12 m bred Vej C-D:... 10 m bred Vej B- B (ringsluttet vej), D-E og F-G:...8 m bred Interne veje i områderne V og IV skal som hovedregel udlægges i 8 meters bredde. Blinde veje skal udlægges med vendeplads for renovationsvogn. Stier: a-b:... 3 m bred c-d:... 3 m bred e-f:... 6 m bred g-h:... 5 m bred i-j:... 5 m bred k-l:... 3 m bred m-n:... 5 m bred o-p:... 6 m bred q-r:... 6 m bred s-t:... 5 m bred, (dobbeltrettet gang- og cykelsti forlængelse af stien i lokalplan nr. 796 for naboarealet) Der skal desuden etableres gangstiforbindelse fra område IV til det tilgrænsende fælles opholdsareal, område VII, og herfra til vej A-B og der skal etableres stiforbindelse fra område V til det tilgrænsende fælles opholdsareal, område VII. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

13 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Til vejene A-B og C-D må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde bortset fra stiadgang fra område VII, jf. stk. 3. Ved vejkurver og vej- og stitilslutninger skal sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Oversigtsarealerne tinglyses på de ejendomme, som vil blive pålagt oversigtsareal. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, fremsendes projekt for de i stk. 3 nævnte veje og stier. Eksisterende overkørsler fra Råhøjvej til ejendommene matr. nr. 6b og matr. nr. 6c Stavtrup By, Kolt nedlægges jf. vejlovgivningen, når ejendommene tages i anvendelse i overensstemmelse med lokalplanen. Overkørslerne bibeholdes som adgang for de eksisterende beboelser, så længe de eksisterende beboelseshuse opretholdes. Eksisterende markoverkørsler fra Ormslevvej nedlægges i henhold til vejlovgivningen, når område III udstykkes og bebygges. Som vist på lokalplankortet udlægges følgende arealer til vejudvidelser: Areal til en buslomme ved Ormslevvej Areal til udvidelse af Ormslevvej med byport el. lign. ved krydset med Råhøjvej Areal til udvidelse af Råhøjvej på strækningen fra adgangsvejen A-B til ca. 30 m fra Ormslevvej, således at Råhøjvej får udlægsbredde på mindst 10 m på denne strækning. Areal til udvidelse af Råhøjvej fra grænsen mod boligområdet Råhøjtoften til vej C-D, således at Råhøjvej får en udlægsbredde på mindst 8 m. Stk. 10 Der skal reserveres areal til parkeringspladser i overensstemmelse med kravene i Århus Kommunes Retningslinier for anlæg af parkeringspladser 2005. 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Stk. 2. Såfremt nybyggeri opføres som lavenergihuse, kan der jf. Planlovens 19, stk. 4 dispenseres fra ovenstående stk. 1 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

14 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I: Stk. 1. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Ved beregning af bebyggelsesprocenten tillægges der den enkelte parcelhusgrund en beregningsmæssig andel af område VII på 220 m 2. Bygninger må højest opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 7 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carport, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,5 m og ikke nærmere vejskel end 2,5 m. Område II: Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Stk. 10 Bebyggelse skal placeres inden for de principielle byggefelter, som er vist på lokalplankortet. Bebyggelse skal placeres i en nord-sydlig retning. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Ved beregning af bebyggelsesprocenten tillægges der den enkelte parcelhusgrund en beregningsmæssig andel af område VII på 220 m 2. Bygninger må højest opføres i 1 etage. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover kan bebyggelsen dog opføres, så den på den laveste del af grunden fremstår med 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 7 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carporte og lign. skal opføres som en integreret del af boligen. Terrasser og lignende private opholdarealer skal etableres i tilknytning til boligen inden for byggefeltet. Område III: Stk. 11 Stk. 12 Stk. 13 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Ved beregning af bebyggelsesprocenten tillægges der den enkelte parcelhusgrund en beregningsmæssig andel af område VII på 220 m 2. Af støjhensyn skal bebyggelse i mere end 1 etage placeres nord for den på lokalplankortet viste støjbyggelinie (25 m fra midten af Ormslevvej). Bygninger må opføres i op til 2 etager foruden eventuel kælder. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

15 Stk. 14 Stk. 15 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,5 m og ikke nærmere vejskel end 2,5 m. Område IV og V: Stk. 16 Stk. 17 Stk. 18 Al bebyggelse skal placeres indenfor de på lokalplanen viste byggefelter. Bebyggelse skal i princippet placeres som vist på illustrationsplanen. Der må på område nr.: IV opføres maksimalt...1640 m 2 etageareal V opføres maksimalt...2020 m 2 etageareal i alt maksimalt...3660 m 2 etageareal Se fodnote 2. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 2, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 19 Stk. 20 Stk. 21 Stk. 22 Stk. 23 Bygninger må opføres i op til 2 etager. Boligenhedernes facade skal forskydes min. 2 meter i forhold til hinanden, således at der opstår variation i udtrykket. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,5 m og ikke nærmere vejskel end 2,5 m. Bebyggelsen må ikke opføres nærmere storparcellens ydre afgrænsning mod anden grund eller sti end 2,5 m, jf. 7, stk. 17 og lokalplankortet. Mod naboskel må højden på bebyggelsen ikke overstige 1,4 gange afstanden til skel mod anden grund eller sti. Dog må højden i alt ikke overstige 8,5 m over terræn, jf. 7, stk. 21. 2 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 35, beregnet af storparcellens areal fratrukket andel i adgangsvejen A-B og internt færdselsareal svarende til 10 %. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

16 Stk. 24 Stk. 25 Internt på storparcellen gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 3. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold Område VI: ved anvendelse til daginstitution: Stk. 26 Bebyggelsesprocenten for hele området må ikke overstige 35. Stk. 27 Stk. 28 Bygninger må opføres i op til 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). ved anvendelse til åben-lav bebyggelse: Stk. 29 Stk. 30 Stk. 31 Stk. 32 Stk. 33 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Ved beregning af bebyggelsesprocenten tillægges der den enkelte parcelhusgrund en beregningsmæssig andel af område VII på 220 m 2. Af støjhensyn skal bebyggelse i mere end 1 etage placeres nord for den på lokalplankortet viste støjbyggelinie (25 m fra midten af Ormslevvej). Bygninger må opføres i op til 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i henhold til reglerne i Bygningsreglementet). Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles opholdsarealer end 0,5 m og ikke nærmere vejskel end 2,5 m. 3 Bebyggelsesplanen skal sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

17 Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 34 Stk. 35 Stk. 36 Der må ikke foretages terrænreguleringer i lokalplanområdet. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasses det faldende terræn, jvf. dog 7 stk. 24. Færdigt gulv i stueplan må ikke være hævet mere end 0,2 m over en kote fastlagt for den projekterede bebyggelse. Koten fastlægges af bygningsmyndigheden i forbindelse med byggesagsbehandlingen ud fra et af bygherren leveret nivellement af eksisterende terræn før regulering. Koter skal angives i henhold til Dansk normalnul. 8. Bebyggelsens udseende Område I og III: Stk. 1 Stk. 2 Tage skal udføres som sadeltage, flade tage (dvs. ned til 3 graders hældning) eller med ensidig taghældning. Tage må ikke beklædes med reflekterende materialer. Område II: Stk. 3 Stk. 4 Bygningerne skal fremstå hvide. Tage skal udføres som flade tage, dvs. max hældning på 3 grader. Område IV og V: Stk. 5 Stk. 6 Bygningerne inden for den enkelte storparcelskal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Udestuer, garager, carporte og lignende mindre bygninger må udføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Tage må ikke beklædes med reflekterende materialer. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 7 Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

18 Stk. 8 Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 1 Stk 2 Der skal etableres en støjafskærmning langs Ormslevvej og del af Råhøjvej, placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Afskærmningen skal udføres med en højde af mindst 1,8 meter som f.eks. Absorb-skærmen Silencer. Støjskærmen skal begrønnes. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. Stk. 3 I hegn mod sti og fælles opholdsarealer må der på hver grund være én højst 1 m bred åbning. Område I og III: Stk. 4 Stk. 5 På boliggrunde i delområde I, der grænser op til Råhøjvej skal der plantes bøgehække mod vejen. Langs skel mod sti skal der plantes levende hegn i form af hække. Område II: Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Der må ikke hegnes eller beplantes i skel. Hele området skal tilsås med fælledgræs. I hele området skal der plantes lysåbne, løvfældende træer som f.eks. ask, eg og birk. Træerne skal plantes varieret i området og må ikke stå på rækker. Indkørsler til boligerne skal udføres i armeret græs. Område IV og V: Stk. 10 Stk. 11 Der må ikke hegnes i området. Hele området skal tilsås med græs. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

19 Stk. 12 Der skal etableres et plantebælte i min. 3 meters bredde mellem Råhøjvej og område IV og V som vist på lokalplankortet. Eksisterende karakterfulde træer bør indgå i plantebæltet, der skal bestå af lavere løvfældende busketter. Område VII: Stk. 13 Stk. 14 Stk. 15 Stk. 16 Der skal etableres et regnvandsbassin i det nordlige fællesareal mod Råhøjvej. I de fælles friarealer skal plantes lysåbne, løvfældende træer som f.eks. ask, eg og birk. Træerne skal plantes varieret i området og må ikke stå på rækker. Hele området skal tilsås med græs. I område VII mellem områderne I og II er der ved stitilslutning h udpeget et bevaringsværdigt træ. Træet må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 4 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører bebyggelse og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Stk. 1 Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted Ny bebyggelse i område I må ikke tages i brug før: - de i 5, stk. 3 nævnte veje C_D og E er anlagt - de i 5, stk. 3 nævnte stier a-b, c-d, e-f og g-h er anlagt - den i 5, stk 10 nævnte udvidelse af Råhøjvej fra Råhøjtoften til vej C-D er gennemført Ny bebyggelse i område II, III, IV, V og VI må ikke tages i brug før: - de i 5, stk. 3 nævnte veje A-B, B-B, F-G er anlagt - de i 5, stk. 3 nævnte stier med undtagelse af a-b, c-d og e-f er anlagt - den i 5, stk 10 nævnte udvidelse af Råhøjvej fra Ormslevvej til vej A_B er gennemført Ny bebyggelse i område III og VI må ikke tages i brug før den i 9 nævnte støjafskærmning mod Ormslevvej og Råhøjvej er anlagt 4 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

20 12. Grundejerforening Stk. 1 Stk. 2. Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Stk. 10 Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Den til enhver tid værende ejer af arealer inden for lokalplanområdet bortset fra udstykkeren skal være medlem af grundejerforeningen. Eksisterende grundejere i lokalplanområdet har ret men ikke pligt til at være medlem. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdeles i to eller flere selvstændige foreninger. Grundejerforeningen skal stiftes, når mindst halvdelen af de medlemspligtige grundejere eller Århus Kommune, Planlægning og Byggeri ønsker det, dog senest når halvdelen af de i lokalplanen forudsatte nye parcelhusgrunde er solgt. Grundejerforeningen skal modtage skøde på lokalplanområdets friarealer, område VII samt på veje og stier som nævnt i 5. Overdragelsen skal ske vederlagsfrit i takt med byggemodningens færdiggørelse. Foreningen skal selv vedligeholde arealerne og kan selv fastsætte regler herfor. Indtil arealerne overdrages til foreningen, påhviler vedligeholdelsen ejeren. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af veje og stier. Foreningen skal stedse holde Århus Kommune, Planlægning og Byggeri underrettet om sin adresse. 13. Servitutter Stk. 1 Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk 2, nr. 16: På matr. nr. 6c Konstantinsborg hgdr, Kolt servitut af 10.08.1946, dokument om hegn. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 808

21 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist på kortet herunder, beliggende i, Kommuneplanens delområde nr. 23.04.08 BO. Lokalplanområdet er i overensstemmelse med kommuneplanen. For ramme nr. 23.04.08 BO gælder følgende: Maks. bygningshøjde: 8,5 m Maks. bebyggelseprocent: For åben-lav: 25 For tæt-lav: 35 For etagebolig: 40 Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

22 Anden fysisk planlægning Lokalplanen er i Regionplan 2005 udpeget til byvækstområde. Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet ligger ved Ormslevvej, som har forbindelse til Århus, motorvej mm. via Ravnsbjergvej. Området adgangsbetjenes fra Råhøjvej, der er tilsluttet Klokkeskovvej i nordøst og Ormslevvej i syd og dermed har forbindelse til Stavtrup by. Råhøjvej er en smal vej med en kørebanebredde på 4 5 m forbi området. Med lokalplanen er der sikret areal til udvidelse af Råhøjvej på de strækninger, der fører til adgangsvejene til lokalplanområdet. Udvidelserne udføres af bygherren og skal være udført, før den aktuelle adgangsvej tages i brug. Med lokalplanens virkeliggørelse bliver Stavtrup udvidet mod vest. Det forventes, at en hastighedsbegrænsning på 60 km/t vil blive gældende fra Råhøjvej, når området er udbygget. I tilknytning hertil kan derfor blive behov for en trafikal byport til markering af bygrænsen. Lokalplanen reserverer areal til anlæg af en sådan byport. Lokalplanområdets stier forbindes de eksisterende stier og grønne kiler i naboområderne, hvorved der opnås forbindelse til skole og centerområde i Stavtrup. Lokalplanen reserverer desuden areal til forlængelse af den dobbeltrettede cykelsti langs Ormslevvej, der er udlagt i lokalplan nr. 796 for arealet mod øst. Stien anlægges fra øst frem til sti p-r i forbindelse med byggemodningen af lokalplanområdet. Naturbeskyttelsesinteresser Lokalplanområdet er delvis omfattet af 300 m skovbyggelinier, udløst af skovarealer beliggende nord for området i henhold til naturbeskyttelseslovens 17. Lokalplanen forudsætter, at Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Århus ophæver eller reducerer skovbyggelinien inden for lokalplanområdet, jf. lokalplanens 13. Hvis skovbyggelinien ikke ophæves eller reduceres, vil bebyggelse i lokalplanområdet i stedet forudsætte dispensation fra skovbyggelinien. Da hele lokalplanområdet ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres til byzone, får Århus Kommune dispensationskompetencen i henhold til naturbeskyttelseslovens 65 stk. 5. Arkæologiske forhold Moesgård Museum anbefaler, at man i god tid forud for en byggemodning fjerner pløjejorden i en serie parallelle søgegrøfter tværs over arealet, for herved at se om der skulle være arkæologiske levn, som evt. kan kræve yderligere arkæologisk udgravning. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte, eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

23 Anmeldelse om arkæologiske fund skal ske til: Moesgård Museum, Moesgård, 8270 Højbjerg Århus Kommuneatlas Århus Kommune har i samarbejde med Skov- og Naturstyrelsen foretaget en registrering af alle bygninger fra før 1940 og klassificeret bygningerne efter bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 repræsenterer den højeste bevaringsværdi. Bygninger med en bevaringsværdi på 1 til 4 er i kommuneplanen optaget som bevaringsværdige bygninger. Sådanne bygninger må ikke nedrives, før der er taget positiv stilling hertil. Inden for lokalplanområdet er den eksisterende ejendom på Råhøjvej omfattet af Kommuneatlassets registrering af bygningers bevaringsværdi. Ejendommen er registreret med bevaringsværdien 5, hvorefter bygningerne ikke er omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser og lokalplanen indeholder derfor ikke bevaringsbestemmelser for bygningen. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser, og der er vedtaget en indsatsplan for beskyttelse af grundvandet. Såvel Århus Kommune, Vand og Spildevand som det almene private Stautrup Vandværk har vandinvindingsinteresser i området. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening i området, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Forbud mod brug af pesticider fremgår af den deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Ormslevvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra midten af Ormslevvej beregnet til 63 d(b)a ved 60 km/t på døgnbasis. Beregningen er gennemført på baggrund af trafiktal fra år 2005 med 2400 biler/døgn på årsbasis. Ifølge Kommuneplanens støjbestemmelser må det udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører boligbebyggelse og udendørs opholdsarealer ikke overstige 55 d(b)a på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om etablering af en 1,8 m høj støjskærm langs Ormslevvej. Ligeledes er der optaget bestemmelse om, at bebyggelse i mere end 1 etage skal placeres i en afstand af mindst 25 m fra midten af Ormslevvej. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

24 Disse bestemmelser om støj er enslydende med de støjbestemmelser, der er optaget i lokalplan 796 for det tilgrænsende boligområde mod øst. Forureningsforhold jord Natur og miljø, Virksomheder og Jord har pr. 11. januar 2007 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området på Ormslevvej af Århus Sporvejes linie 55. Der er i dag stoppested omtrent midt for lokalplanområde 796, der ligger umiddelbart øst for det aktuelle lokalplanområde. Da dette stoppested ligger relativt tæt (ca. 250 m) på stoppestedet ved Råhøjparken, vil det med udbygningen af det aktuelle område, blive flyttet til den østlige del af det aktuelle lokalplanområde. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Højvangskolens distrikt. Der gøres opmærksom på, at Skolevæsenets planlægning for bydelen til enhver tid kan gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Integrerede institutioner for 0-6 årige: Paletten - Klokkervej 9, Stavtrup, 8260 Viby J Klokkeskoven - Klokkervej 11, Stavtrup, 8260 Viby J Kælkebakken - Klokkervej 13, Stavtrup, 8260 Viby J Børnehøjen - Højvangsvej 1A, Stavtrup, 8260 Viby J Søskrænten - integreret institution for 0-6 årige, Søskrænten 1, 8260 Viby J Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

25 Fritidsklub: Stavtrup fritidsklub, Bispevej 7, Stavtrup, 8260 Viby J SFO: Højvangsskolens SFO, Klokkeskovvej 1, 8260 Viby J Teknisk forsyning Varmeforsyning kan ske fra: Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Århus Kommune AffaldVarme Bautavej 1 8210 Århus V, efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Viby Elværk Skanderborgvej 178B-180 8260 Viby J, på selskabets til enhver tid gældende betingelser. Stavtrup Vandværk v/ Hans Erik Jørgensen Stavtrupvej 4 8260 Viby J Århus Kommune Vand og Spildevand Bautavej 1 8210 Århus V, i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledning i Råhøjtoften, som afleder spildevandet til Viby Renseanlæg. Spildevandet skal afledes ved gravitation. Regnvand skal forsinkes i regnvandsbassin. Bassinet skal udformes i henhold til Vand og Spildevands retningslinier. Der må maksimalt afledes 1 liter pr. sekund pr. ha fra regnvandsbassinerne. Området skal afvandes til regnvandsledning i Råhøjtoften. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der er opnået udledningstilladelser fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 8940 2500. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

26 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen, Miljøcenter Århus til ophævelse/reducering af skovbyggelinien for lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 808

27 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47 Område VI udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejerne efter Lov om Planlægning, 48, under visse omstændigheder kan kræve de pågældende ejendomme overtaget af kommunen mod erstatning. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 808

28 Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 808

j Råhøjve C b D E Lokalplan nr. 550 VII c d RÅ E I HØ JT OF TE N Regnvandsbassin E a I E e h Råhøjvej f g II i VII II j k G Signaturforklaring l F Lokalplanområde II Storparcel 1 Delområde Veje IV Vejudvidelser Lokalplan nr. 796 VII A B a b Stiforbindelse II m Byggefelter VII VII Bevaringsværdigt træ V n VII Storparcel 2 III Adgangsvej Skovbyggelinie III I Støjbyggelinie o H p Eksisterende bebyggelse VI s III q Støjafskærmning III Plantebælte r Ormslev vej 67.31 62.5 NORD t 808 2000 Okt. 2007

29 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 808 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den til den Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 808 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 808