ABF Havehuset Norsgade 21, 23, 23B, 23C og 25, 8000 Århus C Årsrapport for 2011 Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2012 dirigent
INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors erklæringer... 4 Foreningsoplysninger... 6 Ledelsesberetning... 7 Anvendt regnskabspraksis... 8 Resultatopgørelse... 10 Balance, aktiver... 11 Balance, passiver... 12 Skattemæssigt resultat... 13 Noter... 14 Side 2
LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2011 inkl. ledelsesberetningen for ABF Havehuset. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen giver efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Århus C, den 22. april 2012 Bestyrelse: Side 3
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til medlemmerne i ABF Havehuset. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for ABF Havehuset for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser samt foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen konklusion herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Side 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Viby J, den 22. april 2012 Revision 2 A/S registrerede revisorer Irene Madsen registreret revisor Side 5
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen: ABF Havehuset Norsgade 21, 23, 23B, 23c og 25 8000 Århus C Stiftet 1/1 1980 Hjemmeside: www.havehus.dk Cvr.nr.: 66671119 Regnskabsår: 1. januar - 31. december Revision: Revision 2 A/S registrerede revisorer Vestre Kongevej 4-6 8260 Viby J Kontaktpersoner: Irene Madsen Lischen Lund Jensen Pengeinstitutter: Nordea Nykredit Bank Side 6
LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Foreningens hovedaktivitet er udlejning af andelsboliger til beboelse. Usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2011 Der er ingen usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2011. Usikkerhed ved indregning eller måling Der er ingen usikkerhed vedrørende indregning og måling. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årsregnskabet for 2011 udviser et resultat på kr. -276.126, som bestyrelsen foreslår overført til næste år. Resultatet er især påvirket af, at der er hensat kr. 300.000 til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen. Egenkapitalen andrager pr. 31.12.2011 kr. 12.381.771 mod kr. 12.215.540 forrige regnskabsår, primært fordi den kontante ejendomsvurdering er steget med kr. 200.000 til kr. 20.350.000 Årets resultat anses for tilfredsstillende. For det kommende år forventes ligeledes et tilfredsstillende resultat. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for årsrapporten. Side 7
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for ABF Havehuset er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Terminsydelser De samlede terminsydelser udgiftsføres. Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, flyttegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed. Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Side 8
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes ved låneoptagelsen til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes prioritetsgælden til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid. Prioritetsgælden er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Øvrige noter Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 22. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Side 9
RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR 2011 til 31. DECEMBER 2011 INDTÆGTER Boligafgift... 478.352 478.432 P-plads andelshavere... 14.750 13.750 Lejeindtægter ikke-andelshavere... 12.648 12.648 Gebyrer ved flytning... 2.000 0 Betaling internet... 7.920 7.920 Indtægter i alt... 515.670 512.750 OMKOSTNINGER 1 Terminsydelser... (297.604) (295.444) 2 Omkostninger vedrørende ejendommen... (183.344) (190.062) 3 Administrationsomkostninger... (36.684) (48.385) Omkostninger i alt... (517.632) (533.891) Resultat før finansielle poster... (1.962) (21.141) FINANSIERING 4 Finansieringsindtægter... 25.865 31.556 5 Finansieringsomkostninger... (29) (24) Finansiering i alt... 25.836 31.532 Resultat før hensættelser... 23.874 10.391 6 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... (300.000) (300.000) Årets resultat... (276.126) (289.609) Side 10
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2011 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER 7 Grunde og bygninger... 20.350.000 20.150.000 ANLÆGSAKTIVER I ALT... 20.350.000 20.150.000 OMSÆTNINGSAKTIVER 8 Vand- og varmeregnskab... 16.847 0 9 Tilgodehavende beløb... 0 8.240 10 Andre tilgodehavender... 18.408 7.127 11 Likvide beholdninger... 1.965.036 2.013.826 OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT... 2.000.291 2.029.193 AKTIVER I ALT... 22.350.291 22.179.193 Side 11
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2011 PASSIVER EGENKAPITAL 12 Egenkapital... 12.381.771 12.215.540 HENSATTE FORPLIGTELSER 13 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... 2.680.000 2.405.000 Hensatte forpligtelser i alt... 2.680.000 2.405.000 GÆLDSFORPLIGTELSER LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 14 Prioritetsgæld... 7.262.395 7.504.753 15 Deposita... 1.200 1.200 Langfristede gældsforpligtelser i alt... 7.263.595 7.505.953 KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 16 Leverandører af varer og tjenesteydelser... 16.875 13.500 17 Øvrig anden gæld... 1.266 30.885 18 Periodeafgrænsningsposter... 6.784 3.048 19 Varmeregnskab... 0 5.267 Kortfristede gældsforpligtelser i alt... 24.925 52.700 Gældsforpligtelser i alt... 7.288.520 7.558.653 PASSIVER I ALT... 22.350.291 22.179.193 20 Eventualposter mv. 21 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 22 Andelshaverindskud 23 Bestyrelsesansvarsforsikring 24 Vedligeholdelse Side 12
NOTER Hensat til skat kr. 0 fremkommer på følgende måde: Andelsboligforeningen skal skattemæssigt behandles som en forening, jfr. 1 stk. 1 nr. 6 i selskabsskatteloven. Foreningen vil dog kun være skattepligtig af indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed, der udøves over for ikke-medlemmer af andelsboligforeningen, hvilket i 2011 vil dreje sig om lejeindtægter kr. 12.648. Den skattepligtige indkomst kan herefter opgøres på følgende måde: Resultat før finansielle poster... (1.962) Hvor tillægges/fratrækkes: Betalte afdrag prioritetsgæld...... 177.968 Tilbageført indtægtsført hensættelse til vedligeholdelse på ejendommen... (25.000) Låneomkostninger ved omlægning af lån: Afholdte låneomkostninger... 37.731 Fradrag tidligere år... (1.909) Fradrag indeværende år... (799) (799) Rest til senere fradrag... 35.023 150.207x12.648 Skattepligtig indkomst: 3. 684 515.670 --------------- 150.207 ========= Hvilket beløb kan modregnes i de overførte fremførselsberettigede skattemæssige underskud fra tidligere år, kr. 103.685. Der resterer herefter i alt kr. 100.001 til ubegrænset fremførsel i de kommende års positive skattepligtige indkomster. Side 13
NOTER 1 Terminsydelser... Prioritetsrenter... 357.298 368.176 Afdrag prioritetsgæld... 311.946 301.504 Offentlig støtte... (371.640) (374.236) Terminsydelser i alt... 297.604 295.444 2 Omkostninger vedrørende ejendommen Ejendomsskat... 45.520 42.543 Forsikring... 17.936 17.793 Renovation... 22.992 26.523 Vedligeholdelse... 42.286 111.651 Indtægtsført hensættelse... (25.000) (45.000) Mindre nyanskaffelser... *32.554 11.549 El og vand... 46.142 **17.914 Varme fællesrum... 3.461 7.089 Difference varmeregnskab tidligere år... (2.547) 0 Omkostninger vedrørende ejendommen i alt... 183.344 190.062 * Inklusiv køb af 3 stk. vaskemaskiner og 1 stk. tørretumbler i alt kr. 26.400 ** Inklusiv regulering af varme 2009 kr. -23.398 3 Administrationsomkostninger Kontorartikler, porto, telefon m.v.... 144 460 Annoncer... 0 7.919 Internet... 5.586 8.482 Mødeudgifter m.v.... 4.108 3.270 Revisorhonorar incl. rest tidligere år (1.500)... 18.375 14.000 Honorar varmeregnskab... 5.969 8.569 Advokathonorar... 0 3.125 Kontingenter ABF... 2.002 2.160 Kontingent Grundejerforening m.v.... 500 400 Administrationsomkostninger i alt... 36.684 48.385 4 Finansieringsindtægter Renter, pengeinstitutter... 25.865 31.556 Finansieringsindtægter i alt... 25.865 31.556 5 Finansieringsomkostninger Renteudgifter, pengeinstitutter... 29 24 Finansieringsomkostninger i alt... 29 24 Side 14
NOTER 6 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Ordinær hensættelse... 300.000 300.000 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt... 300.000 300.000 7 Grunde og bygninger Kontant ejendomsværdi pr. 1/10 2010 og 1/10 2011... 20.350.000 20.150.000 Grunde og bygninger i alt... 20.350.000 20.150.000 8 Vand- og varmeregnskab Indbetalt a/c varme, andelshavere... (80.916) 0 Afholdt varme og vand udgifter... 98.421 0 Varmeregnskab tidl. år... (658) 0 Vand- og varmeregnskab i alt... 16.847 0 9 Tilgodehavende beløb Beregnet tilgodehavende renter... 0 8.240 Tilgodehavende beløb i alt... 0 8.240 10 Andre tilgodehavender Tilgodehavende ved andelshavere, vedr. udligning af fordelingstal... 7.127 7.127 Tilgodehavende beløb... 11.281 0 Andre tilgodehavender i alt... 18.408 7.127 11 Likvide beholdninger Nordea, foreningskonto 728 356... 39.193 123.749 Nordea, foreningskonto 574 703... 8.861 6.843 Nykredit Bank, aftalekonto 0229932... 0 1.883.234 Nykredit Bank, erhvervskonto 2549101... 1.916.982 0 Likvide beholdninger i alt... 1.965.036 2.013.826 Side 15
NOTER 12 Egenkapital Andelshaverindskud... 647.737 647.737 Opskrivningsfond ejendom... 11.162.611 10.962.611 Afdrag prioritetsgæld... 3.242.862 2.930.917 Indexregulering prioritetsgæld... (1.131.790) (1.062.202) Overført resultat tidligere år... (1.263.523) (973.914) Årets resultat... (276.126) (289.609) Egenkapital i alt... 12.381.771 12.215.540 13 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Tag Norsgade 23B-C Ordinære hensættelser... 100.000 100.000 Tag Norsgade 23B-C i alt... 100.000 100.000 Vandrør Ordinære hensættelser... 100.000 100.000 Vandrør i alt... 100.000 100.000 Øvrige nyanskaffelser og vedligehold Ordinære hensættelser... 2.480.000 2.250.000 Øvrige nyanskaffelser og vedligehold i alt... 2.480.000 2.250.000 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt... 2.680.000 2.405.000 Side 16
NOTER 14 Prioritetsgæld *Nykredit opr. 2.527.000, indekslån... 2.093.464 2.134.109 *Nykredit opr. 631.800, indekslån... 529.009 538.884 Nykredit opr. 403.800, 9,04% støttet kontantlån... 302.422 313.629 *Nykredit opr. 888.000, indekslån... 741.479 755.349 Nykredit opr. 3.305.000, 5,09% støttet kontantlån... 2.398.681 2.536.525 Nykredit opr. 1.365.000, 4,3% kontantlån... 1.197.340 1.226.257 Prioritetsgæld i alt... 7.262.395 7.504.753 Kursværdien andrager kr. 8.823.276. *Ydelsesfrielån i forbindelse med byfornyelse. 15 Deposita Deposita... 1.200 1.200 Deposita i alt... 1.200 1.200 16 Leverandører af varer og tjenesteydelser Revisorhonorar, anslået... 16.875 13.500 Leverandører af varer og tjenesteydelser i alt... 16.875 13.500 17 Øvrig anden gæld Andre skyldige omkostninger... 1.266 30.885 Øvrig anden gæld i alt... 1.266 30.885 18 Periodeafgrænsningsposter Forudbetalt boligafgift... 6.784 3.048 Periodeafgrænsningsposter i alt... 6.784 3.048 19 Varmeregnskab Indbetalt a/c varme... 0 68.052 Afholdte varmeudgifter... 0 (62.785) Varmeregnskab i alt... 0 5.267 20 Eventualposter mv. Der er ingen eventualforpligtelser m.v. Side 17
NOTER 21 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Ejerpantebrev opr. 550.000 disponibelt. Herudover er der ingen pantsætninger eller sikkerhedsstillelser. 22 Andelshaverindskud Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi, jfr. 5 stk. 2 C i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Egenkapital, jfr. foran... 12.381.771 Hvortil tillægges: Støtteberettiget del af prioritetsgæld (=pantebrevsrestgæld)... 3.363.952 Kursregulering øvrig prioritetsgæld: Pantebrevsrestgæld, jfr. årsrapport... 3.898.443 Samme til kursværdi... (3.983.315) (84.872) 3.279.080 Korrigeret egenkapital herefter til fordeling... 15.660.851 ========= Eller pr. fordelingstal (i alt 96,92)... 161.585 ========= Side 18
NOTER Andelsværdien for de enkelte andelslejligheder vil således efter dette princip maksimalt andrage: Maksimal Vedtaget andelsværdi Fordelings andelsværdi årsrapport tal pr. 31/12 Nr. 21 kælder og stue... 8,48 1.370.243 1.361.284 Nr. 21 1. og 2. sal... 10,59 1.711.189 1.700.000 Nr. 23 st. tv.... 5,00 807.927 802.644 Nr. 23 st. th.... 5,70 921.036 915.014 Nr. 23 1. th... 10,78 1.741.890 1.730.500 Nr. 23 2. sal.... 9,52 1.538.292 1.528.234 Nr. 23 B, st.... 5,01 809.542 804.249 Nr. 23 B 1. sal... 7,81 1.261.982 1.253.730 Nr. 23 B 2. sal... 15,19 2.454.481 2.438.432 Nr. 23 C st. tv.... 5,14 830.549 825.118 Nr. 23 C st. th.... 5,64 911.342 905.382 Nr. 23 C 1. sal... 8,06 1.302.378 1.293.862 I alt... 96,92 15.660.851 15.558.449 ======== ========= ========= Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinier. Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte udgifter hertil. 23 Bestyrelsesansvarsforsikring Det kan oplyses, at andelsboligforeningen har tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring. Forsikringen dækker med en forsikringssum på kr. 1.500.000 i alt pr. skade excl. omkostninger. Side 19
NOTER 24 Vedligeholdelse Mur og hegn til Thunøgården: Entreprise... 0 93.250 Tilskud Århus Kommune... 0 (48.083) I alt... 0 45.167 Diverse: Vaskekælder... 5.659 425 Rep. dørtelefon... 6.875 0 Maler... 3.174 Nøgler... 0 1.155 Have... 4.448 885 Trailerleje... 0 175 Småanskaffelser m.v.... 2.033 2.990 VVS og kloak... 10.858 16.278 Elektriker... 0 3.024 Murer... 5.637 29.449 Tømrer... 3.602 12.103 I alt... 42.286 66.484 Vedligeholdelse i alt... 42.286 111.651 Side 20