Høringsnotat For Kommuneplantillæg nr. 14 til Kommuneplan 2013 Tillægget har været i høring fra 13. september til 8. november 2016 INDHOLD Samlet indstilling Oversigt over indkomne høringssvar og forslag Resumé af høringssvar og forslag samt Bygge-, plan- og miljøafdelingens vurdering af disse Kopi af indkomne høringssvar er vedlagt sagen SAMLET INDSTILLING Bygge-, plan- og miljøafdelingen indstiller følgende i forbindelse med den endelige vedtagelse af planforslaget: Kommuneplantillægget kan vedtages som det er. En ændret anvendelse af ejendommen Nordre Fasanvej 27 til en mere udadvendt funktion med detailhandel i stueetagen vil give et løft til området. De mange forskellige funktioner, de to eksisterende dagligvarebutikker på naboejendommene og den kommende udvikling af området mellem Nordre Fasanvej og Falkoner Allé danner et godt udgangspunkt for etablering af endnu en dagligvarebutik i området. Kommuneplantillægget giver ejer mulighed for, at ombygge indenfor eksisterende bygningsrammer ud fra kommuneplantillæggets ændrede anvendelse (vil evt. ikke kræve lokalplanlægning, men det kræver vurdering af et konkret projekt). Hvis der ønskes nybyggeri med flere etager, kan der efter anmodning udarbejdes ny lokalplan, der forudsætter at eksisterende bygning nedrives og ny bebyggelse med mindre fodaftryk (fx med varegård og pladsdannelse mod Nordre Fasanvej) opføres med flere etager. Dette for at overholde den maksimale bebyggelsesprocent på 110. En højere bebyggelsesprocent vil kræve nyt kommuneplantillæg. Hvis der anmodes om et plangrundlag for et mere omfangsrigt projekt med grundplan som nu og yderligere etager, kan kommunen eventuelt se på det i en større sammenhæng for området fra CBS til Dalgas Have, mellem Stærh Johansens Vej og Finsensvej. Der skal i en eventuel kommende lokalplanproces arbejdes videre med projektudviklingen herunder arkitektur, det grønne, parkering, varelevering, opholdsarealer mv. og om der evt. er grundlag for et nyt kommuneplantillæg i forhold hertil.
OVERSIGT OVER INDKOMNE HØRINGSSVAR OG FORSLAG Nr. 1 Tobias Hjortdal på vegne af A/B Lykkesholm (Nordre Fasanvej 38 og Nordre Fasanvej 40), A/B Fælleseje (Nordre Fasanvej 29, Stæhr Johansensvej 2 og 4), E/F Solbjerghus (Nordre Fasanvej og P. Andersensvej 1), A/B Nordre Fasanvej 30-36 (Nordre Fasanvej 30, 32, 34 og 36), A/B NF31 (Nordre Fasanvej 31), E/F Nordre fasanvej 33Abc (Nordre fasanvej 33A, 33B og 33C), E/F Kilevej 1 & Nordre Fasanvej 26 (Kilevej 1 og Nordre Fasanvej 26) Varehuschef for FAKTA, Nordre Fasanvej 15 Varehuschef for FØTEX, Nordre Fasanvej 25 Nr. 1 a supplerende høringssvar fra Torben Langberg, A/B NF31 (Nordre Fasanvej 31) Nr. 2 Tone Høybye på vegne af A/B Fælleseje, Stæhr Johansensvej 2 ved formand Casper Løvgreen, A/B Nordre Fasanvej 30-36 ved formand Jannick Jensen, Lejerbo ved formand for Lejerbo 235-0, Seedorffs Vænge 10-36 Anders Kaare E/F Kilevej 1 & Ndr. Fasanvej 26 ved formand Jesper N. Hansen
RESUMÉ OG VURDERING Nr. 1: Tobias Hjortdal og en række medunderskrivere Resumé: En række borgere, brugere og naboer er nervøse for om den nye plan vil gavne området, der beskrives som et trafikknudepunkt med flere større dagligvare og detailbutikker og mindre erhverv. 1. Hvis ejer ønsker at ombygge eksisterende ejendom og tilføre ekstra etage påpeger høringsvarerne, at bebyggelsesprocenten skal fastholdes på de i kommuneplantillæggets 110 procent i kommende lokalplan, der skal have udgangspunkt i kommuneplanens rammebestemmelser. Vurdering Ad 1. En bebyggelsesprocent på maksimalt 110 vil være udgangspunktet for en kommende lokalplan, i overensstemmelse med dette kommuneplantillæg. En højere bebyggelsesprocent vil kræve udarbejdelse af nyt kommuneplantillæg. Nordre Fasanvej 27 er beliggende på matr. nr. 4am på 2.136 m 2 og jf. BBR er bygningen på 4.196 m 2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på godt 196. TEC er beliggende på matr. nr. 4da på 12.037 m 2 og jf. BBR er bygningerne tilsammen på 25.434 m 2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på godt 211. En lokalplan vil formodentlig dække et større sammenhængende område i kvarteret, hvor der evt. kan udlægges byggefelter med angivelse af maksimalt antal kvadratmeter pr. felt, således at bebyggelsesprocenten under ét overholdes. 2. Høringssvarerne skønner den nuværende bebyggelsesprocent for rammeområde 4.C.5 til at være omkring 300 procent, og beder kommunen redegøre for hvordan det påvirker den nuværende bygnings lovlighed i forhold til bebyggelsesprocent. Vurdering Ad 2. Kommuneplanens rammer fastsætter rammer for kommende lokalplanlægning og for byggesagsbehandling i områder, der ikke er omfattet af lokalplaner og byplanvedtægter. Eksisterende lovlige forhold, herunder anvendelse af den eksisterende bygning på Nordre Fasanvej 27, kan fortsætte uhindret. Nordre Fasanvej 27 er beliggende på matr. nr. 4am på 2.136 m 2 og jf. BBR er bygningen på 4.196 m 2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på 196,5. Hvis der ikke sker udvidelse af eksisterende bebyggelse, kan denne ombygges inden for eksisterende bygningsvolumen uanset bebyggelsesprocenten i forhold til kommuneplanrammen. 3. Høringssvarerne finder det vigtigt med, de i sagsfremstillingen omtalte grønne arealer, der sammen med mere udadvendte funktioner kan sammenbinde og udvide Campusstrøget. Stæhr Johansens Vej beskrives som øde, ubrugt og belastet af TEC s og Forsyningens bygninger samt parkering for disse og Lejerbobebyggelser. Det foreslås, at kommuneplantillægget fastsætter, at der skal reserveres areal til grøn forbindelse på nordsiden af Stæhr Johansens Vej i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 s hovedstrukturkort om byudviklingsområdet CBS og KU Frederiksberg Campus. Vurdering Ad 3. Forslaget om en grøn forbindelse, som en del af et campusstrøg langs Stæhr Johansens Vej er en god idé, der er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 s hovedstrukturkort om byudviklingsområdet CBS og KU Frederiksberg Campus. Det er ikke en type bestemmelse, der medtages på kommuneplanniveau for rammeområder. Forslaget vil blive søgt indarbejdet i forbindelse med evt. fremtidig udarbejdelse af lokalplan. 4. Høringssvarerne anser ikke den foretagne miljøscreening for tilbundsgående og efterspørger uddybning om trafikbelastning, tilkørselsforhold og parkering, skyggeforhold og visuelt/arkitektonisk virkning fra 6 etagers byggeri. Der savnes en miljømæssig vurdering af om
området kan bære endnu en dagligvarebutik og hvilken indflydelse dette vil have på nærmiljøet. Vurdering Ad 4. Miljøscreeningen af Forslag til Kommuneplantillæg 14 er udarbejdet i henhold til Lov om Miljøvurdering. Miljøscreeningen udarbejdes i overensstemmelse med lovens intentioner på det detaljeringsniveau, som planen giver mulighed for. Et kommuneplantillæg definerer det overordnede plangrundlag for området, hvorfor miljøscreeningen alene skal forholde sig mere overordnet til miljøbelastningen. Det er forsat By- og miljøområdets vurdering, at planen med sin begrænsede størrelse, art og placering ud mod et i kommuneplanen udpegede bydelsstrøg, ikke i væsentlig omfang vil belaste miljøet. By- og Miljøområdet skal i den sammenhæng anføre, at den eksisterende kommuneplan allerede giver mulighed for opførelse af en bygning på 6 etager. Trafikbelastningen vil forsat være styret af trafikken på Nordre Fasanvej med ca. 14.000 køretøjer i døgnet. Evt. miljøgener fra driften af detailhandelen f.eks. fra varelevering mv. kan reguleres og om nødvendigt begrænses via miljøbeskyttelseslovens 42. I en evt. kommende mere detaljereret lokalplan, som også vil være omfattet af Lov om Miljøvurdering, vil en screening/vurdering skulle udføres ud fra den pågældende plans detaljeringsniveau. 5. Høringssvarerne beder om årsagen til, at der hverken er afholdt borgermøde eller åbent hus i forbindelse med høringen, da de henviser til at der i Kommuneplan 2013 står oplyst, at kommuneplanen er et konkret værktøj, der skal hjælpe os med at udvikle Frederiksberg, så byen også i fremtiden danner den bedst mulige ramme for os alle. Høringsvarerne spørger om der er udarbejdet skyggediagrammer for 6 etages-byggeri i forhold til påvirkning af naboejendomme og -arealer. Højt byggeri ved Stæhr Johansens Vej skygger i forvejen meget, så der ønskes redegørelse for hvordan tilladelse til 6 etages-byggeri i rammeområde 4.C.5 vil påvirke området. Vurdering Ad 5. Det vurderes, at princippet om at der afholdes borgermøder ved større lokalplanforslag og åbent hus ved andre lokalplanforslag fastholdes. I forbindelse med høring af kommende forslag til lokalplan vil der blive afholdt åbent hus eller borgermøde, afhængig af omfanget af lokalplanforslaget. Der er ikke udarbejdet skyggediagram for ny bebyggelse i 6 etager i forbindelse med kommuneplantillægget, da det ikke er en type bilag, der medtages på kommuneplanniveau for rammeområder. Det maksimale antal etager på 6 er ikke ændret i forbindelse med kommuneplantillægget, da det maksimale antal etager for rammeområde 4.O.7 i Kommuneplan 2013 allerede er fastsat til 6. Det maksimale antal etager er også fastsat til 6 i de tilstødende rammeområder (4.B.7, 3.C.1 og 1.B.1), på nær i 4.T.1 (Forsyningens område), hvor det maksimale antal etager er fastsat til 3 og 1.C.1 (der bl.a. indeholder CBS-campus) hvor det maksimale antal etager er fastsat til 8 (bebyggelse over 6 etager forudsætter et arkitektonisk velbegrundet projekt i sammenhæng med omgivelserne). 6. Høringssvarerne foreslår, at der i planen angives en maksimal bygningshøjde, i stedet for et maksimalt antal etager. Vurdering Ad 6. Fastsættelse af maksimal bygningshøjde er ikke en type bestemmelse, der medtages på kommuneplanniveau for rammeområder, men forslaget om fastsættelse af maksimal bygningshøjde kan medtages i kommende lokalplanlægning. 7. Høringssvarerne bemærker, at den røde plet på oversigtskortet ikke afspejler hvor tillæggets område er og spørger om der af den årsag kan være berørte borgere, der ikke er bekendt med
planforslaget og derfor ikke har haft mulighed for at gøre indsigelse. Vurdering Ad 7. Det beklages, at den røde plet på det lille indsatte kommunekort ikke er blevet placeret i forhold til kommuneplantillæggets geografi, men det vurderes at planforslagets større luftfoto med afgrænsning af det nye rammeområde og kortudsnittene ikke lader tvivl tilbage om hvilket område planforslaget omfatter. 8. Høringssvarerne bemærker, at rammeområde 4.O.7, som 4.C.5 udskilles fra, ikke er vist i sin helhed på planforslagets kortudsnit og anfører at det kan give anledning til misforståelser, da et samlet og overskueligt overblik mangler. Vurdering Ad 8. Der foretages i forslaget til kommuneplantillæg ikke ændringer af bestemmelserne for rammeområde 4.O.7, men kun i forhold til geografien af rammeområdet, hvilket der gives overblik over på kommuneplantillæggets kortudsnit. 9. NF31 har tilføjet følgende til det fælles høringssvar: Da Føtex købte garageanlægget søgte de om tilladelse til at bygge højere, hvilket de fik afslag på, da der ifølge stadsarkitekten ikke skulle bygges højere end i nabolaget. Derfor foreslås det, at en kommende hjørnebygning ikke skal være højere end Føtex, altså at der ikke gives mulighed for ekstra etage. Vurdering Ad 9 tilføjelse. Der ændres med dette kommuneplantillæg ikke på det maksimale antal etager. Se også ad. 5. Det vurderes, at der byrumsmæssigt er grundlag for en opstramning af byrummet ved metrostationen, således at bebyggelsen på vestsiden af Ndr. Fasanvej kommer op i 4-6 etager, som den øvrige karrébebyggelse langs vejen, hvilket også vil spille godt sammen med planerne om ny campusbebyggelse i 6 etager på CBS-området overfor.
Nr. 2: Tone Høybye og en række medunderskrivere Resumé: 1. Høringssvarere har ikke noget imod ændring fra undervisningsformål til blandede byfunktioner, men sætter spørgsmålstegn ved om området kan bære flere store dagligvarekædebutikker. Vurdering Ad 1. Strækningen langs Nordre Fasanvej er en del af Kommuneplan 2013 s detailhandelsstruktur som udpeget Bydelsstrøg, hvor der er planlagt for en udvikling med dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Anvendelsen hertil er således i overensstemmelse med kommunens detailhandelsplanlægning. Hvilke type butik/kæde rammen udnyttes med, er ikke et kommuneplananliggende. 2. Høringssvarerne finder, at strækningen langs Nordre Fasanvej er i en udvikling med små spændende og hyggelige funktioner og har en overbevisning om, at en stor discountvarebutik ikke understøtter denne positive udvikling. Vurdering Ad 2. Kommuneplantillægget er ikke til hinder for etablering af mindre butikker, caféer mv. Se også vurdering under ad.1. 3. Høringssvarerne foreslår, at pladsen foran Nordre Fasanvej 27 skal have et formål, der fører til ophold; en plads med udeservering ved metroopgangen, og ikke bare til gennemkørsel og dagligvareindkøb. Vurdering Ad 3. En pladsdannelse til ophold i forbindelse med metroopgangen er et godt forslag, men ikke en type bestemmelse, der medtages på kommuneplanniveau for rammeområder. Forslaget vil blive overvejet i forbindelse med fremtidig udarbejdelse af lokalplan. 4. Høringssvarerne oplyser om ulovlig parkering fra dagligvarekunder på Stæhr Johansens Vej og finder det bekymrende, at planforslaget ikke redegør for parkering, der jf. kommuneplanens parkeringsnorm ved omlægning fra undervisningsformål til andre erhvervsformål tredobles. Høringssvarerne opfordrer til, at der fastsættes krav i kommuneplantillægget om, at påkrævet ekstra parkering skal anlægges på egen grund og under terræn. Der henvises til den matrikulære sag, hvor matr. nr. 4da deles i to (svarende til kommuneplantillæggets deling af rammeområde 4.O.7, så rammeområde 4.C.5 opstår). I den forbindelse har kommunen udarbejdet en servitut, der fastsætter at de to matriklers ejere skal respektere, at de på ejendommene værende parkeringspladser er fælles for de to fremtidige matrikler og at bebyggelsesprocenten beregnes fælles for de to fremtidige parceller, som om udstykningen ikke havde fundet sted. Vurdering Ad 4. Jævnfør Kommuneplan 2013 s parkeringsnorm skal der være 1 bilparkeringsplads pr. 150 m 2 institutioner/undervisning og 1 bilparkeringsplads pr. 50 m 2 erhverv. Bilparkeringskravet kan i stationsnære områder i forbindelse med bebyggelse til erhvervs-, institutions- og undervisningsformål evt. nedsættes til 1 plads pr. 100 m2 for erhverv og 1 plads pr. 200 m 2 for institutioner/undervisning efter en vurdering i det konkrete tilfælde. Det vurderes i dette tilfælde, at denne mulighed skal udnyttes ud fra placeringen direkte op ad metrostationen ved Fasanvej. Den omtalte servitut ifm. udstykningssag, er lyst på matr. nr. 4ad den 17. november 2016. Den er udfærdiget af ejers rådgiver. Servitutten omhandler kun fælles tekniske anlæg og parkerings- og adgangsforhold og ikke fælles bebyggelsesprocent.
5. Høringssvarerne gør indsigelse mod, at anvendelsen udvides med boligformål, med henvisning til den markante overskridelse af bebyggelsesprocenten på 110, der er opstået ved udstykningen, samt til fortætningen på Frederiksberg. Høringssvarerne bemærker, at den eksisterende bygnings tre etager samlet er så høje, at de fremstår som en fire-etages bygning og at en ekstra etage derfor vil fremstå som en fem-etages bygning og at dette vil skæmme nærområdet, især for de overfor-liggende lejligheder. Vurdering Ad 5. Det vurderes, at anvendelsen boligformål ikke har nogen sammenhæng med bebyggelsesprocenten. Dog skal der sikres opholdsarealer til eventuelle kommende boliger, i forhold til kommuneplanens generelle rammer (50 % af bruttoetagearealet ved familieboliger og 30 % ved ungdomsboliger). Nordre Fasanvej 27 er beliggende på matr. nr. 4am på 2.136 m 2 og jf. BBR er bygningen på 4.196 m 2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på godt 196. TEC er beliggende på matr. nr. 4da på 12.037 m 2 og jf. BBR er bygningerne tilsammen på 25.434 m 2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på godt 211. Boligtilvækstprincipperne går primært på, at være påpasselig med boligtilvækst øst for Fasanvejslinjen. Rammeområde 4.C.5 ligger vest for Fasanvejslinjen. Fastsættelse af maksimal bygningshøjde er ikke en type bestemmelse, der medtages på kommuneplanniveau for rammeområder, men forslaget om fastsættelse af maksimal bygningshøjde kan medtages i kommende lokalplanlægning. 6. Høringssvarerne undrer sig over beslutningen om ikke at afholde borgermøde og opfordrer til at der afholdes et, da der er mange aktive i lokalområdet, der gerne vil indgå i en konstruktiv dialog om områdets formål og anvendelse med politikkerne. Vurdering Ad 6. Det vurderes, at princippet om at der afholdes borgermøder ved større lokalplanforslag og åbent hus ved andre lokalplanforslag fastholdes. I forbindelse med høring af kommende forslag til lokalplan vil der blive afholdt åbent hus eller borgermøde, afhængig af omfanget af lokalplanforslaget.