16. september 2015 Dato: 11. august 2015, kl. 16.30-18.00 Sted: AKB Bellahøjs bestyrelseslokale, Ved Bellahøj Nord 7, kld. 2700 Brønshøj KAB Vester Voldgade 17 1552 København V T 33 63 10 00 F 33 63 10 01 kab@kab-bolig.dk www.kab-bolig.dk CVR-nr. 56 81 59 10 Beboerservice Man - ons kl. 10.00-14.30 Torsdag kl. 10.00-18.00 Fredag kl. 10.00-12.00 Følgegruppe Navn Initialer Titel e-mailadresse Evt. afbud Ole Larsen OL Afd. best. formand ole.larsen@vedbellahoj.dk Afbud Leo Kragh Jensen LKJ Best. medlem leo@kragh.nu Alice Martinez AM Best. medlem alice.martinez@vedbellahoj.dk Niels Nielsen NN Beboer repr. niels.nielsen@vedbellahoj.dk Maja Kragh MK Beboer repr. maja.kragh@nu Bjørn Petersen BPE AKB best. medlem bpe@kab-bolig.dk Daniel A. Mangold DM AKB best. Medlem dam@kab-bolig.dk Jonas M. Cohen JMC Kundechef jmc@kab-bolig.dk René Helmundt REH Driftsleder reh@kab-bolig.dk Pernille Egelund PEN Projektleder pen@kab-bolig.dk Kontaktoplysninger Pernille Egelund Johansen Projektleder T 33 63 11 06 F 33 63 10 09 pen@kab-bolig.dk Indholdsfortegnelse 1. Godkendelse af referat... 2 2. Helhedsplan, sagsforløb... 2 3. Økonomi... 7 4. Tids- og handlingsplan... 8 5. Eventuelt... 8 6. Næste møde... 8 1/8
Beboerrepræsentanterne havde indledningsvis følgende bemærkning: Beboerrepræsentanterne kan ikke give tilsagn om konkrete problemstillinger. Dette møde er af orienterende art og indholdet af mødet ønskes drøftet med beboerne. Mødet kan ikke tage stilling til konkrete tiltag. 1. Godkendelse af referat Første møde, derfor er der ikke udsendt referat. 2. Helhedsplan, sagsforløb Helhedsplan (HHP) for AKB Bellahøj har været undervejs gennem flere år. Sidste år blev konkurrencen om Bellahøj afsluttet og sagen er på vej ind i næste fase. Sagsforløb Marts 2012 Juni Oktober December Januar 2013 Juni August-December Januar 2014 Februar Juni Juni September November 2015 4 boligselskaber udarbejder kommissorium om samarbejde på Bellahøj, herunder gennemførelse af idékonkurrence Landsbyggefonden (LBF) og Københavns Kommune (KK) meddeler ønske om behandling af HHP inden årets udgang. Godkendelse på beboermøde AKB Bellahøj Tilsagn LBF og skema A fra KK betinget af at resultat af konkurrencen er retningsgivende for udførelsen Indstilling til fredning Der etableres samarbejde med Kulturstyrelsen (KS), herunder defineres krav til konkurrencen. Fredning sættes på standby. Udvikling af konkurrenceprogram med KS/KK Prækvalifikation Udskrivning af konkurrencen Konkurrence afgøres Offentliggørelse og 3 beboermøder i Bellahøj Fælles rådgiver udarbejder byggeprogram Mock-up af nyt facadeprincip Til generel orientering se desuden: Bilag 01. PP præsentation fra beboermøde i AKB Bellahøj d. 13. november 2012. Bilag uddelt på mødet. Bilag 02 og 03. Skema A ansøgning med rettelsesbrev til Københavns Kommune. 2/8
Bilag 04. Bygningsdelsbudget LBF fra skema A ansøgning. Følgegruppen drøftede sagsforløbet med følgende kommentarer: Krav fra LBF at alle 4 afdelinger på Bellahøj gennemfører renovering? PEN oplyste at LBF i forbindelse med ansøgning om Helhedsplan havde forlangt alle 4 ansøgninger indsendt før behandling. LBF s støttetilsagn indeholder ikke betingelser om kollektiv udførelse af de 4 boligselskaber. AAB har på nuværende tidspunkt valgt totalrådgiver og har sat udarbejdelse af projekt i gang. Byggeplads forventes startet op i efteråret 2016. FSB udpeger totalrådgiver, så snart den fælles rådgivers arbejde er afsluttet og godkendt af Kulturstyrelsen, formodentlig i starten af 2016. Ønske om gennemførelse af 1 enkelt af AKB Bellahøjs bygninger, inklusiv alle arbejder, med det formål at der skabes erfaring og sikkerhed for pris hele projektet igangsættes? JMC oplyste, at LBF har fastsat en leje pr. m² på 910 kr. efter renovering i forhold til den godkendte ansøgning om Helhedsplan. Dertil kommer normale stigninger, i form af skatter og afgifter, samt pristalsregulering. Budgettet som blev fremlagt på beboermødet: Samlet økonomiske ramme inkl. moms ca. 223 mio. kr. Det samlede budget består af: LBF-støttede lån ca. 142 mio. kr. Ustøttede lån ca. 65 mio. kr. Frie henlæggelsesmidler 5 mio. kr. AKB egen trækningsret 11 mio. kr. I alt 223 mio. kr. Desuden yder LBF 4,456 mio. kr./år i huslejestøtte de første 4 år, der herefter aftrappes over de næste 9 år. Landsbyggefonden har fastsat huslejen til ca. 910 kr./m²/år for Bellahøj. Husleje efter ombygning er beregnet til Energibesparelse er beregnet til Netto husleje m²/år 960 kr./m²/år - 50 kr./m²/år 910 kr. / m²/år Huslejen stiger først, når byggeriet er afleveret til beboerne i de enkelte boliger. 3/8
Hvis det viser sig, at budgettet ikke kan holde, efter at der har været udført udbud og prisen er fastsat ved godkendt skema B, så vil det ikke påvirke huslejen. Vedrørende gennemførelse af prøvehus, kan man betragte AABs projekt som et prøvehus, da bygningernes facadekonstruktion er ens. Den fælles rådgiver udarbejder et konstruktionsprincip for de nye facader, som vil kunne bruges på hele Bellahøj, undtagen FSBs gule huse og den ene af SABs afdelinger hvor facadekonstruktionen er anderledes. Der udføres et prøveudsnit af den nye facade i 1:1 på et af AABs huse til november i år. Byggeriet forventes igangsat i efteråret 2016 og erfaringer vedrørende teknik og pris kan komme de øvrige afdelinger til gode. Er afdelingen blevet uretfærdigt behandlet set i forhold til de andre 3 afdelinger, og evt. hvorfor? Landsbyggefonden har udregnet en kvadratmeterpris for den enkelte afdeling bl.a. på baggrund af lokaliseringen og boligernes standard. Det er en udregning som boligselskabet og KAB ikke har indflydelse på. Når en afdeling f.eks. har fået nye køkkener indgår dette i vurderingen. For Bellahøj har man valgt en ens kvadratmeterpris for de 4 boligselskaber hvilket medfører at der er nogle afdelinger som for huslejestøtte for at nedbringe den nuværende kvadratmeterpris mens andre selv har økonomisk luft til at nå op på den fastsatte kvadratmeterpris. Hvis man efterfølgende igangsætter en ny helhedsplan vil Landsbyggefonden tage udgangspunkt i den fastsatte kvadratmeterpris og vil med stor sandsynlighed give huslejestøtte. På afdelingsmødet den 13. november 2013 blot det foreslåede at der kunne skabes mulighed for individuel modernisering af køkkenerne. Dette ville indgå i LBF s beregninger på kvadratmeterprisen. Beboerne stemte imidlertid forslaget ned, da det forekom forkert at udskifte køkkener og herefter komme tilbage senere og udskifte faldstammer og stigstrenge med risiko for reparationer. Betonundersøgelser, vigtigt at en ny facade sikre både beton og giver en tidssvarende isolering. Der er udført to store betonundersøgelser efter LBF s anvisninger, for at dokumentere behovet for at tildele støtte til udskiftning af facaden. Det 4/8
har været fondens vurdering at undersøgelserne påviser et renoveringsbehov, der er så omfattende at støtte kan tildeles. Rapporter med bilag, samt sammenfattende notat fra Force til følgegruppen af 25. august 2015 fremsendes i kopi med referat til følgegruppen. Se bilag 01.02.05 08. Fonden har ikke bedt om undersøgelser af bly og asbest, vil blive udført når totalrådgiver sættes i gang for at afklare budget. Bly og asbest støttes som udgangspunkt af fonden, hvis det optræder i forbindelse med støtteberettigede arbejder. Opsparede henlæggelser i afdelingen til udskiftning af faldstammer og udskiftning af stigstrenge o.a. bliver disse midler nu inddraget i Helhedsplanen, sådan at de planlagte vedligeholdelsesarbejder ikke kan udføres? Faldstammer og stigstrenge er vedligeholdelse og støttes ikke som sådan af LBF. De opsparede midler forbliver tilsidesat indtil denne vedligeholdelse udføres, det er muligt at det kan udføres i forbindelse med Helhedsplanen, det kan tages op igen med LBF. Helhedsplan indeholdt ikke disse arbejder, da der ikke var mulighed for at opnå støtte hos LBF til at gennemføre alle arbejder samlet og blev derfor udsat til gennemførelse i forbindelse med en senere renovering af badeværelser. Følgegruppen drøftede hvordan man praktisk kan forestille sig byggesagen gennemført. Der indhentes løbende erfaringer fra helhedsplanen i Søndermarken, hvor arbejdet er længere fremme. Det blev ligeledes understreget at følgegruppen vil kunne definere og påvirke udbudsprocessen fx i forhold til at efterspørge størst mulig hensyntagen til beboerne under byggeriet. Efter Konkurrencen. Det videre forløb med den fælles rådgiver. Vinder af konkurrencen, herefter Den fælles rådgiver, påbegyndte arbejdet med programmering 1. september 2014. Den fælles opgave består af flere dele: a. Værdisætning af de kulturhistoriske og arkitektoniske forhold på Bellahøj. Dette er et arbejde hvor de enkelte afdelingers bygninger sættes ind i helheden og som skal danne grundlag for de enkelte af afdelingerne valgte totalrådgiveres arbejde. b. Udvikling og afklaring af fælles princip for facadekonstruktion. 5/8
c. Beboerkommunikation. d. Landskabs projekt, programmering og projektering af fælles have. Kontrakt med fælles rådgiver er udformet sådan at alle 4 afdelinger deltager i det indledende fælles projekt og herefter afvente afdelingens stillingtagen, samt valg af totalrådgiver. Hver afdeling og hvert selskab har 1 repræsentant i det fælles byggeudvalg, som følger den fælles rådgivers arbejde. Første møde er afholdt, hvor KAB Bellahøj ved en fejl ikke blev indkaldt rettidigt. Dette beklages. Næste møde indkaldes til efter sommerferien. Helhedsplanens rådgivere har været på gåtur med beboerne fra fsb, AAB og bestyrelsen fra SAB. De vil også meget gerne gå en tur med beboerne og bestyrelsen fra AKB. Gåturen afholdes en hverdag efter aftale fx kl. 17.00-18.00. Oplægget er: "Kom og fortæl og peg på de ting, der fungerer eller ikke fungerer. Fortæl om jeres ønsker og behov for fremtidens Bellahøj eller stil spørgsmål til rådgiverne. Målet med gåturen er, at rådgiverne skal få indsigt i den lokale viden, som beboerne har. Evt. dato aftales med rådgiver Søren Houen Schmidt 30226699 eller på mail shs@rekommanderet.dk. Derefter laves en invitation, der hænges op som opslag. Følgegruppen vil tage forslaget op på det kommende beboermøde, så beboerne kan få mulighed for at deltage. Hver afdeling vælger sin egen totalrådgiver, dette forventes at ske i miniudbud. Udbud er gennemført i AAB og renovering af afdelingens byggeri forventes igangsat i løbet af 2016. Totalrådgiveren varetager den enkelte afdelings projekt i samarbejde med følgegruppen, udføre projektering, udbud og byggeledelse i realiseringsfasen. Følgegruppen bedes drøfte AKB Bellahøjs indstilling til det videre forløb, herunder igangsætning af udbud af totalrådgivning i miniudbud. Følgegruppen meddelte indledningsvis at man ikke ville kunne give godkendelser på mødet. Punktet kan tages op senere. I KABs rammeaftale om store renoveringer 2014-17 er følgende firmaet: Wissenberg A/S 6/8
Arkitema K/S NOVA5 arkitekter as Tegnestuen Vandkunsten Domus arkitekter AI a/s Indstilling Følgegruppen bedes godkende at miniudbud af totalrådgiver Følgegruppen meddelte indledningsvist at man ikke ville kunne træffe godkendelser på mødet. BP bemærkede at det er følgegruppen bemyndiget til. 3. Økonomi AKB Kbh.s Organisationsbestyrelse har godkendt forøgede udgifter for gennemførelse af konkurrencen om Bellahøj, som blev gennemført i samarbejde med de andre selskaber. Landsbyggefonden har meddelt, at konkurrencen støttes således: Honoraret støttes til gennemførelse af det vindende projekt, evt. i en revideret/bearbejdet udgave, og dermed også honoraret til den vindende rådgiver. Derudover kan 2/3 af udgifterne til konkurrencen støttes (normale rimelige udgifter) og 1/3 er ustøttet. I forbindelse med Landsbyggefondens tilsagn til gennemførelse af HHP, er der oprettet en reguleringskonto, hvortil LFB har indsat penge siden 1/1/2013. Landsbyggefonden har godkendt at disse udgifter foreløbig kan dækkes af reguleringskontoen. Økonomioversigt Bellahøj konkurrence Rambøll opgørelse 2.590.425 KAB møder 43.916 Præsentation for beboerne, estimeret 50.000 Til fordeling 2.684.341 1.684.341 Fordeling ved 250.000 + efter BBR m2 SAB Bellahøj 42.609 250.000 626.839 876.839 AAB 25.085 250.000 369.036 619.036 FSB 23.871 250.000 351.177 601.177 AKB 22.927 250.000 337.289 587.289 M2 total 114.492 2.684.341 7/8
Den fælles rådgiver AKB Kbh. s Organisationsbestyrelse har godkendt budget for den fælles rådgivers arbejde. Udgifter indfinansieres i byggesagen efter samme retningslinjer fra LBF, som for konkurrencen. Budget for AKB Bellahøjs andel af det indledende fælles arbejde med det illustrerede byggeprogram jf. pkt. 2 vil være: a. 570.000 b. 300.000 c. 85.000 d. 530.000 Total 1.485.000 mio. kr. inkl. moms Saldo på reguleringskontoen er pr. 31.12.2014 på 7.345.252 kr. Indstilling: Følgegruppen bedes tage orienteringen til efterretning. Følgegruppen tog orienteringen til efterretning. 4. Tids- og handlingsplan Tidsplan for den fælles rådgivers arbejde medbringes på mødet. Følgegruppen efterlyste en procesplan, beboerne mangler overblik. Procesplan på basis af AAB udarbejdes til næste møde. Indstilling: Følgegruppen bedes tage orienteringen til efterretning. Følgegruppen tog orienteringen til efterretning. 5. Eventuelt 6. Næste møde Næste møde i følgegruppen blev aftalt til d. 10. september kl. 16.30-18.30. PEN udsender invitation, også med mail. Der afholdes beboermøde i afdelingen d. 22. september 2015. Med venlig hilsen Pernille Egelund Johansen 8/8