Bilag til mødereferat Indkomne kommentarer i forbindelse med møde for følgegruppen og afdelingsbestyrelserne gårdhuse Dato: 20. januar 2009 Tid: kl. 19.00 Sted: BO-VEST, Malervangen 1, Glostrup Indhold 1: Kommentarer fra AB SYD (Lars Bremer) 2: Kommentarer fra AB SYD (Lars Andersen) 3: Kommentarer fra VA 4 SYD (Per Larsen) Afsender: BO-VEST Projektleder Thomas Grage T: (Direkte tlf. 88190074) E: (E-mail tgr@bo-vest.dk) Dato: 16. februar 2009 Side1 af 8
1: KOMMENTARER FRA AB SYD (Lars Bremer): Hej gårdhusudvalg. Jeg har lavet nogle alternative formuleringer til et par afsnit i helhedsplanen pr 10.12.2008. side 28, bebyggelsens funktioner, afsnit 2, sidste punktum ændres til: "Renoveringen vil tvinge de fattigste, enlige beboere til at flytte på grund af husljestigningen. Specielt for ældre vil det være en ulykkelig ændring. Områdets sociale liv vil også lide skade. Derfor er der en særlig forpligtelse til at sikre de berørte en nogenlunde rimelig bolig efter de er smidt ud." Side 34, første afsnit tilføjes: ", så en tætning af boligen uden renovering af krybekælderen vil gøre boligerne sundhedsfarlige." side 47, afsnittet Lette bygningselementer ændres til: "De lettere bygninges elementer carporte, cykelskurer, hegn og affaldsstativer. Cykelskurene er flere steder dårligt anbragt, og svære at vedligeholde. Nogle steder beslaglægger de et for stort fællesareal, idet de har selvstændige adgangsveje. Det er også et problem at de hindre udsyn fra stier til pladser, hvorved stierne fremstår som mere lukkede og utrygge. Somme steder afskære de den direkte adgang fra nogle boliger til nærmeste pladser til skade for disse beboers ansvar, brug af arealet og tilknytning til det nære sociale fællesskab. En nyplacering af skuerne kan samtænkes med udformning af affaldsstativerne. Affaldsstativerne bør have plads til flere fraktioner end de nuværende 3-5. Det skal sikres at alle stativer fremstår som tilhørende én bolig, så der ikke er tvivl om hvem der har ansvaret for sorteringen. Privatlivet i gårdhaverne er en af bebyggelsen oprindelige kvaliteter. Det er tænkt som at give både mulighed for et socialt udeliv og et privat. De private, lukkede gårdhaver skal som helhed bevares, men hvor der er beboerønsker om en større åbenhed bør det imødekommes, f.eks ved at plankeværket erstattes med en hæk, eller et lavere plankeværk. Ved at beboerne frivilligt passer dele af fællesarealet tæt på boligen, skabes både variation og bedre social kontakt, beboerne i mellem og til forbipasserende." Side 48 Afsnit Mulighed for fleksibilitet... udgår. (Det præfabrikerede enheder betyder tværimod et fald i flexibilitet, da rumindretningen bliver stationær) Lavtemperatur fjernvarmen skal vel også snart med i planen. Ligeledes skal vi også have indskrevet at de beboere,som ønsker det, kan flytte tilbage til samme bolig. Side2 af 8
Og så lidt redaktionelle ændringer: side 15 AB afd. 4 ændres til AB afd. Syd side 17 Mig bekendt fik de 40 et alternativt tag af flamingo. side 26. Argumentationen kunne læses som at vi ikke har bemærket at hustandsstørrelsen kan ændres i boperioden. Så jeg vil foreslå en graf, som viser husstandsstørrelse udvikling over f.eks. 10 år, - husk en sammenligningskurve til kommunen som helhed. Børneantal (måske i flere aldre) kunne tilsvarende belyse problematikken. Side 28 Ikke alle boliger er i et plan. Side 31 de 14 mio i AB Syd var så vidt jeg husker til rækkehusenes tage. KH Lars B Side3 af 8
2: KOMMENTARER FRA AB SYD (Lars Andersen): Kommentarer til Helhedsplan for gårdhusene 2008 Grundlæggende finder jeg, at en renovering, der indebærer fraflytning og midlertidig genhusning i 6 måneder i skurvogn, container eller lignende ikke er acceptabel. Endvidere finder jeg, at beslutningsgrundlaget er temmelig spinkelt og jeg har derfor en række kommentarer/spørgsmål til planen. Øvrige kommentarer Overordnede mål Der er mange ord og mange fine bemærkninger. Der henvises til at Albertslund Syd, var en arkitektonisk perle - men det skal jo laves om. Der er angivet et værdigrundlag, som beskriver området, som værende ikke attraktivt boligområde og som ikke kan skabe ramme om et godt liv for flest mulige. (Det skal genskabes, står der). Det harmonerer dog dårligt med den beskrevne udlejningssituation(side 27). Rent definitionsmæssigt, kan man vel heller ikke have et værdigrundlag, der er begrænset til en midlertidig aktivitet. Det er vel snarere en målsætning eller hensigtserklæring, hvis det skal hedde noget. Visionen Jeg er opmærksom på, at den er vedtaget, men jeg tillader mig dog at gøre opmærksom på, at jeg finder pkt. 5 absurd, når man tænker på, at det er almennyttige boliger, der vel fortrinsvis er beregnet for mellem- og lavindkomstgrupper. Fortsat beboerinddragelse Jeg har tidligere givet udtryk for min oplevelse af de 3 temamøder, der, efter min opfattelse, nærmest havde karakter af en ønskekoncert, hvor den totale sanering tilsyneladende var besluttet og fastlagt. Boligkvalitet og arkitektur Det er min opfattelse, at livet mellem husene er begrænset samt at fællesfaciliteter bedst fungerer på beboernes initiativ. Der er dog/skal være legepladser for børnene. Belysningen er, som alle steder i Albertslund Syd, elendig. Det er vist eentydigt, at Albertslund-lampen ikke har den optimale virkningsgrad. Vedligeholdelsesstandard Gårdhusene har formået at fastholde en bred beboersammensætning gennem de seneste årtier (side 18). Jeg er bange for, at med den påtænkte omfattende fornyelse af både det ene og det andet, med genhusning og efterfølgende huslejestigninger, vil dette ikke være tilfældet i fremtiden. På vej mod fornyelse side 19 26 Det fremgår af de viste kurver, at den negative boligsociale udvikling, ikke er problemet i gårdhusene. Det er vel så glædeligt, at budskabet bør ud, efter det Side4 af 8
gang på gang er fremhævet, at en medvirkende årsag til den omfattende renovering skyldtes den negative boligsociale udvikling. Det fremhæves, at der er en moderat fraflytning. Det kan vel også tolkes derhen, at folk er glade for at bo her. At der er mange ældre/pensionister, som har boet her i mange år er vel også et tegn på tilfredshed. Beboerne og udlejningen Der er lange ventelister, og derfor udlejes boligerne hurtigt ved fraflytning, igen viser dette vel også, at boligområdet er attraktivt. Bebyggelsens funktioner Hvem skal overveje hvad om hvem? (side 28) Økonomi og finansieringsbehov Min viden om dette er begrænset, men det kan der vel rådes bod på ved en gennemgang. Varme- og CO 2 besparelser I forbindelse med en gennemgang af økonomien, ville det være ønskeligt, om der kunne oplyses en eventuel besparelse på varmen både som MWh og månedlig kronebesparelse. For at vurdere værdien af de enkelte arbejder synes jeg, at det kunne være en god idé, hvis der kunne beregnes en udgiftspris altså kr. pr. sparet MWh både ved den samlede renovering, en for en anslået besparelse ved renovering af den lette facade og en for en forventet besparelse ved renovering af krybekældrene. Tagkonstruktionen Det er blandt andet en af de ting, jeg ikke forstår. Jeg fatter ikke, at et fund på 11 tage med skimmelforekomst, kan medføre, at ca. 989 andre tage skal rives ned. I år 2000 blev der foretaget en opfølgning på fugtmålinger i tagkonstruktionerne, der, som jeg læser dem, konkluderer, at den anvendte fremgangsmåde ved udvendig efterisolering stadig holder stik efter 20 års forløb. I samme rapport nævnes en undersøgelse med åbning af 3 tagkonstruktioner, hvor der, igen som jeg læser det, ikke blev fundet fejl. Jeg efterlyser stadigt en mulig årsag til at nogle tage har svamp, mens andre ikke har det. Er en dampspærre altid 100 % tæt? De lette facader Ikke så mange kommentarer. Både de og soklerne bør renoveres/isoleres. Ved en renovering af denne facade, bør det vel også være muligt at tætne mod taget? Bad Korrosion ved rørgennemføringerne! Hvor mange rørskader (gennemtærede) har der været eventuelt blot i de undersøgte huse. Så vidt jeg ved, er badeværelserne ikke født med fliser. De fleste har vel også observeret, at hvis der er problemer med fugt på et badeværelse, er det typisk at skimmelsvampen først og fremmest dukker op i fugerne. Side5 af 8
Krybekældrene Der er moderat eller massiv forekomst i over 60 % (?) af de udtagne prøver. OK, men hvor mange huse drejer det sig om? Alternativ dampspærre? Restlevetiden på rørene angives som god, så en udskiftning står ikke lige for. Ventilation Oprindeligt udført som naturligt aftræk! I samtlige AB gårdhuse er der, så vidt jeg ved mekanisk fugtstyret udsugning fra badeværelserne og emfang med afkast til det fri. Bygningsreglementet gælder vel ikke for eksisterende byggeri, men et naturligt spørgsmål er, om der er sammenhæng mellem boliger med naturligt aftræk og problemer med fugt/skimmel og modsvarende boliger med mekanisk udsugning. Udearealer Jeg skal blot gøre opmærksom på, at ifølge vor tidligere ejendomsinspektør, overgik man til SF-sten fordi de eksisterende Albertslundfliser kæntrede ved færdsel med de forskellige servicevogne. Renovering Ganske kort! Hvorfor skal installationerne flyttes ind i gangen? Der savnes noget med f.eks. en vejrkompenserende styring? Ventilation med varmegenvinding? Der nævnes ventilationsspalter i alle overkarme, er det der, der skal blæses ind? Udskiftning af radiatorer! Hvad fejler de? Når der indføres varmtvandsbeholder, skal det under alle omstændigheder sikres, at den kan holde en temperatur på 55 C, det vil formentlig give en væsentlig dårligere afkøling i sommerperioden, så hvad sker der med incitamentsafgiften. Blot for god ordens skyld et sidste spørgsmål: Lærken 12 B blev tidligere fraflyttet på grund af skimmelsvamp, det er nu genudlejet, hvordan er det renoveret? Side6 af 8
3: KOMMENTARER FRA VA 4 NORD (PER LARSEN): Hej alle Vi har følgende bemærkninger og forslag til ændringer til Helhedsplan af 10. december 2008 Side 6 sidste line ordet genhusning rettes til midlertidig fraflytning Konsekvens rettes efterfølgende hver gang genhusning bliver skrevet. Side 15 Der skal i rammelokalplanen arbejdes for at overdækning i gårdhaven med en pergola beskrives. Side 16 Afdelingsbestyrelsen kan ikke støtte ideen med at skulle føre gårdhusene tilbage for eftertiden som et slags frilandsmuseum. Side 17 Nøglen Kvarter ændres til Vægten Kvarter Side 18 Venstre spalte - Afdeling 4 Nord har en udarbejdet DV plan i 16 års langtidsplanen. Problemet her er at kommunen fastholder afdelingen i en henlæggelsespraksis med faktor 2 i forhold til likviditeten over 16 år. denne praksis er kun gældende for VA afdelingerne i Albertslund Kommune. Side 18 Højre spalte Afdelingsbestyrelsen kan ikke godkende formuleringen med at skulle nedbringe en høj fraflytningsprocent. Afdeling 4 Nord har konstant over år haft en lav fraflytningsprocent, i 2007 på 5,3 % Står i misforhold til teksten på side 27 venstre spalte 1 afsnit der er lange ventelister, og derfor udlejes boligerne hurtigt. Side 19 til side 26 Afdelingsbestyrelsen har ingen bemærkning Side 28 højre spalte anden afsnit. afsnittet efter første punktum kan ikke godkendes, skal omskrives. Side 28 29-30 Afdelingerne økonomi bliver beskrevet, hvad er formålet? VA afdelingerne har 16 års langtidsbudgetter, AB har 10 års langtidsbudgetter, kan henlæggelsesniveauet pt. overhoved bruges? I det oprindelige tilsagn fra Landsbyggefonden til helhedsplanen Albertslund Syd står der, at det endelige huslejeniveau skal være ens uanset boligorganisation. Det vil være mere interessant at skulle beskrive denne øvelse. I vores afdeling er der en bekymring på om en afdeling med stor henlæggelses profil derved kommer til at skulle medfinansierer mere end de afdelinger med en mindre henlæggelsesprofil. Side 30 der mangler en uddybning. Side 31 Finansieringsbehov Tekst i venstre spalte kan ikke bruges, hvad er årsagen til det bliver beskrevet, f.eks. 4 Nord med 226 gårdhuse har afsat 41. mio. kr. til vinduesudskiftning frem til 2024. Afd. 4 Syd med 278 gårdhuse har i 2025 afsat 24. mio. kr. til samme opgave. Tilstandsvurderingen, Bygningerne. Side7 af 8
Afdelingsbestyrelsen kan i det daglige ikke genkende de beskrevne problemstillinger, ejendomskontoret i 4 Nord har oplyst at der ved syn i en fraflytterbolig ikke er konstateret synligt tegn på skimmelsvamp i selve boligen. Afdeling 4 Nord fik i 1996 udarbejdet en rapport om skimmelsvampe i Gårdhusene. Rapporten er udarbejdet af A/S Wissenberg og Skandinavisk Biomedicinsk Institut. Bad. Ca. 1/3 af afdelingens badeværelser er blevet totalt renoveret efter det gældende Vådrumsregulativ. Ved fraflytning/indflytning bliver opsat fliser i hjørnet ved bruser. Der er ikke beskrevet løsninger i forbindelse med afdelingens nyrenoverede badeværelser i 4 Nord. Krybekælder En af konklusioner i rapporten fra 1996 er at luftfugtigheden i krybekælderen i 4 Nord ligger på 46 %. Der er i forbindelse med udbedring af rotteproblemer blevet lagt nyt plastfolie i mange gårdhuse. Side 37 anden spalte, sidste afsnit, 3 line, der tilføjes efter første og, fleksibel Side 38 venstre spalte 3 sidste linje, der kan efter eget ønske suppleres med ekstra vinduer mod de omgivende stier. Side 39 Køkken og faste skabe bliver relative ny opsatte køkkener reetableret efter renoveringen. Opbevaringsskure Afdelingsbestyrelsen fastholder den nuværende placering, hvor vore skure anses for at være fint placeret som rum dannende elementer, der skaber en gårdsplads i 4 Nord. Plankeværker om gårdhaven bevares. Solcelle Placering økonomi - Afgifter Vedligeholdelse og tilgængelighed efter arbejdsmiljøregler Andre debatområde Placering af Fjernvarmeledning i tracé Mekanisk ventilation med varmegenvinding Da udkastet til forslag til helhedsplan først den 6. januar er blevet rundt sendt til alle i afdelingsbestyrelsen, forbeholder vi os til at komme med yderlige kommentarer på mødet den 20. januar. 16/1 2009 Med venlig hilsen Per Larsen Afdelingsbestyrelsen 4 Nord. Side8 af 8