Sag: Scan-jour Påtale for fejl i en tilstandsrapport Afgørelse: Der tildeles herved beskikket bygningssagkyndig en påtale for fejl i tilstandsrapporten H 07- -0026 af 21. maj 2007, jf. 10, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen: På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. På denne baggrund har teknisk revisor den 31. juli 2007 gennemført et kontroleftersyn af ovennævnte tilstandsrapport. Den sagkyndige var til stede ved kontroleftersynet under ledsagelse af. De fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport, og fremsendte den 18. august kommentarer til teknisk revisor. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige rapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for husejeren, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport, i hvilket omfang den er tilrettet efter kommentarerne. Den endelige kontrolrapport er derefter gennemgået i FEM-sekretariatet, som den 14. september 2007 har fremsendt indstilling til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. På denne baggrund sendte styrelsen den 10. december 2008 et udkast til påtale i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale var vedlagt som bilag, dog med undtagelse af den foreløbige kontrolrapport. Den sagkyndige fremkom ikke med bemærkninger, og sagen er derefter afgjort uden ændringer i forhold til det udkast, der var i partshøring. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1713 af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk at paragrafnumrene er ændrede.
2/7 Begrundelse for afgørelsen: Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 2, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen påtale fejl i den bygningssagkyndiges tilstandsrapporter. Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Teknisk revisor har bemærkninger til 31 punkter i kontrolrapporten, og herunder anført 20 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 26 forhold i tilstandsrapporten. Herunder er der to betydelige fejl samt 17 gentagelsesfejl, der samlet set er en alvorlig fejl, idet den sagkyndiges tekst giver indtryk af en standardbeskrivelse, der ikke afspejler de faktisk registrerbare forhold. Isoleret set har mange af disse 17 fejl kun mindre betydning, men samlet set indikerer de en utilstrækkelig metode til besigtigelse og rapportering, der i høj grad skaber usikkerhed om rapportens troværdighed hos brugerne. Lægges hertil vægten af de betydelige fejl samt de 6 øvrige fejl, er det styrelsens vurdering, at tilstandsrapportens samlede fejlmængde er tæt på grænsen for en advarsel. Nedenstående er opregnet de fejl og unøjagtigheder med styrelsens kommentarer og vurderinger, som er lagt til grund for afgørelsen. Medmindre andet fremgår, er hver enkelt fejl beskrevet i kontrolrapporten fra teknisk revisor, der er vedlagt som bilag til afgørelsen. Yderligere begrundelse for de enkelte fejl kan ligeledes findes i kontrolrapporten. Den alvorlige fejl: Under de nedenstående 17 punkter har den sagkyndige indsat diverse standardtekster vedrørende udvendigt træværk, der ikke er tilpasset de faktisk registrerbare forhold, hverken hvad angår skadesbeskrivelse, skadesomfang eller skadeslokalisering. På disse punkter giver rapporten derfor en helt eller delvis misvisende bedømmelse af tilstanden i de pågældende bygningsdele. 6 af punkterne er desuden groft meningsforstyrrende, da de er rubriceret under en anden bygningsdel end tilsigtet, og derved giver risiko for egentlige misforståelser. Under pkt. 3.1 bygning A er der givet K3 og anført: Facade- og gavlbeklædning i træ er udtørret og nedbrudt, især flere steder mod syd. Ifølge teknisk revisor fremstår beklædningen med normalt forventelige udtørringsrevner og indstiksprøver viser kun trænedbrydning i hjørneliste mod sydøst. Omkring hushjørne mod syd og øst, kan der på begge flader konstateres en åben samling mellem to
3/7 brædder som følge af indtørring, hvilket giver risiko for vandindtrængning i den lukkede vægkonstruktion. Den sagkyndiges skadesbeskrivelse er mangelfuld og utilstrækkelig til at bibringe køberen indsigt i det angivne forhold. Under punkt 4.1 bygning A har den sagkyndige givet K2 og indsat følgende tekst: Døre trænger generelt til afrensning og justering af beslag samt fornyet overfladebehandling. Note: Der kan i den forbindelse fremkomme områder som kræver Teknisk revisor anfører, at begge husets døre har intakt træværk med en god overfladebehandling. Terrassedøren hænger en smule, hvilket skal karakteriseres med K1 Under punkt 4.1 bygning B har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Døre trænger generelt til afrensning og justering af beslag samt fornyet overfladebehandling. Teknisk revisor anfører, at døren i annekset er uden synlige fejl og har en god overfladebehandling. Der skal ikke gives karakter. Under punkt 4.1 bygning C har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Døre trænger generelt til afrensning og justering af beslag samt fornyet overfladebehandling. Teknisk revisor anfører, at overfladebehandlingen er god og intakt, men døren hænger lidt, hvilket kan karakteriseres med K1. Under punkt 4.2 bygning A har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Teknisk revisor anfører, at flere vinduesrammer specielt mod syd og øst er blevet skæve på grund af indtørring i tapsamlinger. Der er ikke konstateret trænedbrydning, og overfladebehandlingen er delvist nedslidt, men stadig intakt. Forholdet karakteriseres med K0 Under punkt 4.2 bygning B har den sagkyndige indsat følgende tekst: Teknisk revisor har konstateret nedbrudt træ i rammehjørnet på vinduet mod vest, samt afskalning af kitfals på vindue i nordgavl. Overfladebehandlingen er intakt og i god stand på alle vinduer. Under punkt 4.2 bygning C har den sagkyndige indsat følgende tekst: Ifølge teknisk revisor har bygning C ingen vinduer, men får lys igennem plasttagplader.
4/7 Under punkt 4.2 bygning E har den sagkyndige indsat følgende tekst: Ifølge teknisk revisor har bygningen kun et stort vinduesparti med faste vinduer, hvorfor der ikke er nogen beslag, der kan justeres. Under punkt 4.5 bygning A har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Ifølge teknisk revisor kan der ikke konstateres nedbrydning bundglaslister og ikke gives karakter. Under punkt 4.5 bygning B har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Ifølge teknisk revisor har bygningens vinduer ingen glaslister, men er kittede. Under punkt 4.5 bygning C har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Den indsatte tekst meningsløs, da bygningen ikke har nogen vinduer. Under punkt 4.5 bygning E har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Ifølge teknisk revisor kan der konstateres begyndende nedbrydning i enkelte bundglaslister. Da der er tale om en skade under udvikling skal karakteren være K2. Under punkt 8.8 bygning A vedrørende spær og lægter har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Generelt fremstår træværk tørt og med udtørringsrevner. Note: Træbeskyttelse skal udføres snarest. Hvis forholdet skal give mening vedrører det punkt 8.5, da spær og lægter ikke synlige, men ifølge teknisk revisor er der ingen skade og der skal ikke gives karakter. Under punkt 8.8 bygning B vedrørende spær og lægter har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Generelt fremstår træværk tørt og med udtørringsrevner. Note: Træbeskyttelse skal udføres snarest. Hvis forholdet skal give mening vedrører det punkt 8.5, da spær og lægter ikke synlige, men ifølge teknisk revisor er der ingen skade og der skal ikke gives karakter. Under punkt 8.8 bygning C har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Generelt fremstår træværk tørt og med udtørringsrevner. Note: Træbeskyttelse skal udføres snarest.
5/7 Ifølge teknisk revisor fremstår spær og lægter med normale svindrevner. Da træværk er indvendigt beskyttet miljø er overfladebehandling overflødig. Registreringen er meningsløs og der skal ikke gives karakter. Under punkt 8.8 bygning D har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Generelt fremstår træværk tørt og med udtørringsrevner. Note: Træbeskyttelse skal udføres snarest. Hvis forholdet skal give mening vedrører det punkt 8.5, da spær og lægter befinder sig indendørs i beskyttet miljø. Ifølge teknisk revisor kan der som følge af manglende inddækning konstateres en del nedbrudt træ ved en udkraget bjælkeende mod vest. Tekst og placering under bygningsdele er meningsforstyrrende og da der er tale om en skade under udvikling skal karakteren være K2. Under punkt 8.8 bygning E har den sagkyndige givet K1 og indsat følgende tekst: Generelt fremstår træværk tørt og med udtørringsrevner. Note: Træbeskyttelse skal udføres snarest. Hvis forholdet skal give mening vedrører det punkt 8.5. De betydelige fejl: Under pkt. 3.2, 5.2 bygning A, og i afsnittet om bygningskonstruktioner har den sagkyndige ikke beskrevet, at ydervægge og lofter beklædt indvendigt med celotexplader. Efter bestemmelserne på opførselstidspunktet var der krav om mindst 9 mm gipsbeklædning af ydervægge eller tilsvarende. Indvendige overflader skulle i øvrigt svare mindst til høvlet træ. Forholdet skal vurderes som åbenlyst ulovligt, hvilket også var tilfældet ved opførelsen. Celotex er brandteknisk uegnede som beklædning og indebærer risiko for overtænding i tilfælde af brand. Styrelsens vurdering af fejlen er skærpet, da der mangler redningsåbninger i to beboelsesrum. Under pkt. 4.3, bygning A har den sagkyndige ikke beskrevet, at værelsesvinduerne i vestgavlen ikke er oplukkelige, og dermed ikke kan fungere som redningsåbninger. Soveværelsesvinduet i østgavlen er oplukkeligt, men opfylder ikke kravet til redningsåbning. Forholdet indebærer personrisiko ved brand og skal karakteriseres med K3. Styrelsens vurdering af fejlens vægt er skærpet, da der forefindes betydelige overflader af celotex i bygningen.
6/7 De øvrige fejl: Under Følgende materiale forelå er det ikke oplyst om der forelå tidligere tilstandsrapport eller energimærke. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Under bemærkninger Termoruder bør den sagkyndige begrunde, hvorfor termoruder kan være punkterede, selvom de ikke fremstår som sådan på besigtigelsestidspunktet. Eksempelvis kan anføres, at punkteringer ikke altid er synlige på grund af temperaturog luftfugtighedsforhold eller tilsmudsning. Forholdet har mindre betydning for styrelsens vurdering af rapporten, men nævnes fordi der generelt skal tilstræbes en brugerorienteret formidling. Bygning A: Under punkt 9.4 har den sagkyndige indsat følgende tekst: Der er afstand og synlig betonkant mellem afløbsskål og rist i gulvafløb. Note: Gulvet må forventes at være under daglig vandbelastning, hvorfor der kan opstå indtrængning af vand i gulvkonstruktion, som kan forårsage tæring på rør og gulvvarmeanlæg. Den sagkyndige har ikke tilpasset sin standardtekst til de aktuelle forhold, da der ikke er gulvvarmeanlæg i badeværelset. Under pkt. 9.7 er det ikke beskrevet, at der mangler fast rumaftræk fra badeværelset. Der er to oplukkelige vinduer og forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt. 11.1 er der givet K1 og vurderet at elinstallationen er uautoriseret og bør gennemgås af en autoriseret elinstallatør. Styrelsen skal her bemærke, at når den sagkyndige henviser et skadesforhold til en anden fagmands undersøgelse skal karakteren principielt være UN. Under pkt. 4.2 bygning E har den sagkyndige ikke rapporteret to defekte ruder i vinduespartiet i gavlen. Forholdet skal karakteriseres med K2. Konsekvenser af afgørelsen: Påtalen gælder i 3 år. Så længe påtalen er gældende kan en yderligere påtale som følge af teknisk revision medføre en advarsel med offentliggørelse på styrelsens hjemmeside www.boligejer.dk.
7/7 Hvis der er givet en advarsel, kan en påtale medføre, at beskikkelsen inddrages. Det samme gælder, hvis der foreligger en påtale, og en senere teknisk revision i sig selv indebærer en advarsel. Der udtages yderligere en tilstandsrapport til teknisk revision. Denne tilstandsrapport skal være dateret efter at påtalen er meddelt. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8, i Håndbog for Bygningssagkyndige. Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Påtegning: Erhvervs- og Byggestyrelsen den 23. januar 2009 Jens Kieldsen Arkitekt