Kommuneplantillæg nr. 3 til Kommuneplanrevision 213 Justering af detailhandelsrammer og -struktur Dragør Kommune - Februar 217 1
Kommuneplantillæg nr. 3 til Kommuneplanrevision 213, er vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelsen den 23. februar 217. Kommuneplantillæg nr. 3 til Kommuneplanrevision 213 er udarbejdet af Dragør Kommune, Plan og Teknik, i samarbejde med NIRAS. 2
Indledning Baggrund og formål Kommunalbestyrelsen har besluttet at justere detailhandelsbestemmelserne fastlagt i gældende kommuneplan. Denne beslutning er baseret på analysen Dagligvarehandel i Dragør Kommune, januar 216, der konkluderer, at der er grundlag for etablering af én ny dagligvarebutik i kommunen. Samtidig ønsker kommunalbestyrelsen at tilbyde borgerne en bæredygtig detailhandelsstruktur med begrænsede afstande til indkøb. Konkret er der tale om at muliggøre etablering af et mindre område til centerformål ved Møllevej i St. Magleby. Områdets anvendelse ønskes fastlagt til lokale centerformål: detailhandelsbutikker, liberalt erhverv og andet serviceerhverv. For at kunne realisere et nyt lokalcenter skal kommuneplanens detailhandelsrammer og -struktur justeres. Derfor er nærværende forslag til kommuneplantillæg nr. 3 blevet udarbejdet. Kommuneplantillæggets indhold Kommuneplantillægget indebærer ved sin vedtagelse og offentliggørelse: at det samlede bruttoetageareal til detailhandel i kommunen justeres, at kommunens centerstruktur justeres, at der fastlægges rammer for et nyt lokalcenter - Lokalcenter Møllevej - i St. Magleby. Kommuneplantillæggets redegørelsesdel beskriver forudsætninger og begrundelser for justeringerne i henhold til planlovens bestemmelser. Du kan læse om den forestående planproces i afsnit Proces og borgerinddragelse. 3
Indholdsfortegnelse Redegørelse Proces og borgerinddragelse Kommuneplantillæggets indhold og baggrund Detailhandel i Dragør, herunder pendling og opland Udviklingen i dagligvarebutiksstrukturen Butiksarealet i Dragør 215 Omsætning Forbrugspotentialet for daglighandel Handelsbalance Vurdering af arealbehov Lokalisering af ny butik Statslig og regional planlægning Gældende kommuneplan Ændringer i gældende kommuneplan Kommunal hovedstruktur Trafi k og tilgængelighed Miljøvurdering og Vurdering af virkninger på miljøet (VVM) Justeringer i kommuneplanen De fremtidige generelle rammer De fremtidige generelle retningslinjer Fremtidigt enkeltområde 6.2 Nyt enkeltområde 6.6 5 5 6 6 7 8 8 9 9 9 1 1 1 12 12 13 14 15 16 16 4
Redegørelse Planens forudsætninger Redegørelsen gennemgår de relevante forhold, data og afvejninger, der ligger til grund for forslag til kommuneplantillæg nr. 3. Redegørelsen kan betragtes som planens forudsætninger og begrundelsen for vedtagelsen af planen. Proces og borgerinddragelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 3 er bl.a. blevet udarbejdet på baggrund af de bemærkninger, idéer og forslag til planlægningsarbejdet, der indkom fra den indledende høring i henhold til planlovens 23c. Fristen for at fremsende bemærkninger var den 17. juni 216. Forslag til kommuneplantillæg nr. 3 var i offentlig høring fra den 1. november 216 til den 9. januar 217. Kommuneplantillæggets indhold og baggrund Kommuneplantillægget indebærer ved sin vedtagelse og offentliggørelse, at det samlede bruttoetageareal til detailhandel og centerstrukturen i kommunen justeres, og der fastlægges rammer for et nyt lokalcenter - Lokalcenter Møllevej. Justeringen bygger på analysen Dagligvarehandel i Dragør Kommune, januar 216, der konkluderer, at der er grundlag for etablering af én ny dagligvarebutik i kommunen. På side 6 til 9 gennemgås pointerne fra analysen, jf. krav fastsat i planloven. 5
Detailhandel i Dragør, herunder pendling og opland Dragør Kommune er en integreret del af Storkøbenhavn. Derfor er der stor udpendling fra kommunen, hvilket har betydning for om borgerne handler udenfor kommunen. Dragør Kommunes geografi ske placering betyder, at man generelt set ikke kan forvente at kunne tiltrække omsætning fra nabokommunerne. Det formodes altså, at kun få borgere fra nabokommunerne handler dagligvarer i Dragør. Modsat trækker de nærmeste andre dagligvareområder Ugandavej, Præstefælledvej, Tårnby Torv og Ørestad City - en del af Dragørborgernes forbrug til sig. Særligt må det forventes, at discountbutikkerne Rema 1 ved Præstefælledvej og Fakta og Aldi på Kongelundsvej har en del kunder fra Dragør, da der kun er én discountbutik i Dragør. Ørestad City indeholder storcenteret Fields, der har meget stor betydning for detailhandlen på hele Amager. Det formodes, at en relativ lille del af Dragørborgernes dagligvarehandel lægges i Ørestad City. Dette skyldes at Fields, udover Bilka, er et udpræget udvalgsvarestorcenter. Oplandet til Dragørs handelsliv er derfor helt overvejende borgerne i Dragør Kommune. Udviklingen i dagligvarebutiksstrukturen Udviklingen i Dragør er siden 29 gået i retning af tre områder for dagligvarehandel i kommunen. Kongevejscentret med et supermarked og tre mindre specialbutikker, Dragørcentret med et supermarked og en discountbutik, samt området omkring Krudttårnsvej med et supermarked og 3-4 specialbutikker. Det skal bemærkes, at der i Dragør Kommune blot er en enkel discountbutik, hvilket ikke afspejler den udvikling discountsektoren ellers har oplevet i Danmark. Se fi g. 1. Fig. 1. Dagligvarebutikker i Dragør 6
Gennemgang af tidligere opgørelser af antallet af dagligvarebutikker viser et lille fald i antallet af butikker. Det er væsentligst udenfor de tre centre, at antallet af butikker er faldet. I de tre centre er der kun tale om mindre justeringer i antallet af butikker. Afgrænsningen af hvilke butikker der er dagligvarebutikker følger planlovens bestemmelser. Der er 14 dagligvarebutikker i Dragør Kommune. Butiksarealet i Dragør 215 Over 5 pct. af det samlede butiksareal til dagligvarer i Dragør Kommune ligger i Dragør bymidte (Kongevejen og Dragørcenteret). Der er ca. 4.85 m2 butiksareal til dagligvarebutikker i bymidten, mens der er over 3.4 m2 andre steder i kommunen. Det samlede bruttoetageareal til dagligvarebutikker i kommunen fremgår af tabel 2. Af tabel 1 kan man se det samlede antal dagligvarebutikker i Dragør Kommune, samt udviklingen fra 29. Tabel 1. Antal af dagligvarebutikker i Dragør Kommune Tabel 2. Detailhandelsareal for dagligvarehandlen i Dragør Kommune i 215 7
Omsætning Tabel 3 viser omsætningstallene for dagligvarer i Dragør Kommune. Af diskretionshensyn kan Danmarks Statistik kun oplyse den samlede omsætning i dagligvarehandlen i Dragør Kommune. Den samlede omsætning inden for dagligvarehandlen i Dragør Kommune udgjorde ca. 316 mio. i 215, eksklusiv e-handlen. Det er en smule lavere end i analysen i 29. I tallet fra 29 indgår bl.a. en skønnet omsætning for Føtex Food, og derudover har der siden da ikke været den positive økonomiske udvikling som man forventede i 29. Samlet er der tale om et lille fald på 23 mio. kr. Tallene for omsætningen og arealet viser en høj omsætning pr. m2 i Dragør Kommune. I 215 var omsætningen i gennemsnit på 38.35 kr. pr. m2. Forbrugspotentialet for daglighandel Forbrugspotentialet viser det beregnede forbrug af dagligvarer, som borgerne i Dragør Kommune forventes at lægge i dagligvarebutikker både inden for og uden for kommunen. Turisters samt borgere fra andre kommuners detailhandelsforbrug i Dragør Kommune indgår ikke i beregningen af forbrugspotentialet. Forbrugspotentialet er beregnet med udgangspunkt i Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse. Forbrugssammensætningen for en gennemsnitlig dansker suppleres med lokale data om indkomst og antallet af husstande. Herigennem kan det samlede forbrugspotentiale i Dragør afdækkes. Ifølge Danmarks Statistik er der 5.952 husstande i Dragør i 215. Forbrugspotentialet i Dragør er i 217 beregnet til 428 mio. kr. Omsætningen i 217, hvor en ny dagligvarebutik kan forventes at stå færdig, er opjusteret til 329 mio. kr. Hertil kommer en forventet e-handel på ca. 29 mio. kr. Tabel 3. Omsætningen (inkl. moms) i dagligvarebutikkerne i Dragør Kommune 8
Handelsbalance Handelsbalancen eller selvforsyningsgraden for et område er et mål for, hvor stærkt området står indenfor dagligvarehandlen. Handelsbalancen fi ndes ved at dividere omsætningen med forbrugspotentialet. Handelsbalancen inden for dagligvareområdet i Dragør er beregnet til 84 i 217 (inklusiv e-handel) ved det nuværende antal dagligvarebutikker. Det er et relativt højt tal, der viser, at en stor del af Dragørborgernes dagligvarehandlen bliver lagt i Dragør Kommune, på trods af, at mange Dragørborgere pendler ud af kommunen hver dag, og derfor kunne formodes at lægge en stor del af deres handel uden for kommunen. Dagligvarehandlen i Dragør Kommune står således stærkt i forhold til, hvad man kunne forvente. Vurdering af arealbehov Beregninger af arealbehovet i den førnævnte analyse viser, at der teoretisk kan planlægges for en udvidelse af detailhandelsarealet med en dagligvarebutik på mellem 8-1. m2 bruttoetageareal. Det svarer erfaringsmæssigt til en discountbutik med en omsætning på ca. 3 mio. kr. Lokalisering af ny butik Kommunalbestyrelsen har besluttet, at St. Magleby er en god lokalisering for en ny dagligvarebutik, både set i forhold til trafi kmønstre og tilgængelighed for de forskellige trafi karter, samt i forhold til opland. Se fi g. 2. Alligevel vurderes det, at Dragørs dagligvarehandel kan komme til at stå endnu stærkere. Beregninger i analysen kommer frem til, at der med én ny dagligvarebutik i drift i 217 kan opnås en handelsbalance på ca. 91 i 217, inklusiv e-handel. Fig. 2. Opland for ny dagligvarebutiki St. Magleby - 5 meter og 1 meters zoner 9
Statslig og regional planlægning Detailhandelsplanlægningen i Dragør Kommune er fra staten reguleret af Planloven og Landsplandirektiv for detailhandel i Hovedstadsområdet. De statslige mål for detailhandelsplanlægningen er: at forbedre mulighederne for en decentral detailhandelsstruktur også i mindre bysamfund, stationsbyer og mellemstore byer, at de eksisterende bymidter skal styrkes, og at der skal sikres et varieret butiksud bud i både mindre og mellemstore byer, samt bydele i større byer, at detailhandelsplanlægningen fremmer byomdannelse frem for inddragelse af nye byarealer, at transportafstande begrænses, så af hængighed af bil ved indkøb begrænses, at butiksarealer skal have god tilgængelighed for alle trafi karter, især den gående, cyklende og kollektive trafi k. Dette understøttes i landsplandirektivet, der som et mål bl.a. har, at hovedstadsområdet fastholder en decentral indkøbsstruktur, hvor alle borgere i det indre, ydre og øvrige storbyområde fortsat har mulighed for indkøb uden for lang transport. Gældende kommuneplan Målsætning for detailhandlen fastholdes med nærværende kommuneplantillæg. Centerstrukturen skal medvirke til: at sikre varierede bolignære indkøbsmuligheder for det størst mulige antal boliger, at sikre, at butikkerne ikke skaber unødige miljøkonfl ikter, i form af trafi k og parkering, at sikre en vis koncentration af butikker, som kan understøtte hinanden og berige det samlede butiksmiljø, at sikre mulighed for en butikslokalisering, hvor de mest specialiserede butikker, som har det største kundeunderlag, kan placeres i de mest tilgængelige centre. Ligeledes fastholdes bymidten og de eksisterende lokalcentre. Se fi g. 3. Ændringer: Kommuneplantillægget ændrer på den hidtil gældende beslutning om, at der ikke kan udlægges nye lokalcentre, idet tillægget muliggør udlæg af Lokalcenter Møllevej. Den justerede centerstruktur ser fremover ud som vist på fi g. 3. Rammen til detailhandel udvides med 1.2 m2, se tabel nr. 4. Dertil reduceres rammeområde 6.2 - Erhvervsområde ved Møllelodden og der udlægges et nyt rammeområde, kaldet rammeområde 6.6 - Lokalcenter Møllevej. Se afsnit Justeringer i kommuneplanen. 1
Område Dragør bymidte Lokalcenter Engparken Lokalcenter Sydstranden Lokalcenter Krudttårnsvej Lokalcenter Møllevej I alt / m2 Eksisterende butiksareal m2 i centerområder 9.1 313 Samlet ramme for butiksareal i m2 Justering i forhold til eksisterende plangrundlag 12.2 3. 512 3. 1.8 3. 1.2 1.2 22.4 1.2 11.1 Tabel 4. Oversigt over de samlede fremtidige rammer til detailhandel, inkl. lokalcenter Møllevej Dragør bymidte Møllevej Engparken Sydstranden Krudttårnsvej Kongelunden Afgrænsning af nyt lokalcenter Møllevej: Matr. nr. 98 k, 98 u og 98 v, St. Magleby By, St. Magleby Fig. 3: Fremtidigt bymønster / centerstruktur, inkl. nyt lokalcenter Møllevej 11
Kommunal hovedstruktur Ift. kommuneplanens hovedstruktur vurderes det, at detailhandelsstrukturen fortsat følger det generelle bymønster og dermed fortsat er i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur. Vurderingen bygger bl.a. på, at ændringen i detailhandelsrammerne og -strukturen er af et så beskedent omfang, at det ikke vil indebære en væsentlig påvirkning i forhold til f.eks. den regionale handelsbalance. Justeringen vil få lokal betydning for St. Magleby og nærområde, men et nyt lokalcenter vil langt overvejende kun medføre en begrundet udviklingsmulighed i overensstemmelse med potentialet indenfor udvikling af dagligvareområdet i kommunen i henhold til analyse Dagligvarehandel i Dragør Kommune, januar 216. En ny dagligvarebutik vil endvidere fremme et varieret butiksudbud i kommunen, idet der planlægges for en ny discountdagligvarebutik. Der fi ndes kun en discountdagligvarebutik i forvejen i kommunen. Der er i Planstrategi 215 og Erhvervs- og Turismestrategi 216-22 ingen nye mål eller hensigter, der strider imod en mindre udvidelse af detailhandlen. Trafik og tilgængelighed Ved udarbejdelsen af kommuneplantillægget har der været særligt fokus på de trafi kale konsekvenser af udlæg af lokalcenter Møllevej, da Møllevej er en indfaldsvej til St. Magleby og der er mange boliger i nærområdet, samt en skolesti, der krydser Møllevej ved Hartkornsvej. Der er derfor i august 216 blevet udarbejdet et trafi knotat omhandlende den fremtidige trafi kbetjening af området, herunder en vurdering af de bløde trafi kanters forhold. Trafi knotatet anbefaler vejadgang fra Møllevej. Yderligere anbefalinger fra trafi knotatet behandles i forbindelse med tilvejebringelse af en lokalplan for området. Krydset Hartkornsvej og Møllevej. - skolesti 12
Miljøvurdering Der er foretaget en miljøscreening af de miljømæssige påvirkninger fra forslag til kommuneplantillæg nr. 3 i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 425 af 18/5/216). Forslag til kommuneplantillæg nr. 3 vurderes på baggrund af denne screening ikke at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet, og vurderes derfor til ikke at være omfattet af krav om miljøvurdering af planer. Vurderingen bygger bl.a. på, at ændringen i detailhandelsrammerne og -strukturen er af et så beskedent omfang, at det ikke vil indebære en væsentlig påvirkning i forhold til fx den regionale handelsbalance. Ny anvendelse og bebyggelse på arealet forudsætter udarbejdelse af en lokalplan, og i forbindelse hermed vil eventuelle påvirkninger af det fysiske miljø, trafi kforhold og lignende blive afvejet nærmere ud fra et konkret projekt. Vurdering af virkninger på miljøet (VVM) Det er vurderingen, at kommuneplantillægget ikke vil kunne danne grundlag for Planen fastsætter alene de helt overordnede rammer for et mindre område på lokalt plan, og danner ikke grundlag for anlæg, der vurderes til at ville få en væsentlig indvirkning på miljøet. Møllevej mod nord 13
Justeringer i kommuneplanen et projekt, som vil være VVM-pligtigt. I Kommuneplanrevision 213 er der fastsat rammer og retningslinjer for detailhandlen. Disse justeres, så der kan udlægges et nyt lokalcenter Lokalcenter Møllevej. Kommuneplantillæg nr. 3 indebærer ved sin vedtagelse og offentliggørelse: at det samlede bruttoetageareal til detailhandel i kommunen justeres, at kommunens centerstruktur justeres, at der fastlægges rammer for et nyt lokalcenter i St. Magleby. På side 14 til 16 gennemgås justeringer, så det fremstår tydeligt, hvad der justeres. Fremtidige generelle rammer Det samlede fremtidige areal til detailområde Dragør bymidte Lokalcenter Engparken Lokalcenter Sydstranden Lokalcenter Krudttårnsvej Lokalcenter Møllevej I alt / m2 Eksisterende butiksareal m2 i centerområder 9.1 313 Samlet ramme for butiksareal i m2 12.2 3. Justering i forhold til eksisterende plangrundlag 512 3. 1.8 3. 1.2 1.2 22.4 1.2 11.1 Tabel 4. Oversigt over de samlede fremtidige rammer til detailhandel, inkl. lokalcenter Møllevej. Den samlede udvidelse af detailhandelsrammen er 1.2 m2. Heraf kan 1. m2 anvendes til dagligvarer, og de 2 m2 er salgsareal i den eksisterende tankstation. Dragør bymidte Møllevej Engparken Sydstranden Krudttårnsvej Afgrænsning af nyt lokalcenter Møllevej: Matr. nr. 98 k, 98 u og 98 v, St. Magleby By, St. Magleby Kongelunden Kortbilag 2: Fremtidigt bymønster / centerstruktur, inkl. nyt lokalcenter Møllevej 14
handel fremgår af tabel 4: Fremtidige generelle retningslinjer De fremtidige retningslinjer fremgår nedenfor. Justeringer er fremhævet med fed kursiv. 1 Detailhandelsstruktur 1.1 Centerområderne Dragørcenteret og Kongevejscenteret udpeges som et sammenhængende overordnet center med bymidte (Dragør bymidte) jf. kortbilag 2. 1.2 Der udpeges 4 lokalcentre, Engparken, Krudttårnsvej, Sydstranden og Møllevej, jf. kortbilag 2 1.3 Uden for centerstrukturen kan der planlægges for enkeltstående butikker. For en butik betragtes som enkeltstående, skal den ligge mindst 5 meter fra nærmeste anden butik eller bymidte. 1.4 I rammeområde 1.9.1 havnen kan der planlægges for butikker. 2 Afgrænsning 2.1 Der fastsættes bymidteafgrænsninger for det overordnede centerområde som vist på kortbilag 1. 2.2 Der fastsættes lokalcenterafgrænsning, jf. rammeområderne 3.9, 3.1, 4.5 og 6.6 3 Bruttoetageareal til butiksformål 3.1 I bymidten fastsættes en samlet ramme på 12.2 m2 etageareal til butiksformål. 3.2 I hvert af lokalcentrene fastsættes en samlet ramme til butiksformål på 3. m2, dog fastsættes en samlet ramme til butiksformål på 1.2 m2 i lokalcenter Møllevej. 3.3 For butikker jf. 1.4 til dagligvarer eller udvalgsvarer fastsættes det maksimale etageareal til 6 m2. 4 Bruttoetagearealer for de enkelte butikker 4.1 I bymidten fastsættes den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker til 3. m2, og den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker, herunder pladskrævende udvalgsvarebutikker til 1.5 m2. 4.2 I lokalcentre fastsættes den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker til 1. m2, og den maksimale butiksstørrelse for udvalgsvarebutikker til 5 m2. Kortbilag 1 : Bymidteafgrænsning (rød linje), samt afgrænsning af statistisk bymidte, hvor indenfor bymidten kan udvides (jf. retningslinje 2.1). 15
4.3 For enkeltstående butikker til dagligvarer eller udvalgsvarer fastsættes en maksimal butiksstørrelse på 5 m2 Fremtidigt enkeltområde 6.2 - Erhvervsområde ved Møllelodden må ikke overstige e 8,5 m. Enkeltområdet ændrer udelukkende sin afgrænsning. Alle bestemmelser fastholdes. Det med rødt markerede areal på kortbilag 3 udtages (matr.nr. 98 k, 98 u og 98 v, St. Magleby by, St. Magleby). Nyt enkeltområde 6.6 - Lokalcenter Møllevej Enkeltområdet afgrænses som vist på kortbilag 3 og udgøres af det med rødt markerede areal (matr.nr. 98 k, 98 u og 98 v, St. Magleby by, St. Magleby). Retningslinjer fremgår nedenfor. Kortbilag 3: Afgrænsning af enkeltområder. Det med rødt markerede areal udtages af enkeltområde 6.2 og overgår til enkeltområde 6.6. Udover de generelle rammer gælder følgende rammebestemmelser for området: Områdets anvendelse og bebyggelsens karakter: Områdets anvendelse fastlægges til lokale centerformål (detailhandelsbutikker, liberale erhverv og andet serviceerhverv). Områdets maksimale bruttoetageareal til butiksformål er 1.2 m2. Den enkelte dagligligvarebutik må maksimalt udgøre 1. m2. Den enkelte udvalgsvarebutik må maksimalt udgøre 5 m2. Bebyggelsens omfang og fremtræden: Bebyggelsesprocenten må for den enkelte grund ikke overstige 5. Bygningshøjden Udstykning: Ved udstykning skal grunde have en størrelse på mindst 12 m2. Friarealer: Der skal sikres mulighed for afskærmende foranstaltninger i form af beplantning mv. mod de omgivende arealer. Ændringer i forhold til enkeltområde 6.2 Enkeltområde 6.6 gives: Nye anvendelsesmuligheder, En højere bebyggelsesprocent (fra 4 til 5), og Mulighed for at bygge ½ meter højere byggeri. Anvendelsen i enkeltområde 6.2 er erhvervsformål og offentlige formål. 16