Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark
Emner for gennemgang Omkostningsbestemt leje Lejefastsættelse og regulering - Omkostningsbestemt budget - Vedligeholdelseshensættelser Varsling - Betingelser for varsling - Formkrav til varsling Opkrævning og tvister
Omkostningsbestemte leje ML 5, stk. 1 Beregnet leje - Budgetleje - Vedligeholdelseshensættelser - Evt. forbedringer - Evt. lejetillæg for særlige rettigheder ML 5, stk. 1 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Idéen med omkostningsbestemt leje Kopiere princippet for de almene boliger - Lejerne dækker de udgifter, der er ved driften af ejendommen Beregnet leje - Modsat den skønsmæssige fastsættelse under Det lejedes værdi og Markedsleje
Omkostningsbestemt budget - budgetleje Et omkostningsbestemt budget er et lejeretligt begreb - Ligner mere et regnskab - Er en beregningsmetode Ét budget for hele ejendommen - Ikke splitbudgetter, GD 1990/12 Ø og GD 2013/50 H - I praksis opsplittes der i helt konkrete situationer
Omkostningsbestemt budget - budgetleje Budgettet fordeles på hele ejendommen - Bolig - Erhverv Budgettet har kun betydning for den faktuelle leje i boliglejemålene - Beboelseslejligheder - Blandede lejemål - Klubværelser
Definition af omkostningsbestemt leje Nødvendige og rimelige udgifter til ejendommens drift og vedligehold, ML 8, stk. 1 - Skatter - Afgifter - Renholdelse - Forsikring - Administration - Vedligeholdelse Afkast af ejendommens værdi, ML 9
Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Udgifterne dækker hele ejendommen - Dækningsafgift - Elevatorabonnement Jævnligt tilbagevendende udgifter - Årlige udgifter - Storskrald, hovedrengøring mv.
Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Faktiske og dokumenterede udgifter - Seneste års udgifter opgjort på udfærdigelsestidspunktet - Kendte og dokumenterbare stigninger eller fald Normtal fastsat af huslejenævnet - Administration - Vicevært/renholdelse
Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Driftsudgifter - Ikke vedligeholdelse - Ikke forbedringer - Driftsmateriel/værktøj Beboerrepræsentationens indhentelse af tilbud, ML 8, stk. 3
Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Skatter og afgifter - Lejelovens 50-51 Forsikringer - Bygningsforsikring - Ansvarsforsikringer
Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Abonnementer - Lovpligtige serviceabonnementer - Ikke lovpligtige serviceabonnementer - Forskellige praksis i huslejenævn og retter Vicevært og renholdelse - Løbende udgifter til arbejdsredskaber - Viceværtkontor, varme, tlf, internet mv. - Normtal
Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Varme og vand - Honorarer El og gas - Kan anføres under skatter og afgifter
Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Indtægter og udgifter - Hvis indtægter skal modregnes kræver det, at udgifter til den indtægtsgivende facilitet er med i budgettet Administration - Normtal - Moms, hvis udlejer ikke selv forestår administration - Pålægges normalt budgettet efter fordeling mellem bolig og erhverv
Afkast ML 9, stk. 1 - Baseret på ejendomsvurderingen fra 1973 ML 9, stk. 2 - Beregnet afkast på baggrund af opførelsesudgifterne - Primært ejendomme opført efter 1973 Henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer
Afkast efter ML 9, stk. 1 Ejendomme opført før 1973-7 % af 15. almindelige vurdering Ejendomme taget i brug mellem 1963 og 1973 - Kan vælge at anvende afkastberegning jf. ML 9, stk. 2 - Sker sjældent
Afkast efter ML 9, stk. 2 Ejendomme opført i 1964 og frem - Hvis opført mellem 1964 og 1973 kan man vælge afkast efter ML 9, stk. 1 - Hvis opført fra 1973 og frem er ML 9, stk. 2 eneste mulighed Grundlaget for afkastberegningen efter stk. 2 er ejendommens anskaffelsessum - Anskaffelsessummen er det beløb, det har kostet at opføre ejendommen herunder køb af grunden - Dokumentation i form af byggeregnskab mv. er principielt nødvendig
Afkast efter ML 9, stk. 2 Sædvanlig prioritetsbelåning - 80 % af anskaffelsessummen - Afkastprocent lig med rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån Passende forrentning af restanskaffelsessummen - 20 % af anskaffelsessummen - Fratrukket lejerindskud ved ejendommens ibrugtagning - Nogle bruger det aktuelle lejerindskud i form af depositum - Forrentningsprocenten fremgår af loven
Afkast efter ML 9, stk. 2 - eksempel Eksempel på beregning af 9, stk. 2 afkast - Anskaffelsessum 1981: 6.000.000 kr. - Ydelse på sædvanlige prioritetslån i 1981: 19 % - Lejerindskud: 180.000 kr. - Forrentning af restsummen: 14 % 80 % af 6.000.000 kr. = 4.800.000 kr. 19 % af 4.800.000 kr. = 912.000 kr. 912.000 kr. 20 % af 6.000.000 kr. = 1.200.000 kr. 1.200.000 kr. 180.000 kr. = 1.020.000 kr. 14 % af 1.020.000 kr. = 142.800 kr. 142.800 kr. Rent afkast 1.054.800 kr.
Oplysningspligt ved afkast beregnet efter ML 9, stk. 2 Pligt til at give lejer særlige oplysninger i lejekontrakten, LL 4, stk. 5 - Hvornår lejen for lejemålet senest er fastsat efter 7 - Angivelse af hvad den maksimale leje for lejemålet kunne være på tidspunktet for aftalens indgåelse - Oplysning om, om lejen er nedsat iht. ML 7, stk. 2 til det lejedes værdi Konsekvensen af manglende oplysning i lejekontrakten - Lejestigninger overfor lejer kan alene ske på baggrund af stigninger i driftsudgifterne - Den oprindelige lejefastsættelse kan formentlig stadig være på grundlag af et afkast efter 9, stk. 2 - Evt. nedsættelse og tilbagebetaling af leje, hvis tidligere lejeforhøjelser er gennemført helt eller delvist på baggrund af afkastet
Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Post på det omkostningsbestemte budget frem til 1. januar 1995 - Omfattende praksis om indholdet/afgrænsningen af posten Udgifter på grænsen mellem drift og vedligeholdelse - Grænsedragning stadig relevant, jf. om abonnementer
Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Omfattet af posten - Varmeanlæg - Kakkelovne - Hårde hvidevarer - Elevatorer - Porttelefon Ikke omfattet - bygningsbestanddele - Vinduer og tag - Gulve - El- og gasinstallationer
Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Posten blev fastfrosset pr. 1. januar 1995 - Beregnet på baggrund af genanskaffelsespris og forventet levetid - Huslejenævn har fastsat normtal Posten blev fordelt mellem vedligeholdelse og afkast - 1/3 til 18 hensættelserne - 1/3 til 18 b hensættelserne - hvis ingen hensættelser efter 18 b overførtes 2/3 til 18-1/3 til afkast
Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Oplysninger og dokumentation kan findes hos GI - Forudsat at ejendommen er omfattet af 18 b Beregning af posten i praksis - På baggrund af GI s retningslinjer - Henlæggelser til fornyelser pr. 1.1.1994/ejendommens areal/3 = henlæggelsesbeløb pr. m 2 - Til Afkastet - Beløbet pr. m 2 afrundet til nærmeste hele kroner x ejendommens areal - Til Vedligeholdelse Beløbet pr. m 2 er tillagt lovens hensættelsesbeløb 1.1.1995
Fordeling af budgettet Fordeling mellem bolig og erhverv bolig % - Beboelseslejligheder - Erhverv - Lejemål som udlejer anvender - Klubværelser - Markedslejelejemål, se bl.a. ML 15 a, stk. 2 og 3 Fordeling mellem boligerne indbyrdes
Fordeling mellem bolig og erhverv Fordeling på grundlag af ejendommens samlede areal - Arealbekendtgørelsen, bkg nr. 311 af 27. juni 1983 - Bruttoetageareal - Fællesarealer - Garager Fordelingsgrundlaget blev ændret pr. 1. januar 1995 - Ændring af ML 11 pr. 1. januar 1995 - Før 1995 skete fordelingen på grundlag af lejen - Optrapningsregler
Fordeling mellem bolig og erhverv Optrapning af boligprocent siden 1995-1 % pr. år - Særlig begrænsningsregel på maksimalt 5 kr. pr. m 2-4 i lov nr. 419 af 1. juni 1994 Ændringer i boligprocenten efter 1995 - Ved indretning af nye lejligheder i ejendommen i arealer, som ikke var en del af ejendommens areal tidligere eks. tagetager - Nedlæggelse af lejemål - Sker med det samme ingen op- eller nedtrapningsregler
Eksempler på opgørelse af boligprocent og overgangsordning Arealer : Bolig = 1000 m² Erhverv = 1000 m² Bolig % : 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 50 % Overgangsordning: 2 år endnu Der etableres tagboliger udlejet efter 15 a i 2013 Arealer: Bolig = 1000 m² Erhverv = 1000 m² + 500 m² Bolig % : 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 40 % Boligprocenten falder og den nye boligprocent skal anvendes fra næste varsling www.ejendomsforeningen.dk
Eksempler på opgørelse af boligprocent og overgangsordning Efter etablering af tagboliger, som ikke udlejes efter 15 a Arealer: Bolig = 1000 m² + 500 m² Erhverv = 1000 m² Bolig %: 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 60 % Boligprocenten stiger, ændringen for så vidt angår de nye lejligheder kan træde i kraft med det samme, men med respekt af den resterende optrapning af boligprocenten. Da man ikke kan omgå optrapningsprocessen ved at ændre på ejendommens arealer www.ejendomsforeningen.dk
Fordeling mellem boligerne indbyrdes Fordelingsgrundlaget er lejemålenes indbyrdes brugsværdi jf. ML 10 - Areal - Vurderingsleje pr. 1. januar 1967 - Andet rimeligt kriterium Vedligeholdelseshensættelser fordeles dog pr. m 2-18, 18 b og 22
Fordeling mellem boligerne indbyrdes Forbedringer i og udenfor det lejede indgår ikke i den indbyrdes brugsværdi-vurdering - Forbedringerne indgår i lejen for det enkelte lejemål med de for forbedringerne særskilt varslede/pålagte beløb - Særligt vedr. lejemål lejet ud efter ML 5, stk. 2
Fordeling - klubværelser Lejen fastsættes og reguleres omkostningsbestemt - Er en del af erhvervs % en - Fordeles indbyrdes efter areal
Fordeling Andelsboligforeninger og restejendomme i ejerforeninger Budget udarbejdes for hele ejendommen - Som udgangspunkt på baggrund af foreningens seneste regnskab Fordeling mellem andelshavere/ejere og udlejede lejligheder efter vedtægtsbestemt fordelingstal Særligt i restejendomme - Nødvendigt med en form for splitbudget i forhold til skatter og evt. øvrige udgifter, som udlejer alene afholder for sine udlejede lejligheder
Vedligeholdelseshensættelser Udvendig vedligeholdelse - ML 18 - ML 18 b - Hovedsageligt lovbestemt hensættelsesgrundlag Indvendig vedligeholdelse - LL 22 - Aftalebaseret hensættelsesgrundlag
Udvendig vedligeholdelse 18 - Ejendomme med omkostningsbestemt leje - Udlejers pligt til hensættelse - Mulighed for opkrævning hos lejerne - Der skal føres regnskab over hensættelser og udgifter vedligeholdelsesregnskab Hensættelsesbeløb efter 18 - En fast andel jf. 18, stk. 1-1/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer - I ejendomme taget i brug fra 1970 og frem 2/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer
Udvendig vedligeholdelse 18 hensættelser på ejendomme taget i brug før 1964 - Grundbeløb 44 kr. pr. m 2 18 hensættelser i ejendomme taget i brug fra 1964 og frem - Grundbeløb 37 kr. pr. m 2
Udvendig vedligeholdelse 18 b - Ejendomme med omkostningsbestemt leje taget i brug før 1970 med mere end 2 beboelseslejligheder - Udlejers pligt til hensættelse - Mulighed for opkrævning hos lejerne - Bindes i GI - GI fører regnskab på baggrund af oplysninger fra udlejer Hensættelsesbeløb efter 18 b - En fast andel jf. 18 b, stk. 1-1/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer
Udvendig vedligeholdelse 18 b høj hensættelsestakst - Lejers vedligeholdelsesforpligtelse svarer til LL 20 - Grundbeløb 27,50 kr. pr. m 2 - Plus 4 kr. pr. m 2 for hvert af årene 1995, 1996 og 1997 18 b lav hensættelsestakst Låse, nøgler, vand- og gashaner, el-afbrydere, wc-kummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer - Lejers vedligeholdelsesforpligtelse svarer til formuleringen af LL 20 før 1995 - Grundbeløb 27,50 kr. pr. m 2 - Plus 1,50 kr. pr. m 2 i 1995 og 1,00 kr. pr. m 2 i årene 1996 og 1997
Indvendig vedligeholdelse Udlejer har den indvendige vedligeholdelse af lejemålet jf. lejeaftalen - Der føres indvendig vedligeholdelseskonto - Der hensættes i 2015 44 kr. pr. m 2
Årlig regulering af vedligeholdelseshensættelserne Hensættelsesbeløbene reguleres en gang årligt med stigningen i nettoprisindekset Reguleringen sker af det foregående års beløb pr. m 2 med 2 decimaler Hensættelsesbeløbene afrundes til nærmeste hele kroner Kan reguleres overfor lejerne efter en særlig varslingsregel (gennemgås senere)