Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 14. januar 2015 Jægergårdsgade / Montanagade Den 19. februar 2014 godkendte Aarhus Byråd et kombineret bolig- og butiksprojekt på hjørnet af Jægergårdsgade og Montanagade. Bygherren har bl.a. som følge af stor lokal modstand imod butikken ansøgt om tilladelse til et revideret projekt med 3 byhuse i gårdrummet i stedet for butikslokaler. 1. Resume Aarhus Byråd har i perioden 2013-2014 i flere omgange taget stilling til et byggeønske på hjørnet af Jægergårdsgade og Montanagade. I 2013 blev der varslet et forbud efter Planloven mod et butiksprojekt på ca. 1.000 m2. I februar 2014 godkendte Aarhus Byråd et projekt med en butiksstørrelse på 500 m2. Sideløbende med sagens behandling er der vedtaget et forslag til reviderede kommuneplanrammer for Frederiksbjerg, som begrænser butiksstørrelser yderligere. Forslaget til kommuneplanrammer er i offentlig høring. Bygherren har - bl.a. som følge af den lokale modstand mod en større butik i hjørneejendommen - udarbejdet et revideret projekt, hvor butiksmuligheden fjernes. I stedet ansøger bygherren om, at den tidligere godkendte butiksudvidelse i gårdrummet ændres til 3 byhuse i 3 etager. Den tidligere godkendte karrébebyggelse mod Montanagade bibeholdes. side 1 af 6
En høring har givet anledning til flere indsigelser mod det ansøgte projekt. Teknik og Miljø anbefaler, at byggeriet godkendes. 2. Beslutningspunkter At Teknik og Miljø bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til byggeriet. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe afgørelse i sagen. Sagen skal derfor forelægges for byrådet. 4. Sagsfremstilling Byrådet godkendte den 19. februar 2014 et projekt på hjørnet af Jægergårdsgade og Montanagade. Projektet indeholdt boliger i karrébebyggelse mod Montanagade samt en ny butik på 500 m2. Bygherren har udarbejdet et revideret projekt, hvor butiksmuligheden er fjernet. I stedet for butiksudvidelsen i gårdrummet foreslås bygget 3 byhuse på hver 112 m2 i 3 etager, hvor øverste etage er udført som en trempeletage. Hele ejendommen er i kommuneplanen udlagt til cityformål med mulighed for bebyggelse i op til 5 etager som karré-bebyggelse med en maksimal husdybde på 10 meter. Byggeriet kræver ikke dispensationer, men kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i bygningsreglementet 2010, kap. 2.3. I vurderingen skal blandt andet følgende forhold indgå: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller side 2 af 6
det der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Opgørelse over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m.v. fremgår af vedlagte dataark, bilag 4. Karré-bebyggelsen overholder kommuneplanens rammer m.h.t. højde, etageantal og anvendelse. Projektet overskrider kommuneplanens maksimale husdybde på 10 meter, idet karré-bebyggelse har en husdybde på 11 meter. Overskridelsen på husdybden blev godkendt af byrådet i forbindelse med det tidligere butiksprojekt. De 3 byhuse i gårdrummet afviger fra kommuneplanens bestemmelser om, at bebyggelse skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinjen. Projektet kan ikke opfylde kommuneplanens bestemmelser om opholdsarealer på 40 %. ----------------- En høring har givet anledning til en række indsigelser fra ejere af og beboere i de omkringliggende ejendomme. Alle indsigelser er i sagens bilag 2. Indsigelserne kan tematiseres således: Byggeriet er for voluminøst og for højt Byggeriet vil medføre forringede lysforhold Byggeriet er ikke arkitektonisk tilpasset omgivelserne Byggeriet medfører en uønsket fortætning med afledt forøget trafikal belastning side 3 af 6
Byggeriet i gårdrummet er både i strid med gældende kommuneplan og forslaget til nye rammer for Frederiksbjerg Ansøgeren har kommenteret indsigelserne, jvf. bilag 3. Teknik og Miljøs bemærkninger: Byggeriets højde: Byggeriets højde mod Montanagade er tidligere godkendt af byrådet i forbindelse med godkendelsen i februar 2014. Højden overholder kommuneplanens rammer. Kommuneplanen muliggør byggeri i op til 5 etager. Byggeriets etageantal varierer imellem 3 og 4 etager. Lysforhold: De udarbejdede skyggediagrammer viser, at den nye bebyggelse kun i begrænset omfang vil medføre forringelser i lysforhold og give anledning til skyggegener. Det vurderes, at forringelserne ligger indenfor, hvad naboer må tåle i Midtbyen. Arkitektur: Arkitekturen ligger i forlængelsen af det tidligere godkendte projekt. Det er Teknik og Miljøs vurdering, at der er tale om en moderne arkitektur, som er tilpasset området. Tilpasning er bl.a. sket ved, at byggeriet er opdelt og har varierende højde. Byggeriet opføres i tegl og har saddeltag, som matcher kvarterets huse. I forhold til det tidligere projekt er projektet arkitektonisk forbedret ved fjernelse af altangange mod gården. I stedet etableres elevatorer i hver opgang. Trafikal belastning: Ændringen af projektet indebærer, at den tidligere godkendte butik fjernes og erstattes af 3 byhuse. Det reviderede projekt må antages at indebære en mindre trafikal belastning end det godkendte projekt, idet projektet ikke længere medfører varetilkørsel og kundetrafik m.v. Byggeri i gårdrummet: side 4 af 6
I henhold til gældende kommuneplan skal byggeri som udgangspunkt udføres som byggeri i facadelinjen (karrébebyggelse). I forslaget til nye rammer for Frederiksbjerg er det anført, at der kan ske baghusbebyggelse, såfremt betingelserne i forhold til opholdsarealer kan opfyldes, herunder et krav om 30 % opholdsareal på terræn. Der har i Aarhus Byråd været en praksis for at tillade byggerier i gårdrum, hvis det sker i forbindelse med en renovering f.eks. ved fjernelse af gamle nedslidte bygninger. I dette projekt sker der en gennemgribende renovering af et tæt bebygget gårdrum, som i dag er uden reelle opholdsarealer. Projektet kan dog ikke etablere tilstrækkelige opholdsarealer til at opfylde kommuneplanens hovedregel om 40 %. Der er en vis praksis for at godkende projekter i Midtbyen med mindre opholdsarealer, hvis projektet samlet set bidrager til bedre opholdsmuligheder, og hvis de opholdsarealer, der etableres, har en god kvalitet. I projektmaterialet er der redegjort for, hvorledes de resterende arealer i gårdrummet omdannes til en samlet gårdhave med altaner. Det er vurderingen, at dette giver tilfredsstillende opholdsarealer for de nye boliger. Konklusion: På baggrund af ovenstående anbefaler Teknik og Miljø, at Byggeri bemyndiges til at meddele de fornødne tilladelser til det ansøgte. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Dybbølgade 20 Jægergårdsgade 51-53 Jægergårdsgade 42-54 Montanagade 1-9 side 5 af 6
Montanagade 2-10 Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Høringsmappe med oversigtskort og tegninger Bilag 2: Indsigelser Bilag 3: Ansøgers kommentarer med supplerende skyggediagrammer Bilag 4: Dataark Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog den 22. maj 2013 at varsle et 14- forbud i henhold til Planloven overfor en ansøgning om et projekt med en dagligvarebutik på ca. 1.000 m2. Den 19. februar 2014 godkendte Aarhus Byråd et projekt med karré-bebyggelse mod Montanagade og en reduceret butik på 500 m2. Sagsnummer: 13/010624-47 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 E-post: byggeri-juridisk@mtm.aarhus.dk Lix: Klik her for at angive tekst. Sagsbehandler: Torben Simonsen Tlf.: 89 40 25 24 E-post: tsi@aarhus.dk side 6 af 6