CENTER FOR BYUDVIKLING OG MOBILITET Lokalplan nr. 1013 FORSLAG Bevarende lokalplan for Samsøgade 21, Aarhus Midtby
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer lokalplanens bestemmelser. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås ved Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Kalkværksvej, 10, 8000 Aarhus C Tlf. 8940 2640 E-mail: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lokalplanen kan ses ved Borgerservice på Rådhuset og Hovedbiblioteket Aarhus Tlf. 8940 2222 http://www.aarhus.dk/lokalplaner Kortgrundlag Aarhus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Center for Byudvikling og Mobilitet, Planafdelingen Vedtagelsesdatoer Forslag til Lokalplan nr. 1013 er godkendt af Aarhus Byråd den Forslaget er offentlig fremlagt fra den til den
AARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 1013 Bevarende lokalplan for Samsøgade 21, Aarhus Midtby INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 7 5. Trafikforhold... 7 6. Bebyggelsens udseende og skiltning... 7 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, teknisk forsyning m.v.... 8 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen... 14 Retsvirkninger af lokalplanen... 14 LOKALPLANKORT... Bilag Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 1013
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der omfatter Samsøgade 21, 8000 Aarhus C, hvorpå den bevaringsværdige etageejendom er beliggende. Bygningen er beliggende på Samsøgade 21. Bygningen er registreret med en bevaringsværdi på 4 i SAVE registeret, og ligger på matrikel nr. 1682, Århus Bygrunde, som har en størrelse på ca. 288 m 2 og er beliggende i byzone Samsøgade 21 Samsøgade 21 indgår i det samlede gadeforløb Beskrivelse af området Samsøgade er en del af Ø-gadekvarteret. Kvarteret er et af de nærboligområder, der opstod på baggrund af den stigende befolkningsvækst til byerne i slutningen af 1800tallet og i begyndelsen af 1900tallet. Bebyggelsen i Ø-gadekvarteret er forholdsvis ensartet og fremstår i store træk homogent, trods variationer over tid. Kvarteret er bebygget fra ca. 1870 til 1930 og opført i en periode, hvor karren vandt frem som bebyggelsesstruktur. Byggestilen Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1013
3 spænder fra det historicistiske til funktionalismen og fra opdeling i byhuse til boligforeningernes større enheder. Samsøgade ligger i kvarterets nordøstlige del og er anlagt etapevis i perioden 1886 1898. Den første del af strækningen blev anlagt mellem Høegh-Guldbergs Gade og Sjællandsgade og blev i 1894 ført videre frem til Ny Munkegade. Sidste del af forløbet til Grønnegade blev anlagt i 1898. Særligt strækningen fra Høegh- Guldbergs Gade til Ny Munkegade fremstår harmonisk med ensartede facader og brostensbelægning. Samsøgade 21 indgår således i rækken af forholdsvis ens etageejendomme i gaden, bygget over en kort årrække. Samsøgade 21 er opført i 1894 og er bevaringsværdig. Ejendommen bidrager væsentligt til den helt særlige sammenhæng og helhed, der er på begge sider af gaden, og der er således i dag et tidstypisk og velbevaret miljø i Samsøgade. Samsøgade 21 Bebyggelsen udseende Samsøgade 21 er opført i røde teglsten, dekoreret med pudsede gesimser, frontoner, bånd og vinduesindfatninger. Ejendommen har det markante karakteristiske træk med en pudset og fuget underetage ofte omtalt som murermesterrenæssance. På nær to kviste fremstår Samsøgade 21 uden væsentlige ændringer. Matriklen støder op til en stiføring gennem karreen Samsøgade, Sjællandsgade, Sølystgade og Ny Munkegade. Herfra er der adgang til to garager på matriklen. Området er i Kommuneplanen udpeget som potentielt kulturmiljø. Samsøgade 21 er en del af dette kulturmiljø. Gennemgang af vejvisere fra husets ældste tider viser, at huset er bebygget til beboelse og har været beboet af arbejdsmænd, fyrbøder, enkefruer, lædervarearbejder mm. Der er primært tale om middelklasse, hvor de mindst bemidlede har boet på kvisten, mens de mere velstående typisk har boet nærmere jorden. Samsøgade 21 adskiller sig ikke fra de øvrige huse, hverken i udseende eller beboersammensætning. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1013
4 Samsøgade 21 Planens baggrund og mål Aarhus Byråd vedtog den 3. december 2014 at etageejendommen ikke må nedrives, idet den i Kommuneplan 2013 er optaget som bevaringsværdig. Beslutningen nødvendiggør, at der udarbejdes en lokalplan med bestemmelser om bevaring af ejendommen. Lokalplanen sikrer, at ejendommen ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Aarhus Kommunes nærmere godkendelse. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1013
5 Veje, stier og parkeringsarealer Ejendommen har gående adgang fra Samsøgade og kørende adgang fra Ny Munkegade / Sølystgade. Det er ikke den overordnede vej Ny Munkegade men den interne mindre vej, der forløber mellem Ny Munkegade og Sølystgade. En stor del af bebyggelsen langs Samsøgade har garager / parkeringspladser som den sydlige afgrænsning af ejendommen mod Ny Munkegade. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 1013
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at ejendommen beliggende på Samsøgade 21 bevares. 2. Område og opdeling Stk. 1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnummer: 1682 Århus Bygrunde samt alle parceller der efter den 6. januar 2015 udstykkes i området. Se fodnote0f1. Matrikelkort mål 1:2000 Lokalplangrænse 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1013
7 3. Anvendelse Stk. 1 Lokalplanområdet er udlagt til boligformål. 4. Bevaring af bebyggelsen Stk. 1 Den bevaringsværdige bygning, der er angivet med særlig signatur på lokalplankortet bagerst i hæftet, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres, herunder ved udskiftning af vinduer eller tagbeklædning, opsætning af skilte, markiser, baldakiner, maling eller beklædning af facader eller lignende, eller gives en ændret ydre fremtræden uden Aarhus Kommunes nærmere tilladelse. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet har gående adgang fra Samsøgade. Kørende trafik til lokalplanområdet kan ske som i dag via Ny Munkegade syd for lokalplanområdet. Herfra er der adgang til eksisterende garager. 6. Bebyggelsens udseende og skiltning Stk. 1. Stk. 2. Den bevaringsværdige bygnings udseende og opbygning skal fastholdes og så vidt muligt føres tilbage til sit oprindelige udseende. Der vil kun kunne meddeles tilladelse efter 4 til skiltning og reklamering på ejendommen, såfremt skiltningen og reklameringen har forbindelse med erhverv, der lovligt drives fra ejendommen. Skiltet må alene omfatte firmanavn og bomærke, og højst have en udstrækning på 0,2 m 2. Skiltet skal placeres enten ved ejendommens adgangsvej eller på bebyggelsens facade. Stk. 3. Der må ikke opsættes parabolantenner med en større diameter end 1,0 m. Stk. 4. Stk. 5. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner må højst rage 1,00 m op over bygningens højeste punkt. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som del af bygningens ydervægge, og anlægget må ikke være synligt 2 fra offentlige veje, stier og pladser. Se fodnote.1f 2 Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse af anvendelse til indvendig af solenergi. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 1013
8 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammeområde 030102 BO, og byzone. Området er i kommuneplanen udpeget som et potentielt kulturmiljø. Der skal derfor i overensstemmelse med Kommuneplanens retningslinjer foretages en kortlægning af værdierne i området med henblik på at vurdere områdets status som kulturmiljø i forbindelse med kommende planlægning for hele kvarteret. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Anden fysisk planlægning Der er under lokalplanens udarbejdelse ikke anden gældende lokalplan for området. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
9 Kulturmiljø Lokalplanområdet er beliggende i Ø-gadekvarteret, der er et af de nærboligkvarterer, der opstod på baggrund af den stigende befolkningsvækst i byerne i slutningen af 1800-tallet og i begyndelsen af 1900-tallet. Kvarteret består af forholdsvis smalle gader med en sammenhængende bebyggelse, bestående overvejende af mindre byhuse i de ældste dele og af større karreer og bredere vejprofiler i de nyere dele af kvarteret mod nord ved Ny Munkegade. Flere virksomheder lå i området og særlig teglværksindustri var repræsenteret. Kvarteret er udpeget som potentielt kulturmiljø under karrekvarterer i Kommuneplanen, Kulturhistorisk Redegørelse fra 2013. Området skal på baggrund af sammenhængen, originalitet og autenticitet, der umiddelbart kan aflæses i området, og som er med til at fortælle en historie, screenes i forbindelse med kommende planlægning for hele kvarteret. På baggrund af kommende kortlægning, vurderes det, om området kan bære en egentlig udpegning som kulturmiljø. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
10 Aarhus Kommuneatlas / SAVE registrering I SAVE (Survey of Architectural Values in the Environment) en kortlægning og registrering af bevaringsværdier i Aarhus Kommune er bygninger opført før 1940 vurderet på en skala fra 1-9, hvor 1 står for den højeste bevaringsværdi. Bygninger med en bevaringsværdi på 1-4 er i kommuneplanen optaget som bevaringsværdige bygninger. Samsøgade 21 har ifølge SAVE en bevaringsværdi på 4. Forhuset er fra 1894 og indgår som et væsentlig del af den helt særlige sammenhæng og helhed, der er på begge sider af gaden. Særlig strækningen fra Høegh-Guldbergs Gade til Ny Munkegade fremstår harmonisk med ensartede facader og brostensbelægning. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af ovennævnte område, med det formål at lokalisere eventuelle spor efter menneskelige aktiviteter, der er omfattet af Museumslovens 27, dvs.: Strukturer, konstruktioner, bygningsgrupper, bopladser, grave og gravpladser, flytbare genstande og monumenter og den sammenhæng hvori disse spor er anbragt (jævnfør Museumslovens 27 stk. 1). Da der er tale om bevaring af fredet bygning og der dermed ikke skal foretages jordarbejder i ikke opgravet jord, er det Moesgård Museums vurdering, at der i denne sag ikke vil være risiko for at støde på fortidsminder. Skulle der ved et kommende jordarbejde fremkomme et jordfast arkæologisk levn som kulturlag, ildsteder, affaldsgruber, skal jordarbejdet standses i det omfang de arkæologiske levn berøres og museet skal underrettes (Museumslovens 27), Museet vil da så hurtigt som muligt tage stilling til om jordarbejdet kan fortsætte eller om der skal foretages en arkæologisk undersøgelse. Forureningsforhold - Jord Center for Miljø og Energi, Virksomheder og Jord har pr. 17. februar 2015 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Områdeklassificering Lokalplanområdet/matriklen ligger inden for et områdeklassificeret område med analysepligt. Det betyder, at området som udgangspunkt er let forurenet, fordi det ligger i en del af byzonen, som gennem længere tid er blevet påvirket med skorstensrøg fra industri, kakkelovne samt bilos. Områdeklassificering er et begreb, som er indført på landsplan i alle byzoner pr. 1. januar 2008. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
11 Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Jordflytningsregulativ, og bortskaffelse af byggeaffald skal ske i henhold til Aarhus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Da hele lokalplanområdet er områdeklassificeret, skal eventuel jordflytning herfra forudgående anmeldes til Center for Miljø og Energi. Grundvand Lokalplan området er beliggende udenfor et område med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger. Der er ingen nuværende og forventes ingen fremtidige drikkevandsinteresser i området. Miljøvurdering For lokalplaner og kommuneplantillæg, der er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, foretages en screening. Ved lokalplanlægning i Aarhus Kommune anvendes et screeningsværkstøj i form af en tjekliste til vurdering af lokalplanens indvirkning på miljøet. Lokalplanen vurderes i forhold til påvirkning af internationale naturbeskyttelsesområder, lovens bilag 3 og 4 samt Aarhus Kommunes højhuspolitik. Her afgøres også, hvorvidt planen vil kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet ud fra et bredt miljøbegreb. I afgørelsen indgår hensynet til kriterierne i lovens bilag 2 (bl.a. forhold vedrørende planens karakteristika samt kendetegn ved indvirkningen og det område, som kan blive berørt). I henhold til 4 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er der truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3. Begrundelse for at planen ikke vurderes at få væsentlig indflydelse på miljøet: Påvirkningerne vurderes ikke at være væsentlige ud fra en samlet vurdering, idet planen alene er udarbejdet med henblik på at fastholde eksisterende anvendelse og udseende af ejendommen, der ligger i en udbygget bymæssig sammenhæng. Lokalplanen sikrer dermed en bevaring af nuværende forhold, og antages derfor ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
12 Tilladelse fra andre myndigheder Lokalplanens gennemførelse kræver ikke tilladelse fra andre myndigheder. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGI Dusager 22 8200 Aarhus N Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning sker fra:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 1 8210 Aarhus V aarhusvand@aarhus.dk.. AffaldVarme Aarhus Bautavej 1 8210 Aarhus V affaldvarme@aarhus.dk Kloakforsyning sker ved:.. Aarhus Vand A/S Bautavej 8210 Aarhus V Mail: aarhusvand@aarhusvand.dk Regnvand og spildevand Området er i henhold til Aarhus Kommunes spildevandsplan beliggende i kloakopland (P044). Området er i dag udlagt til fælleskloakeret kloakopland. Ved udførelsen af nye kloakker eller omlægning af eksisterende kloak, skal dette etableres som separatkloak hvor regn- og spildevand afledes i separate ledninger, i overensstemmelse med Aarhus Kommunes separeringsstrategi. Husspildevand og dele af regnvandet afledes i dag til Marselisborg Renseanlæg. Regnvand skal tilbageholdes/forsinkes på matriklen såfremt mere end 40% af området befæstes. For at begrænse regnvandsafledningen mest muligt eller helt tilbageholde den, skal arealerne, der bidrager til afledning af overfladevand, f.eks. fliser og asfalt, begrænses. En sådan tilbageholdelse kan ske ved lokal nedsivning via semipermeable belægninger, regnbede, faskiner og lignende under hensyntagen til lokale forhold, herunder evt. jordforurening. Nedsivningstilladelse og udledningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune Center for Miljø og energi, miljoeogenergi@aarhus.dk. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
13 Tilslutningstilladelse meddeles af Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, byggesag@mtm.aarhus.dk. Tilslutningen skal ske efter aftale og nærmere anvisninger fra Aarhus Vand A/S, aarhusvand@aarhusvand.dk, og i henhold til betalingsvedtægterne. Byggeri Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Aarhus Kommune, Center for Miljø og Energi, Grøndalsvej 1, 8260 Viby J. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Center for Miljø og Energi, tlf. 89 40 25 50. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 1013
14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttes i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Ifølge planlovens 49 kan en ejer kræve, at kommunen overtager bebyggelsen, hvis kommunen i medfør af en bevarende lokalplan giver afslag på en ansøgning om tillagde til nedrivning. Det er dog en forudsætning, at der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for andre sammenlignelige ejendomme, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 1013