Kommune, der havde solgt en byggegrund med pligt til bebyggelse, berettiget til at kræve grunden tilbageskødet pga. manglende bebyggelse.

Kommune, der havde solgt en byggegrund med pligt til bebyggelse, berettiget til at kræve grunden tilbageskødet pga. manglende bebyggelse. Aftaler 4 og 7. Kommune H havde i 2003 solgt en erhvervsbyggegrund til selskab P. Det var i skødet aftalt, at P havde pligt til at»påbegynde arealets bebyggelse«inden en vis frist fra overtagelsesdagen, og at H i tilfælde af misligholdelse af denne aftale kunne kræve grunden tilbageskødet. I 2006 skrev H til P og gjorde opmærksom på, at fristen for bebyggelse var overskredet. Da P stadig ikke igangsatte et byggeri, skrev H i 2007 til P og bad om underskrift på et tilbageskødningsskøde. P's advokat meddelte i maj 2007 H, at P havde engageret en arkitekt, og at der ville blive ansøgt om byggetilladelse, og P ville gå i gang med byggeriet senest 3 uger efter modtagelsen af byggetilladelsen. Byggetilladelsen blev udstedt den 22. januar 2008. På dette tidspunkt havde P udført noget jordarbejde og indhegnet grunden. Den 5. marts 2008 indgik P aftale med en totalentreprenør om opførelse af en lagerhal. Repræsentanter fra H besigtigede arealet den 6. marts, og den 4. april 2008 krævede H arealet tilbageskødet, da P ikke som lovet havde påbegyndt byggeriet senest 3 uger efter byggetilladelsen. En skønsmand udtalte, at han ville betegne jordarbejderne som byggearbejde. H gjorde gældende, at et byggeri først var igangsat ved fundamentstøbning. H fik i byretten og af landsrettens flertal medhold i, at P ikke havde overholdt skødets krav om bebyggelse, og at H derfor kunne kræve tilbageskødning. Den dissentierende dommer ville give P medhold, da denne dommer fandt, da udtrykket»påbegynde arealets bebyggelse«kunne forstås på flere måder, at kommunen ikke i april 2008 uden at give P en kort frist havde kunnet kræve tilbageskødning. V.L.D. 1. marts 2010 i anke 5. afd. B-0528-09 (Erik P. Bentzen, Eva Staal, Henrik Præstgaard Bæk-Jensen (kst.). P. Olesen & Sønner A/S (adv. Erik Hørlyck, Århus) mod Horsens Kommune (adv. Lars Gregersen, Århus). Retten i Horsens' dom 24. februar 2009, BS 150-935/2008. Sagen handler om, hvorvidt sagsøgte, P. Olesen & Sønner A/S, er forpligtet til at tilbageskøde en erhvervsbyggegrund, som de i 2003 købte af sagsøger, Horsens Kommune, fordi man ikke rettidigt har påbegyndt bebyggelse af grunden. Sagsøgeren har påstået sagsøgte tilpligtet at tilbageskøde ejendommen matr.nr. 6 al Lund By, Tamdrup, beliggende Vrøndingvej 6, 8700 Horsens, til sagsøger på de i skøde af 18. august 2003 anførte vilkår. Sagsøgte har påstået frifindelse. Baggrunden for sagen: I august 2003 købte sagsøgte en erhvervsparcel på 10.000 m2 af sagsøger til overtagelse 1. august 2003 og for en købesum på ca. 622.000 kr. I skødet hedder det bl.a.:»6. Videresalg af arealet eller dele af dette kan ikke finde sted uden Byrådets samtykke, forinden arealet er bebygget efter en af Byrådet godkendt bebyggelsesplan. 7. Køber forpligter sig til at påbegynde arealets bebyggelse efter en af Byrådet godkendt bebyggelsesplan inden 1 år fra overtagelsesdagen og til at færdiggøre bebyggelsen inden 2 år fra denne dato. I misligholdelsestilfælde er Byrådet berettiget men ikke forpligtet til at kræve arealet tilbageskødet til den af køber betalte pris...«sagsøgte påbegyndte ikke noget byggeri, og den 7. juli 2006 skrev sagsøger herefter således til sagsøgte:»det fremgår af skødets 7 at køber inden 1 år fra overtagelsesdagen er forpligtet til at påbegynde bebyggelsen, som skal afsluttes inden 2 år fra overtagelsesdagen. Fristen er overskredet. De bedes oplyse, hvornår byggeriet påbegyndes... Arealet henligger som uplejet og har givet anledning til klager. De bedes foranledige, at grunden bliver plejet til et acceptabelt niveau.«sagsøgte havde stadig ikke påbegyndt noget byggeri, da sagsøger herefter den 16. maj 2007 skrev bl.a. således:» Ifølge skødets 7, stk. 2, kan kommunen kræve arealet tilbage, hvis ikke skødets bestemmelser opfyldes. Vi kan konstatere, at De ikke er påbegyndt byggeriet på grunden, uagtet at der nu er forløbet 3 år og 9 måned efter overtagelsen.... 1717 Jeg fremsender tilbageskødningsskødet til Dem til underskrift. De bedes fremsende det oprindelige skøde samt det underskrevne tilbageskødningsskøde senest den 16. juni 2007...«Foranlediget af denne skrivelse skrev sagsøgtes daværende advokat, advokat Hans Henriksen, Advokatfirmaet Brask Thomsen, Århus, den 22. maj 2007 således til sagsøger:»p. Olesen & Søn A/S har rettet henvendelse til undertegnede i anledning af Deres skrivelse af den 16. ds. Min klient har engageret arkitekt Egon Kaspersen... Horsens, til at projektere byggeriet og indgive ansøgning om byggetilladelse. Arkitekten har oplyst, at projekt vil foreligge, således at ansøgning om byggetilladelse kan indgives inden 3 uger. Byggeriet kan iværksættes senest 3 uger efter at byggetilladelse foreligger og byggeriet vil være afsluttet senest 9 måneder efter at byggetilladelse foreligger. På min klients vegne anmoder jeg om, at der meddeles min klient frist til indgivelse af ansøgning om byggetilladelse med dertil knyttet frist fra byggetilladelse foreligger til igangsætning og afslutning af byggeri på ejendommen, således at krav om tilbageskødning frafaldes, såfremt byggeri gennemføres indenfor den således fastlagte tidshorisont.«den 28. juni 2007 skrev sagsøger herefter således til sagsøgte:»jeg bekræfter hermed modtagelsen af Deres brev af 22. maj 2007..., hvori De meddeler, at Deres klient vil indsende ansøgning om byggetilladelse og påbegynde byggeriet 3 uger efter byggetilladelse er meddelt og afslutte byggeriet 9 måneder efter. Vi kan acceptere en fristforlængelse ligesom vi kan godkende den oplyste tidsplan. Vi har den 8. juni 2007 modtaget Deres klients ansøgning om byggetilladelse. Vi anmoder dog om kopi af den indgåede aftale med arkitekten om projekteringen, og såfremt der foreligger en skriftlig aftale med entreprenøren om opførelse af byggeriet ligeledes en kopi af denne aftale. Hvis aftalen indgåes på et senere tidspunkt, bedes kopi af kontrakten fremsendt. Vi forventer, at De meddeler, hvornår byggeriet faktisk påbegyndes og dermed en dato for, hvornår byggeriet er afsluttet. Den skitserede tidsplan forventes overholdt...«den 14. august 2007 skrev arkitekt Egon Kaspersen herefter bl.a. således til sagsøger:»i fortsættelse af Deres brev af 28. juni til Advokatfirmaet Brask Thomsen skal jeg hermed besvare og fremkomme med de ønskede oplysninger. Aftale om rådgivning er indgået den 18. juli 2007... Angående aftale med fagentreprenørerne er der endnu ikke indgået nogen aftaler, men indhentning af tilbud pågår Detail projektering er i gang og er nødvendig for at få de rigtige tilbud fra entreprenørerne... Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 1

Med hensyn til tidsplanen ønsker vi at overholde det tidligere meddelte. Umiddelbart efter byggetilladelse vil jordarbejdet blive påbegyndt...«kopi af skrivelsen blev tilsendt Advokatfirmaet Brask Thomsen og sagsøgte. Sagsøger meddelte byggetilladelse den 22. januar 2008. Der foreligger i sagen også kopi af aftale dateret 5. marts 2008 mellem sagsøgte og BASE Erhverv entreprenør a/s om opførelse af en bygning i totalentreprise for ca. 10,6 mio. kr. ekskl. moms. Af en tilhørende tidsplan fremgår det, at muldafrømning og indbygning af stabilgrus var planlagt til januar 2008. Af en udateret meddelelse fra BASE til arkitekten fremgår bl.a.:»hermed tidspunkter for opførelse af lagerhal som vist på tegning 1.10 Uge 15-17: Projektering er i gang hos arkitekt. Ændringer vedr. rampe og sluser indtegnet nu. Landmåler er også sat i gang Uge 17: Geotekniske oplysninger afleveres til ingeniør og fundamentsprojekt udfærdiges. Uge 18: Opstart fundamenter. Endvidere kan jeg oplyse dig, at elementer er reserveret og disse kan forventes leveret ultimo august. Som aftalt ved kontraktsindgåelse afsluttes byggeriet klar til indflytning til jul i år.«den 6. marts 2008 besigtigede ingeniør Poul Andersen og jurist Frank Lassen fra sagsøger arealet, og sagsøger skrev herefter den 4. april 2008 bl.a. således til sagsøgtes advokat:»på baggrund af korrespondancen mellem Deres klient, Dem og Horsens Kommune blev der indrømmet Deres klient en frist til påbegyndelse af byggeriet til den 1. marts 2008. Denne frist blev fastsat på baggrund af skrivelse af 14. august 2007 fra E. Kaspersen, kopi vedlagt. Ifølge skrivelsen side 1, 4. afsnit, vil jordarbejdet blive påbegyndt umiddelbart efter byggetilladelsen. Ingeniør Poul Andersen, Byggesagsafdelingen, har meddelt, at der er givet byggetilladelse til byggeriet. Ingeniør Poul Andersen... og jurist Frank C. Lassen... besigtiger den 6. marts 2008 ovenstående ejendom. Der blev konstateret, at der var sket terrænregulering. Udover terrænregulering var der ikke på grunden foretaget yderligere. Kopi af de ved besigtigelsen optagne billeder vedlægges. 1718 Henset til den forløbne tid og den manglende påbegyndelse af byggeriet vil vi jf. skødets bestemmelser kræve ejendommen tilbageskødet til Horsens Kommune. Der vedlægges en påtegning vedrørende tilbageskødning af ejendommen...«der har under sagen været afholdt syn og skøn med Lars Chresten Møller som skønsmand. Der henvises til hans erklæring af 16. december 2008 med foto-bilag. Endelig fremgår det af sagen, at sagsøgte i oktober 2006 var blevet faktureret for levering og opstilling af hegn samt port - en udgift på ca. 69.000 kr. inkl. moms. Det fremgår videre, at sagsøger i oktober 2007 afholdt udgifter til vognmand for kørsel af betonknus til arealet med ca. 23.000 kr. og leje af en dozer for ca. 27.000 kr. Der er under sagen afgivet vidneforklaringer af direktør for teknik og miljø Knud Andersen, sagsøgtes direktør, Jens Olesen, jurist Frank Lassen, ingeniør Poul Andersen og arkitekt Egon Kaspersen. Knud Andersen har bl.a. forklaret, at tilbageskødningsklausulen er en standardklausul, som har været anvendt i mange år, idet de ønsker at skabe aktivitet på grundene med byggeri og etablering af arbejdspladser. Hvor hurtigt de reagerer, afhænger af efterspørgslen på grunde. De er fleksible, idet de bare ønsker at få bygget. Her havde de fået klager over, at grunden så forfærdelig ud, og det gav gener i området. Naboen spurgte, om sagsøgte ikke, som han, havde en byggepligt, hvorfor de fik fokus på det, og efterspørgslen steg også. Derfor ville de vide, om sagsøgte havde konkrete planer. Efter deres brev fra maj 2007 forlængede de fristen, da man sagde, at man ville søge byggetilladelse nu og gå i gang med at bygge. De accepterede, da der ville blive bygget lige så hurtigt, som det kunne ske, hvis man tilbagetog grunden og gensolgte den. Han husker, at han har talt med arkitekten og advokaten om mulighederne for at realisere byggeriet. Det blev aftalt, at der skulle ske bebyggelse inden for en ny frist. Ved bebyggelse forstår han det, der laves i henhold til en byggetilladelse - begyndende med støbning af fundament eller etablering af kloak. Jordregulering som her kan laves uden byggetilladelse. Da fristen blev forlænget, vidste man, at der på grund af sagsbehandlingstiden ville være en lang periode til at forberede byggeriet. Prisen var fastsat fra start, og den holdt de fast ved i en lang periode. Senere annoncerede man grunde til salg på grundlag af to mæglervurderinger, og priserne blev reguleret op. I maj 2007 var der ikke påtænkt prisændringer. Sagsøgte er ikke blevet behandlet anderledes end andre. Jens Olesen har bl.a. forklaret, at han er direktør og medejer af det sagsøgte selskab, som udfører alle former for nedbrydning. Hensigten med grunden var først at etablere et garageanlæg til deres biler og maskiner, men det ændrede sig senere, og man ville så bygge en hal til udlejning. Det første år søgte de byggetilladelse til at opføre en hal, men den blev afvist på grund af taghældningen. Han hørte så ikke noget før brevet af 7. juli 2006. Han husker, at han talte med kommunen et par gange. De har slået græs på grunden flere gange. Der kom ikke flere henvendelser fra kommunen. Efter brevet af 16. maj 2007 kontaktede de advokat Hans Henriksen, idet de ville undgå at komme af med grunden. Han kan ikke rigtigt svare på, hvorfor de ikke havde bygget, men tiden gik. De havde taget kontakt til arkitekt Kaspersen omkring tidspunktet for brevet af 22. maj 2007, idet de var klar over, at de nu måtte have bygget noget. Kaspersen skulle tegne og projektere byggeriet og stå for det og føre tilsyn. Det var nu denne hal til udlejning, det drejede sig om. Advokat Henriksens opgave var vel at aftale en ny frist. De søgte hans bistand, for at de kunne få gennemført byggeriet. De havde etableret hegn og foretog afrømning af muld og kørte stabilgrus/betonknus ud på grunden. De skulle jo til at gå i gang med byggeriet. De har selv udført en del arbejde med at regulere knuset, som var deres eget materiale. Da de fik byggetilladelsen, skulle de så til at gå i gang med at bygge, og de lavede aftale med BASE om byggeriet. Han skrev under på kontrakten lige efter den 5. marts 2008 for at få startet byggeriet op. Siden brevet af 4. april 2008 fra kommunen har sagen ligget stille. Advokat Henriksen fik brevet af 16. maj 2007. De frister, han omtaler, er nok efter samråd med ham. Han var ikke i tvivl om, at de skulle i gang 3 uger efter byggetilladelsen, men syntes også, at de var i gang. Bygningen var ikke sat af. Han er ikke klar over, om der har været landinspektør ude på stedet. De søgte ikke nogen tilladelse til det, der blev lavet i efteråret 2007, som var indledende øvelser til byggeriet. Frank Lassen har bl.a. forklaret, at han har været ansat som jurist i Horsens Kommune i 11 år, og han har bl.a. haft med kommunens grundsalg at gøre. Tilbageskødningsklausulen er en standardklausul. Han husker ikke, om de har taget andre grunde tilbage, men de har over for andre krævet, at man nu gik i gang med byggeriet. Holdningen har været, at hvis køber havde en ordentlig grund, forlængede man fristen. Kommunen ønskede at være meget erhvervsvenlig og kunne godt acceptere, at en køber trak tiden lidt. De skrev til sagsøgte i 2006 på grund af klager, men hørte intet, hvorfor der blev rejst krav om tilbageskødning. Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 2

Efter kontakten til advokaten accepterede de nye frister, da de altså ønskede at være erhvervsvenlige og nu 1719 havde sikret sig, at køber var klar over, at det var sidste chance. De ville heller ikke vinde tid ved at tage grunden tilbage. De foreslåede frister virkede rimelige og blev accepteret. Han var ikke i tvivl om, at man havde etableret en aftale, og der var også møder med repræsentant for sagsøgte, advokat Henriksen og arkitekten, hvor det bl.a. var på tale, om sagsøgte kunne give lidt mere for grunden for at undgå tilbageskødning, men det afviste de. Blev grunden taget tilbage, skulle den i udbud, og sagsøgte kunne så byde igen. De foretog så en besigtigelse efter den 1. marts 2008. De ville ikke være helt til grin, og rejste krav om tilbageskødning. Der var en anden tilsvarende situation på en anden grund i området, men her var man gået i gang. Der var ikke sket noget byggemæssigt på sagsøgtes grund. Der var kun rejst et hegn, og der var afrømmet jord og kørt knus til pladsen. De har skrevet datoen 1. marts 2008. Den var lidt længere end aftalt, og altså efter midten af februar. Ved besigtigelsen havde han taget Poul Andersen med for at undgå en diskussion om, hvorvidt byggeri var påbegyndt. Der var ikke påbegyndt noget byggearbejde. Det, der var lavet, krævede ikke byggetilladelse. Han formulerede brevet af 28. juni 2007, som han gjorde, på baggrund af oplysningerne om nye frister fra advokat Henriksen. Han anser et byggeri for påbegyndt, når man laver noget, der kræver byggetilladelse, og noget, der relaterer sig til selve bygningen. Da han modtog brevet fra arkitekt Kaspersen, tænkte han, at nu var der så også en tekniker med. Han har ikke hæftet sig ved, at man skrev, at man umiddelbart efter tilladelsen ville gå i gang med jordarbejdet. Poul Andersen har bl.a. forklaret, at han har arbejdet i Horsens Kommunes byggesagsafdeling frem til sommeren 2008. Han modtog en henvendelse fra byrådsafdelingen om besigtigelse af grunden med henblik på at konstatere, om der var påbegyndt bebyggelse. Grunden var ryddet, og der var sat hegn om. Der var foretaget lidt terrænregulering og etableret et mulddepot. Der var intet byggeri afsat og ingen aktivitet sket i relation til bygningen. Der var ikke lavet noget, der krævede byggetilladelse. Han bemærkede ikke, om der var kørt betonknus på arealet. Det havde ikke ændret noget. Afrømning af jord har ikke noget med byggeri at gøre. Fundamentet er typisk det første, der etableres. Man kan godt efter byggelovens 16 lave en terrænregulering uden tilladelse. Der er således ikke tale om udgravning til fundament, som kræver tilladelse, eller f.eks. udgravning til kælder. Egon Kaspersen har bl.a. forklaret, at han er konstruktør og arkitekt. Han udarbejdede projektet på grunden og søgte tilladelse, indhentede tilbud og skulle føre tilsyn. Formålet med hans brev af 14. august 2007 var at forklare, at de satte sagen i gang. Det var ikke tanken at lægge op til en ny frist. Han husker ikke, om der kom noget svar. Jordarbejdet omfatter også afrømning af muld og grovregulering af grunden, som det skete med henblik på at begynde byggeriet. I marts 2008 var situationen i byggeriet overophedet. De havde søgt tilladelsen, og der var lidt kommunikation med kommunen. Da han fornemmede, at en byggetilladelse var på vej, gik de i gang med byggeriet - med jordarbejde og indbygning af grus i efteråret 2007. Han ved ikke helt, om det krævede tilladelse. De ville i gang for ikke at løbe ind i vejrmæssige problemer og overskridelse af fristen. Det foretagne var nødvendigt for byggeriet. Stabilgruset blev etableret til underkant af de gulve, der skulle være i bygningen. Der var grovafsat, og man foretog indbygning af grus svarende til bygningen plus 2 meter. Han vidste godt, hvor bygningen skulle ligge. Han var i kontakt med en landinspektør, men bygningen var ikke afsat. Man spurgte kommunen efter geotekniske oplysninger, men tog selv kontakt til en geotekniker. Det blev imidlertid stoppet på grund af sagen. Da de mente, at tilladelsen var på vej, indhentede han tilbud fra to entreprenører, og man antog BASE. De var i færd med at udarbejde et projekt til 2. etape af byggeriet. Han bestilte betonelementer, men de blev afbestilt. Man ville have kunnet starte på fundamentet få uger efter kontrakten. Han husker ikke i dag nærmere, hvad han mente med bemærkningen om, at de»med hensyn til tidsplanen ønskede at overholde det tidligere meddelte«. Han er ikke i tvivl om, at byggeriet skulle i gang hurtigst muligt. Han husker ikke, om nogen gjorde indsigelse mod brevet af 14. august 2007. Han begyndte på projektet efter aftale med direktør Jens Olesen. Det fremlaget tilbud fra BASE vedrører også etape 2. Byggetilladelsen vedrører alene etape 1, som udgjorde ca. 25 % af det samlede byggeri. De skulle så til at søge om tilladelse til 2. etape. Samlet var byggeriet over 3.000 m2, og 1. etape ca. 800 m2. Sagsøger har ifølge sit påstandsdokument gjort gældende: Vedrørende tilbageskødningskravet at sagsøgte ved skøde af 18. august 2003 erhvervede den omhandlede ejendom fra sagsøger, at sagsøgte ifølge skødets klausul om tilbageskødning oprindeligt var forpligtet til at påbegynde bebyggelsen af ejendommen senest den 1. august 2004 og til at færdiggøre bebyggelsen senest den 1. august 2005, at denne forpligtelse ikke blev overholdt, og at sagsøgte selv ved dennes daværende advokats skrivelse af 22. maj 2007 anerkendte at have overtrådt bestemmelsen om byggepligten, 1720 at sagsøgte ved dennes daværende advokat efterfølgende anmodede om fristforlængelse for indgivelse af byggeansøgning med dertil knyttet frist for påbegyndelse og færdiggørelse af byggeriet, at denne frist skulle fastsættes således, at byggeriet skulle påbegyndes senest 3 uger efter meddelelse af byggetilladelsen, samt at byggeriet ville være afsluttet senest 9 måneder efter meddelelse af byggetilladelsen, at sagsøger accepterede denne fristforlængelse, og at der foreligger en aftale om fornyet frist for påbegyndelse af byggeriet, at sagsøgte heller ikke har overholdt den fornyede frist for påbegyndelse af byggeriet, at de af sagsøgte udførte arbejder ikke kan betegnes som bebyggelse, men alene som jord- og anlægsarbejder, at sagsøger derfor er berettiget til at fremsætte krav om tilbageskødning af grunden, at sagsøger har udøvet denne ret, og at sagsøgte derfor er forpligtet til at tilbageskøde ejendommen til sagsøger. Vedrørende sagsøgtes rådgivers dispositioner at sagsøgte er bundet af de dispositioner, sagsøgtes rådgivere har foretaget på sagsøgtes vegne. Vedrørende magtfordrejning at der ikke foreligger magtfordrejning, at sagsøgers beslutning om at kræve grunden tilbageskødet ikke er ugyldig. Sagsøgte har anført følgende: Det gøres principalt gældende, at sagsøgeren ved skrivelse af 28.6.2007 og efterfølgende bekræftet ved skrivelse af 4.4.2008, bilag 7, har frafaldet den byggefrist 1.8.2004, der fremgår af pkt. 7 i parternes skøde. Dernæst gøres gældende, at der ikke mellem parterne er truffet aftale om nogen ny byggefrist, idet fristen 1.3.2008, der fremgår af sagsøgerens skrivelse af 4.4.2008, er ensidigt fastsat og derfor uden retsvirkning for sagsøgte. Det bestrides således, at advokat Hans Henriksens skrivelse af 22.5.2007 eller arkitekt E. Kaspersens skrivelse af 14.8.2007 er udtryk for tiltrædelse af en ny byggefrist. Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 3

Såfremt de nævnte skrivelser opfattes som tiltrædelse af en ny byggefrist, gøres gældende, at hverken advokat Hans Henriksen eller arkitekt E. Kaspersen har været legitimeret til at forpligte sagsøgte. Såfremt retten lægger til grund, at der faktisk blev truffet aftale om en ny byggefrist 1.3.2008, gøres subsidiært gældende, at denne frist blev overholdt. I givet fald går byggefristen alene ud på, at sagsøgte skulle forpligte sig til»at påbegynde arealets bebyggelse efter en af byrådet godkendt bebyggelsesplan«, og det fremgår af skønserklæringen, at dette var sket den 1.3.2008, idet der på dette tidspunkt var udført relevante fysiske byggeaktiviteter på grunden svarende til en samlet omkostning på 238.298 kr. ekskl. moms. Det er naturligvis rigtigt, men irrelevant, at der er tale om jord- og anlægsarbejder, men disse er en nødvendig del af byggeriet, og skønsmanden har derfor også anført, at det er»skønsmandens vurdering, at de udførte aktiviteter kan betegnes som byggearbejder«. Det er sagsøgeren, der har konciperet skødet, og det er derfor sagsøgerens risiko, at det ikke i skødet er nærmere præciseret, hvad der skal forstås ved»at påbegynde arealets bebyggelse«. Opfyldelsen af det andet led, nemlig en af byrådet godkendt bebyggelsesplan, fremgår af, at sagsøgeren har meddelt byggetilladelse. Sagsøgeren har fortsat ikke besvaret sagsøgtes opfordring til at begrunde, hvorfor sagsøgeren næsten 4 år efter udløbet af den oprindeligt aftalte byggefrist fremsatte ønske om at få den solgte grund tilbageskødet. Dette må processuelt komme sagsøgeren til skade, og sagsøgte gør tertiært gældende, at sagsøgerens beslutning om at kræve grunden tilbageskødet er ugyldig som følge af finansiel magtfordrejning, idet sagsøgerens hensigt er at sælge grunden for en højere købesum end den med sagsøgte aftalte. Rettens begrundelse og afgørelse: Skødets frist blev oversiddet af sagsøgte, hvilket sagsøger påpegede, uden at dette fik sagsøgte til at indlede noget byggeri. Efter indholdet af korrespondancen i perioden maj-august 2007 mellem parterne og sagsøgtes advokat og arkitekt og efter Jens Olesens og Frank Lassens forklaringer finder retten det bevist, at sagsøgte accepterede nye frister, således at byggeri skulle være påbegyndt senest 3 uger efter byggetilladelsen og afsluttet senest 9 måneder efter. Retten må tiltræde, at de aktiviteter, der ifølge skønsmanden er foretaget på grunden, kan betegnes som»byggearbejder«. Sagsøgte havde imidlertid forpligtet sig til at påbegynde byggeri, 3 uger efter at byggetilladelsen var meddelt, og der er ikke foretaget noget efter tilladelsen. For at en bestemt tilladt bebyggelse kan anses for»påbegyndt«eller»iværksat«, som sagsøgtes advokat formulerede det, finder retten, at det efter en naturlig forståelse må hæves, at man er begyndt at»opføre«byggeriet, vel typisk ved at støbe fundament. Det, sagsøgte har foretaget sig på grunden forud for tilladelsen, findes alene at kunne anses for forberedelser til det påtænkte byggeri. Idet retten ikke finder grundlag for at antage, at sagsøgers krav om tilbageskødning er båret af andet hensyn end at få erhvervsaktivitet i gang på grunden, er intet belæg for at antage, at der foreligger magtfordrejning, og kravet er således gyldigt. 1721 Efter det anførte har sagsøgte på ny tilsidesat vilkåret i parternes aftale vedrørende bebyggelse af grunden, og sagsøgers påstand tages til følge. Der tilkendes sagsomkostninger som nedenfor bestemt, dækkende retsafgift med 1.500 kr., udgift til vidneførsel 467,80 kr. og et beløb på 25.000 kr. inkl. moms med henblik på dækning af sagsøgers udgift til advokat. Sidstnævnte beløb er fastsat under hensyn til omfanget af forberedelsen, herunder at der har været afholdt syn og skøn, og under hensyn til varigheden af hovedforhandlingen. - - - Vestre Landsrets dom. Retten i Horsens har den 24. februar 2009 afsagt dom i 1. instans (- - -). Påstande For landsretten har appellanten, P. Olesen & Sønner A/S, gentaget sin påstand for byretten om frifindelse. Indstævnte, Horsens Kommune, har påstået dommen stadfæstet. I forbindelse med ankesagen har landsretten behandlet et kæremål angående byrettens omkostningsafgørelse. Horsens Kommune har under kæremålet nedlagt påstand om, at appellanten skal betale 95.717,80 kr. i sagsomkostninger. Forklaringer Jens Olesen har supplerende forklaret, at han ejer selskabet P. Olesen & Sønner A/S sammen med sin bror. Efter modtagelsen af brevet af 7. juli 2006 fra kommunen talte han med en kommunal medarbejder, som han ikke husker navnet på. Samtalen drejede sig hovedsagelig om pleje af grunden og ikke om en frist for bebyggelse. Han var klar over, at de skulle i gang med at bygge, da selskabet modtog brevet af 16. maj 2007 fra kommunen. De fik udarbejdet et projekt og søgte om byggetilladelse. Grunden blev i efteråret 2007 gjort klar til byggeri ved afrømning af muld og pålægning af betongrus, der blev komprimeret. Selskabet havde ikke forinden fået kommunens tilladelse til afrømning. Selskabets advokat havde talt med kommunen og fortalt om selskabets planer med byggegrunden. Selskabet indhentede efter ansøgningen om byggetilladelse tilbud fra entreprenører. På det pågældende tidspunkt var det ikke så let at få håndværkere. Bygningen var endnu ikke blevet sat af af en landinspektør, da selskabet modtog kommunens brev af 4. april 2008. Selskabet ventede da på, at entreprenøren skulle gå i gang. Efter byretsdommen er kontrakten med entreprenøren blevet annulleret mod, at selskabet betalte 92.000 kr. + moms. Knud Andersen har supplerende forklaret, at han er direktør for teknik og miljø i Horsens Kommune. Også i 2007/2008 var han kommunens tekniske direktør. Klausulen om byggepligt bliver indsat i skøderne, bl.a. fordi kommunen ikke ønsker, at der skal kunne spekuleres i grundpriser. Kommunen skrev til P. Olesen & Sønner A/S på grund af naboklager, og kommunen havde fået henvendelser fra andre, der var interesseret i grunden. Endelig ønskede kommunen også at markere, at klausulen om byggepligt skulle respekteres. Kommunen anser et byggeri for påbegyndt, når der er udført arbejder efter et projekt, der er godkendt af byggemyndighederne, og dette arbejde skal kræve byggetilladelse. Muldafrømningen og pålægningen af betongrus var iværksat før byggetilladelsen, og det krævede ikke byggetilladelse. Kommunen opfattede derfor situationen sådan, at der efter byggetilladelsens fremkomst ikke var blevet påbegyndt et byggeri. Det er sjældent, at kommunen kræver at få en ubebygget byggegrund tilbageskødet. Nabogrunden var heller ikke blevet bebygget rettidigt, men denne grundkøber var gået i gang med kloakering. da man var på besigtigelse i marts 2008. Poul Andersen har supplerende forklaret, at han nu er på efterløn. Han besigtigede grunden sammen med Frank Lassen i marts 2008, og de tog nogle fotografier af grunden. Han har ikke været byggesagsbehandler på sagen, og hans opgave var alene at tage med på besigtigelsen. Efter hans opfattelse krævede de foretagne terrænreguleringer ikke byggetilladelse. Der var ikke sket afsætning af bygningen, og der var ikke udført nogen form for arbejde, der krævede byggetilladelse, da han besigtigede grunden i marts 2008. Frank Christensen Lassen har supplerende forklaret, at et byggeri på en kommunal grund som udgangspunkt skal være afsluttet senest to år efter købet. I foråret 2008 var der et tilsvarende problem med nabogrunden, hvor der heller ikke rettidigt var foretaget byggearbejder. I begyndelsen af marts 2008 besigtigede man begge grunde. På nabogrunden var man gået i gang med arbejder, der krævede byggetilladelse, men på P. Olesen og Sønner A/S' grund var der alene sket afrøm- Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 4

ning af muld og pålægning af betongrus, men der var ikke sket afsætning af bygninger og støbt fundamenter eller udført andet arbejde, der kræver byggetilladelse. Kommunen skrev derfor den 4. april 2008 til P. Olesen & Sønner A/S og gjorde opmærksom på, at byggepligten ikke var overholdt, hvorfor grunden skulle tilbageskødes. Lars Chresten Møller har forklaret, at han kan vedstå sin skønserklæring af 16. december 2008. Udlægningen af betongruset startede tæt ved porten. Udlægning og indbygning af betongrus, der kan anvendes i stedet for stabilgrus, er det samme. Han vurderer, at oplægningen af mulddepotet og udlægningen af den knuste beton var foretaget i henhold til tegning 1. Han har også vurderet, at de udførte arbejder kan betegnes som 1722 byggearbejder, dvs. en del af den proces, der fører frem til, at der er opført en bygning. Man ville ikke bare have kunnet lægge beton oven på betongruset, så han vurderer, at betongruset skulle anvendes til et befæstet areal og ikke som underlag for et gulv. Procedure Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten. Anbringenderne om magtfordrejning og fuldmagtssynspunkter er dog ikke gentaget for landsretten. Landsrettens begrundelse og resultat: P. Olesen & Sønner A/S fik den 22. januar 2008 en byggetilladelse. Selskabet havde i 2007 i forbindelse med kommunens første krav om tilbageskødning ved sin daværende advokat tilbudt at påbegynde byggeriet 3 uger efter udstedelse af byggetilladelse og afslutte det senest 9 måneder efter. Selskabets arkitekt orienterede i et brev af 14. august 2007 kommunen om, at selskabet umiddelbart efter byggetilladelsen ville påbegynde jordarbejdet, ligesom arkitekten gjorde opmærksom på, at der tidligst kunne ske levering af betonelementer i marts 2008. Da byggetilladelsen blev udstedt i januar 2008, var der foretaget delvis muldafrømning og delvis udlægning af betongrus, og byggegrunden var blevet indhegnet. Skønsmanden har vurderet, at dette arbejde kan henføres til»jord- og anlægsarbejde«, og at arbejdet kan betegnes som»byggearbejder«. Den 5. marts 2008 accepterede P. Olesen & Sønner A/S et tilbud fra en totalentreprenør på et nyt lager baseret på et projekt, som var blevet udarbejdet af selskabets arkitekt. Kommunen vurderede efter en besigtigelse af byggegrunden i marts 2008, at pligten til at påbegynde»bebyggelse«ikke var overholdt, idet det udførte arbejde ikke krævede byggetilladelse, og kommunen anså først et byggeri for påbegyndt ved igangsætning af fundamentstøbning. Det afgørende ved sagens afgørelse er herefter en fortolkning af ordene»påbegynde arealets bebyggelse«i skødets bestemmelse om byggepligt, idet parterne har en forskellig opfattelse af, hvornår et byggeri er påbegyndt. Dommerne Erik P. Bentzen og Henrik Præstgaard Bæk-Jensen udtaler: Det må efter en naturlig forståelse af ordet»bebyggelse«, sammenholdt med den sammenhæng, hvori ordet er brugt i skødets punkt 7, kræves, at P. Olesen & Sønner A/S inden fristens udløb havde påbegyndt opførelsen af en bygning, hvortil der kræves en godkendelse fra byrådet. Det arbejde, der var udført på grunden, krævede ikke byggetilladelse og kunne efter skønsmandens forklaring for landsretten ikke anses for at være udført til brug for opførelsen af en bygning, men alene til brug for at befæste et areal. P. Olesen & Sønner A/S har således ikke overholdt skødets krav om bebyggelse. Arkitektens brev af 14. august 2007, hvoraf det fremgår, at jordarbejdet vil blive påbegyndt umiddelbart efter meddelelse af byggetilladelse, kan ikke føre til, at Horsens Kommune havde pligt til over for P. Olesen & Sønner A/S at præcisere, at jordarbejde ikke opfyldte den aftale, der var indgået om bebyggelse af grunden. Der er herved lagt vægt på, at det var P. Olesen & Sønner A/S, der havde fastsat fristen for at iværksætte byggeriet, hvorfor en ændring af denne frist måtte kræve et initiativ fra selskabets side. Vi stemmer derfor for at stadfæste byrettens dom. Dommer Eva Staal udtaler: Kommunen, som var klar over, at selskabet efter modtagelsen af byggetilladelsen ville gå i gang med jordarbejdet, fandt ikke anledning til i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelsen at oplyse, at dette ikke var tilstrækkeligt for at anse byggeriet for at være påbegyndt, og gøre selskabet opmærksom på, hvad der efter kommunens opfattelse skulle til for at anse byggeriet for påbegyndt. På denne baggrund finder jeg, da betydningen af ordene»påbegynde arealets bebyggelse«kan forstås på flere måder, at kommunen ikke var berettiget til i april 2008 - uden forinden at have givet selskabet en kort frist til at påbegynde arbejde, der krævede byggetilladelser - at stille krav om tilbageskødning. Jeg stemmer derfor for at tage appellantens påstand til følge. Efter stemmeflertallet stadfæster landsretten herefter byrettens dom. P. Olesen & Sønner A/S skal betale sagsomkostninger for begge retter til Horsens Kommune med i alt 81.500 kr. Beløbet omfatter 1.500 kr. til retsafgift i byretten, mens resten dækker udgifter til advokatbistand, der inkluderer moms, og vidneførsel for begge retter. Landsretten har lagt vægt på sagens omfang og karakter, herunder det afholdte syn og skøn. - - - Copyright 2011 Karnov Group Denmark A/S side 5