Klagerne. København, den 8. juni 2009 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmægler Lisa Bentsen v/ advokat Martin Steen Andersen Trianglen 4660 Store Heddinge Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejendom for højt, samt om indklagede har udført et kritisabelt mæglerarbejde i forbindelse med den ene klagers køb af ny ejendom, og om indklagede som følge heraf er erstatningsansvarlig over for klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne indgik den 8. juni 2007 en formidlingsaftale med indklagede om salg af deres fælles ejendom. Det fremgår af sagen, at ejendommen skulle sælges på grund af skilsmisse.

2 2 I formidlingsaftalen var det anført, at indklagede havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr ,00, men efter klagernes ønske skulle ejendommen udbydes til kr ,00. Såfremt ejendommen ikke var solgt senest den 1/ skulle udbudsprisen nedsættes til den af indklagede vurderede pris. Den 26. juli 2007 underskrev den ene klager (klager 1) en købsaftale om køb af en ejendom, som indklagede havde til salg. I købsaftalen var det vedrørende købesummen aftalt: Overtagelsesdagen var aftalt til den 1/1 2008, dog med forbehold således: Den 31. juli 2007 overførte klager 1 første del af udbetalingen, kr ,00, til indklagede. Det fremgår af sagen, at det ikke lykkedes at få solgt klagernes eksisterende bolig, og den 10. februar 2008 skrev klager 1 s advokat til indklagede og anførte, at købsaftalen om klager 1 s køb af den nye ejendom skulle tilsidesættes.

3 3 Advokaten anførte i den forbindelse bl.a.: Den 22. april 2008 skrev sælgers advokat til klager 1 s advokat og fastholdt den indgåede handel. Sælgers advokat henviste til, at klausulen i købsaftalen ikke kunne være urimelig over for klager 1, idet der med denne klausul om klager 1 s salg af eksisterende bolig var taget udstrakt hensyn til klager 1 s ønske om ikke at sidde med dobbelt husleje - i hvert fald ikke alt for længe. Sælgers advokat anførte videre, at han var blevet bekendt med, at formidlingsaftalen mellem klagerne og indklagede var udløbet, og at klagerne ikke havde villet indgå en ny formidlingsaftale med indklagede. Advokaten gjorde opmærksom på, at klager 1 var forpligtet til loyalt at fremme salget af sin eksisterende bolig. Advokaten havde endvidere konstateret, at klager 1 var fraflyttet den nye ejendom og var flyttet tilbage til den eksisterende bolig. Dette tog advokaten som udtryk for, at klager 1 havde valgt selv at overtage den eksisterende bolig, og at denne derfor i relation til sælger måtte betragtes som solgt. Den 2. juli 2008 skrev klager 1 s advokat til sælgers advokat:..min klient oplyste straks loyalt om sin manglende mulighed for opfyldelse af aftalen i starten af året. Min klient kan ikke gennemføre handlen og [klager 1 s eksisterende bolig] er fortsat ikke solgt Den 21. august 2008 skrev sælgers advokat til klager 1 s advokat:

4 4 Den 26. august 2008 skrev klager 1 s advokat til sælgers advokat: som bekendt foreligger der ikke misligholdelse fra min klients side. Sagen er at der foreligger en købsaftale som er konciperet så håbløst, at begge parter lider under en tredjemands manglende professionalitet... din klient har modtaget sorte penge for husleje indtil min klient fraflyttede ejendommen..han må have modtaget kompensation nok... Må jeg fremover bede dig rette skytset på vegne af din klient mod [indklagede]. Min klient er enlig kvinde uden større indkomst, der lå i skilsmisse, da aftalen blev konciperet. Jeg mener på ingen måde at min klient kan drages til ansvar for at de klare og kendelige forudsætninger, som hun gik ind i aftalen med ikke foreligger. Da min klient bliver bevidst herom meddeler hun via mig loyalt at handlen ikke kan opfyldes. På den baggrund må jeg sige ja til at ejendommen videresælges til anden side samtidig med at min klient på alle måder kommer ud af aftalen uden yderligere omkostninger. Min klient kan med andre ord fortsat ikke gennemføre handlen og [klager 1 s eksisterende ejendom] er fortsat ikke solgt. Den 8. september 2008 skrev indklagede til klager 1 s advokat og bad advokaten foranledige klager 1 s tiltrædelse af samtykkeerklæring, således at dækningssalg af den nye ejendom kunne indledes. Den 22. september 2008 sendte klager 1 s advokat samtykkeerklæring underskrevet af

5 5 klager 1 til indklagede. Der var alene tale om tilladelse til salg og ikke til dækningssalg. Samtidig anmodede advokaten indklagede om at returnere den af klager 1 erlagte udbetaling. Den 13. oktober 2008 skrev sælgers advokat til klager 1 s advokat og gjorde indsigelse mod, at klager 1 s advokat uden meddelelse til sælgers advokat forsøgte at få indklagede til at ændre tingenes tilstand. Advokaten anførte, at klager 1 måtte vedstå handlen, og at deponeringen og den af klager 1 stillede bankgaranti forblev til dækning af sælgers erstatningskrav mod klager 1 som følge af den manglende opfyldelse af handlen. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Kravet kan ikke opgøres endnu, men indklagede har ikke returneret klager 1 s udbetaling på kr ,00. Klager 1 s køb af ny ejendom var betinget af salg af klagernes eksisterende bolig, og købet skete på baggrund af indklagedes vurdering af salgsprisen på den eksisterende bolig kr ,00 i sommeren Det gøres gældende, at denne værdiansættelse af ejendommen var urealistisk høj og har bevirket tab for klager 1. Den af indklagede i købsaftalen forfattede klausul er tidsubegrænset og uden beskrivelse af følgerne af, f.eks. hvis klager 1 s eksisterende ejendom ikke kan sælges til den udbudte pris. Derudover indeholder købsaftalen en klausul om, at overtagelsen rykkes frem, indtil den eksisterende bolig er solgt, hvilket i princippet er en uendelig og umulig klausul for både sælger og klager 1 at komme ud af. Købsaftalen indeholder en standardklausul, som ikke er særskilt fremhævet, hvoraf det fremgår, at køber er vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Indklagede har imidlertid ikke opfordret klager 1 til at søge uvildig juridisk rådgivning i forbindelse med købet. Tværtimod har indklagede oplyst til klager 1, at det ikke var nødvendigt. Klagernes eksisterende bolig er fortsat ikke blevet solgt men er til salg hos en anden ejendomsmægler for kr ,00. Den nye ejendom er efter det oplyste udlejet. Det er ikke korrekt, som af indklagede anført, at indklagede anbefalede klagerne at acceptere et købstilbud på kr ,00. Tværtimod vejledte indklagede klagerne om ikke at acceptere tilbuddet, da det var fremsat for tidligt i salgsprocessen, og da det måtte forventes, at højere bud kunne opnås.

6 6 Klager 1 s advokat har aldrig givet tilladelse til, at indklagede kunne foretage dækningssalg på klager 1 s regning. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klagerne. Vedr. klager 1 s køb: Efter at klager 1 havde udtrykt ønske om at erhverve den nye ejendom, opfordrede indklagede klager 1 til at tage kontakt til en advokat og til sit pengeinstitut. Klager 1 ønskede at indgå en betinget handel, da klagernes eksisterende bolig skulle sælges først. Indklagede kontaktede sælger og oplyste om klager 1 s ønske og efterfølgende havde sælger og klager 1 en del korrespondance uden indklagedes medvirken. I juli 2007 vendte de tilbage til indklagede og oplyste, at de i fællesskab var blevet enige om, at klager 1 kunne købe ejendommen for en kontantpris på kr ,00, men at selve overtagelsen ikke skulle finde sted, før klagernes eksisterende bolig var solgt. De bad herefter indklagede udfærdige en købsaftale med disse betingelser. Indklagede frarådede sælger at indgå en handel på disse vilkår, idet sælger ville være meget dårligt stillet, da overtagelsesdagen ikke ville være fastlagt, før der var sket et salg af klagernes eksisterende bolig. Sælger meddelte, at han var fuldt klar over, hvad han risikerede, men at han kunne se, hvor meget det betød for klager 1 at vide, at når klagernes eksisterende bolig var solgt, så stod hendes drømmehus klar til indflytning. Indklagede opfordrede på ny klager 1 til at kontakte en advokat og sit pengeinstitut. Klager 1 gik ikke til advokat, men fik sit pengeinstituts godkendelse af handlen og herefter underskrev parterne købsaftalen på de aftalte vilkår. I forbindelse med underskrivelsen gennemgik indklagede købsaftalen grundigt med klager 1, og gjorde igen opmærksom på, at indklagede alene var rådgiver for sælger og ikke kunne rådgive klager 1, og at hun derfor burde søge advokatbistand. Dette fremgik også af købsaftalens standardtekst. Til understøttelse af, at det var sælgers ønske at efterkomme klager 1 s store ønske om at komme til at erhverve sælgers ejendom, kan det oplyses, at indklagede tidligere havde modtaget et købstilbud på sælgers ejendom, der var kr ,00 højere end klager 1 s tilbud, men at sælger afviste dette tilbud.

7 7 I sommeren 2007 flyttede klager 1 ind i den nye ejendom og betalte husleje til sælger. Indklagede har ikke medvirket til indflytning eller indgåelse af eventuel lejeaftale. I februar flyttede klager 1 tilbage til klagernes eksisterende bolig. Grunden til, at indklagede henvendte sig til klager 1 s advokat vedrørende erklæring om dækningssalg, var, at sælgers advokat havde meddelt indklagede, at klager 1 s advokat telefonisk over for ham havde accepteret et dækningssalg. Vedr. salgsbestræbelser på klagernes eksisterende ejendom: I maj besigtigede indklagede klagernes eksisterende bolig med henblik på værdiansættelse og indgåelse af formidlingsaftale. Indklagede vurderede salgsprisen til kr ,00, og klagerne valgte at sætte ejendommen til salg hos indklagede, dog på betingelse af at udbudsprisen blev kr ,00, hvilket indklagede indvilligede i. Indklagedes vurdering på kr ,00 var korrekt på det tidspunkt, den blev foretaget. To andre ejendomsmæglere vurderede prisen højere end indklagede. At huspriserne efterfølgende er faldet, er ikke relevant for vurderingen af indklagedes arbejde med værdiansættelsen. Rigtigheden af indklagedes værdiansættelse i maj 2007 bekræftes tillige af, at ejendommen i april 2008 blev udbudt til kr ,00. I øvrigt er indklagede bekendt med, at klagerne i september 2008 nedsatte prisen til kr ,00. Straks efter formidlingsaftalens indgåelse påbegyndte indklagede salgsarbejdet og annoncerede ejendommen til salg - både på Internettet og i trykte medier. I august 2007 fremkom et købstilbud på kr ,00 med overtagelse 1. september Tilbuddet blev videregivet til klagerne. Det er ikke korrekt, som af klagerne anført, at indklagede frarådede dem at acceptere dette tilbud. Tværtimod var indklagede meget interesseret i, at ejendommen blev solgt. Klagerne kunne ikke acceptere købstilbuddet og kom med et modbud på kr ,00, hvilket køber afslog. Efterfølgende drøftede indklagede købstilbuddet med klagerne og anbefalede, at det blev accepteret. Indklagede henviste til, at der forelå tilstandsrapport og energimærke med anbefalede udbedringer til over kr ,00, at ejendomsmarkedet var for nedadgående, at liggetiden var generelt blevet længere, at der måske ikke lige var

8 8 andre interesserede købere, samt at en eventuel anden køber kunne ønske en meget senere overtagelse eller fremsætte et endnu lavere tilbud. Hertil kom, at begge klagerne havde købt nye boliger. Klager 1 ønskede herefter at acceptere tilbuddet, men klager 2 modsatte sig. Det kan derfor ikke bebrejdes indklagede, at klagerne valgte ikke at acceptere købstilbuddet på kr ,00. Selvom indklagede ifølge formidlingsaftalens bestemmelser havde krav på, at udbudsprisen pr. 1. oktober 2007 blev sat ned til indklagedes vurdering på kr ,00, modsatte klagerne sig dette. I februar 2008 meddelte klager 1 s advokat, at indklagede ikke længere skulle have klagernes ejendom til salg og bad samtidig indklagede om at annullere klager 1 s køb af den nye ejendom. Indklagede stoppede herefter salgsbestræbelserne Nævnet udtaler: Spørgsmålet, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejendom forkert, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Klager 1 har i købsaftalen skrevet under på, at hun er blevet vejledt om behov og mulighed for at have egen rådgiver og er opfordret til at søge egen rådgiver. Nævnet finder det ikke godtgjort, at dette alligevel ikke var tilfældet eller godtgjort, at indklagede direkte frarådede klager 1 at søge advokatbistand. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede i købsaftalen indføjede en klausul, der gjorde overtagelsesdatoen betinget af klager 1 s salg af hendes eksisterende bolig, uden at der samtidig blev indføjet en frist for, hvornår dette skulle være opfyldt, og hvordan sælger og klager 1 var stillet, hvis der ikke blev solgt inden denne frist. Da det er indklagede, der har forfattet klausulen, fritager det ikke indklagede for ansvar, at sælger og klager 1 eventuelt var enige om, at der ikke skulle fastsættes nogen frist. Spørgsmålet, om klager er berettiget til at kræve handlen annulleret som følge af den mangelfulde klausul samt spørgsmålet, om klager har krav på at få den erlagte udbetaling på kr ,00 tilbage, er et forhold mellem sælger og klager 1, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Nævnet kan derfor ikke tage stilling hertil. Da forholdet mellem sælger og klager 1 således endnu ikke er afgjort, kan nævnet ikke

9 9 på indeværende tidspunkt tage stilling til, om klager 1 har lidt tab som følge af indklagedes kritisable mæglerarbejde og dermed ikke tage stilling til, om indklagede skal betale erstatning til klager 1. Såfremt klager 1 på et senere tidspunkt kan dokumentere at have lidt et tab, der kan bebrejdes indklagede, er nævnet villig til at genoptage sagen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 25, stk. 1 og 2, i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, inden 30 dage betale kr ,00 til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand