Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 16. december 2008 Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre en etageboligbebyggelse i 5 etager indeholdende 6 lejligheder. Etagearealet bliver 555 m 2. En naboorientering har resulteret i en række indsigelser, hvori det især fremhæves, at arkitekturen er fremmedartet i området, at lysforholdene på friarealerne inde i karréen bliver forringet, at der fra gavlvinduer i det tilstødende boligforeningsbyggeri kun bliver udsigt til gavlen på nybyggeriet, og at der bliver indbliksgener til opholdsarealerne i den bagved liggende gård. Det indstilles, at projektet godkendes, under henvisning til at byggeriets omfang er i overensstemmelse med kommuneplanen, at det er sædvanligt med randbebyggelse i området, og at vi prioriterer at nybyggeri opføres i et nutidigt formsprog og med moderne byggematerialer, der afspejler den tid, bygningen bliver opført i. Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer POB/08/02578 Sagsbehandler Henning Jensen Telefon 8940 2500 Direkte telefon 8940 2519 Telefax 8940 2508 E-post pob@aarhus.dk E-post direkte hjensen@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk 2. Beslutningspunkter At 1) projektet godkendes. 3. Baggrund Arkitektfirmaet 3XN har for ejerne af Cort Adelers Gade 17A og 19 søgt om tilladelse til at opføre en etageboligbebyggelse. Den opføres i 5 etager. Den øverste etage er et tilbagetrukket penthouse. Bygningen vil indeholde 6 lejligheder hvoraf nogle vil strække sig over 2 etager. Etagearealet bliver 555 m 2. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan Fotomontage, der viser facaden mod Cort Adelers Gade Fotomontage, der viser facaden mod gården Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager
Indsigelser Ansøgers kommentarer Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener. Det fremgår af bygningsreglementets kap. 2.1.1, 2.3 og 2.4. I kommuneplanen ligger ejendommen i område 04.01.04 BO, der er udlagt til etageboligbebyggelse med et maksimalt etageantal på 5 og en maksimal husdybde på 10 meter. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Projektets omfang er i overensstemmelse med kommuneplanen. Der har været foretaget naboorientering, som har resulteret i 9 indsigelser med ca. 70 underskrifter. En af indsigelserne er fra afdelingsbestyrelsen i det tilstødende boligbyggeri. Arkitektfirmaet har kommenteret indsigelserne i 2 breve, som vedlægges sagen sammen med indsigelserne. Efter en gennemgang af indsigelserne og arkitektfirmaets kommentarer hertil kan vi knytte følgende bemærkninger til projektet og indsigelserne: A) Skovvangsvej 234 en beboer Indsigelsen omhandler byggematerialer, der ikke må virke for kontrastfyldte i forhold til den omkringliggende bebyggelse, ligesom de ikke må give anledning til problemer i form af genskin og lysrefleksioner. Nybyggeriet er for højt og harmonerer ikke med de omkringliggende bygninger. Det specielle arkitektoniske miljø i gaden vil forsvinde. Der kan komme indbliksgener fra tagterrasse og altaner. Problemer med eksisterende gavlvinduer i Cort Adelers Gade 21. Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Side 2 af 6
Der er fra bygherres side valgt et byggeri, der i et nutidigt formsprog og med moderne byggematerialer afspejler den tid, bygningen bliver opført i. Der ønskes ikke et byggeri, der er en kopi af eksisterende bebyggelser, men derimod et der underordner sig karaktertræk, profiler og volumener. Det forudsættes herfra, at materialevalget ikke vil medføre gener for omgivelserne i form af refleksioner eller genskin. Hushøjden må ifølge kommuneplanens rammebestemmelser for delområde 04.01.04 BO ikke opføres med mere end 5 etager. Ifølge kommuneplanens generelle rammebestemmelser kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen normalt ikke overskrides. Nybyggeriet får samme gesimshøjde som den sammenbyggede nabobygning, Cort Adelers gade 19, og den tilbagerykkede penthouseetage kan betragtes som en moderne fortolkning af tidligere tiders afvalmning af tage. Indbliksgener fra tagterrasse vurderes at være begrænsede, da terrassen er trukket tilbage fra facadelinjen. Evt. indbliksgener fra altaner tæt ved nabobebyggelserne bør undgås ved etablering af afskærmning. Eksisterende gavlvinduer i naboejendommen, Cort Adelers Gade 21, bør ikke hindre en ny bebyggelse på nabogrunden. Desuden er det oplyst, at nybyggeriet tænkes udført i en meget lys farve med en mat ikke genskinnende overflade, hvilket skal sikre så meget lys i smøgen som muligt. B) Cort Adelers Gade 17 - andelsforeningen. Der henvises til tidligere projekt på Cort Adelers Gade 17A, hvor etageantallet blev reduceret fra 5 til 4. Endvidere gøres indsigelse mod bygningshøjden, der vil skæmme nabobygningerne, medføre mindre lys i Cort Adelers Gade og i lejlighederne i nr. 17. Der vil komme støj og indbliksgener fra balkon/altan. Endelig opfattes udformningen og materialevalget som et uheldigt æstetisk opbrud i gaden. En væsentlig begrundelse for, at det tidligere projekt blev reduceret fra 5 til 4 etager var mangelen på udendørs opholdsarealer. Som kompensation for det relativt lille grundareal, skulle tagetagen indrettes til fælles udendørs ophold. Med hensyn til bygningshøjden henvises til bemærkningerne under pkt. A). Mindre lys i Cort Adelers Gade vurderes at være begrænset med det relativt lille byggeri. Mindre lys i lejlighederne i nr. 17 vil være yderst begrænset, da nybyggeriet er placeret nord for nr. 17 og vil derfor ikke skærme for sollys. Støj fra balkon/altan vurderes ikke at blive mere generende, end hvad der kan forventes i midtbyen. Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Side 3 af 6
C) Skovvangsvej 240 en beboer I indsigelsen undrer man sig over, at det har været muligt at tilkøbe jord fra "villagrund" i gårdarealet, hvilket bevirker, at beboere i Cort Adelers Gade 21 får stuevinduer direkte ud i en gavl. Finder det forkert at tillade et "glasbyggeri" midt i eksisterende istandsatte boligblokke. Der vil blive yderligere lejligheder med udsigt direkte til genbohaverne. Af kommuneplanens rammebestemmelser fremgår, at bebyggelsen som hovedregel skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. Det må således kunne forventes, at der i en karrebebyggelse vil kunne ske en huludfyldning. Med hensyn til bemærkningerne om glasbyggeri henvises til bemærkningerne under pkt. A). Indbliksgener i genbohaver må kunne forventes i en midtby. Det vil dog være begrænsede gener til Skovvangsvej 240 p.g.a. afstanden. D) 13 beboere i det tilstødende boligforeningsbyggeri Der gøres indsigelse mod, at gavlfacaden i Cort Adelers Gade 21 lukkes af. Endvidere vil nybyggeriet skæmme, fordi det ikke passer ind i det eksisterende miljø. Det grønne op til skellet bliver fjernet. Overbelastning af kloaksystemet. Risiko for forringelse af ejendomsværdi. Bemærkninger til bygningsudformning og gavlfacaden fremgår af tidligere bemærkninger. Det kan supplerende bemærkes, at lejlighederne i modsatte side af trappeopgangen i Cort Adelers Gade 21 fungerer uden gavlvinduer. Så meget som muligt af den eksisterende beplantning søges bevaret. Gårdfacaden på nybyggeriet vil blive begrønnet. En forringelse af ejendomsværdierne forekommer usandsynlig og bør i øvrigt ikke hindre en reel byggeret. Vand og Spildevand har oplyst, at det offentlige kloaksystem er blevet renoveret inden for de seneste år. Man har ikke kendskab til, at der skulle være kapacitetsproblemer. E) Cort Adelers Gade 18 - ejerne Nybyggeriets formsprog virker fremmed i Cort Adelers Gade sammenhæng. Projektet viser urealistisk overbegroning frem for reel oplysning om udformning og materialer. Vurderer, at der er tale om fravær af forsøg på tilpasning og reel nytolkning af den lokale byggetradition. I den konkrete sammenhæng er huset en udpræget gøgeunge. Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Side 4 af 6
Vi vurderer, at arkitekturen er gennemarbejdet og af høj kvalitet. Bemærkninger til nybyggeriets formsprog fremgår af bemærkningerne under pkt. A). F) Cort Adelers Gade 20 - ejeren Der gøres indsigelse mod, at det tilsendte materiale ikke giver et fyldestgørende grundlag for en kvalificeret kommentar til byggeriet. Der er efterfølgende fremsendt yderligere projektmateriale til indsiger. Det har ikke givet anledning til flere kommentarer. G) Arbejdernes Andels Boligforening, Afdeling 4, "Skovkanten" - boligforeningen, afdelingsbestyrelsen og 47 beboere. Tabt lysindfald i lejemål og forsamlingshus i Cort Adelers Gade 21. Gavlvinduer vil vende direkte ud til nybyggeriets endegavl. Nybyggeriet vil medføre et voldsomt tab af lys i den nederste del af afdelingens gård. Et levende hegn, der afskærmer afdelingens gård vil blive fjernet, og det hyggelige privatliv i gården vil ødelægges. Nybyggeriets øverste lejemål og terrasse vil få direkte udsyn over gårdmiljøet og krænke privatlivets fred. Sætningsskader. Fare for skader på boligforeningens fundament og murværk som følge af nybyggeriet. Parkering og øget trafik. Arkitektur. Nybyggeriet vil skæmme hele kvarteret. Ejendomsværdi. Nybyggeriet vil reducere ejendomsværdien for alle omkringliggende bygninger. Der vurderes at være et begrænset lystab i gården p.g.a. nybyggeriet, som alene vil skygge lidt for formiddagssolen. Så meget som muligt af den eksisterende beplantning forudsættes bevaret. Det vil i forbindelse med den efterfølgende tekniske byggesagsbehandling blive påset, at der tages skridt til at forhindre sætningsskader. Der stilles ikke krav om etablering af parkeringspladser inden for ringgaderne, hvilket bygger på en forventning om, at borgere, der bosætter sig inden for Ringgaderne, ofte fravælger at have bil. Bemærkninger til tabt lysindfald, indbliksgener fra tagterrasse og altaner, tab af ejendomsværdi og arkitektur er medtaget under pkt. A). H) Cort Adelers Gade 21 - en beboer Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Side 5 af 6
Der gøres indsigelse mod nybebyggelsen, som vil berøre hele gårdmiljøet og skabe skygge. Endvidere vil der få meter fra gavlvinduerne blive en mur, hvilket medfører at udsigt og lys tages. Vinduerne vil udelukkende sluge energi. Bemærkninger til gavlvinduer fremgår af bemærkningerne til pkt. A). I) Peder Skrams Gade 12-14 2 beboere Der gøres i indsigelsen opmærksom på, at arealet, hvor nybyggeriet ønskes placeret, nu er et bart område med udsigt til skoven. Endvidere er det vigtigt at bevare luften mellem karreerne. Der vil blive indbliksgener til opholdsterrasse i gården og ind i lejlighederne. Nybyggeriet vil medføre en værdiforringelse for Peder Skrams Gade 12-14. Indbliksgener i gården vurderes ikke at blive større, end hvad kan forventes i en midtbykarré og vil i øvrigt ikke blive større fra nybyggeriet end fra den øvrige bebyggelse. Indbliksgener ind i lejlighederne vurderes at blive meget begrænsede p.g.a. den indbyrdes placering. Afstanden mellem nybyggeriet og Peder Skrams Gade 12-14 er godt 25 m. Bemærkninger til nybyggeriets placering og værdiforringelse fremgår af bemærkningerne under pkt. D). Konklusion. Det kan anbefales, at projektet godkendes. Det vil blive sikret, at evt. indbliksgener fra altaner tæt ved nabobebyggelserne undgås. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag: (kopi til alle/+/-elektronisk) Oversigtskort Situationsplan Fotomontage, facade mod Cort Adelers Gade Fotomontage, facade mod gården Indsigelser Ansøgers kommentarer Tidligere beslutninger Århus Byråd godkendte den 31. maj 2006 opførelse af boligbyggeri i 4 etager på Cort Adelers Gade 17A. Cort Adelers Gade 17A-19, Århus N opførelse af etageboligbebyggelse i 5 etager Side 6 af 6