Vordingborg Kommune Fællessekretariatet Valdemarsgade 43 Postboks 200 4760 Vordingborg Att.: Marianne Skudnik Kuben Management A/S Ellebjergvej 52, 3. sal 2450 København SV T: 7011 4501 F: 8739 0405 CVR: 28693036 info@kubenman.dk www.kubenman.dk MM1/Sag 00688/JER 23. juli 2013 Arbejdernes Boligselskab i Vordingborg LBF-nr. 0071 Afdeling 3, Elme Allé 12-14 og 20-22 Renoverings-, ombygnings-, og opretningsprojekt Landsbyggefondens referencer: LBF-nr. 0071 - Sag nr. 307 - RT.0071.003-3163 R.07.401 Køkken/bad-renovering, ombygning og sammenlægning af små lejligheder, diverse opretning Ansøgning om Vordingborg Kommunes godkendelse Fysiske investeringer, lånefinansiering, lånegaranti, lejeforhøjelser, Skema A- ansøgning Sagsfremstilling Efter afholdt licitation ansøger Arbejdernes Boligselskab ved nærværende om Vordingborg Kommunes godkendelse af øget lånefinansiering og lånegarantier i forbindelse med fysiske investeringer i Afdeling 3. Desuden ansøges om godkendelse af Skema B vedr. lejlighedssammenlægninger og anbefaling heraf overfor Landsbyggefonden. Baggrund Arbejdernes Boligselskab ansøgte den 25/10-2012 om Vordingborg Kommunes godkendelse af fysiske investeringer i Afdeling 3, herunder lånefinansiering, lånegaranti, lejeforhøjelser og Skema A vedr. lejlighedssammenlægninger. På mødet den 29/11-2012 godkendte Kommunalbestyrelsen forvaltningens indstilling som tiltrådt på mødet den 7/11-2012 i Udvalget for Økonomi, Planlægning og Udvikling med anbefaling af Skema A overfor Landsbyggefonden. Kommunalbestyrelsens godkendelse omfattede følgende: Godkendelse af renoverings-, ombygnings- og opretningsprojekt i Afdeling 3 med et samlet fysisk investeringsomfang inklusive moms og omkostninger på 14.544.000 kr. før licitation.
Side 2 Godkendelse af en projektrelateret lejeforhøjelse for samtlige boliglejemål for de første tre år efter de gennemførte foranstaltninger på 34,43 % af den for 2014 fremskrevne leje, for de to følgende år yderligere 6,86 % af den således fremskrevne leje samt herefter for de følgende år yderligere 6,86 % af den fremskrevne leje, baseret på de anvendte beregningsforudsætninger. Godkendelse af korrigerede indskudsberegninger, således at der er sikkerhed for at indskud dækker lejernes forpligtelser ved fraflytning. Godkendelse af optagelse af 30-årigt realkreditlån på 5.361.000 kr. fra Nykredit A/S til lejlighedssammenlægninger. Der er krav om 100 % kommunal garanti for dette lån. Landsbyggefonden regaranterer 50 % således, at fonden påtager sig en forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse er dog begrænset til indestående i Landsdispositionsfonden. Godkendelse af optagelse af 30-årigt realkreditlån på 7.483.000 kr. fra Nykredit A/S til øvrige fysiske foranstaltninger. Der er ikke krav om kommunal garanti for dette lån. Godkendelse af Skema A vedrørende ombygning og parvis sammenlægning af bebyggelsens 10 små lejligheder til 5 tidssvarende familieboliger. Landsbyggefonden meddelte følgelig Skema A-tilsagn den 17/12-2012. Licitation På denne baggrund har Arbejdernes Boligselskab afholdt indbudt (begrænset) licitation i fagentrepriser den 5/7-2013, baseret på detailprojekt fra arkitektfirmaet Dan-Project ApS. Ved licitationen indkom bud fra i alt 33 entreprenører. Følgende entreprenører var lavestbydende indenfor hver af de 6 fagentrepriser: Entreprise A Murerarbejdet: Kim Skovgaard Hansen, Vordingborg Entreprise B Tømrer-, snedker- og gulvarbejdet: Per Rasmussens Eftf., Vordingborg Entreprise C Malerarbejdet: Willi Becke, Vordingborg Entreprise D VVS- og blikarbejdet: Aktiv El A/S, Nykøbing F Entreprise E El-arbejdet: El-Comp ApS, Vordingborg Entreprise F Nedrivningsarbejdet: Preben Hockerup A/S, Haslev Summen af de lavestbydende entreprenørers tilbud inklusive fællesudgifter til byggeplads m.v. til fordeling overstiger det på Skema A-niveau beregnede
Side 3 disponible beløb for håndværkerudgifter med ca. 30%. Der synes imidlertid ingen grund til at antage, at de afgivne priser ikke er udtryk for den reelle konkurrencemæssige prisafgivelse, når der sammenlignes med tilbuddene fra de øvrige entreprenører. Der er heller ikke tale om, at projektet er tilført en højere kvalitet end tilsigtet, eller at nye projektelementer er tilføjet. Licitationspriserne synes derimod at være udtryk for en generel stigning i prisniveauet over det seneste halve års tid, forårsaget af stigende efterspørgsel indenfor sektoren. Det er således Arbejdernes Boligselskabs opfattelse at prissætningen ikke vil kunne forbedres ved afholdelse af en ny licitation, formentlig snarere tværtom, da der synes at være afgivet relativt gunstige tilbud indenfor navnlig Entreprise B og D, de økonomisk set to tungeste entrepriser. I stedet er valgt at lægge op til besparelser i størrelsesordenen 7%, for på den måde at bidrage til at begrænse de samlede merudgifter i forhold til Skema A-niveau. Disse besparelser kan gennemføres uden projektforringelser. Korrigeret fysisk investeringsomfang Det samlede fysiske investeringsomfang efter licitation og besparelser udgør dermed følgende: Ombygning og sammenlægning af små lejligheder i alt heraf overføres forbedringsdel til opretningsarbejder Ombygning og sammenlægning af små lejligheder, støttedel Renovering af 27 køkkener og badeværelser i alt Diverse opretningsarbejder forbedringsdel overført fra lejlighedssammenlægninger Diverse opretningsarbejder i alt 5.938 tkr - 577 tkr 3.102 tkr 577 tkr 5.361 tkr 8.960 tkr 3.679 tkr Fysisk investeringsomfang i alt (anslået) Godkendt på Skema A-niveau Resulterende merudgifter i alt 18.000 tkr - 14.544 tkr 3.456 tkr Merudgifterne efter licitation udgør således i alt 3.456 tkr i forhold til Skema A- niveau. Det bemærkes, at merudgifterne fordeler sig med 2.441 tkr på posten Renovering af 27 køkkener og badeværelser og 1.015 tkr på posten Diverse opretningsarbejder, medens det samlede investeringsomfang under posten Ombygning og sammenlægning af små lejligheder er prissat uændret. Korrigeret finansieringsplan Med henblik på at sikre projektets gennemførelse på uændrede lejeøkonomiske vilkår set i forhold til beboernes godkendelse på det ekstraordinære afdelingsmøde den 10/10-2012, og Vordingborg Kommunes projektgodkendelse den 29/11-2012, har Arbejdernes Boligselskab besluttet at give tilsagn om kompenserende forøgelse af den allerede på Skema A-niveau meddelte økonomiske støtte til afdelingen.
Side 4 På det foreliggende grundlag foreslås den på Skema B-niveau supplerende støtte til afdelingen udformet som et årligt driftstilskud på 118 tkr. Korrigeret beregning af lånegarantier De resulterende merudgifter medfører behov for yderligere lånefinansiering, og dermed forhøjelse af de nødvendige lånegarantier fra Vordingborg Kommune. Der er indhentet vejledende beregning herom fra Nykredit A/S, hvorefter det øgede garantikrav kan opgøres som følger: Renovering af 27 køkkener og badeværelser i alt Diverse opretningsarbejder i alt Forbedringsdel overført fra lejlighedssammenlægninger 8.960,0 tkr 3.102,0 tkr 577,0 tkr Øvrige arbejder i alt 12.639,0 tkr - Finansieringstilskud af boligselskabets Egen Trækningsret - 1.700,0 tkr Finansiering med realkreditlån øvrige arbejder (uden regaranti) 10.939,0 tkr - Disponibel friværdi, der ikke kræver lånegaranti - 7.922,0 tkr Garantikrav øvrige arbejder (27,58% af 10.939 tkr) Garantikrav lejl.sammenlægninger (100% som på Skema A-niveau) 3.017,0 tkr 5.361,0 tkr Samlet garantikrav på Skema B-niveau 8.378,0 tkr - Regaranti fra Landsbyggefonden (50% lejl.sammenlægninger) - 2.680,5 tkr Finansiering med realkreditlån øvrige arbejder (uden regaranti) 5.697,5 tkr Da garantikravet vedrørende lejlighedsombygningerne er uændret fra Skema A- niveau udgøres det på Skema B-niveau øgede garantikrav af den del af belåningen af de øvrige arbejder, der - som følge af merudgifterne ved licitationen - ikke længere kan opnå pantesikkerhed indenfor ejendommens friværdi. Altså en forhøjelse med 3.017 tkr af det på Skema A-niveau godkendte garantikrav, der udgjorde 5.361 tkr (sidstnævnte før modregning for Landsbyggefondens regarantiforpligtelse). Ansøgning Med henvisning til 29, stk. 1, 1. punktum i Lov om almene boliger m.v., samt 116, stk. 1, nr. 4 i Bekendtgørelse nr. 1307 af 15/12-2009 (med senere ændringer) om drift af almene boliger m.v. ansøges Vordingborg Kommune om godkendelse af optagelse af 30-årigt realkreditlån, stort 10.939 tkr, der i henhold til vejledende beregning fra Nykredit A/S på de anførte forudsætninger kræver kommunal lånegaranti i henhold til lovens 98, stk. 1, stor 3.017 tkr. Desuden ansøges Vordingborg Kommune om godkendelse af Skema B-ansøgning vedrørende ombygning og parvis sammenlægning af bebyggelsens 10 små lejligheder til 5 tidssvarende
Side 5 familieboliger, idet der kan henvises til Landsbyggefondens regulativ om renoveringsstøtteordningen (regulativ pr 1. januar 2011 om støtte fra Landsbyggefonden til opretning, udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning af lejligheder og miljøforbedring i alment byggeri samt infrastrukturændringer i ghettoområder). Bilag./. Til orientering og støtte for ansøgningen vedlægges følgende materiale, alt udarbejdet på vegne af Arbejdernes Boligselskab af Dan-Project ApS (Dan-P) eller Kuben Management A/S (Kuben) i perioden siden licitationen den 5/7-2013, samt kopi af ændret garantiberegning fra Nykredit A/S: Licitationsoversigt (Dan-P) Licitationsanalyse og indstilling (Dan-P) Finansieringsplan (Kuben) Ændret garantiberegning (Nykredit) Skema B-detaljering (Kuben) Skema B-formular (indberettet af Kuben den 23/7-2013 til Bossinf-Renovering) Totaløkonomiske beregninger af 15/7-2013 (Dan-P, vedrørende vinduer i forbindelse med lejlighedssammenlægningerne) Logistikplan (Dan-P) Vi står naturligvis til disposition, såfremt der måtte være behov for supplerende oplysninger. Med venlig hilsen Jesper Rindholt Chefrådgiver M: 2161 9027 jer@kubenman.dk