Juni 2008 Vol 59 Årgang 16 2008 Tema: Scanport www.skanska.dk Telefon 44 68 05 65 SkanskaNews Revisorer rev væggene ned Havneholmen en ny bydel med liv Kramers drømme om by og havn Unikt bymiljø renoveret for millioner
02 SKAnSKA INDHOLD» LEDER VOL 59 SKAnSKA ERHVERVSEJENDOMME VOL 59 03 04 Erhvervsejendomme 06 Scanport 08 Scanport Erhvervsejendomme er stadig interessante Finanskrisen har ramt boligmarkedet, men en ekspert mener, at den får begrænsede følger for velbeliggende erhvervsejendomme. Kastrup Værk et unikt miljø naboområdet til det nye Scanport-projekt har stor kulturhistorisk betydning og er netop blevet restaureret af Skanska Øresund. Kompromisløse domiciler Scanport bliver noget helt specielt som nabo til lufthavn, Øresundsbro, motorvej, jernbane, en ny marina og det gamle Kastrup Værk. Stabilt udlejningsmarked i København 10 Havneholmen 12 Havneholmen Havneholmen er en livlig bydel Selv om Havneholmen stadig er en byggeplads, summer den allerede af liv i det meste af døgnet. I dette nummer af Skanska news tager vi temperaturen på erhvervsejendomsmarkedet, hvor en række spændende projekter er undervejs på attraktive adresser i hovedstadsområdet. Ingen kan være i tvivl om, at der er krise på de globale finansielle markeder. Krisen trækker unægtelig sine spor til ejendomsbranchen i en række lande. Herhjemme følger krisen i kølvandet på en ophedning af ejerboligmarkedet og er formentlig en medvirkende faktor til de negative priskorrektioner. På erhvervsejendomsmarkedet er billedet heldigvis mere positivt. Her spiller det ind, at dansk erhvervsliv generelt set er præget af en sund og stabil økonomi. Især virksomheder inden for viden og service efterspørger moderne lejemål. I Skanska Øresund mærker vi en god efterspørgsel på flerbrugerejendomme med fælles faciliteter, som sikrer fleksibilitet ved virksomhedens fremtidige udvidelse eller indskrænkning. Revisorer rev væggene ned BDO ScanRevision valgte at forlade deres traditionelle domicil til fordel for et moderne på Havneholmen i København. Kvalitetsprojekter skal nok klare sig Virksomhederne har i øjeblikket stor fokus på at tiltrække og fastholde de rigtige medarbejdere. Det attraktive og velbeliggende lejemål giver i denne forbindelse virksomheden et stærkt kort på hånden. Stigende energipriser og større miljøbevidsthed spiller også ind ved valget af domicil. I nye og fleksibelt indrettede ejendomme er energiforbruget pr. medarbejder markant lavere end i gamle, ufleksible og energislugende ejendomme. For tiden er udbuddet af sådanne nye, attraktive erhvervslejemål i Storkøbenhavn dog meget begrænset. Intet tyder på, at markedet vil ændre sig væsentligt, 16 Interview Vi kridter den lange bane op København har fået en helt ny dynamik og status som international metropol det taler vi om med Jens Kramer Mikkelsen. da de få nye projekter udgør en meget lille andel af det samlede antal kvadratmeter. Derfor venter vi også kun en beskeden stigning i tomgangen ved en eventuel afmatning i økonomien. Kontorlejemarkedet er spredt på mange brancher, som vil blive ramt i forskellig grad eller måske slet ikke. Ved stigende inflation øges interessen for at investere i erhvervsejendomme, der typisk er inflationssikret i kraft af pristalsregulerede lejekontrakter. Begrænset udlånsvillighed i bankerne kan dog presse priserne lidt ned på de mindre attraktive placeringer udenfor storbyerne og på ejendomme med et gearet kapitalgrundlag. Vi har endnu ikke mærket pres på priserne på vores primære beliggenheder. Dog er der sket et skifte fra de spekulative til de institutionelle investorer, der typisk har et lidt mere konservativt syn på genudlejning og ejendommens samlede driftsomkostninger. Skanska Øresunds strategi er at udvikle ejendomme på de bedste adresser, hvor vi fortsat venter stabil udlejning og lejeudvikling. +info: Peter Nymann peter.nymann@skanska.dk I +45 44 77 99 95 Hovedstadens varierede erhvervsliv er en stabiliserende faktor på kontormarkedet, og det betyder ifølge Sadolin & Albæk, at der vil være et relativt lavt antal ledige kvadratmetre til kontorer Sadolin & Albæk, der er en uafhængig virksomhed med speciale inden for rådgivning vedrørende erhvervsejendomme, fastslår i sit seneste nyhedsbrev, at det københavnske marked for kontorudlejning er stabilt. De nyeste tomgangsstatistikker viser et fortsat meget begrænset udbud af ledige kontorarealer i København Kommune, svarende til ca. 2,8 % af kontormassen. I starten af 2008 var der således registreret 18 ledige kontorlejemål med et areal på mere end 2.000 m 2 og kun 3 lejemål større end 15.000 m 2. I Storkøbenhavn har tomgangen været svagt stigende til nu ca. 4,5 %. Set i et internationalt perspektiv må denne tomgang fortsat betegnes som beskeden. Ifølge Sadolin & Albæk kan nybyggeriet i havneområderne og Ørestad medføre en svagt stigende tomgang i de mere decentrale dele af hovedstaden. Nybyggeri og optag i balance Mens der i årene 2005 og 2006 blev nyudlejet mere end netto 250.000 m 2 kontorer i Storkøbenhavn, var nettooptaget i 2007 væsentligt lavere, nemlig ca. 150.000 m 2. Samtidig har nybyggeriet gennem de seneste 5 år ligget på et nogenlunde konstant niveau mellem 100.000 og 150.000 m 2. Sadolin & Albæk venter et fortsat fald i nettooptaget af kontorer. Det skyldes dels en svagere økonomisk aktivitet, dels en afdæmpet udvikling i beskæftigelsen. Da nybyggeriet ventes at fastholde et stabilt eller svagt stigende niveau, venter Sadolin & Albæk, at tomgangen i 2008 og 2009 vil vise en svagt stigende tendens. København har altid været kendetegnet ved kontorlejepriser, som i international sammenhæng er relativt lave og stabile selv i perioder med lav tomgang. En forklaring på dette er, at regionens erhvervsliv er bredt diversificeret og omfatter sektorer, hvis aktiviteter ikke er særligt konjunkturfølsomme, f.eks. medicinalsektoren og bioteknologi.
04 SKAnSKA ERHVERVSEJENDOMME VOL 59 Erhvervsejendomme er stadig interessante Den finansielle krise har primært ramt boligmarkedet herhjemme, og en ekspert i ejendomsinvesteringer mener, at krisen får begrænsede følger for velbeliggende erhvervsejendomme i København Danmark er stadig et interessant land, når det gælder investering i ejendomme. Den økonomiske nedtur oven på den amerikanske bankkrise har ganske vist fået alvorlige følger på vores ejerboligmarked. Erhvervsejendomme er også blevet ramt, men begrænset. Og tager vi primære områder som Københavns centrum, er det faktisk yderst begrænset, fastslår Karsten Rasmussen, der er partner i revisions- og konsulentfirmaet PricewaterhouseCoopers danske hovedkontor. Udtalelsen er baseret på konklusionerne i den seneste årlige statusrapport Emerging trends om investeringer i ejendomme. Bag rapporten står Urban Land Institute (ULI), der er en global organisation, som på internationalt niveau samarbejder med PricewaterhouseCoopers. Ny topchef har været hos Skanska i 25 år. Efter 25 år i Skanska indtager Johan Karlström topchef-kontoret i Stockholmforstaden Solna. Den 51-årige civilingeniør overtog i starten af april positionen som administrerende direktør og koncernchef fra Stuart Graham, som tidligere havde bekendtgjort, at han ønskede at gå et par skridt ned af rangstigen. Han fortsætter nu som bestyrelsesformand for tre af Skanskas amerikanske selskaber. ULI-rapporten baseres på interviews med en hel række nøglespillere på det europæiske marked. Topchefer, fondsforvaltere, pensionskassechefer etc. giver hver især deres bedømmelse af den aktuelle situation på markedet. Konklusionerne kan læses i den årlige rapport, hvis seneste udgave er fra marts 2008. Rapporten konkluderer, at investeringsafkastet er størst i Moskva og Tyrkiet, hvor det høje afkast afspejler en tilsvarende høj risiko. Danmark ligger stille og roligt på plads nr. 21 ud af 27. når markedet falder som det f.eks. gjorde i 1990 og 2000 oplevede vi København som et stabilt marked. Mens erhvervslejemarkedet faldt med 50 % i Stockholm, faldt det kun 10-15 % i København. Alt i alt tager vi danskere tingene lidt mere afslappet samtidig med at vi oplever ret begrænsede udsving. I krisetider er det derfor godt at være i Skanska Øresund udvikler jysk hovedsæde til GEO. Det er en rådgivende ingeniørvirksomhed, som arbejder med geoteknik til lands, til vands og i luften herhjemme såvel som i udlandet. Firmaets afdeling i Århus har så meget fart på, at de travle geologer har bedt Skanska Øresund om at udvikle et nyt, stort jysk hovedsæde med administration, laboratorium og garageanlæg. Den planlagte indflytning finder sted næste sommer. SKAnSKA ERHVERVSEJENDOMME VOL 59 05 Danmark og især København, som de udenlandske investorer også fokuserer på, understreger Karsten Rasmussen. Billigt i København Lejeniveauet for københavnske erhvervsejendomme ligger klart under niveauet mange andre steder, og samtidig er der stadig rift om de gode placeringer, ligesom at udlejningstomgangen er meget lav. Det afspejler, at der stadig er folk, som ønsker at etablere sig i Københavns centrum. En økonomisk nedtur afspejler som regel, at der er et overudbud, men det findes ikke på det danske marked. Derfor kommer der ikke et større værdifald herhjemme, og det gør Danmark interessant for investorer i erhvervsejendomme. Hovedparten af dem, der investerer i erhvervsejendomme er institutionelle investorer med tålmodige penge, hvor målet er nogle stabile afkast til f.eks. pensionsformål. Der er således kun en mindre del af markedet i spil for de private investorer. Lige nu er byggeaktiviteten stadig god i København, bl.a. langs havnefronterne og i Ørestaden. Hvis markedet begynder at vige, vil det først og fremmest ramme ejendomme med en mere perifer beliggenhed. City og andre eftertragtede beliggenheder vil ikke blive ramt på samme måde som f.eks. Ledøje-Smørum. Ingen krise i økonomien Efter Karsten Rasmussens opfattelse er ordet krise skabt i den finansielle verden: I den underliggende økonomi i Danmark og vores nabolande er der intet, som indikerer krise. Reelt set er der tale om, at nogle finansielle institutioner har mistet tilliden til hinanden. Det sætter en stopper for syndikerede finansieringer og medfører en negativ stemning i markedet. På sigt vil nogle investorer skulle skille sig af med ejendomsporteføljer. Men det danske marked er sundt, og efterspørgslen er god, så prisfaldet vil formentlig blive beskedent sammenlignet med udlandet, konkluderer Karsten Rasmussen. +info: Peter Nymann peter.nymann@skanska.dk I +45 44 77 99 95 Skandia lejer sig ind i NEROPORT. Skandia Danmark, der er en del af Europas femtestørste pensionsselskab, har allerede meldt sig som lejere af 4.500 m2 i NEROPORT, som vi omtalte i forrige nummer af Skanska News. Adm. direktør Charsten Christensen hæfter sig ved, at bygningen sender et moderne og internationalt signal, som passer perfekt til selskabets profil. Og den fleksible indretning giver gode muligheder for at udvikle forretningen i fremtiden. Læs mere på www.neroport.dk New York investerer milliarder i rent vand. Skanska har fået til opgave at bygge et vandrensningsanlæg i New York. I forvejen gennemfører Skanska projekter på syv tilsvarende anlæg i New York. Den nye kontrakt er indgået med New York City Department of Environmental Protection. Projektet vil tage fire år, og den samlede pris er ca. 5,6 mia. kr. heraf udgør Skanskas andel cirka halvdelen.
06 Skanska SCANPORT vol 59 Skanska scanport vol 59 07 Kastrup Værk et helt unikt miljø Naboområdet til Scanport-projektet er et historisk område, som nu har gennemgået en meget omfattende renovering Lederne i Skanska var meget forudseende, da de i 1997 opkøbte Kastrup Havn og Kastrup Værk nord for lufthavnen. Området var en blanding af erhverv og boliger en hel del af det i en tilstand, som savnede en kærlig hånd. I de første år fik området lov til at ligge stort set uberørt, men da Skanska og Tårnby Kommune blev enige om en lokalplan, som udlagde havnen til en kommende lystbådehavn og marina, begyndte det at gå stærkt. Samtidig startede Skanska Øresund udviklingen af et projekt til arealerne på land. Scanport, som hele området kommer til at hedde, bliver primært bebygget med erhvervsejendomme til kontorformål. Desuden opføres både et stort internationalt hotel og det fremtidige Danmarks Akvarium direkte til Øresund. Respekt for historien Kastrup Værk også kendt som Bryggergården er et bygningskompleks, som er opført i perioden 1749-53 og oprindelig bestod af 14 bygninger til produktion af lertøj og fajance. I tidens løb er både bygningerne og brugen af dem blevet ændret adskillige gange. Men området har en helt særlig, En flittig indvandrers værk Da den tyskfødte stenhugger Jacob Fortling kom i 1729 til Danmark 18 år gammel, blev det starten på en fantastisk karriere. Han udførte bl.a. en så flot trappe på det daværende Christiansborg Slot, at kongen udnævnte ham til hofleverandør. I 1749 fik han monopol på at bryde kalksandsten på Saltholm og etablerede i den forbindelse en havn ved Kastrup. Her opførte han senere et teglværk og startede tillige en produktion af fajance på stedet, der blev kaldt Kastrup Værk senere også kendt som Bryggergården. Ud over at være en af landets første industrimagnater, kunne han kalde sig herremand, eftersom han købte et par landejendomme af kongen. Den flittige tyske indvandrer nåede således meget, inden han døde som 50-årig. Enken solgte Kastrup Værk i 1763. Bygningerne blev siden brugt til mange formål, men da Skanska købte dem sammen med Kastrup Havn i 1997, henstod de i det, man lettere omskrevet kalder smukt forfald. bevaringsværdig karakter og derfor startede Skanska Øresund i 2006 en omfattende renovering af bygningerne. Mange gode håndværkere, arkitekter, byggesagkyndige og andre eksperter har fyldt bygningerne og gårdene i det seneste par år, fortæller administrations- og økonomichef Erik Hjulmand, der har været Skanska Øresunds mand på sagen. Og han har styr på de mange tal: I alt 4.930 m 2 fordelt på 11 bygninger har fået en gennemgribende renovering. Desuden er ca. 1.200 m 2 facade blevet pudset og kalket. Alt i alt har vi brugt omkring 80.000 arbejdstimer. Trævinduerne er blevet renoveret, mens jernvinduerne enten er blevet udskiftet eller renoveret. Desuden er alle udvendige døre sat fuldstændigt i stand. Og til sidst er samtlige døre såvel som vinduer blevet malet med linolie tre gange. Endelig har vi holdt 50 byggemøder, 25 sikkerhedsmøder, 21 bygherremøder og et utal af møder med underentreprenører. Der er udarbejdet mere end 60 skriftlige notater om bygningsdetaljer, korrespondance med Kulturarvsstyrelsen etc. etc. Erik Hjulmand har også styr på økonomien, som løber op i den nette sum af ca. 72 mio. kr. hvoraf Skanska Øresund har modtaget offentlige boligforbedringsmidler svarende til ca. 9 % af summen. +info: Erik Hjulmand erik.hjulmand@skanska.dk I +45 44 77 97 37
08 SKAnSKA SCANPORT VOL 59 Kompromiløse domiciler Scanport i Kastrup bliver en perle: Eksklusivt beliggende ved Øresunds kyst, nabo til et 260 år gammelt nyrestaureret bymiljø og bogstaveligt talt centralt i forhold til resten af verden For mange mennesker var Amager tidligere blot et område, man skulle passere hurtigst muligt på vej til eller fra lufthavnen. Trafikalt var øen problematisk ingen togforbindelser og kun en enkelt lille stump motorvej mellem lufthavnen og rundkørslen i Tårnby. I det nye årtusinde har Amager oplevet en renæssance uden sidestykke i danmarkshistorien. Byggerier som DRbyen, IT-universitetet, Tietgen-kollegiet, området ved Ferringtårnet og Ørestad med de mange internationale virksomheder demonstrerer den dynamik, som kendetegner nutidens Amager. Opførelsen af i alt 95.000 m2 erhvervsbyggeri bliver Skanska Øresunds hidtil største projekt på Amager: Scanport i Kastrup kommer til at ligge umiddelbart nord for lufthavnen direkte til Øresund. De første lejere forventes at kunne flytte ind i 2010. når det gælder international beliggenhed vil intet erhvervsområde kunne matche Scanport med placeringen ved nordens største lufthavn, Øresundsbroen og internationale jernbaneforbindelser. De lokale transportmuligheder er også perfekte med regionaltog, metro og direkte adgang til motorvejsnettet. Fortid og fremtid mødes Miljøet i området bliver også helt usædvanligt. Ved Øresundskysten etableres en moderne og eksklusiv marina med havnepromenade. Det grønne område mod nord strækker sig langs stranden helt op til parkområdet ved Femøren og videre mod Amager Strandpark. nærmeste bebyggelse bliver Kastrup Værk også kaldet Bryggergården som opførtes i årene 1749-1753. Skanska har gennem det seneste par år brugt 72 mio. kr. på en gennemgribende restaurering af gamle bygninger og det helt unikke bymiljø. Bygningerne rummer hovedsagelig boliger, men med tiden er det planen at etablere forskellige kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter, som skaber liv i de smukke og hyggelige omgivelser. Melbourne som inspiration Alene beliggenheden betyder, at de kommende byggerier i Scanport-projektet bliver af første klasse med arkitektur af højeste kvalitet, der lever op til stedets eksklusive karakter og samtidig bliver perfekte domiciler for krævende kunder. Masterplanen for Scanport er tegnet af arkitekterne hos schmidt hammer lassen. Området bliver delt op i seks felter med Bryggergården som et centralt element. Mod nord opføres mindre bebyggelser til erhverv, mens hovedparten af nybyggeriet placeres mod syd i fire store trekantede blokke med gårdhavemiljøer. Grundidéen er, at de fire blokke består af bygninger i forskellig arkitektur, som hver på deres måde medvirker til at danne en moderne og spændende arkitektonisk enhed. Skanska Øresund ønsker at skabe et tæt bymiljø, og de unikke muligheder for imponerende smukke udsigter gør det helt naturligt at bygge højt. +info: Ole Samsøe Teilmann ole.teilmann@skanska.dk I +45 44 77 97 35 SKAnSKA SCANPORT VOL 59 09 Scanport så kan det ikke blive bedre Med et erhvervslejemål i Scanport følger en række gode faciliteter. Dels de helt håndgribelige som ideelle parkeringsforhold, mulighed for firmabådeplads, effektiv infrastruktur mv. Hertil kommer de værdier, som er svære at måle, men som bidrager til projektets unikke karakter: Panoramaudsigten til Øresund, livet i den nye marina, nærheden til Amager Strandpark og det nye Danmarks Akvarium mv. Samtidig er Scanport i høj grad konkurrencedygtig på prisen. Indretningen af lejemålene er desuden så fleksibel, at der skal bruges færre m² pr. medarbejder i forhold til traditionelle lejemål.
10 SKAnSKA HAVNEHOLMEN VOL 59 Københavns stadsarkitekt Jan Christiansen lægger vægt på, at nye bydele får et liv med butikker og caféer selv om Havneholmen stadig er en byggeplads, summer området allerede af liv i det meste af døgnet Midtvejs i sin tilblivelse fremstår Havneholmen allerede som en moderne og spændende udvidelse af hovedstaden. Bygningskomplekserne skyder op hver især med deres individuelle arkitektoniske særpræg, og gaderne er ved at tage form mellem de store bygningskroppe. navnet Havneholmen er velvalgt, fordi det falder smukt i forlængelse af den gamle københavnske tradition med navne som Slotsholmen, Gammelholm, Frederiksholm og Holmen. Men det er navnet er ikke det eneste, som er i tråd med traditionen. Kombinationen af erhvervsbyggeri og boliger vil gøre Havneholmen til et ægte københavnsk byområde sted, hvor man møder vidt forskellige mennesker familier med børn, forretningsfolk, travle cyklister, veninder på shopping eller en gruppe unge på vej til en svømmetur i et af havnebassinerne. Havneholmen bliver en livlig bydel Skanska videreudvikler sin grønne profil. Med Johan Karlstöm i spidsen vil Skanska profilere i stigende omfang sig grønt: Jeg har en klar vision om, at Skanska skal opfattes som det førende firma inden for grønt byggeri. Kunder, som vil fremme miljøvenligt byggeri og miljøvenlig infrastruktur, skal have den opfattelse, at Skanska er deres naturlige valg, fastslår den nye koncernchef og administrerende direktør. Slut med benzinslugere og diesel-osere. Med sin nye Green Car Policy sætter Skanska fokus på firmabilernes udledning af CO2. I perioden 2008-2010 skal der ryddes ud i den del af bilparken, som ikke lever op til de nye krav. Målet er, at Skanskas biler egne såvel som leasede højst udleder 130 gram CO2 pr. km. Det er et ambitiøst mål, idet f.eks. den nye Skoda Fabia med sin nøjsomme 1,4 liters TDI-motor og partikelfilter udleder 127 gram. Den 190 meter lange cykel- og gangbro mellem Havneholmen og Islands Brygge (som pryder dette opslag) tilfører allerede bydelen en livlig og miljørigtig trafik. Selv om Fisketorvet med sin placering på den anden side af havnekanalen formelt ikke hører med til Havneholmen, vil centret ligeledes med sine forretninger, spisesteder og biograf skabe aktiviteter i området fra morgen til aften. Én ting er sikkert: Kedeligt bliver her ikke. Krav til nye bydele Mange af vores nyere bykvarterer er planlagt i en periode, hvor København overhovedet ikke byggede noget, og vi var glade, når bare der blev bygget. Dengang lavede vi ikke de aftaler, der skal til for at etablere ordentlige byrum. Denne erken- Vidste du det om Skanskas nye topchef? Da Johan Karlström i 1983 fik sit første job hos Skanska, var han endnu ikke blevet færdigt med civilingeniørstudiet på KTH (svarer til DTU i Danmark). Før studierne arbejdede han et par år som tømrer. På den private front er han gift og har tre døtre. Familien bor i en lejlighed i Stockholm, og i fritiden elsker Johan Karlström at være udendørs og meget gerne på cykel! SKAnSKA HAVNEHOLMEN VOL 59 11 delse kommer fra Københavns stadsarkitekt Jan Christiansen i et interview til Realdanias Medlemsdebat. Stadsarkitekten tilføjer dog i samme åndedrag, at det i dag er helt anderledes, fordi kommunen lægger vægt på, at nye bydele får et liv med butikker og caféer. Stadsarkitekten understreger vigtigheden i aktivt at planlægge de nye bydele, så de får atmosfære i modsætning til tidligere, hvor man var glade, bare nogen ville bygge noget. I et andet interview med Akademisk Arkitektforening ser Jan Christiansen tilbage på den fantastiske udvikling, København har gennemgået: Hvis jeg for ti år siden havde sagt, at København skulle have både Havnebad og Jean nouvel, ville folk tro, at jeg var fuldstændig tosset. Men nu er København blevet en metropol, om vi vil det eller ej, siger Jan Christiansen, der glæder sig over, at København i dag forstår at balancere mellem at tiltrække de store internationale arkitekters værker og samtidig have plads til at lave Havnebad og lytte til borgerne. +info: Mikkel Søby mikkel.soby@skanska.dk I +45 44 77 99 89 Flyene er væk Fornebu bliver til boligområde. Fornebu var indtil for ti år siden mest kendt for Oslos daværende lufthavn. I dag er området under kraftig udbygning med bl.a. nye og attraktivt beliggende boliger. Skanska har i år skrevet kontrakt med ejendomsfirmaet Fornebu Boligspar AS om at opføre et kompleks bestående af 158 lejligheder. Det samlede byggeprojekt omfatter 26.000 m2 og vil koste ca. 345 mio. kr.
12 SKAnSKA HAVNEHOLMEN VOL 59 SKAnSKA HAVNEHOLMEN VOL 59 13 Revisorer rev væggene ned BDO ScanRevision har valgt at forlade et domicil med cellekontorer fordel for et nyt med moderne åbne kontorer, som styrker det interne samarbejde På godt to år er BDO ScanRevision København vokset fra 95 til 135 medarbejdere. Det betyder, at firmaet bogstaveligt talt har sprængt de hidtidige rammer i form af 4.400 m 2 på Østerbro. I marts rykkede de teltpælene op og flyttede til Havneholmen Atrium. Flytningen var velforberedt, for det handlede om mere end blot at skaffe plads: Ud over det med pladsen har flytningen også til formål at styrke vores interne videndeling, forbedre samarbejdet og sætte trivslen i højsædet, fortæller statsautoriseret revisor Dan Bøøk Malmstrøm, der er partner i firmaet. Indretningen i det gamle domicil betød, at der var kolleger, man stort set aldrig så, fordi vi sad i vores mange små celler. Det var ikke optimalt og slet ikke i forhold til den måde, vi ønsker at arbejde på i fremtiden. Formålet med den nye indretning er at optimere det interne samarbejde. Derfor sidder partnerne også i samme lokaler som deres medarbejdere. Personligt har jeg oplevet det som meget positivt at komme ud fra cellekontoret. I dag er jeg tæt ved både mine medarbejdere og partnerkollegaer. Lidt dyrere meget bedre Videndeling var et at formålene med at rive væggene ned og det er vi allerede i løbet af det første par måneder blevet meget bedre. Vi har fået en række uformelle mødesteder, hvor vi over en kop kaffe kan få klaret forskellige småting uden at skulle arrangere et egentligt møde, siger Dan Bøøk Malmstrøm. Den akutte årsag til flytningen var naturligvis det voksende pladsbehov. Åbne kontorer kombineret med fælles kantine og konferenceområder sikrer en væsentlig bedre udnyttelse af kvadratmetrene og giver samtidig mulighed for at bruge plads til andre fælles formål. Først og fremmest har vi etableret nogle ekstra mødesteder lige fra de mere uformelle og afslappede til lydisolerede studies, hvor nogle kolleger kan sætte sig sammen for at afholder interne møder og gennemgå sager mv. Disse rum kan også bruges af medarbejdere, som skal fordybe sig i en kompliceret sag. Overgangen fra cellekontorer til åbne landskaber har selvfølgelig krævet en vis tilvænning, men i dag har de fleste vænnet sig til det, og stemningen er meget positiv. Man skal heller ikke se bort fra, at velbeliggende og velindrettede kontorer er et stort plus i en tid, hvor der er kamp om de gode hoveder. Yngre medarbejdere er mere gruppeorienterede i deres arbejde, og derfor vurderer vi også den nye indretning som en fordel i rekrutteringsmæssig sammenhæng. Prisen pr. kvadratmeter er højere end i vores gamle domicil, men når vi ser på den effektive udnyttelse af pladsen og de fælles faciliteter, er det reelt set ikke meget dyrere at bo så meget bedre, siger Dan Bøøk Malmstrøm. +info: Jacob Møller-Nielsen jacob.moller-nilsen@skanska.dk I +45 44 77 99 83 Fra skepsis til begejstring Jeg var lidt skeptisk ved at skulle sidde i et stort lokale på grund af støjen, som ville kunne være forstyrrende, når man f.eks. taler i telefon med en kunde. Men min skepsis var ubegrundet, og jeg er meget positivt overrasket, siger Helle nielsen, der er HD (R) og på vej til at blive cand. merc. aud. Hun har været to år hos BDO ScanRevision. Jeg trives fint i det store lokale, og vi er gode til at tage hensyn til hinanden f.eks. ved at viderestille telefonen, når man forlader lokalet. Hvis vi skal gennemgå en sag med en kollega, går vi typisk ind i et af de små mødelokaler, så de andre ikke bliver forstyrret. Det kan også ske, at jeg bruger et af disse lokaler, hvis jeg har en hasteopgave, som skal være færdig. Man kan selvfølgelig ikke høre høj musik til arbejdet, men det er absolut til at leve med. Alt i alt fornemmer jeg, at mine kolleger er lige så tilfredse med det nye kontor, som jeg er. Dan Brøøk Malmstrøm Helle Nielsen
14 SKAnSKA HAVNEHOLMEN VOL 59 SKAnSKA SKANSKA VOL 59 15 Hør et foredrag og oplev havnen set fra vandet 12 etager midt på Havneholmen I denne sommer inviterer Skanska Øresund samarbejdspartnere, kunder, potentielle kunder og andre interesserede til at med en række eksklusive arrangementer med et begrænset antal pladser. Hvert arrangement består af et foredrag efterfulgt af en sejltur i Københavns Havn med både seværdighederne og de spændende nye byggerier. Skanska Executive Forum gennemfører i alt seks arrangementer tre før og tre efter sommerferien. Hvert arrangement vil være bygget op omkring et tema. Desuden orienterer vi om de igangværende og kommende byggeprojekter. Det enkelte arrangement vil vare cirka tre timer inklusive sejlturen. Båden har kun plads til 10-12 personer, så hurtig tilmelding er en god idé. De tre arrangementer før sommerferien bliver: Makroøkonomi: Er koppen halvt fuld eller halvt tom? ved cheføkonom Jess Asmussen, Handelsbanken. Mandag 16. juni kl. 9.00 Effektive kvadratmetre ved arkitekt Kasper Danielsen, Advice group. Tirsdag 17. juni kl. 9.00. Clustering af virksomheder ved knowledge manager Anders Moe, Medicon Valley Alliance. Onsdag 18. juni kl. 9.00. Tilmelding pr. mail til mikkel.soby@skanska.dk. Skanska Øresunds næste projekt hedder Havneholmen Tower og bliver det markante centrum i en af Københavns mest spændende nye bydele Havneholmen ligger så tæt på City, som man kan komme, uden at det bliver besværligt at køre dertil i bil. Indfaldsvejen fra syd og vest ligger lige bag fisketorvet. Og der er kun et par minutters kørsel til H.C. Andersens Boulevard med forbindelse til nordlige forstæder og resten af nordsjælland. De offentlige transportmidler vil også være lette at bruge: Flere busforbindelser har stoppested ved Fisketorvet, og herfra er der kun fem minutters gang til Dybbølsbro Station. Hovedbanegården nås på et kvarters tid, når man er til fods. Virksomheder med domicil på Havneholmen har også et førsteklasses hotel lige om hjørnet, Copenhagen Island ved Fisketorvet. Her er der konferencefaciliteter, restaurant og naturligvis overnatningsmulighed. Og lige nu er Skanska Øresund i fuld gang med det næste store erhvervsbyggeri på Havneholmen et kontorhus på 12 etager i en markant arkitektur og placeret midt i den nye bydel. 18.600 effektive m 2 Havneholmen Tower bliver nabo til Havneholmen Atrium, der allerede er taget i brug. Wingårdh Arkitektkontor har tegnet begge byggerier, som da også trods deres forskelligheder passer designmæssigt perfekt til hinanden. Som det fremgår af navnet, bliver det nye byggeri højere end de omkringliggende. I lighed med Atrium vil Tower få flest etager i den del af bygningen, som vender mod Fisketorvet. Det skrånende tag og den udbredte brug af glas vil få den 12-etagers bygning på 18.600 m 2 til at virke let i forhold til sin størrelse. Ligesom nabobygningen Atrium bliver Havneholmen Tower en flerbrugerejendom, hvor fælles faciliteter lige fra kantine til konference- og mødelokaler vil gøre den til et særdeles attraktivt domicil uden at økonomien af den grund løber løbsk. Opskriften er: Effektiv udnyttelse af kvadratmetrene kombineret med fleksible muligheder for at indrette de enkelte lejemål. Beliggenheden bliver perfekt direkte til havnekanalen mod nord og vest, mens facaderne mod syd og øst vender i retningen af det åbne grønne område med Bryggebroen, badebassinerne og havneløbet i baggrunden. Skanska Øresund regner med, at indflytningen i Havneholmen Tower begynder i starten af 2010. +info: Majbritt Christensen majbritt.christensen@skanska.dk I +45 44 77 97 34 Fremgang i første kvartal Skanska-koncernen øgede omsætningen med 10,6 % i forhold til 2007 Hovedparten af vore virksomheder opnåede meget tilfredsstillende resultater i det første kvartal af 2008, konkluderede Skanskas administrerende direktør og koncernchef, Johan Karlström, da han præsenterede kvartalsregnskabet den 7. maj. Han fremhævede bl.a., at Kommerciel Udvikling (hvori Skanska Øresund indgår) har haft en høj aktivitet inden for udlejning. I løbet af første kvartal blev der således indgået kontrakter på i alt 81.000 m2. Den stærke udvikling skæmmes desværre af projektnedskrivninger i Storbritannien og af et vigende boligmarked i norden. Uroen på de finansielle markeder fortsætter, men vores byggevirksomhed er endnu ikke påvirket mærkbart. Vi har fordel af en god geografisk spredning, et godt miks af virksomheder og en stærk ordrebeholdning, understregede Johan Karlström. Gode udsigter Markedsudsigterne for Kommerciel Udvikling er fortsat gode. Tomgangen i moderne kontorejendomme i Skandinavien og dele af Centraleuropa er på vej ned, og lejeindtægterne stiger. Som følge af de stigende projektaktiviteter vokser investeringerne. Både i Skandinavien og Centraleuropa er der fortsat god investeringsefterspørgsel på ejendomme med effektive arealer og den rette beliggenhed. (Beløb er i millioner danske kr.) 1. kv. 2008 1. kv. 2007 Omsætning 25.344 22.913 EBIT (resultat før renter og skat) 868 625 Resultat 705 486 Egenkapital 16.550 16.389 Det fuldstændige kvartalsregnskab kan læses på www.skanska.se Københavns første havkajak-café. Havnefronten får inden længe en flydende base for havnekajakker. Basen og en tilhørende café bliver placeret ved Kalvebod Brygge 43, som er et af Skanska Øresunds nyere projekter. Lørdag den 3. maj havde initiativtageren, havkajakvejleder Lars Schmidtsdorff, inviteret til åben kajak med bl.a. opvisning i grønlændervending, prøveture og skuespilleren Timm Vladimirs foredrag om havkajakrejser. Læs mere på www.mykayak.dk. Afsvovlingsanlæg til brasiliansk raffinaderi. Den brasilianske regering gennemfører et nationalt program for at mindske svovlforureningen fra olieprodukter. Skanska har i den forbindelse fået til opgave at opføre et afsvovlingsanlæg ved Alberto Pasqualini-raffinaderiet i Rio Grande do Sul. Kontrakten lyder på 770 mio. kr. og er indgået med Refap (et konsortium ejet af det statslige olieselskab Petrobras og det private Repsol YPF). Skanska bygger og udlejer nyt fængsel i Sverige. Den svenske kriminalforsorg har gode erfaringer med anlæg, som er projekteret og bygget af Skanska. I Sollentuna nord for Stockholm bliver Skanska nu ansvarlig for en helhedsløsning, som omfatter projektering, byggeri, drift og vedligehold af et fængsel til 240 indsatte. Dertil kommer administrationsandelen, hvorved projektet når op på 23.600 m 2. Prisen bliver ca. 520 mio. kr. Nye store vejbyggerier i USA og Europa. Herhjemme lægger Skanska Asfalt belægninger på en del af vores gader og veje. Men også mange andre steder i verden har Skanskas vejfolk travlt. F.eks. har Californiens trafikministerium netop bestilt en ny hovedvej til en værdi af ca. 320 mio. kr. Og i Tjekkiet har landets nationale vejmyndigheder indgået kontrakt på en hovedvejsstrækning til en værdi af knapt 300 mio. kr.
16 SKAnSKA INTERVIEW VOL 59 Vi kridter den lange bane op Udviklingsselskabet By & Havn I/S med Jens Kramer Mikkelsen i spidsen har stor indflydelse på byudviklingen i København, der med nye bydele i Ørestad, Sydhavnen og udviklingen af havnefronten har fået en helt ny dynamik og status som international metropol Byudvikling har altid fascineret tidligere overborgmester i København Jens Kramer Mikkelsen. Derfor var det lidt af et drømmejob, da han i november 2004 fik stillingen som adm. direktør i det daværende Ørestadsselskabet. I dag hedder virksomheden Udviklingsselskabet By & Havn I/S, men der er stadig et væld af spændende projekter i vente både med den fortsatte udvikling af Københavns Sydhavnen og med den helt nye bydel, som skal udvikles i nordhavnen. Jens Kramer Mikkelsen taler med stor glæde og entusiasme over den udvikling, som København har gennemgået i de seneste 8-10 år. Det er enestående at se den udvikling, der har været med omdannelse af de gamle industrikvarterer til moderne erhvervs- og boligområder, og det er helt fantastisk at se, at udviklingen fortsætter. Der er utroligt store muligheder i de områder, siger Jens Kramer Mikkelsen, der har en stor ydmyghed over for opgaven med udviklingen af det nye København. Vi er ikke et døgnflueselskab. Det er vigtigt at være bevidst om, når man udvikler byområder. Vi skal være her på den lange bane, og det vil sige, at vi skal lave byudvikling på et højt kvalitetsniveau. Derfor er vi meget ydmyge overfor opgaven, fordi befolkningens vurdering ikke kun foregår, når byggeriet er færdigt, men også om 50 og 100 år, siger Jens Kramer Mikkelsen. Plads til store tanker Ydmygheden over for opgaven er der, men der er også plads til de store tanker og ideer mange af de store visioner er blevet realiteter. I begyndelsen var der ikke mange, som troede på, at der i dag ville ligge en bydel, der hedder Ørestad City. Mange trak på smilebåndet af de planer for bare fem år siden, hvor der kun var frøer og måger i området. Men i dag kan folk opleve en moderne by med Metro i skala 1:1, siger Jens Kramer Mikkelsen, der også nævner udviklingen af Amager Strandpark som et eksempel på store visioner, der har løftet en bydel. Strandparken har ført til et fantastisk løft af Amager, der tidligere var kendt for at være Københavns bagdør, men Amager er i dag i høj grad Københavns fordør fastslår Jens Kramer Mikkelsen. Udvikling sker i ryk Mange vil måske undre sig over, hvorfor der skulle gå så lang tid, inden der kom gang i byggeriet, men ifølge Jens Kramer Mikkelsen foregår udviklingen ofte i ryk. De sidste 8-10 år har jo afløst en periode på 20 år, hvor der ikke rigtigt skete noget i København. Det betyder, at der har været et behov for fornyelse af både boligkvaliteten og af antallet af boliger, ligesom der var et behov for at konvertere gamle industriområder til moderne bolig- og erhvervsområder, siger Jens Kramer Mikkelsen, der har mange favoritter fra det nye København, men af gode grunde ikke vil fremhæve enkelte projekter med én undtagelse: Jeg synes Metroen er en perle, der har givet meget til byen. Det er kollektiv trafik i høj klasse, og det er et storslået og smukt bygningsværk både under og over jorden, siger Jens Kramer Mikkelsen, som synes, at der generelt bliver bygget i meget høj kvalitet. Denne tradition håber han bliver videreført i det nye projekt i nordhavn, der netop er blevet sat i gang med en international arkitektkonkurrence. Konkurrencen er en stor mulighed for, at vi får frigjort kreativiteten, og at vi får skabt noget, der både har kvalitet og er spektakulært, siger Jens Kramer Mikkelsen. Sådan arbejder Udviklingsselskabet By & Havn I/S Udviklingsselskabet By & Havn I/S arbejder med en bred palet i byudviklingen af København. Både med at udvikle projekter og med at sælge grunde, hvor ejendomsudviklere står for den efterfølgende byggeproces. Typisk foregår processen i et tæt samspil mellem bygherren, Københavns Kommune (som planmyndighed) og de ejendomsudviklere og entreprenører, der udfører byggeriet. Udviklingsselskabet By & Havn I/S har valgt at stille høje krav til kvaliteten i byggerierne og i udførelsen af vejanlæg og lignede. Man godkender både de enkelte byggeprojekter og karré-planen inden for rammerne af kommunens lokalplan. Udgivet af: Skanska Øresund A/S marts 2008. Ansvarshavende redaktør: Peter nymann. Redaktionel tilrettelæggelse og tekst: Jøp, Ove & Myrthu A/S. Design og produktion: Konstantyner Communication & Design. Skanska Øresund A/S, Havneholmen 29, 1561 København V I Tlf. nr. 44680565 I Fax nr. 3332406 I www.oresund.skanska.dk I info@skanska.dk