Svært at se, hvad der er i krystalkuglen

NYHEDSBREV Online nr 16 juni 2014 Svært at se, hvad der er i krystalkuglen Ny undersøgelse fra PA Consulting viser, at prognosemagerne også har svært ved at forudsige boligpriserne. LÆS SIDE 3 PRISBOOM I SAN FRANCISCO Opsvinget i USA overgår langt, hvad de europæiske lande kan præstere. I Californien, nærmere bestemt i og omkring San Francisco, oplever man næsten kinesiske vækstrater. Det har sine omkostninger. Bl.a. bliver boligmarkedet presset til det yderste. LÆS SIDE 9 FØRSTEGANGSKØBERE TÆNKER LANGSIGTET Rutcheturen på det irske boligmarked Boligøkonomisk Videncenter har udvidet sin forventningsundersøgelse, så der er kommet flere tal om de yngre boligejere og førstegangskøberne to vigtige grupper på boligmarkedet. LÆS SIDE 6 Nyt working paper fra Boligøkonomisk Videncenter fortæller om fænomenet ghost etstates. LÆS SIDE 10 ISSN 2246-4077

Grænser for, hvad prognoser kan bruges til Boligøkonomisk Videncenter har ladet PA Consulting gennemføre en evaluering af prognosemagernes forudsigelser om udviklingen i boligpriserne og renten. Det gjorde vi også tidligere, tilbage i 2010. Evalueringen viser, at der er store afvigelser mellem prognose og virkelighed. Det kan ikke undre, for i den periode, vi har set på fra 2005 til 2013 har der været historisk store udsving i både priser og renter. Skulle prognosemagerne kunne ramme plet, vil det kræve en avanceret krystalkugle og et held, der svarer til at vinde i Lotto. Videnskaben kommer til kort her. Dertil er der for meget psykologi og for mange tilfældigheder, der spiller ind. Læren af disse evalueringer er ikke, at prognosemagerne er uprofessionelle. Man kan ikke forlange af nogen, at de skal kunne forudsige det uforudsigelige. Derimod er læren, at der er grænser for, hvad prognoser kan bruges til. Man kan altid drage deres motiver i tvivl og anklage aktørerne for, at de har deres egen dagsorden det være sig en politisk eller kommerciel når boligpriserne tales op eller der trues med stigende rente. Rapporten viser imidlertid, at de kommercielle aktører i form af banker, realkredit og ejendomsmæglere har relativt mindre afvigelser mellem prognose og faktisk udvikling. Så i stedet for at skyde på nogen enkelt aktør, kan det derfor være mere konstruktivt at konkludere, at enhver prognose skal tages med et gran salt i en tid, hvor de finansielle markeder forekommer at være af lave. Hvad kan den potentielle boligkøber eller den enkelte boligejer så gøre i praksis? For det første lyder rådet herfra, at man altid bør indhente mere end ét bud på fremtiden. Dernæst skal man være opmærksom på, at det er særlig svært at ramme, når vi står ved et vendepunkt i markedet. Når boligpriserne begynder at gå op, eller når man kan se, at priserne er begyndt at falde ovenpå en langvarig stigning, skal man i særlig grad være på vagt. Som det tredje punkt skal man huske, at når det drejer sig om boligpriserne, er det særligt vanskeligt at forudsige dem, fordi udviklingen kan forme sig meget forskelligt alt efter hvilken region, man bor i. Og alt efter om man går efter en lejlighed eller et enfamiliehus. Frem for at stole på generelle prognoser, står man sig ved selv at følge markedsudviklingen for lige netop det område og den type bolig, man er interesseret i. Her kommer de eksisterende internetsites for boligmarkedet de søgende til undsætning. Her kan man se udviklingen i vigtige nøgletal som liggetider og prisafslag. Disse oplysninger er ikke en prognose i sig selv, men en temperaturmåling på boligmarkedet i området. På samme måde kan det også være en hjælp at se på udviklingen i antallet af handler, når det gælder boligpriserne, fordi markedet ofte reagerer tidligere på konjunkturændringer end priserne. Således faldt udviklingen i antal handler i mange lande, før boligpriserne kollapsede efter den sidste prisboble. Det kan ikke betragtes som nogen decideret prognosemetode, men som et ekstra sikkerhedstjek! Når det drejer sig om renteudviklingen, er det særdeles vanskeligt at komme med prognoser. Sekretariatschef, cand. polit. Curt Liliegreen Skulle prognosemagerne kunne ramme plet, vil det kræve en avanceret krystalkugle og et held, der svarer til at vinde i Lotto Renten kan dels påvirkes af den realøkonomiske udvikling, men der kan også opstå uro på de internationale finansielle markeder, der hurtigt kan presse renten op. Et berømt eksempel på, hvor galt det kan gå, findes hos vores svenske naboer, hvor den korte rente under den europæiske valutakrise i 1992 steg fra 13 pct. i august til 40 pct. i september. Finansielle kriser og spekulativt pres kan vælte enhver prognose, og gøre ethvert logisk ræsonnement til skamme. Men når det er sagt, kan man skæve til inflationsudviklingen i Eurozonen som en indikator for, hvor renten er på vej hen lige nu. Den europæiske inflation ligger nær nul, og det såkaldte deflationsspøgelse truer. Det er ingen garanti, men dog en indikation af, at den nuværende lave rente vil fortsætte en tid fremover. Men her er ikke tale om en egentlig prognose. Fra Boligøkonomisk Videncenters side vil vi kun fremsætte én sikker prognose: Vi vil også i de kommende år fra tid til anden i medierne se prognoser om, at NU stiger boligpriserne, eller lige NU har vi det bedste tidspunkt at købe bolig på eller konvertere realkreditlån. Det skulle være ganske vist. 2

Prognosemagerne har det også svært med boligpriserne 3 Ny undersøgelse viser, at det kniber med træfsikkerheden hos aktørerne på prognosemarkedet, når de skal forudsige boligpriserne. Og de rammer lige dårligt, om de skyder på kort eller lang afstand At det er svært for den almindelige dansker at forudsige boligpriserne, er en ubestridelig kendsgerning. Men heller ikke de professionelle spåmænd, prognosemagerne, løser den opgave særlig godt. Det fremgår med al ønskelig tydelighed af en undersøgelse, Boligøkonomisk Videncenter har fået foretaget. I sidste nyhedsbrev omtalte vi en anden undersøgelse om træfsikkerheden for de prognosemagere, der forudsiger udviklingen i renten. Den var ikke lige frem imponerende. Men den nye undersøgelse af prognoserne for boligpriserne rokker ikke ved det billede. Konklusionen er klar: Prognosemagerne må se at få pudset deres krystalkugle, for også boligpriserne viser sig svære at forudsige, og især når priserne når et vendepunkt, går det galt med forudsigelserne. Lige som den forrige er også den nye undersøgelse udført af PA Consulting for Boligøkonomisk Videncenter. Den dækker perioden 2005-2013, og omfatter 272 prognoser, der i gennemsnit har rakt 13 måneder ud i fremtiden. Fokus for undersøgelsen har været skønnet for den procentvise stigning/ nedgang i de årlige boligpriser sammenholdt med den faktiske procentvise stigning/nedgang i boligpriserne. Nogle forudsigelser om boligmarkedet går i retning af, at markedet går fremad, eller at vi mærker en bedre stemning, og priserne går op. Den slags udsagn kan man ikke evaluere på. Det er kun, når prognosemagerne sætter præcise tal på, at vi kan medtage disse såkaldte numeriske udsagn i undersøgelsen. Ellers ville vi have taget langt flere udsagn med. Det betyder også, at de parter, der indgår i analysen, ikke nødvendigvis er dem, der har taget mest fejl. Inddelt i hovedgrupper Boligøkonomisk Videncenter ønsker ikke at hænge nogen enkelt part ud, og derfor har vi valgt at slå aktørerne sammen i nogle hovedgrupper. Det er politiske aktører i form af ministerier, kommercielle aktører i form af ejendomsmæglere, banker og realkredit, samt uafhængige aktører der er De Økonomiske Råd og Nationalbanken. Endelig findes en gruppe kaldet øvrige, der dækker over udsagn fra en stor gruppe forskelligartede aktører som OECD, IMF, ansatte på læreanstalter i Danmark, Arbejderbevægelsens Erhvervsråd med flere. Langt de fleste udsagn er fremsat af de kommercielle aktører, der tegner sig for 160 ud af analysens 272 udsagn. Undersøgelsen viser, at det overraskende nok ikke betyder så meget for træfsikkerheden, om prognosemageren skal forudsige tingene på

4 I stedet for at forlade sig på prognoser, skal man som kommende eller eksisterende boligejer holde øje med priserne i det lokalområde, man bor i eller går efter. det korte eller lange sigt ud i fremtiden. Det er bemærkelsesværdigt, og svarer lidt til en bueskytte, der rammer lige så godt på lang som på kort afstand. Årstallet er vigtigt Derimod har det stor betydning, i hvilket år prognosen er fremsat. Prognoser udarbejdet i 2005 har generelt undervurderet prisudviklingen. Omvendt for prognoser fremsat i 2006 og 2007, der generelt har overvurderet priserne. Dette er ikke så mærkeligt. De voldsomme prisstigninger i 2005 og ind i starten af 2006 kom bag på næsten alle, og ingen økonomiske modeller kunne forudse så kraftige stigninger. Den udvikling har tilsyneladende skabt en forestilling om, at priserne ville fortsætte med at stige. Men optimismen blev gjort til skamme, da priserne stagnerede i efteråret 2006 og siden begyndte at falde. I gennemsnit har alle prognoser for boligprisstigningerne i hele perioden afveget fra den faktiske stigning med 6,1 procentpoint. De største afvigelser finder man hos gruppen af politiske aktører samt øvrige aktører. De kommercielle aktører og uafhængige aktører klarer sig stort set lige godt eller dårligt, om man vil. Forskellen mellem grupperne er beskeden, når man ser på de absolutte afvigelser mellem skønnet stigning og faktisk stigning. Man kan dermed ikke spore en skjult politisk eller kommerciel agenda om at tale priserne op eller at tale dem ned. Det ser ud som om, at det generelt er svært at forudsige boligprisernes udvikling i denne meget volatile periode. Når en så bredt sammensat gruppe af aktører, der omfatter både personer, der hver dag har et vågent øje med, hvad der sker på boligmarkedet, som ejendomsmæglere og realkreditinstitutter såvel som topprofessionelle modeløkonomer i De Økonomiske Råd eller f.eks. OECD alle skyder galt, kan det tolkes som udtryk for problemets kompleksitet i forhold til stateof-the-art indenfor økonomiske metoder til forudsigelser. Svært at være prognosemager Boligpriserne er svære at forudsige, fordi boligmarkedet ikke kun er ét marked, men derimod flere. Markedet for ejerlejligheder udvikler sig p.t. ikke på samme måde som markedet for enfamiliehuse. Et andet aspekt er, at markederne udvikler sig forskelligt regionalt. For yderligere at komplicere opgaven, har der i den betragtede periode været store udsving i renten, som prognosemagerne ikke har kunnet forudse. Og når man ikke kan forudse renten, er det svært at forudsige boligprisernes udvikling. Endelig er der kommet nye lånetyper frem, hvor vores viden om låntagernes adfærd og vurdering af disse nye låneformer i sagens natur har været begrænset i starten. For den almindelige dansker er læren det provokerende udsagn, at det er stort set lige så godt at sige, at boligpriserne aldrig ændrer sig som at tro på prognosemagernes bud. Under alle omstændigheder bør man som forbruger være på vagt overfor generelle udsagn om boligpriserne. Det, man har behov for, er viden om, hvordan det går i ens eget geografiske område, og om hvordan det går for den type bolig, som man efterspørger, det være sig enten ejerlejlighed, rækkehus eller fritliggende enfamiliehus.

5 Prognosefejl afhænger af det år, prognosen blev udarbejdet i Figuren viser afvigelsen mellem den prognosticerede ændring i boligpriserne og den faktiske ændring. Har man for eksempel prognosticeret en stigning på 10 pct., og der i realiteten indtrådte et fald på 5 pct., har man overvurderet boligpriserne med 15 procentpoints. Hver prognose er vist med et mindre rudertegn, og farven fortæller, i hvilket år prognosen blev til. For eksempel er prognoser udarbejdet i 2005 lysegrønne. Den vandrette akse viser, hvor mange måneder ud i fremtiden den pågældende prognose rakte. Årsafvigelse (procentpoint) som funktion af prognosehorisont (mdr.) 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 Prognoseår 2005 Prognoseår 2006 Prognoseår 2007 Prognoseår 2008 Prognoseår 2009 Prognoseår 2010 Prognoseår 2011 Prognoseår 2012 Prognoseår 2013 0 6 12 18 24 30 36 42 Visse år er sværere at ramme Figuren viser de enkelte prognoser for boligpriserne i forhold til de faktisk konstaterede boligpriser. Boligpriserne er her vist med et indeks. De små rudertegn i forskellige farver viser, hvordan prognosemagerne har prognosticeret prisen i det pågældende år. Farven på rudertegnet viser, hvornår prognosen er blevet udarbejdet. Jo mere spredt rudertegnene ligger i forhold til indeksets værdi for et år, desto mere uenige har prognosemagerne været om udviklingen i dét år. Det fremgår, at for nogle år har alle prognosemagerne været enige om at overvurdere udviklingen. Det gælder eksempelvis for 2008 og 2009, hvor alle de kulørte rudertegn ligger over det faktiske indeks. I andre år er der både tale om voldsomme over- og undervurderinger vel nok et af de mest skræmmende eksempler i analysen. Det gælder for år 2007 og 2011. Det hører med til historien, at prognoserne også er udarbejdet i forskellige år. 160 150 140 130 Prisindeks Prognoseår 2005 Prognoseår 2006 Prognoseår 2007 Prognoseår 2008 Prognoseår 2009 Prognoseår 2010 Prognoseår 2011 Prognoseår 2012 Prognoseår 2013 Prisindeks (Primo 2005=100) 120 110 Primo År 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mere fokus på førstegangskøbere og de yngre boligejere 6 Boligøkonomisk Videncenter har udvidet sin undersøgelse af danskernes forventninger til boligmarkedet. Det sker for bedre at kunne varsle ændringer i adfærden hos vigtige grupper Tag ikke fejl: Når potentielle førstegangskøbere tilkendegiver, at de ikke har i sinde at købe bolig inden for et til to år, er det ikke ensbetydende, at de helt har opgivet at flytte. De anlægger blot en længere tidshorisont i deres overvejelser. Faktisk tilkendegiver 54 pct. af dem, at de overvejer at flytte i løbet af de næste fem år. Det fremgår af den nyeste forventningsundersøgelse fra Boligøkonomisk Videncenter. Når man kan udlede det af tallene, skyldes det, at undersøgelsen som noget nyt har inddraget og defineret to nye grupper, nemlig de potentielle førstegangskøbere og gruppen af yngre boligejere. Deltagerne i undersøgelsen er som sædvanligt blevet spurgt om deres forventninger til priserne på boligmarkedet, deres overvejelser og handlinger i forbindelse med eventuelle boligkøb. Men derudover er undersøgelse fra starten af 2014 blevet udvidet markant. Dels er antallet af respondenter blevet fordoblet, og dels er der blevet stillet flere spørgsmål denne gang. Varsel om ændringer Bag ændringen ligger et ønske om at analysere afvigelserne mellem forskellige befolkningsgruppers forventninger. Udvidelsen giver således håb om, at analysen mere præcist vil kunne give et fingerpeg om forestående ændringer i ejerboligmarkedet og forklare deres baggrund. Gruppen af potentielle førstegangskøbere er defineret som personer, der p.t. bor i en lejebolig eller i en andelsbolig og ikke har ejet en ejerbolig de seneste fem år. Gruppen er valgt, fordi førstegangskøberne spiller en nøglerolle på boligmarkedet. De kan nemlig vælge at gå ind på ejerboligmarkedet og dermed øge gruppen af personer, som leder efter en ejerbolig. Men de kan også vælge at fortsætte med at være lejere. Det vil omvendt betyde, at efterspørgslen efter ejerboliger alt andet lige vil blive mindre. Gruppen af yngre boligejere er defineret som personer mellem 20 og 45 år, som bor i ejerbolig. De er ofte i starten af deres boligkarriere og muligheden for, at de vil flytte videre til en større og dyrere ejerbolig er til stede. Det kan få stor betydning for boligmarkedet. Tabel 1. Aldersgruppernes flytteovervejelser De yngre er mest flyttemotiverede For at se nærmere på danskernes motivation for at flytte er alle respondenter blevet spurgt, om de overvejer at flytte inden for de næste 5 år. Det er der 36 pct., der gør. Det er hovedsageligt de yngre aldersgrupper (20-29 år og 30-39 år), som overvejer at flytte. Her svarer hele 78 pct. af alle 20-29 årige, at de overvejer at flytte inden for de næste fem år. Dette mønster stemmer godt overens med antallet af faktiske flytninger. Herunder ses en graf over antallet af flytninger i Danmark fordelt på aldersgrupper. Af de 690.216 flytninger, som personer over 18 år foretog i Danmark i år 2013, er 308.745 af dem (svarende til 45 pct.) foretaget af personer mellem 20 og 29 år. Aldersgruppe 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-74 Alle Andel som overvejer at flytte 78% 46% 27% 27% 26% 22% 36% Kilde: Boligøkonomisk Videncenters forventningsundersøgelse XIV februar-marts 2014 Spørgsmål A1 Antal faktiske flytninger i Danmark år 2013 fordelt på alder 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 20 år 23 år 26 år 29 år 32 år 35 år 38 år 41 år 44 år 47 år 50 år 53 år 56 år 59 år 62 år 65 år 68 år 71 år 74 år 77 år 80 år 83 år 86 år 89 år 92 år 95 år 98 år Kilde: Danmarks Statistik, www.statistikbanken.dk, tabel FLY

7 De potentielle førstegangskøbere består fortrinsvis af yngre personer. 50 pct. af dem er mellem 20 og 39 år (for respondentgruppen som helhed er 26 pct. i denne aldersgruppe). De bor i højere grad i hovedstadsområdet sammenlignet med respondentgruppen som helhed (44 pct. mod 29 pct.). Langt størstedelen af de potentielle førstegangskøbere bor i lejlighed (67 pct.), men der er også en del som bor i et rækkehus (18 pct.). Stor tilfredshed med nuværende bolig 22 pct. af de 410 potentielle førstegangskøbere overvejer at købe bolig inden for de kommende 1-2 år. De resterende 321 respondenter er blevet spurgt, hvorfor de ikke overvejer at købe. Langt de fleste (66 pct.) afviser at flytte, fordi de er tilfredse med deres nuværende bolig. En anden stor gruppe (46 pct.) tilkendegiver, at de ikke har råd til udbetalingen på en ejerbolig. 28 pct. siger, at usikkerhed om deres jobsituation er årsag til, at de ikke overvejer at købe bolig. Og 21 pct. angiver, at det er banken eller realkreditinstituttet, som ikke vil yde dem et lån. De potentielle førstegangskøbere har ikke anderledes prisforventninger end respondentgruppen som helhed (Se figuren herunder). De yngre boligejere består hovedsageligt af personer i familier, som består af par med børn. 78 pct. af respondenterne i denne undergruppe er i en familie, som består af et par med et eller flere børn. Det skal holdes op mod de 35 pct., som generelt hører til denne familietype. 13 pct. af de yngre boligejere overvejer at sælge deres bolig og købe en større eller bedre bolig inden for de kommende 1-2 år. Langt de fleste af de resterende 86 pct. overvejer ikke at købe og sælge, fordi de er tilfredse med deres nuværende bolig. For deres vedkommende lader det ikke til at være hverken usikkerhed om jobsituation eller manglende lånevillighed hos bank og realkreditinstitut, som afholder dem fra at købe og sælge bolig. I øvrigt har de yngre boligejere ikke markant anderledes prisforventninger, hverken i forhold til befolkningen som helhed eller i forhold til gruppen af 20-45 årige uanset ejerform. Over en lidt længere horisont, 5 år, er de yngre boligejere mere opsat på at flytte. Således svarer 34 pct. af dem ja til spørgsmålet om, hvorvidt de overvejer at flytte inden for de næste fem år. Førstegangskøbere med is i maven Konkluderende kan man sige, at førstegangskøberne lader vente på sig. Størstedelen af dem er tilfredse med deres nuværende bolig (som oftest er en lejlighed). Ud fra en længere tidshorisont bliver det interessant at følge, hvor mange potentielle førstegangskøbere der senere vil overveje at købe bolig. Her og nu tilkendegiver de, at det er problemer med at finde penge til udbetalingen som afholder dem fra at købe. Undersøgelsen er som sædvanligt udført af Danmarks Statistik, og 2.826 personer er blevet kontaktet i februar og marts 2014. Af dem er der udført interviews med 1.617 personer. FAKTORER, SOM AFHOLDER FØRSTEGANGSKØBERE fra AT KØBE 70% 60% 50% 40% 30% 20% Cand.polit. Christian Deichmann Haagerup har på basis af tallene fra Danmarks Statistik opstillet tabellerne og formuleret teksten i undersøgelsen. 10% 0% Tilfreds med nuværende bolig Ikke råd til udbetalingen Ikke råd til renter og afdrag Usikkerhed om job Banken vil ikke give lån Venter på den helt rigtige bolig Regner med faldende boligpriser

Working paper om de irske spøgelsesbyer 8 Boligøkonomisk Videncenter udsender ny rapport om boomet i det irske boligbyggeri og det efterfølgende kollaps Faldefærdige og ubeboede huse i landdistrikterne er ikke kun et dansk fænomen. Også i Irland findes titusinder af tomme bebyggelser, men her er der ofte tale om nyopførte boliger, som enten står tomme eller ikke er blevet bygget færdige. Et nyt arbejdspapir fra Boligøkonomisk Videncenter fortæller historien om de irske Ghost Estates. Hvordan byggeriet af dem pludselig gik amok for derefter at slå fuldstændigt bak som følge af den verdensomspændende finanskrise. I årene op til 2006 blev der årligt bygget ca. 80.000 boliger, ja i 2006, da byggeriet toppede, nåede man op på hele 93.000 nyopførte boliger. Det var ikke mindst omfattende støtteordninger i udvalgte landområder, der satte gang i boomet. Her var det bl.a. muligt at opnå særlige skattefordele i forbindelse med opførelse af nye boliger. Også kommunerne nød godt af disse ordninger, da entreprenørerne og developerne skulle betale en vis afgift, der var beregnet til infrastrukturen i de nye områder. Desuden var bankerne og det finansielle system i den grad villige til at låne penge ud til boliglån og forskellige former for boligbyggeri. Alt stoppede brat, da finanskrisen satte ind. Ikke mindst byggesektoren og de mange ansatte kom i klemme, da byggefirmaerne og de mange developere gik konkurs. Fra den ene dag til den anden blev byggerierne standset også selv om de hverken var halvt eller helt færdige. I dag står 1.258 boligområder enten færdige og ubeboede eller også er de præget af huse, der mangler mure og andre vigtige bestanddele. Ikke så få kommunale embedsmænd er optaget af at finde ud af, hvad man kan gøre for at få afsat disse boliger og bygninger til andre formål. Dertil kommer opgaven med at sikre, at de ikke forfalder og udgør en fare for dem, der færdes i områderne. Rapporten er skrevet af cand.polit. Christian Deichmann Haagerup og kan downloades fra centrets hjemmeside. Personalenyt i Boligøkonomisk Videncenter Cand. polit. Christian Deichmann Haagerup skifter 1. juli 2014 til Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Christian har arbejdet i Boligøkonomisk Videncenter siden 1. januar 2010. Han kom til videncentret fra en stilling i Statens Byggeforskningsinstitut, SBi. Stud.oecon Michael Harboe Møller starter som økonom i Boligøkonomisk Videncenter 1. juli 2014 umiddelbart efter færdiggørelsen af sit kandidatstudie. Michael har været studentermedhjælper i videncentret siden september 2012. Boligøkonomisk Videncenter Working PaPer maj 2014 Ghost Estates i Irland baggrund og konsekvenser Stud.polit. Zarah Katharina Saxil Andersen har været studentermedhjælper i Boligøkonomisk Videncenter siden 1. oktober 2012 og afslutter sin kandidatuddannelse 1. juli 2014. Hun fortsætter i Boligøkonomisk Videncenter til 1. september 2014, hvor hun skifter til Danske Bank-koncernen.

9 I San Francisco går boligpriserne kun én vej Overalt i verden vokser storbyerne på bekostning af mindre byer og landdistrikter, og samfundsøkonomien ændrer sig grundlæggende. Udviklingen fører til stigende boligpriser og presser lav- og mellemindkomstfamilier ud fra bymidterne. København har oplevet samme udvikling, men det var før boligboblen brast. I verdens højvækstområder er det imidlertid endnu tydeligere. Boligøkonomisk Videncenter lod i foråret 2014 turen gå forbi San Francisco Bay Area for at studere fænomenet Det er ikke kun gaderne i San Francisco, der udsætter folk og biler for dramatiske stigninger. Fra januar 2013 til januar 2014 er priserne på boliger i San Francisco steget 23,1 pct. Stigningstakten er aftaget i de seneste måneder, men boligpriserne i byen har trods alt gennemlevet et imponerende comeback efter krisen. USA oplever et stærkere økonomisk opsving end Europa, og i Californien lå væksten i bruttonationalproduktet alle indkomster skabt i et samfund i løbet af et år på 3,5 pct. korrigeret for inflation i 2012. Ser man på metropolområdet San Francisco Oakland Hayward, var væksten 7,4 pct. ifølge US Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis. Der er tale om en dramatisk, ja nærmest kinesisk vækstrate. Men den tilsyneladende positive udvikling er ikke uden problemer. Det handler denne artikel om. For det voldsomme pres på boligmarkedet har bragt den gennemsnitlige husleje (udlejerens Asking price, kilde www.realfacts.com) for en udlejningsbolig i San Francisco op på 3.057 dollars, det vil sige 16.500 kr. Et beløb, der også for de lokale virker forrykt. For en lejlighed med to soveværelser overgår huslejen i San Francisco nu New York. San Francisco er en del af det såkaldte Bay Area på Californiens vestkyst, en gruppe af større og mellemstore bysamfund rundt om San Pablo-bugten mod nord og San Francisco-bugten mod syd. Byerne er økonomisk vokset sammen, så de nu fungerer som ét stort byområde med 7,44 mio. indbyggere på 18.088 km2. Bay Area definerer sig selv som de ni counties, der grænser direkte op til bugten. Det er San Francisco, Marin, San Mateo, Santa Clara, Alameda, Contra Costa, Solano, Napa og Sonoma County. De ni counties er frivilligt organiseret i Association of Bay Area Governments, forkortet ABAG (se www.abag.ca.gov). De omfatter byerne San Jose (980.000 indbyggere i selve byområdet), San Francisco (840.000 i byområdet) samt Oakland (401.000). Hvis området var et land, ville det målt med en BNP på 535 mia. dollars i 2011 kunne overgå Sverige. High tech, IT og dollarmillionærer De sidste 25 år har gjort området synonymt med high tech og ikke mindst IT-industri og det i en sådan grad, at det i dag er verdens førende højteknologi-område. Ved San Jose ligger Silicon Valley. Her finder man hovedsæderne for virksomheder som Apple, Google, Facebook, Intel, Adobe, Oracle, Symantec, ebay, AMD med flere. En perlerække af verdens førende universiteter understøtter højteknologien med Stanford University, UC Berkeley og UC San Francisco (der er specialiseret inden for medicin) i spidsen. De har produceret henholdsvis 58, 72 og 5 Nobelprisvindere. Området ved Silicon Valley er det sted i USA, hvor den højeste andel af dollarmillionærer og -milliardærer er koncentreret. Rige udlændinge, især kinesere, har de senere år opkøbt ejendomme i San Francisco-området ikke mindst nær Palo Alto lige midt i Silicon Valley. Samtidig har de indskrevet deres børn i de nærliggende skoler og universiteter. Det har været med til at drive gennemsnitsprisen for en bolig op på 2,4 mio. dollars (13 mio. danske kroner) i Palo Alto. Men det er ikke dyrt for kineserne, der ofte køber kontant. Hvor indvandrere som kinesere oprindeligt klumpede sig sammen i ghettolignende områder som Chinatown og Japantown i det centrale San Francisco, er de i dag spredt ud i byen. Ofte finder man dem langt fra centrum, som i Sunset-distriktet syd for Golden Gate Parken, hvor endeløse rækker af toetagers rækkehuse strækker

10 sig kilometer efter kilometer helt ud til klitterne ved Stillehavet. Den udvikling startede allerede i 1960 erne, længe før IT-sektorens fremvækst. Den amerikanske smeltedigel Som hovedsæde for verdens hastigt voksende IT-sektor og med tilførsel af fremmed kapital i et evigt flow, er The Bay Area det perfekte studieobjekt, hvis man vil se, hvordan en forceret efterspørgsel på boligmarkedet presser priserne op, hvordan udbuddet vil reagere, og hvilke følger markedskræfterne får for forskellige befolkningsgrupper. Det er også et godt eksempel på, hvordan den amerikanske smeltedigel integrerer fremmede etniske grupper, der ikke koncentrerer sig i sociale boligområder som i Europa, men i stedet optræder massivt som ejere af fast ejendom. Den økonomiske vækst i The Bay Area vil ifølge delstaten Californiens prognoser fra 2013 øge antallet af indbyggere med 1,8 mio. personer. Arbejdspladserne forventes ifølge ABAG at vokse i perioden fra 2010 til 2040 med 45 pct. i Oakland, 39 pct. i San Jose og 34 pct. i San Francisco. Som følge heraf forventes en tilvækst i antallet af boliger på henholdsvis 30, 41 og 25 pct. i de tre byer. Det kan forekomme ekstremt, men der er byområder, der forventes at få en endnu højere vækst. F. eks. forventer myndighederne, at Milpitas, der ligger midt inde i Silicon Valley og er domineret af en asiatisk befolkning (med 62 pct. af indbyggerne) vil opleve en vækst på 64 pct.! Mens andre amerikanske byer som Phoenix og Las Vegas i de vestlige vækststater har spredt sig uhæmmet ud over de ørkenområder, de ligger i, er San Franciscos vækst begrænset dels af Stillehavet, dels af bugten samt de bjerge og stejle bakketoppe, der omgiver byen. Selve San Francisco er bygget henover et område, der består af Sunset-distriktet på 15 km 2 er domineret af endeløse rækkehusbebyggelser, de fleste fra 1950 erne. Mange af dem kun adskilt af farvevalget på facaden. I dette San Franciscos største enkelte boligdistrikt er halvdelen af beboerne asiater. Området ligger vest for bymidten og strækker sig helt ud til Stillehavskysten. Et typisk hus koster i dag 750.000 $ 44 bakketoppe. Hertil kommer de risici, der ligger i, at byen ligger i en såkaldt forkastningszone, der indebærer, at der kan opstå jordskælv. Visse områder i byen kan endog blive udsat for det særlige fænomen, der hedder liquification. Det betyder, at et jordskælv kan forvandle en ellers solid grund til en væskelignende substans. Derfor er der grænser for, hvor meget nybyggeri, der kan sættes i gang. Resultatet er, at det sætter yderligere pres på boligmarkedet. Unge og ældre søger midtbyen San Francisco oplever lige som europæiske byer som København, at de yngre søger mod bymidten. Samtidig forlader også en del ældre de store enfamiliehuse, og søger ind mod de mere overkommelige lejligheder i byen. Begge disse tendenser kan presse priserne i bymidten højere op. For at kunne håndtere den voldsomme vækst i efterspørgslen arbejder myndighederne med en plan for boligudbygningen, hvor denne koncentreres på udvalgte byområder med god adgang til kollektiv trafik og indkøbsmuligheder, og hvor boligerne skal opføres som etageboliger.

11 Nøgletal om San Francisco versus USA San Francisco County USA Andel af asiatisk oprindelse 34,2% 5,1% Født udenfor USA 35,7% 12,9% Husholdninger, hvor der ikke tales engelsk hjemme 45,2% 20,5% Andel med bachelorgrad eller højere uddannelse 52% 28,5% Median for huspriser 2008-2012 750.900 $ 181.400 $ Nøgletallene beskriver San Francisco som et kosmopolitisk område med højtuddannede personer, der har en høj indkomst, hvad der bidrager til at øge boligpriserne. I en by som San Francisco skal man ikke stole på tal for gennemsnitlige huspriser, fordi de påvirkes af, at en mindre andel af husene er ekstremt dyre. Det gælder for eksempel for boliger i et område som Pacific Heights, hvor et hus kan koste 20-30 mio. dollars. Det trækker gennemsnittet op. Medianen udtrykker, hvad der er prisen, hvor præcis halvdelen af husene ligger under denne pris, og den anden halvdel over. Andel boligejere 36,9% 65,5% Personer under fattigdomsgrænsen 13,2% 14,9% Kilde: US Census bureau Boligpriserne i San Francisco to store bølger Omkring år 2000 havde den generelle økonomiske vækst i Californien og IT-sektorens fremmarch sat gang i en voldsom prisudvikling for boliger i San Francisco. Priserne steg frem til 2005, hvor de stabiliserede sig for en periode. Efter finanskrisen i efteråret 2008 tog de et dramatisk dyk, og nåede bunden i 2009. Herefter begyndte markedet at zig-zagge indtil 2012, hvor der indtrådte en markant vending, det man kalder et V-agtigt opsving. Dette opsving ser ud til at flade ud på det seneste. Den fornyede fremgang kan dels tolkes som at prisfaldet i 2009 var en overreaktion, og dels udtrykker de stigende priser den underliggende strukturelle vækst i efterspørgslen i hele området kombineret med en knaphedsfaktor i form af mangel på arealer og begrænset nybyggeri efter krisen. INDEKS FOR BOLIGPRISER I SAN FRANCISCO, JANUAR 2000 = 100 235,00 215,00 195,00 175,00 155,00 135,00 115,00 95,00 75,00 januar 2000 juni 2001 november 2002 april 2004 september 2005 februar 2007 juli 2008 januar 2010 juni 2011 november 2012

12 Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed En lang række forhold som f.eks. klima, skoler, kriminalitet og naboer spiller ind og varierer fra det ene kvarter til det andet og afgør boligpriserne i San Francisco Inden for fast ejendom er det velkendt, at beliggenheden spiller en afgørende rolle. Få steder passer det bedre end i San Francisco. Som følge af havet og bjergene er der mikroklima, hvilket vil sige, at vejret varierer markant inden for få kilometers afstand. Samtidig udgør de mange etniske grupper og subkulturer en vigtig faktor. Derfor er begrebet kvarter, eller neighbourhood som amerikanere siger, centralt, fordi en lang række forhold som skolernes kvalitet, kriminalitetsrate og hvem ens naboer er, varierer inden for en kort afstand. I en by som Detroit er disse lokale forhold afgørende for, om husene står forladte og afbrændte, eller er intakte. I San Francisco afgør de, om priserne på husene er forholdsvis høje eller nærmest uopnåelige. For en dansker, der kender til de ensartede parcelhuskvarterer, er denne forskelligartethed fascinerende. Tæt på bymidten (downtown) i San Francisco finder man rækkehuskvartererne i det tre km 2 store område Noe Valley. Her finder man mange træhuse, opført lige efter jordskælvet i 1906. Dette område tiltrækker yngre familier med høje indkomster. Her kan et rækkehus nemt koste 1,5-2 mio. dollars. Beboerne er det, vi ville kalde yuppier. Klods op af Noe Valley ligger Castro-kvarteret på 1,7 km 2. En gang et skandinavisk kvarter, og med samme karakteristiske rækkehuse som Noe Valley. Det er i dag hjemstedet for San Franciscos subkultur af bøsser og lesbiske, og også her skal der lægges 1,5-2 mio. dollars for en bolig. Områdets forretninger udsender et signal om, at der her lever folk med solid købekraft også efter San Francisco-standard. Affordable housing De høje boligpriser og de astronomiske huslejer i udlejningsbyggeriet truer med at presse lavindkomstfamilierne ud af byen. På den korte bane har husstande med lavindkomst dog mulighed for at blive i San Francisco, fordi huslejerne i de eksisterende udlejningsboliger er regulerede. Først når folk fraflytter, kan huslejen igen sættes op. Hertil kommer, at der fortsat bygges boliger til husstande med lavere indkomster. Det er blandt andet muligt, fordi man i USA siden skattereformen i 1986 har haft en ordning, Low income Housing Tax Credit, som giver virksomhederne et nedslag i skatten, når de investerer i affordable housing. Nedslaget i skatten er lig med investeringens størrelse. ISSN 2246-4077 NYHEDSBREV NR 16 Juni 2014 Udgiver: Boligøkonomisk Videncenter Jarmers Plads 2 1551 København V Redaktion: Curt Liliegreen, og Per B. Jensen Karakteristiske 100 år gamle rækkehuse på grænsen mellem Noe Valley og Castro i San Francisco. Et velholdt rækkehus koster her 2 mio. dollars. Husene er typisk opført af træ kort tid efter det store jordskælv og branden i 1906. Tilrettelæggelse og layout: PeRscript og Kenneth Olsson Anvendte fotos: Jon Norddahl Scanpix Colourbox Boligøkonomisk Videncenter www.bvc.dk