84. regnskabsår 1. oktober september Årsberetning AAB Vejle

Transkript

1 84. regnskabsår 1. oktober september 2016 Årsberetning AAB Vejle

2

3 Indhold INDLEDNING BOLIGORGANISATIONEN 4 AFDELINGERNE 4 NYBYGGERI 4 FREMTID 4 REPRÆSENTANTSKAB OG BESTYRELSE REPRÆSENTANTSKAB 5 ORGANISATIONSBESTYRELSEN 6 ADMINISTRATIONEN 6 AFDELINGSMØDER MAJ 2016 AFDELINGSMØDER MAJ ANTENNEAFDELINGEN ANTENNEAFDELINGEN 11 UDLEJNING UDLEJNING 12 HELHEDSPLANER OG NYBYGGERI NYBYGGERI 14 RENOVERINGER 14 BOLIGSOCIALE HELEHDSPLANER BOLIGSOCIALE HELHEDSPLANER 15 STYRINGSIDALOGEN STYRINGSIDALOGEN 16 ØKONOMI FORVALTNINGSREVISION 17 ADMINISTRATIONSBIDRAG 17 KAPITALFORVALTNING 20 TILGODEHAVENDER HOS NUVÆRENDE OG TIDLIGERE LEJERE 22 HENLÆGGELSER 26 PLANLAGT OG PERIODISK VEDLIGEHOLDELSE 26 ISTANDSÆTTELSE VED FRAFLYTNING 26 TAB VED FRAFLYTNING 27 INDKØB 29 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FOR 2015/16 32 AKTIVITETSFOND OG JUBILÆUMSFOND 33 REGNSKAB HOVEDFORENIGNEN 34 REGNSKAB AFDELINGER 38 ENERGI ENERGI 45 3

4 Indledning Boligorganisationen Regnskabsresultatet udviser et overskud kr., der overføres til boligorganisationens arbejdskapital. Der er stor efterspørgsel efter AAB s lejligheder hvilket bevirker, at tomgangen er under målsætningen. Målsætningen for fuld udlejet er 99,5 pct.. De udlejningsproblemer der tidligere har været i Løget, er som følge af renoveringen og kombineret udlejning, elimineret. AAB har således det største antal registrerede personer på ventelisterne i mange år. Faktiske fraflytninger, hvor afledte flytninger, som følge af renoveringerne i afdelingerne 17, 41 og 42 ikke er medtaget, har i perioden været på 595 mod 640 sidste år. Det svarer til en flytteprocent på 14,4 pct. mod 15,5 pct. sidste år. Tab ved lejeledighed samt tab ved fraflytning, udover 321kroner pr. lejemålsenhed, er dækket af Dispositionsfonden. Afdelingerne Regnskabsresultaterne i boligorganisationens 25 afdelinger viser i 2015 / 2016, at 12 afdelinger havde et samlet overskud på t.kr. Der var 2 afdelinger der gik i balance mens 11 afdelinger havde underskud på samlet set t. kr. Antenneafdelingen gav et overskud 609 t.kr., mens Feriehusafdelingen gav et underskud på 17 t.kr. med en bruttoomsætning på 305 t.kr. Vedligeholdelsestilstanden i afdelingerne er generelt god. Der er udarbejdet et "grønt regnskab", der viser en opgørelse over ressourceforbruget af varme, vand og elektricitet i alle AAB`s afdelinger, dog undtaget afdeling 24, 51 og 52, der afregner direkte med forsyningsselskabet. I afdeling 17 er renoveringen påbegyndt. Som følge af, at der er konstaterede forureninger, har samarbejdet med hoved- og underentreprenør, fra starten, været udfordret. Afdeling 29 er afsluttet, men der er en igangværende tvist med hovedentreprenøren vedr. tagene. AAB s advokat er på sagen. Afdelingerne i Løget er færdigrenoveret og byggesagerne er afleveret af hovedentreprenørerne. Der er konstateret anvendt MgO plader i tageboligerne, der afventer Landsbyggefondens stillingstagen. I afdeling 26 er der ultimo 2001 meddelt godkendelse af Vejle Byråd til ændrede udlejningsregler. Disse regler er fortsat er gældende, mens Vejle Byråd primo 2014 godkendte anvendelse af de kombinerede udlejningsregler for boligområdet i Løget By. Anvendelsen af kombineret udlejning er blevet forlænget til udgangen af juni måned Nybyggeri Der er ikke igangsat nybyggerier. Fremtid Emner, som billige boliger, beboerdemokratiet og effektiv drift er på den boligpolitiske dagsorden. Især effektiv drift vil fylde meget i 2017, både landspolitisk og hos AAB. AAB deltager aktivt i et positivt, konstruktivt samarbejde med Vejle Kommune om løsning af de lokale boligpolitiske opgaver. Dette vil ske via engagement i BoLiv Vejle og Styreringsdialogmødet. BoLiv Vejle blev etableret i 2009, som en samarbejdsplatform mellem Vejle Kommune og de almene boligorganisationer. 4

5 Repræsentantskab og bestyrelse Repræsentantskab Repræsentantskabet, der er boligorganisationens øverste myndighed, består af boligorganisationens bestyrelse samt de enkelte afdelingers afdelingsbestyrelser. AAB s repræsentantskab består af 99 medlemmer. Det ordinære repræsentantskabsmøde blev i regnskabsåret 2015/16 afholdt den 23. februar Første punkt på repræsentantskabsmødet var uddeling AAB s nye indstiftede Frivillighedens Pris, der blev tildelt en beboer fra Løget, der havde ydet en stor indsats for området beboere. Den nye affaldsordning i Vejle Kommune, hvor specielt beboerne i etageboligerne oplevede de største ændringer, blev omtalt. Fremover uddeles kun de grønne poser til komposterbart køkkenaffald af Vejle Kommune. AABs organisationsbestyrelse besluttede, at der fortsat skal ske uddeling af sorte poser til alle husstande i AAB. Omkostninger hertil betales via afdelingernes drift. Der blev berettet om den store og nødvendige opgradering af AAB s bolignetværk, der gør, at når opgraderingen er gennemført, tilbydes beboerne internethastigheder, der især vil være til gavn for beboere der streamer film, TV eller arbejder hjemmefra. Digitalt syn blev ved hjælp af Eseebase blev nævnt. Baggrunden for beslutningen om implementering af Eseebase og de besparelser, der ligger heri er, at Eseebase samtidig er behjælpelig med, at udbyde arbejder i forbindelse med flyttelejligheder. De to nuværende boligsociale helhedsplaner, for Nørremarken og Løget, der ophører med udgangen af 2016, er blevet forlænget til udgangen af juni Landsbyggefonden har oplyst, at fremover, vil der kun blev accepteret én boligsocial helhedsplan for Nørremarken og Løget. Derudover har Landsbyggefonden meddelt at de boligsociale medarbejdere skal referere til en bestyrelse. Prisvinder Solevig Beck fik prisen overrakt af afdelingsleder Annemette Jeppesen, Middelfart Sparekasse Indledningsvis, i den mundtlige beretning, oplyste AAB s formand, at årsregnskabet 2014/15 var med en blank påtegning, hvilket vil sige, at årsregnskabet er retvisende og overholder loven. Derudover blev oplyst, at budgettet for 2016/17 udviste en mindre stigning i administrationsbidraget på 14 kroner pr. lejemålsenhed. Stigningen kunne alene henføres til færre lejemål, som følge af renoveringerne i Løget By. 5 Endelige blev både landspolitik og lokalpolitik berørt. Formanden kom blandt andet ind på, at Vejle Kommune gør brug af den kommunale anvisningsret i forbindelse med, der kommer flygtninge til Vejle Kommune. Formanden konstaterede, at AAB modtager ca. halvdelen af almene anvisninger i Vejle Kommune. Årsregnskabet for 2014/15 med tilhørende revisionspåtegning blev godkendt og boligorganisationens budget for 2015/16 blev taget til efterretning. Revisionsfirmaet Deloitte, blev endnu engang genvalgt, for en 1-årig periode, som revisor for AAB Vejle.

6 Repræsentantskab og bestyrelse Organisationsbestyrelsen Repræsentantskabsmødet gav genvalg til bestyrelsesmedlemmerne Leif Rasmussen, Sven- Erik Madsen samt Nina Andersen: Sidstnævnte var som suppleant, indtrådt i organisationsbestyrelsen i efteråret Repræsentanter fra organisationsbestyrelsen og ledelsen er repræsenteret i BLs kreds 7, BL s Netværksgruppe Vest, BL s BestyrelsesNet, Lægdommere ved Boligretten i Kolding, EWII s repræsentantskab, Nykredits lokalråd, BoLiv Vejle, Almen Net samt Grundejerforeningerne Sandegraven og Bomulds-spinderierne. Udfordringerne og mængden af arbejdsopgaver er stigende, og som andre boligforeninger, søger AAB Vejle hele tiden mod, at sikre en stor grad af professionalisering og effektivisering i hele organisationen. Ansættelsesprocessen blev gennemført af organisationsbestyrelsen ved Formandskabet og havde en konsulent og et rekrutteringsbureau tilknyttet processen. AAB Vejles nye administrerende direktør tiltrådte sin stilling den 1. september Administrationen Det er en stadig større udfordring, at arbejde med moderne ledelse af virksomheder. Det er også noget andet, at lede en almen boligorganisation i dag, end det var for år siden. Der er blandt andet stigende fokus på sparsommelighed, effektiv styring, fleksibilitet og udvikling. AAB s organisationsbestyrelse har drøftet disse udfordringer. Efter længere tids overvejelser besluttede organisationsbestyrelsen, på et ekstraordinært bestyrelsesmøde, medio april 2016, at søge en administrerende direktør til en nyoprettet stilling til at stå i spidsen for vor organisation. Årsagen til organisationsændring er et ønske om, at styrke den administrative ledelse. Direktør Steen Dall-Hansen 6

7 Repræsentantskab og bestyrelse Pr. 1. oktober 2016 har organisationsbestyrelsen følgende sammensætning: Valgt til bestyrelsen 21. marts 1988 Formand siden 20. marts 1995 Beboer i afdeling 42 Valgt til bestyrelsen 19. februar 2013 Næstformand siden 6. marts 2014 Formand i afdeling 41 Formand Hans Helge Andersen Næstformand Ove Hansen Indtrådt i bestyrelsen 19. august 1994 Formand i afdeling 37 Valgt til bestyrelsen 9. marts 1998 Beboer i afdeling 44 Hans Ole Olsen Leif Rasmussen Valgt til bestyrelsen 9. marts 2009 Formand i afdeling 29 Valgt til bestyrelsen 18. februar 2014 Beboer i afdeling 15 Knud Aage Thiemer Sven-Erik Madsen Indtrådt i bestyrelsen 1. oktober 2015 Afdelingsbestyrelsesmedlem afdeling 1 Nina Andersen 7

8 Afdelingsmøder maj 2016 Der mødte i alt 769 beboere til afdelingsmøderne i maj måned Det er det største antal fremmødte beboere siden 2003, hvilket er tilfredsstillende. Afdeling 1 Forslag om udskiftning af vinduer, altandøre, opgangsdøre, opgangsvinduer og kælderdøre, efterisolering af brystninger inklusiv flytning af radiatorer og eftergå klimaskærm på køkken / værelsestårns samt oprettelse af byhaver blev forkastet. Tillæg til ordensreglementet blev vedtaget. Der var mødt 34 beboere. Afdeling 13 Afdelingsformanden oplyste, at der var forstyrrelser på grund af gentagne opgravninger af vejen. Opgravningerne skyldes EWII igangværende udskiftning af vandrør i hele Vejles Vestby. Der var mødt 8 beboere. Afdeling 15 Afdelingsformanden fremlagde beretning for det forløbne år. Der var mødt 45 beboere. Afdeling 8 Forslag om husdyrhold blev forkastet. Der blev orienteret om helhedsplanen, der nu mangler en endelig godkendelse fra Landsbyggefonden. Der var mødt 25 beboere. Afdeling 11 Afdelingsformanden oplyste, at afdelingen samarbejder med afdeling 15 i forhold til udflugter for beboerne. Der var mødt 6 beboere. Afdeling 12 Forslag om etablering af 12 byhavekasser til drøftet. Afdelingsmødet besluttede at forslaget skulle sendes til urafstemning. Forslaget blev forkastet ved den efterfølgende urafstemning. Der var mødt 18 beboere. Skulptur af bronze ved afdeling 15 Afdeling 17 Afdelingsformanden oplyste, at afdelingens CTS anlæg var blevet udskiftet, alle vaskerier er gjort pengeløse, at der kommet en ny affaldsordning, parkeringsforholdene er fortsat problematiske samt ikke mindst den kommende renovering, som fylder rigtig meget. Et forslag om tilladelse til at holde kat, blev forkastet. Der var mødt 76 beboere. Gårdmiljø i afdeling 12 8

9 Afdelingsmøder maj 2016 Afdeling 24 Afdelingsformanden oplyste, at der har været en rundgang i afdelingen, at det nye affaldssystem er taget i brug samt, at husene er ved at være gamle, hvilket der skal gøres noget ved, men at det helst skal ske som en samlet løsning. Der var mødt 19 beboere. Afdeling 26 Forslag om udskiftning af vinduer, altandøre, opgangsdøre og kælderdøre samt fjernelse af garager blev forkastet. Beboermødet accepterede forskelligheden i lejekontrakterne vedr. garagerne. Afdeling 38 Et fremsat forslag om tilladelse til husdyrhold blev trukket. Der var mødt 13 beboere. Afdeling 41 Pluskontoret gav en status på Infrastrukturprojektet. Afdelingsformanden oplyste, at omkostningerne ved hærværk vil blive videresendt til forældrene. Et forslag om øget overvågning blev forkastet. Der var mødt 64 beboere. Der var mødt 113 beboere. Afdeling 29 Pluskontoret gav en status på Infrastrukturprojektet. Afdelingsmødet godkendte den boligsociale helhedsplan, ligesom afdelingsbestyrelsens ønske om anvendelse af overskud blev ligeledes vedtaget.. Der var mødt 45 beboere. Afdeling 37 Afdelingsformanden oplyste, at afdeling havde modtaget 1.5 mio. kr. i forbindelse med genberegning af rentesikringen. Beløbet vil blive anvendt til blandt andet de nye affaldsløsninger samt montering af vandmålere. Der var mødt 23 beboere. Integrationsminister Inger Støjberg på besøg i Løget den 7. april 2016 Afdeling 42 Pluskontoret gav en status på Infrastrukturprojektet. Der var indkommet mange forslag, der, for en dels vedkommende, blev besvaret i afdelingsformandens beretning. Der var fremsat et forslag om tilladelse til 2 husdyr pr. lejemål. Dette forslag blev forkastet. Der var mødt 144 beboere. Afdeling 44 Afdelingsbestyrelsen stillede forslag om parkeringsordning samt nyt stabilgrus i Valdemarsgade. Forslagene blev vedtaget Det samme gjorde et forslag om opbevaring af sandsække, der allerede var sat i værk. Stemningsbillede fra afdeling 37 s 40-års jubilæum Der var mødt 34 beboere. 9

10 Afdelingsmøder maj 2016 Afdeling 46 Afdelingsbestyrelsen berettede om en del aktiviteter for afdelingens beboere. Derudover har der været holdt flere møder hvor nye vedtægter i Grundejerforeningen og Seniorbofællesskabet Kongskær blev drøftet.. Der var mødt 19 beboere. Afdeling 47 Afdelingsbestyrelsesformanden aflagde beretning, der blev taget til efterretning. Der var mødt 32 beboere. Afdeling 50 Forslag om videoovervågning blev forkastet. Forslag om anvendelse af kulgrill kom ikke til afstemning, da dette er tilladt. Gas- og el-grill må også anvendes i afdelingen. Der var mødt 7 beboere. Afdeling 51 Afdelingsformanden henstillede til, at rygerne ikke smider skodder på afdelingens område. Forslag om egen skraldespand blev forkastet. Der var mødt 26 beboere. Afdeling 52 Afdelingsformanden meddelte, at afdelingens store overskud i 2014/15 skyldes tilbagebetaling af ejendomsskat. Derudover kom afdelingsformanden ind på det nye affaldssystem, udfordringerne hermed samt afdelingens sociale arrangementer Der var mødt 14 beboere Fantastisk udsigt over byen fra lejlighederne i afdeling 47 Afdeling 48 Inspektøren oplyste om tiltag i afdelingen. Afdelingen er fortsat uden afdelingsbestyrelse. Afdeling 53 Der blev ikke aflagt beretning, da der ikke findes en afdelingsbestyrelse. Der var ingen forslag til behandling Der var mødt 3 beboere. Der var mødt 1 beboere og 2 pårørende. 10

11 Antenneafdelingen Året 2016 betød en del arbejde i AAB s programudvalg, idet Folketinget den 31. maj 2016 vedtog en ændring af lov om radio- og fjersynsvirksomhed, der betød, at alle lejere skulle have ret til at kunne fravælge og betale for TV, som leveres via deres boligforening. Der havde dog været optræk til dette, og udvalget havde derfor allerede arbejdet med et forslag om, at lave en pakke nr. 4 den såkaldte TV-nej-takpakke. Denne pakke blev vedtaget, og kunne have virkning fra 1. oktober 2016, hvor AAB s lejere nu kan vælge TV-nej-tak-pakken til en pris af 70 kr. om måneden. En pris, som alene dækker administration, forrentning af investeringerne vedrørende bolignetværket samt vedligeholdelse af det eksisterende anlæg og netværk. Det skal her bemærkes, at AAB s bolignetværk, anvendes til at levere internet til lejerne. Det er også i 2016, at der blev indgået aftale om en opgradering af AAB s bolignetværk fra 100 Mbit til 1 Gbit, så den nu er klar til at imødekomme den hastigt stigende anvendelse af internettet. Det betød en samlet netto-investering på 1,6 mio. kr. og betød, at opgraderingen kunne gennemføres uden lejestigninger hos beboerne. Der blev samtidig indgået forlængelse af aftaler, så vi fortsat kan levere TV og internet til konkurrencedygtige priser, til vore lejere. Samtidig med ændringen af bolignetværket skete der også ændring i hastighederne, hvor lejerne fik en forhøjet hastighed til samme pris som før, ligesom der blev tilføjet et nyt produkt, hvor der nu kan vælges internetforbindelse med en hastighed på 250 Mbit/250 Mbit. Den lave gratis hastighed i alle lejemål blev samtidig sat op til 1 Mbit/1 Mbit. Der er i dag i alt lejere, der aftager en af hastighederne udover 1 Mbit, svarende til over 60 pct. af alle lejere. Programudvalget følger hele tiden udviklingen for at sikre et godt udbud, da det er alt afgørende, at lejerne oplever, at AAB Vejle sikrer de efterspurgte produkter, til de bedste priser. 11

12 Antal tomgangslejligheder Udlejning 2016 har været meget udfordret, da der kom mange flygtninge, et kontanthjælpsloft og en frygt for, at man ikke kunne udleje de 75 boliger, der blev ledige efter endt renovering i Løget By. Da løget var færdigrenoveret efter 2 år, stod vi med 75 ledige boliger, som vi kunne være bange for, at det ville være meget svært, at komme af med, da vi i forvejen havde boliger i tomgang. Vi vidste det dog på forhånd, og der var iværksat mange tiltag for, at fremme udlejningen. Et af de mange tiltag var, at man kunne flytte ind i Løget By med fuld tilfredshed eller pengene retur: Dette var en stor succes og der har kun været 3 beboere, der valgte, at flytte fra Løget By igen, fordi de af forskellige årsager ikke kunne finde sig tilrette. En medarbejder i udlejningen kom med den gode idé, at man kunne tilbyde nye beboere 5 timers håndværkerhjælp eller rengøring. Dette tiltag blev der hurtigt taget godt i mod, og rigtig mange nye lejere har gjort brug af tilbuddet. Tiltaget sluttede i efteråret 2016, da alle lejligheder i Løget By kunne meldes udlejet. Løget By har i en forsøgsperiode fra juli 2014 haft kombineret udlejning. Det blev lavet for at styrke beboersammensætningen og få flere ressourcestærke beboere til at bosætte sig i boligområdet. Det kunne konstateres, at man tiltrak mange beboere, der kunne have svært ved at betale deres husleje eller på anden vis havde sociale problemer. Dette lykkedes så godt at det blev besluttet, at fortsætte ordningen frem til sommeren Da Løget By er et såkaldt udsat boligområde, er det lovmæssigt sådan, at flygtninge ikke kan få tilbudt en lejlighed i området. Flygtninge er derfor blevet fordelt ligeligt i mellem de andre afdelinger. Flygtninge var det store samtale emne i 2016 og de skulle fordeles til alle landets kommuner, AAB fik lavet aftaler med kommunen og de andre boligforeninger om, at fordele flygtningene i mellem sig. AAB Vejle tog vores del af ansvaret. Der har været dialog med kommunen om, at bygge flygtningeboliger i passende størrelser, som efterfølgende vil kunne bruges til ungdomsboliger Antal lejligheder i tomgang oktober september sept 15 okt 15 nov 15 dec 15 jan 16 febr 16 mar 16 aprl 16 maj 16 juni 16 juli 16 aug 16 sept 16 Hele AAB Afd. 41 & 42 - Løget By 12

13 Antal personer på venteliste Flytteprocent Udlejning AAB Vejle kunne i efteråret 2016 melde alt udlejet, hvilket er første gang dette er sket i de sidste 20 år. Det er meget flot, når vi tænker på, at vi i marts måned 2016 stod med 125 tomme lejligheder, hvoraf de 104 lejligheder alene var i Løget By. Det er et resultat vi virkelig kan være stolte af, og det viser, at det hjælper at renovere. Vi ser således frem til, at Møllevangen også står med nye renoverede lejligheder i fremtiden. Flytteprocenten i 2015/16 blev på 14,4, pct. når der er korrigeret for flytninger grundet genhusning i de store helhedsplaner. 21,0 20,0 19,0 18,0 17,0 16,0 15,0 14,0 10 års flytteprocenter 20,1 19,2 19,3 18,2 17,9 16,9 17,0 16,3 15,5 14,4 2006/ / / / / / / / / /16 Regnskabsår Flytteprocenten er i 2015/16 faldet med godt 7 pct. i forhold til 2014/15. Dette fald har, med undtagelse af 2012/13, være gennemgående siden flytteprocenten toppede i 2008/09 med 20,1 pct. En konsekvens af faldet i flytningerne er, at ventetiden for at få en bolig er stigende. Det ses også på vore ventelister, der i på nuværende tidspunkt aldrig har været større Aktive personer på ventelisten oktober september okt 15 nov 15 dec 15 jan 16 febr 16 mar 16 april 16 maj 16 juni 16 juli 16 aug. 16 sept. 16 Hele AAB Interne Eksterne 13

14 Helhedsplaner og nybyggeri Det forløbne år har, igen, været travlt. Det er færdiggørelserne og igangsætningen af renoveringerne, der tager tiden. Der har ligeledes været arbejdet med planlægning af forskellige forbedrings- og moderniseringsprojekter i flere afdelinger. Nybyggeri Der har ikke været igangsat nybyggeri i 2015/2016. AAB har fået en henvendelse fra Vejle Kommune om opførelse af almene familieboliger, der kan forbeholdes flygtninge, som infill byggeri. Der har også været forespørgsel, fra en ejendomsudvikler om AAB er interesseret i et samarbejde om et ungdomsboligprojekt. Renoveringer Afdeling 29, Finlandsparken Efter 1 års eftersynet reklamerede AAB, overfor rådgivere og entreprenør, over mangler, svigt og skader i Finlandsparken. Ansvarsforholdene i førnævnte sammenhæng er endnu ikke afklaret. Der er i den forbindelse indhentet juridisk bistand. Der har været en syns- og skønsforretning, men der er udmeldt en supplerende besigtigelse af skønsmanden. Denne besigtigelse forventes foretaget i november / december Projektforslaget til Infrastrukturprojektet er godkendt af byggeudvalget. Der ventes licitation i uge 6, Efter licitationen skal projektet godkendes af Vejle Kommune hvilket betyder, en forventet opstart af projektet i uge 15, Afdeling 41 og 42, Løget By Entreprenørerne har afleveret afdeling 41 den 1. marts og afdeling 42 den 5. april Afslutningen på renoveringen blev markeret den 7. april 2016 med bl.a. deltagelse af integrationsminister Inger Støjberg. Projektforslaget til Infrastrukturprojektet er godkendt af begge byggeudvalg. Der ventes licitation, for begge projekter i uge 14, Efter licitationen skal projekterne godkendes af Vejle Kommune hvilket betyder, en forventet opstart af projektet i uge 23, Afdeling 17, Møllevangen Den fysiske helhedsplan var i EU licitation blandt 6 prækvalificerede hovedentreprenører. Efter en grundig gennemgang i teknisk afdeling var det klart, at MT Højgaard har afleveret det økonomisk mest fordelagtige tilbud, som både i forhold til pris og beskrivelse omkring processer og kompetencer mv. var overbevisende. Et enigt byggeudvalg valgte MT Højgaard som hovedentreprenør. Vejles borgmester, Arne Sigtenbjerggaard, tog den. 8. september 2016 første spadestik til den store helhedsplan og arbejdet med den omfattende renovering blev påbegyndt umiddelbart i forbindelse hermed. I forbindelse med gennemførelsen af den første prøveblok, er der er der konstateret forhold, som fremadrettet bliver indarbejdet, i forhold til de resterende blokke. Beboerne er genhuset imens arbejderne i boligblokken foretages, og den første udflytning til vores nye genhusningsby er forløbet planmæssigt. Hjemflytning til de renoverede boliger er planlagt til december Den samlede renoveringsperiode strækker sig over ca. 3 år. Afdeling 26, renovering/udskiftning af tag Arbejdet med udskiftningen af taget i afdeling 26 blev påbegyndt i april Arbejdet er forløbet planmæssigt og forventes afsluttet i december Afdeling 8 Afdelingsbestyrelsen har igennem de seneste år arbejdet med en fremtidssikring af afdelingen. Der er udarbejdet et udkast til en fysisk helhedsplan for afdelingen. Det forventes, at Landsbyggefonden besigtiger afdelingen i første halvår af Der vil sandsynligvis tidligst kunne opnås støttemidler fra Landsbyggefonden i

15 Boligsociale helhedsplaner De 2 boligsociale helhedsplaner er blevet forlænget frem til 30. juni 2017, hvor der forventes, at der er en godkendt helhedsplan for Vejle, der skal dog hertil bemærkes, at helhedsplanen kun omfatter Løget og Nørremarken i Vejle kommune, da kravet fra Landsbyggefonden er, at der kun må arbejdes i boligsociale udsatte områder, som på ansøgningstidspunktet er Løget og Nørremarken. Der er udarbejdet en prækvalifikation, som er godkendt af Landsbyggefonden. Arbejdet er nu, at få udarbejdet en endelig helhedsplan, i den anledning er ny boligsocial leder blevet ansat og denne har ansvaret for dette arbejde, i et samarbejde med den nedsatte bestyrelse, som består af repræsentanter fra Vejle kommunes administrative ledelse og de involverede boligforeningers ledelser, samt organisationsbestyrelser og en repræsentant fra styregruppen i Løget og Nørremarken. Man skal arbejde med følgende problemstillinger: Trykhed og trivsel. Beskæftigelse og uddannelse. Forebyggelse og forældre ansvar. Kriminalpræventiv indsats og forebyggelse. De 2 områder er forskellige, så arbejdet pt. er, at få vægtet problemstillingerne i de enkelte områder, eksempelvis er der mange flere børn og unge på Nørremarken, så der pågår et arbejde med at beskrive de enkelte områder, så indsatsen kan målrettes i områderne, ligesom der skal udarbejdes måltal for de enkelte områder og indsatser. Når dette arbejde er færdig skal den endelige helhedsplan godkendes i de enkelte boligafdelinger og Vejle kommune, hvorefter forventningen er, at endelig helhedsplan kan godkendes i Landsbyggefonden med opstart den 1. juli

16 Styringsdialogen Styringsreformen af den almene sektor blev vedtaget i sommeren 2009 med gyldighed fra 1. januar Styringsdialogen forpligter kommunen og boligorganisationen til at mødes en gang årligt for at gøre status for boligorganisationens udfordringer og fremtidige planer. Hovedtemaerne for styringsdialogen er boligområdernes fysiske rammer, beboersammensætningen og administrationen. Styringsdialogmøderne er for Vejle Kommunes vedkommende forankret i Politik og Kommunikation under Staben i Teknik & Miljø. Afdelingernes styringsrapporter danner baggrund for den samlede styringsrapport som AAB fremsender til Vejle Kommune. Med baggrund i perioden 1. oktober september 2015 ønskede AAB Vejle følgende drøftet under aftaler med kommunen om en særlig indsats i nogle afdelinger : Afdeling 29, Finlandsparken jobindsats Afdeling 41 og 42, Løget jobindsats Afdeling 44, Vestbyen udfordringer med udlejningen og oversvømmelser Jobindsatsen er en del af de boligsociale helhedsplaner på Nørremarken og Løget. AAB ønsker et tættere samarbejde med kontaktpersoner i Jobcenteret og andre relevante personer. På den årlige Liste over udsatte boligområder er et af kriterierne Andelen af årige uden tilknytning til arbejdsmarkedet eller uddannelse overstiger 40 pct., hvilket er årsagen til, at AAB ønsker kommunal fokus herpå. De seneste skybrud har forårsaget oversvømmelser i Vestbyen, hvor det er gået værst ud over Valdemarsgade. AAB Vejle ønsker øget fokus på imødegåelse af oversvømmelser. Med hensyn til drøftelse af aftaler med kommunen om boligorganisationens forhold, var ønsket følgende: Udlejningssituationen specielt i Løget Beboere med sociale hensyn kontanthjælpsreformen billige boliger Opmærksomhedskrævende beboere Hvad gør kommune i de udsatte boligområder Kommunal strategi i for til udvikling af boligområder Generelt og løbende vedligeholdelse af centergaden i Nørremarkscenteret, tilhørende Vejle Kommune Styringsdialogmødet for 2014/15 blev afholdt den 26. august Mødet forløb i en god tone, hvor der var en fordomsfri debat om emnerne.. 16

17 Økonomi Forvaltningsrevision 2015/16 Administrationsbidrag Målsætningen er fortsat at holde administrationsbidraget så meget i ro, at bidraget alene følger den almindelige prisudvikling, der defineres ved, at administrationsbidraget højst må stige det, der svarer til prisudviklingen. Herefter sammenlignes den procentvis med stigningen på lønindekset for den offentlige sektor (administration) samt forbrugerprisindekset. Da administrationsbidraget er en sammensat størrelse, sker sammenligningen af administrationsbidraget ved en vægtning med 70 pct. på lønindekset og 30 pct. på forbrugerprisindekset. Der sker en løbende vurdering af, hvorvidt den anvendte vægtning skal justeres. For 2015/16 endte det faktiske nettoadministrationsbidrag på kr. pr. lejemålsenhed mod budgetteret kr. pr. lejemålsenhed. Målsætningen er således, på tilfredsstillende vis, blevet overholdt med et realiseret resultat, der viser et mindre forbrug på 43 kr. pr. lejemålsenhed, svarende til godt 1 pct. mindre end budgetteret. Af nedstående skema fremgår udviklingen i nettoadministrationsbidraget opgjort pr. lejemålsenhed for de seneste syv regnskabsår sammenholdt med prisudviklingen jf. ovenfor, for samme periode: Nettoadministrationsbidrag pr. lejemålsenhed / / / / / / /16 Budgetteret nettoadministrationsbidrag Realiseret nettoadministrationsbidrag Prisudvikling - basis 2009/10 Af grafen fremgår, at nettoadministrationsbidraget årene igennem har været under prisudviklingen for samme periode. Omregnet betyder det, at nettoadministrationsbidraget ligger ca. 9 pct. under prisudviklingen, hvilket reelt svarer til en realiseret besparelse. Bruttoadministrationsudgifterne dækker over de driftsmæssige omkostninger i administrationen. Disse har i regnskabsåret 2015/16 været 566 t.kr. højere end budgetteret. Årsagen hertil kan i væsentlighed henføres til større udgifter til lønninger som følge af de igangværende helhedsplaner. Det skal i den forbindelse bemærkes, at disse lønudgifter er blevet dækket 17

18 Økonomi ind via byggesagshonorarer, som er indtægtsført i hovedforeningsregnskabet. Til vurdering af administrationsbidragets størrelse, er der sket en sammenligning af bruttoadministrationsbidraget med fem andre boligorganisationer, der størrelsesmæssigt ligner AAB Vejle. Sammenligningen er foretaget på baggrund af de seneste offentliggjorte regnskaber, som er årsregnskaberne for 2014/15 og 2015, og derfor regnskabsteknisk kan sammenlignes. Sammenligningen af vort bruttoadministrationsbidrag i regnskabsåret 2014/15 viser, at vi ligger en anelse over gennemsnittet for de boligorganisationer vi sammenligner os med. Det kan i den forbindelse nævnes, at såfremt vi renser bruttoadministrationsbidraget for lønninger afholdt i forbindelse med helhedsplanerne, ville vi ligger pænt under gennemsnittet Bruttoadministrationsudgifter pr. lejemålsenhed AAB 2014/15 Alt /15 Alt Alt Alt Alt Budgetteret bruttoadministrationsbidrag Realiseret bruttoadministrationsbidrag Realiseret gennemsnit Vi har i lighed med tidligere år valgt at lave en sammenligning med boligorganisation alternativ 3. Denne boligorganisation er beliggende i Aarhusområdet og er størrelsesmæssigt identisk med AAB Vejle. Bruttoadministrationsudgifterne er et udtryk for de faktiske omkostninger, der er ved at administrere en boligorganisation. I bruttoadministrationsudgifterne er indtægter fra ventelistegebyrer, rykkergebyrer og byggesagshonorarer ikke fratrukket. 18

19 Økonomi AAB 2014/15 Alternativ Gennemsnit * Lejemålsenheder Bestyrelsesvederlag Mødeudgifter, kontingenter mv Personaleudgifter Forretningsførelse Kontorholdsudgifter Kontorlokaleudgifter Afskrivninger Særlige aktiviteter Revision Bruttoadministrationsbidrag pr. lejemålsenhed * Gennemsnit er beregnet af de 5 boligorganisationer AAB Vejle sammenligner sig med samt AAB Vejle. Regnskabsåret 2014/ Kilde: Tallene er trukket via LBF s Tvillingværktøj I forhold til alternativ 3 er vort bruttoadministrationsbidrag for 2014/15 pr. lejemålsenhed 166 kr. højere, svarende til knap 367 tk.kr. eller godt 3 pct. Den væsentligste merudgift ligger på personaleudgifterne og kan henføres til de store helhedsplaner, som pågår i vore afdelinger. Merudgifterne er dækket ind via byggesagshonorarer. De øvrige afvigelser i analysen kan betragtes som uvæsentlige, hvorfor der ikke er foretaget yderligere granskning af forskellighederne i tallene. 19

20 Økonomi Kapitalforvaltning AABs målsætning er den, at kapitalplejen skal kunne forrentes med minimum renten for aftaleindlån. Dette er præciseret til, at den frie kapital skal forrentes med minimum 1% mere end renten for aftaleindlån. Kapitalforvaltningen har i lighed med tidligere år været varetaget af 3 kapitalforvaltere i 2015/16. Alle 3 kapitalforvaltere, har fået de samme konditioner i forhold til placeringen af de frie midler. Det er aftalt, at der investeres inden for rammerne af en maksimal varighed på 5 - forenklet betyder det, at der ved en renteændring på 1 pct. maksimalt er en kursændring på 5 kurspoint. Oven på det negative regnskabsår 2014/15, viste regnskabsåret 2015/16 sig, at blive et yderst positivt år for obligationsafkast, hvor sidste års negative afkast blev hentet hjem så rigeligt endda. Følgende oversigt pr. 30. september 2016 kan laves: Beløb i tusinde kroner Nykredit Middelfart Sparekasse Sydbank I alt Obligationsbeholdning Tilgodehavende renter Bankbeholdning I alt Afkast af den investerede kapital måles i forhold til benchmark, EFFAS 1-5 (Danmark) samt renten for aftaleindlån. I perioden gav EFFAS 1-5 et gennemsnitligt afkast på 1,33 pct. mens satsen for aftaleindlån i samme periode gennemsnitligt befandt sig i intervallet minus 2,32% - plus 0,27 pct. for 1 års aftaleindlån (kilde: Danske Bank). Oversigten viser afkastet for investeringerne i 2015/16. Beløb i tusinde kroner Nykredit Middelfart Sparekasse Sydbank I alt Regnskabsmæssig afkast Renter bank I alt Afkast i regnskabsåret 3,84% 3,44% 2,73% 3,36% EFFAS 1-5 (Danmark) 1,33% AAB s målsætning for kapitalplejen for 2015/16 er i særdeleshed blevet opfyldt med et yderst tilfredsstillende resultat på gennemsnitlig 3,36 pct. Regnskabsåret 2015/16 bekræfter endnu engang anbefalingerne om investeringer i obligationer, specielt med den usikkerhed vi ser rundt om i verdenen, hvor der har været flere eksempler på hændelser, der påvirker finansmarkederne. Der er fortsat en forventning til, at obligationsplaceringen vil kunne give et større afkast end aftaleindlån, da investeringer i obligationer skal ses langsigtet over flere år og ikke kortsigtet, hvor man reagerer på ethvert udsving. 20

21 Økonomi Det skal bemærkes, at afkastets størrelse, til enhver tid, vil blive påvirket af kursudsving og der vil komme perioder, hvor kursfald giver negativt afkast. Med baggrund i den ekstreme lave rente, forventer kapitalforvalterne, at udsigterne til afkastet af formuen i det kommende år 2016/17, vil være beskeden og være under 1 pct.. 21

22 Beløb i tusinde kroner Beløb i tusinde kroner Økonomi Tilgodehavender hos nuværende og tidligere lejere Hovedbestyrelsen har fortsat haft fokus på restancerne hos dels nuværende lejere og dels tidligere lejere. De seneste to år har de gennemsnitlige huslejerestancer generelt været faldende. I forhold til sidste regnskabsår, er der sket et fald på godt 10 pct. mens faldet har været over 24 pct. når der sammenlignes med regnskabsåret 2013/ Gennemsnitlige huslejerestancer Regnskabsår Opgjort pr. den 21. i måneden I forhold til året 2006/07 er der tale om et fald på næsten 42 pct. i de gennemsnitlige huslejerestancer. Faldet i huslejerestancerne er selvfølgelig glædeligt, men udviklingen i restancerne følges fortsat tæt. Efter regnskabsårets afslutning har vi desværre set en begyndende stigning i huslejerestancerne. Denne stigning tilskrives kontanthjælpsreformen, der blandt andet bevirker, at flere lejere har fået reduceret boligstøtten Huslejerestancer okt nov dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep Måned 2013/ / /16 Opgjort pr. den 21. i måneden 22

23 Antal påkrav Økonomi Set over hele regnskabsåret har vore huslejerestancer i de fleste måneder været under de gennemsnitlige restancer fra de to forgående år, dog ses efter sommeren 2016 en stigning i restancerne opgjort den 21. i måneden. Den 21. september 2016 er huslejestrancerne gjort op til godt 600 t.kr., men til trods herfor, ender de gennemsnitlige huslejerestancer for året som helhed på 479 t.kr.. I slutningen af 2015, blev der indgået en aftale med Fonden Vita, hvor lejerne efter anvisning kan få råd og vejledning. Fonden Vita stiller en rådgiver til rådighed en gang om ugen Udsendte påkrav pr. måned Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Måned 2013/ / /16 Opgjort på baggrund af registrerede påkravsgebyrer Antallet af udsendte påkravsskrivelser er fortsat faldet set i forhold til tidligere år. Således blev der i regnskabsåret 2015/16 alene udsendt påkravsskrivelser mod påkravsskrivelser i regnskabsåret 2014/15 og påkravsskrivelser i 2013/14. I forhold til sidste regnskabsår udgør faldet 12 pct. og set i forhold til for 2 år siden er faldet hele 18 pct.. Rettidig betaling af huslejen er den 1. i måneden. Manglende betaling af husleje afstedkommer en påkravsskrivelse med et påkravsgebyr. Påkravsgebyrets størrelse fastsættes årligt og er reguleret via lovgivningen og var i 2014 fastsat til 273 kroner, i 2015 til 275 kroner og i 2016 til 277 kr. Viser det sig, at påkravsskrivelsen ikke har den ønskede effekt, overdrages sagerne til vore advokatforbindelser, der om nødvendigt må tage fogeden til hjælp. Udviklingen i antallet af udsættelser, som følge af manglende betaling af husleje, følges også året igennem. 23

24 Antal udsættelser Økonomi Udsættelser pr. år / / / / / / / / /16 År Gennemførte udsættelser med fogedens assistance En oversigt over antallet af udsættelser over de sidste 9 regnskabsår, viser som udgangspunkt ikke de store forskydninger fra år til år hvor der i gennemsnit sættes 34 familier på gaden og hvor huslejen ikke har været betalt. I de sidst to år har der været et markant mindre antal udsættelser end tidligere, hvilket er yderst glædeligt, da det at blive sat på gaden, kan være en traumatisk oplevelse for de familier, det går ud over. Endvidere kan det fortsat konstateres, at udefrakommende stramninger, der kan påvirke huslejebetalinger, endnu ikke er slået igennem på antallet af udsættelser. To år i træk har været et fald i antallet af udsættelser. Det betyder, at flere af vore lejere får betalt huslejen til tiden, og som ovenfor anført, har resulteret i færre udsættelser. Der arbejdes fortsat med at inkassere flytterestancer, og regnskabsåret 2015/16 sluttede med et fald, hvilket primært skyldes, at der var flere sager, der blev afskrevet som uerholdelig lige op til regnskabsafslutningen, men generelt set hen over regnskabsåret, har der været et svagt fald i flytterestancerne. Ved udgangen af regnskabsåret er der afsluttede flyttesager med en samlet flytterestance på t.kr. Flyttesagerne fordeler sig med ca. 2/3 af sagerne har en restance på mellem 0-10 t.kr., ca. 16 pct. af sagerne har en restance på mellem t.kr. mens 7 pct. af sagerne har en restance på mellem t.kr. 24

25 Beløb i tusinde kroner Økonomi Flytterestancer okt nov dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep Måned 2013/ / /16 Afregnede flytteafregninger Antallet af fraflyttere med en restance på mere end 30 t.kr. udgør ca. 12 pct. af det samlede antal flyttesager, svarende til 39 sager. Antalsmæssigt er disse sager minimale, men beløbsmæssigt udgør sagerne med store restancer godt 50 pct. af de samlede restancer i kroner og øre. Generelt for sagerne med store restancer er, at de opstår efter, at lejerene er blevet sat ud af lejemålet som følge af manglende betaling af huslejen. 25

26 Beløb i kr. Økonomi Henlæggelser Henlæggelser har igennem flere år haft revisionens bevågenhed og dermed været i fokus. På baggrund heraf, har der været fokus på at styrke henlæggelserne uden væsentlige stigninger i lejeniveauet. Planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelse For de samlede henlæggelser til planlagt vedligeholdelse og fornyelse viser de sidste 5 års regnskabstal, at boligorganisationen som helhed har styrket disse markant over perioden. Samlet set, er der sket en stigning i opsparingen til planlagt vedligeholdelse og fornyelse med næsten 43 pct. siden 2011/12, hvilket er yderst tilfredsstillende. Det vurderes på den baggrund, at der fortsat er en god balance mellem det faktiske forbrug og den opsparing der er i afdelingerne Planlagt vedligeholdelse Udvikling i forbrug og henlæggelser / / / / /16 Årstal Forbrug Henlæggelser AAB Vejles målsætning på området er, at der skal være henlagt til 2 års forbrug, hvilket er det dobbelte af lovens mindstekrav. Årets henlæggelser som helhed, udgør en faktor 2,4 set i forhold til konto 401 pr. 30. september 2016, og dermed er AABs målsætning, som et gennemsnit, nået. Henlæggelserne er under fortsat konsolidering. I regnskabsåret er henlæggelserne blevet styrket med 13 pct. i forhold til sidste år og med godt 25 pct. i forhold til for 2 år siden, hvilket er meget tilfredsstillende. Istandsættelse ved fraflytning Lovgivningen sætter ingen krav til, at årets henlæggelser skal være i behold, ligesom det er tilfældet for henlæggelser til planlagt vedligeholdelse og fornyelser. Opgørelsen over det seneste 5 år, viser med tydelighed, at samlede henlæggelser til istandsættelse ved fraflytning er blevet konsolideret, og nu har opnået et yderst acceptabelt niveau. 26

27 Beløb i kr. Økonomi Istandsættelse ved fraflytning Udvikling i forbrug og henlæggelser 2011/ / / / /16 Årstal Forbrug Henlæggelser Budgetmæssigt stræbes der efter en henlæggelse, der afspejler forbruget. På baggrund af de sidste 5 års udvikling er opsparingen mere end tilfredsstillende, da vi pr. 30. september 2016, har samlede henlæggelser svarende til en faktor 4,2 set i forhold til det faktiske forbrug og har på den baggrund samlet set ikke umiddelbart behov for yderligere styrkelse, dog skal det fortsat sikres, at der ikke sker en udhuling af henlæggelserne, da udgiften til istandsættelse til fraflytning forøges fra år til år i takt med at lejerne bor i den samme bolig i længere tid. Tab ved fraflytning Den nye lovgivning på området siger, at tab i en afdeling, der ligger udover en fastsat sats, der reguleres årligt, skal dækkes af Dispositionsfonden. Dette har helt klart været med til at styrke henlæggelserne betragteligt i flere afdelinger. Med baggrund i den fokus, der har været og fortsat er på restancer, vises udviklingen på henlæggelserne til tab ved fraflytning ligeledes over de sidste 5 år. Tabene ved fraflytning skaber ingen bekymring, da der gennemsnitligt henstår henlæggelser nok til, at dække tabet fra samtlige flytterestancer, som AAB Vejle har pr. 30. september På den baggrund, kan det konstateres, at de samlede henlæggelser på nuværende tidspunkt har nået et yderst fornuftigt niveau. 27

28 Beløb i kr. Økonomi Tab ved fraflytning Udvikling i forbrug og henlæggelser 2011/ / / / /16 Forbrug Årstal Henlæggelser Ved at sammenholde henlæggelsernes størrelse med vore tilgodehavende flytterestancer, kan det konstateres, at samlet set, ved udgangen af regnskabsåret, udgør henlæggelserne faktor 4,3 hvilket gennemsnitligt er en reduktion set i forhold til sidste regnskabsår. Årsagen hertil skal primært findes i afdeling 42, hvor 325 t.kr. er blevet indtægtsført, da størrelsen af henlæggelserne til formålet vurderes for store. På den baggrund, kan det konstateres, at de opsparede henlæggelser på nuværende tidspunkt stadig har et fornuftigt niveau, der i den grad matcher vore tilgodehavender ved fraflytning. Set i lyset af gældende lovgivning, hvor en del af tabene skal dækkes at boligorganisationens Dispositionsfond, afspejler budgetlægningen således dette forhold, der gør, at behovet for henlæggelser til tab ved fraflytning i afdelingerne vil blive mindre og er under tilpasning i forbindelse med budgetlægningen. 28

29 Økonomi Indkøb I en boligorganisation med AAB Vejles størrelse foretages der henover året et betragteligt indkøb af mange forskellige ydelser. Generelt er organisationen i den forbindelse opmærksom på begreber som sparsommelighed, påpasselighed og effektivitet, og forsøger hele tiden, at skaffe de bedste priser, til gavn for lejerne. Disse ydelser dækker alt lige fra indkøb, der omfatter reparationer og vedligeholdelse, til finansielle ydelser som eksempelvis kreditforeningslån. I regnskabsåret 2015/16 udgør den årlige huslejeindtægt for alle afdelinger tilsammen i alt 223 mill.kr.. Denne huslejeindtægt bliver anvendt til at dække boligorganisationens drift, der er baseret på balanceleje, som betyder, at der hverken skal skabes over- eller underskud i de enkelte afdelinger. Nedenstående oversigt viser hvor stor en andel, visse driftsudgifter udgør, af den samlede årlige husleje indtægt i alle afdelinger. Udvalgte omkostninger Forsikringer Renholdelse udearealer indkøb Renovation Almindelig vedligeholdelse Renholdelse udearealer egne ansatte Administrationsbidrag Planlagt vedligeholdelse Ydelser til realkreditlån mv. 1,3 1,8 4,8 5,5 7,9 8,3 11,5 41,4 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 Procent af samlet huslejeindtægt Rekap. af afdelingsregnskaberne 2015/16 Nedenfor knyttes der bemærkninger til nogle af de udvalgte omkostninger. Realkreditlån - projekter Af ovenstående diagram fremgår det, at ikke mindre en 41,4 pct. eller 92,4 mill.kr. af den samlede huslejeindtægt går til ydelser til realkreditlån mv. Driftsmæssigt er det en omkostning, der er svær at påvirke, da konverteringsmulighederne i dag er yderst begrænset. Såfremt et lån skal omlægges, kræves det, at lånetiden ikke må forlænges samtidig med, at ydelserne efter omlægningen ikke må overstige ydelserne fra før omlægningen. Kreditforeningslån er den typiske finansieringsform af nybyggeri og renoveringer af eksisterende bygninger. Derfor er indkøb i forbindelse med sådanne projekter af stor betydning, hvorfor der altid bliver gennemført licitationer/udbud i forbindelse hermed. Nogle af projekterne er af sådan en størrelse, at arbejderne bliver gennemført i EU-udbud. For de tilhørende byggekreditter og slutfinansieringen af projekterne, sker det altid efter en licitation, hvor relevante pengeinstitutter og realkreditinstitutter bliver spurgt, med henblik på at opnå de bedste priser, til gavn for beboerne. 29

30 Økonomi Håndværkerydelser - vedligeholdelse Ser man på indkøb i forbindelse med renholdelse og vedligeholdelse af afdelingerne, kan indkøb til planlagt vedligeholdelse, almindelig vedligeholdelse samt renholdelse af udearealer slås sammen. Disse omkostninger udgør godt 41,7 mill.kr. eller knap 1/5-del af de samlede huslejeindtægter (18,8 pct.). Denne type indkøb har således rigtig meget med den daglige drift i afdelingerne at gøre. Når disse arbejder bestilles, sker det ofte, at der indhentes kontroltilbud for at sikre, at prisen er i det rigtige niveau, ligesom modtagne fakturaer tjekkes for pris, tidsforbrug mv. for at sikre, at der ikke betales for mere, end der er aftalt. I løbet af 2016 besluttede hovedbestyrelsen, at ydelser der købes hos de fast håndværkere, dvs. tømrerarbejde, el-arbejde samt VVS-arbejde i en turnusordning på 3 år, bliver udbudt med henblik på at trykprøve de aftaler, der i dag er indgået. Arbejdet hermed igangsættes i Omkring årsskriftet, blev det ligeledes besluttet, at AABs lejligheder skal opmåles og registreres. I tilknytning hertil gennemføres der et udbud af malerarbejde, gulvafslibning samt rengøring efter håndværkere i flyttelejlighederne. Rent praktisk er AABs boligområder inddelt i 5 grupper, hvoraf arbejdet i den første gruppe med opmåling og udbud er gennemført. Et forsigtigt skøn af resultatet viser en årlig besparelse i niveauet 200 t.kr., som vil komme beboere og fraflyttere til gode. Når de sidste 4 grupper, over de næste måneder, også bliver opmålt og kommer i udbud, er der en begrundet formodning om, at yderligere besparelser vil kunne opnås. Forsikringer og renovation Omkostningerne til forsikringer og renovation udgør tilsammen 6,1 pct. af den årlige huslejeindtægt svarende til 13,6 mill.kr.. De lovpligtige forsikringer bliver sendt i udbud ca. hvert 4. år. Grundet præmiernes størrelse skal de i EU-udbud, et udbud der bliver gennemført af forsikringsmæglere, som har kendskab til det aktuelle marked og dermed kan hjælpe AAB Vejle til de bedste priser, til gavn for beboerne, på 30 udbudstidspunktet. Det er godt 2 år siden sidste udbudsrunde har været afholdt. Isoleret set udgør forsikringerne kun 1,3 pct. af de årlige huslejeindtægter. Et relativt pænt beløb, nemlig 10,7 mill.kr. eller 4,8 pct. af den årlige huslejeindtægt afregnes til Vejle Kommune for renovation. Taksterne fastsættes af Vejle Kommune, og vi har som udgangspunkt ikke indflydelse herpå, da kommunen henholder sig til, at alt affald i Vejle Kommune, er kommunens. Det betyder, at vi reelt set ikke kan lave et udbud, der kan skaffe bedre priser. I løbet af foråret 2016 har vi i flere afdelinger etableret affaldsøer i form af nedgravede løsninger. Dette er sket med henblik på at kunne opnå billige priser for dagrenovationen, ved at det skal være nemmere for kommunens operatører, at indsamle affaldet rundt om i vore afdelinger. På nuværende tidspunkt, er det for tidligt, at sige noget om, hvor store besparelserne bliver, men umiddelbart synes det ikke at være det helt store, men AAB har forsøgt at gøre noget for at minimere omkostningerne. Administrationsbidrag Administrationsbidraget der udgør 8,3 pct. af den årlige huslejeindtægt, svarende til 18,4 mill.kr. har de seneste 2-3 år været forsøgt holdt fuldstændig i ro, og er kun ændret som følge af ændringer i antallet af lejemålsenheder. Administrationsbidraget, er det bidrag afdelingerne skal betale for administration med bl.a udlejning, ventelister, regnskaber og budgetter, husleje, forbrugsregnskaber, vedligeholdelse, servicering af beboerdemokratiet osv.. De omkostninger der indgår i administrationsbidraget bliver, i lighed med mange øvrige omkostninger, trykprøvet for pris, kvalitet osv. Det skal i den forbindelse bemærkes, at administrationsbidraget overordnet kan deles op i dels lønomkostninger med ca. 70 pct. og dels øvrige omkostninger med ca. 30 pct.. Supplerende kan det oplyses, at lønomkostningerne er reguleret af landsdækkende overenskomster.