Lokalplan nr Nedrivning og bebyggelse - Aldershvilevej. januar 2012

Transkript

1 Aldersh vilevej svej lund s n istia Chr Lokalplan nr. 226 Nedrivning og bebyggelse - Aldershvilevej januar 2012

2 Lokalplanens redegørelse Aldershvilevej 10 - ca. år 1900 Indhold Om lokalplaner... 3 Lokalplanens redegørelse Baggrund... 4 Lokalplanområdet... 4 Formål og indhold... 4 Forhold til anden planlægning... 5 Miljøvurdering... 8 Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens bestemmelser 1.0 Formål Område og zonestatus Anvendelse Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsesn omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer og terræn Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse.15 Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1 - Matrikelkort, lokalplanområdet...17 Kortbilag 2 - Lokalplankort Kortbilag 3 - Illustrationsplan

3 Lokalplanens redegørelse Om lokalplaner En lokalplan fastlægger, hvordan udviklingen skal være i et bestemt område. Lokalplanen kan bl.a bestemme: - hvad området og bygningerne skal bruges til - hvor og hvordan, der skal bygges nyt - hvilke bygninger, der skal bevares - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes Lokalplanen forholder sig udelukkende til fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende lovlig bebyggelse kan blive liggende. Den hindrer heller ikke, at den hidtidige lovlige anvendelse af bygninger og ubebyggede arealer kan fortsætte. Etablering af nyt samt ændringer af eksisterende forhold skal til gengæld ske i overensstemmelse med lokalplanen. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Lokalplanen medvirker til at sikre en kontinuitet i kommunens planlægningen og giver samtidig offentligheden og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. Inden en lokalplan vedtages endeligt i Byrådet, har alle mulighed for at komme med indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger til lokalplanforslaget. Før et lokalplanforslag kan vedtages endeligt af Byrådet, skal det fremlægges til offentlig høring i mindst 8 uger. 3

4 Lokalplanens redegørelse BAGGRUND Da den eksisterende driftsbygning mod Aldershvilevej er i en tvivlsom stand, har lodsejerne anmodet byrådet om tilladelse til at nedrive bygningen og erstatte denne med en ny bebyggelse til boligformål. Byrådet har efterfølgende besluttet, at den pågældende bygning kan nedrives, og at hele området lokalplanlægges, så rammerne for den fremtidige udnyttelse af området er fastlagt på baggrund af en samlet helhedsplan. Derfor udarbejdes denne lokalplan. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er beliggende i den sydlige ende af Aldershvilevej og afgrænses som vist på kortbilag 1. Lokalplanområdet omfatter 6 selvstændige ejendomme, der samlet beslaglægger et areal på 0,8 ha. Lokalplanområdet er præget af det eksisterende trelængede gårdanlæg, Aldershvilevej 6-10, med hovedbygning og 2 længer, der flankerer gårdspladsen. Herudover er lokalplanområdet udstykket i 5 parcelhusgrunde, hvor en er bebygget med et enfamiliehus i 1½ etage (Aldershvilevej 14). FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanen har til formål at muliggøre nedrivning af driftsbygning mod Aldershvilevej og opførelse af ny beboelsesfløj parallelt med vejen. Den nye beboelsesfløj skal opføres, så karakteren af det eksisterende trelængede gårdanlæg bibeholdes. Modstående fløj kan ligeledes ombygges til beboelse. Lokalplanen åbner endvidere mulighed for udstykning af en parcel til opførelse af et 2-familiehus. I den nordlige del af lokalplanområdet fastholdes den eksisterende mulighed for udstykning af 3 parcelhusgrunde. Byrådet er dog sindet at muliggøre en mindre tæt-lav boligbebyggelse på baggrund af et konkret projekt, hvor omfang, placering og udseende fastlægges i en særskilt lokalplan. Endelig skal lokalplanen sikre, at området gives et grønt helhedspræg i harmoni med den eksisterende boligbebyggelse 4

5 Lokalplanens redegørelse langs Aldershvilevej, samt at vejadgang og parkering sker i overensstemmelse med de viste principper. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af Kommuneplan Lokalplanområdet er beliggende indenfor rammeområde 1.B.5 Nyborg, Aldershvilevej, Rødby m.m. Området kan anvendes til åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen Zonestatus Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. Planlægning i kystzonen Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra Storebælt og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. Lokalplanområdet er beliggende uden direkte kontakt med kysten i et eksisterende afgrænset boligområde. En realisering af lokalplanen vil ikke påvirke oplevelsen af kysten visuelt. Det trelængede gårdanlæg set fra nord 5

6 Lokalplanens redegørelse Bevaring Den vestlige driftsbygning mod Aldershvilevej (Aldershvilevej 6) er i bevaringssystemet SAVE noteret med bevaringsværdien 5 Tilstanden af bygningen, der er opført i 1827, er blevet vurderet af Tegnestuen Vaag, 5390 Martofte. I Tilstandsvurdering af konkluderes det, at bygningens tilstand er kritisk. Funderingens svagheder, sandsynligvis råd i bindingsværket, svigt i stabiliserende skillevægge og projekteringsfejl i den nyere tagkonstruktion, betyder, at facaderne er udsat for stadig hårdere statisk pres med risiko for sammenstyrtning til følge. En isatndsættelse vil som min. kræve understøbning af fundamenter, afhugning af facadepuds og udskiftning og opretning af skadet træværk. Både gammel og nyere tagrem skal trækkes ind på plads. hvilket kræver omfattende opretningsarbejder af facaderne. Ny konstruktionsmetode ved tagrem skal udtænkes for at hindre fremtidig udskridning. Skal bygningen bevares, kræves der en betydelig og økonomisk krævende indsats for at løse de grundlæggende problemer, inden almindelig vedligehold eller anden udnyttelse kan påbegyndes. På baggrund af ovenstående tilstandsvurdering, har byrådet besluttet, at bygningen på trods af betydningen for det trelængede anlæg, kan nedrives og erstattes af en ny bebyggelse. Hovedhuset i 2½ etager (Aldershvilevej 10) er i SAVE-systemet noteret med en bevaringsværdi 4. Bygningen, der er opført i 1832, skal bevares, og det eksisterende arkitek- Østlige længe Vestlige længe (nedrives) 6

7 Lokalplanens redegørelse toniske udtryk skal fastholdes. Bygningen må ikke nedrives uden byrådets særlige tilladelse. Den østlige driftsbygning, Aldershvilevej 8, er opført i 1898 og har SAVE-værdien 5. Bygningens grundlæggende udtryk med hensyn til volumen, detaljer og materialer skal fastholdes i forbindelse med renovering og ændret anvendelse. Vej- og stiplanlægning Delområde I, II og III skal have vejadgang fra Aldershvilevej via privat fællesvej, som vist på kortbilag 2 eller via eksisterende overkørsel ved bygning A, som vist på kortbilag 2. Adgang til Delområde IV skal ske via den allerede udlagte private fællesvej langs lokalplanområdets nordskel og/eller via den private fællesvej vist på kortbilag 2. Trafikstøj i boligområder Det skal dokumenteres, at det maksimale tilladte støjniveau i forhold til trafikstøj kan overholdes. Der må ikke planlægges for boliger med en støjbelastning over L aeq 55 db(a) på udendørs opholdsarealer i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder fra Det er skærpet med Miljøstyrelsensvejledning nr. 4 fra 2007 Støj fra veje, der foreskriver en max. støjbelastning på L den 58 db på udendørsopholdsarealer og L den 33 db i indendørs opholdsrum. Driftsbygning mod Aldershvilevej, der ønskes nedrevet 7

8 Forsyning Da lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, skal ny bebyggelse tilsluttes fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme. Området er separatkloakeret, og derfor skal spildevand og regnvand separeres før tilslutning til det offentlige spildevandsanlæg. Af ressourcemæssige hensyn er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet er ikke udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. MILJØVURDERING Ved en indledende miljø-screening af lokalplanen er det vurderet, at det ikke er sandsynligt, at planen vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 936 af 24. september 2009) 3 er der derfor ikke foretaget en miljøvurdering af lokalplan nr Dette er annonceret og offentligt bekendtgjort. 8

9 Hovedindgang mod Aldershvilevej RETSVIRKNINGER Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt af lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Byrådets afgørelse om forhold, der er omfattet af Lov om planlægning kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages Natur- og Miljøklagenævnet. 9

10 Klager indgives til Natur- og Miljøklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på til Klagen skal være modtaget af Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger efter afgørelsen er meddelt. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyrpå 500 kr for privatpersoner og kr. for alle andre klagere, herunder virksomheder, organisationer og offentlige myndigheder. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis klager får helt eller delvist medhold i klagen. Dispensation fra lokalplanen (Planlovens 19 og 20) Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10

11 Lokalplanens bestemmelser I henhold til 15 i lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er: at muliggøre nedrivning af driftsbygning mod Aldershvilevej og opførelse af ny beboelsesfløj parallelt med vejen. at sikre, at hovedbygningen Aldershvile 10 bevares. at åbne mulighed for udstykning af en parcel til opførelse af et 2-familieshus at sikre, at karakteren af det trelængede anlæg fastholdes i forbindelse med ny bebyggelse og ændret anvendelse med hensyn til bygningsvolumen og udformning. at sikre, at området gives et grønt helhedspræg i harmoni med det eksisterende boligbebyggelse langs Aldershvilevej. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 705a, 705s, 705t, 705 u, 705v og 705x Nyborg Markjorder, Nyborg samt alle parceller, der udstykkes fra disse ejendommen. 2.2 Lokalplanområdet skal kunne udstykke i princippet som skitseret på kortbilag Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 ANVENDELSE 3. 1 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder som vist på kortbilag Delområde I må kun anvendes til boligformål for helårsbeboelse, der indrettes i de 3 bygningsenheder i gårdanlægget A, B og C, som vist på kortbilag Der må ikke etableres mere end 2 boliger i Bygningsenhed A, 3 boliger i Bygningsenhed B og 4 boliger i bygningsenhed C. 11

12 Lokalplanens bestemmelser 3.4 Delområde II må kun anvendes til boligformål (helårsbeboelse) i form af åben-lav boligbebyggelse. I delområdet kan der opføres ét to-familieshus. 3.5 Delområde III og IV må kun anvendes til boligformål (helårsbeboelse) i form af åben-lav boligbebyggelse. 3.6 Byrådet kan tillade, at der inden for lokalplanområdet drives en sådan form for virksomhed, som almindeligvis udføres i boligområder (dog ikke institution), under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, og at virksomhedens karakter ikke påfører omkringboende ulemper, herunder et forøget parkeringsbehov i området. 4 VEJ- STI- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Aldershvilevej via privat fællesvej samt via eksisterende overkørsel ved bygning A, som vist på kortbilag 2 og illustrationsplanen på kortbilag Til Delområde IV skal vejadgang ske via privat fællesvej, jf. 4.1 eller via udlagt privat fællesvej langs lokalplanområdets nordskel. 4.3 Der udlægges areal til parkering i princippet som vist på kortbilag Der skal indenfor lokalplanområdet etableres min. 1½ p-plads pr bolig. For åben-lav boligbebyggelse dog 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. 5 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Delområde I: 5.1 Eksisterende bebyggelse A på kortbilag 2 er bevaringsværdig og skal opretholdes med den oprindelige udformning, og bygningen må ikke nedrives uden byrådets tilladelse. 5.2 Eksisterende bebyggelse B kan renoveres/ombygges inden for den eksisterende bygningsramme i 1½ etage med et etageareal på max. 300 m2. Eksisterende bygningsvolumen må ikke overskrides med hensyn til husdybde og facadehøjde, og taghældning må ikke overstige 45 grader. 12

13 Lokalplanens bestemmelser 5.3 Inden for Byggefelt C kan der opføres en ny bebyggelse i 1½ etage med et etageareal på max. 320 m2 som erstatning for eksisterende driftsbygning. Bygningen skal opføres i nyt skel parallelt med Aldershvilevej. Bygningskrop skal være identisk med bebyggelsen B med hensyn til husdybde, facadehøjde mod gård og taghældning. 5.4 Facadehøjden mod Aldershvilevej skal begrænses ved etablering af stensætning, beplantet skråningsanlæg og lign. Delområde II: 5.5 Bebyggelsesprocenten for delområdet må ikke overstige Boligbebyggelsen skal placeres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt E og opføres i max 1½ etage med en bygningshøjde, der ikke overstiger 8,5 m. 5.7 Hovedhuset skal gives en øst/vest-gående længderetning. Delområde III og IV: 5.8 Bebyggelsesprocenten for den enkelte boligparcel i delområderne må ikke overstige 30. Bebyggelsen kan opføres i max. 1½ etage og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. 6 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Delområde I: 6.1 Hovedbygningen A skal bevares med sit nuværende arkitektoniske udtryk. 6.2 Karakteren af det trelængede anlæg skal fastholdes, og de tidligere driftsbygningers volumen og udformning skal genfindes i den fremtidige bebyggelse og anvendelse. 6.3 Den eksisterende udformning af Bygning B skal så vidt muligt genskabes i den nye bygning C med hensyn til husdybde, taghældning og facadehøjde mod gårdsplads samt med hensyn til materialevalg, bygningsdetaljer og farveholdning. 6.4 Ydervægge i det trelængede anlæg skal udføres som muret byggeri med pudsede eller vandskurede facader, der er malet i samme lyse eller gule farve. 13

14 6.5 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen så vidt muligt integreres i bygningens arkitektur. 7 UBEBYGGEDE AREALER 7.1 Ubebyggede arealer skal befæstes og beplantes med respekt for det oprindelige udtryk, og således at området fremstår med et grønt helhedspræg. 7.2 De på kortbilag 3 markerede træer i Delområde I skal bevares. Øvrige store træer inden for lokalplanområdet skal så vidt muligt bevares. 7.3 Al hegning mod vej skal etableres som levende hegn. 7.4 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 7.5 Udendørs oplagring må ikke finde sted. 8 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF BE- BYGGELSE 8.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg. 8.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de til området hørende friarealer, veje og p-pladser er anlagt. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således endelig godkendt af Nyborg Byråd den 24. januar 2012 P. b. v. Erik Christensen Borgmester /Lars Svenningsen Kommunaldirektør 14

15 Kortbilag 2qp 22oott 2mz 2ms 2re 2tg 2rf 2th 705r 2mn 2mi 2mg 2qs 2na 705n Aldersh vile 705m m,000m 44,0 705t vej 705l 705k 709k 709i 705x 705v Ch 709f 709e 707f 707b 708a 708a 708a 708a 708a 708a 706ac 706æ 706t 706z 706ab 706s 706b Kortbilag 1 - Matrikulære forhold og lokalplanens afgrænsning mål 1 : o 703b 710c bb svej 705p lund s n a risti aa bb 705qq dd 700a 705c "abb"" "a 705d 705s uu 705a 705f 705e 709m ""ddnn"" m 44,,0000m 705h 709h 709g 705g 705i 709l 15

16 IV III D C B E A I II Delområder Eksisterende bebyggelse der fastholdes/renoveres Byggefelt til erstatningsbyggeri Privat fællesvej Kortbilag 2 - Lokalplankort Byggefelt til dobbelthus Overkørsel til Aldershvilevej * Bebyggelse der kan nedrives Træer der skal bevares 16

17 tinglyst privat fællesvej Åben-lav boligbebyggelse (3 parceller) (Mulighed for etablering af en mindre tæt- lav boligbebyggelse på baggrund af konkret projekt og særskilt lokalplan). mulighed for opførelse af tofamilieshus Kortbilag 3 - Illustrationsplan 17

18 Torvet Nyborg