BERETNING FOR ÅRET 2017

Transkript

1 Ejerforeningen DOMUS VISTA PARK II BERETNING FOR ÅRET BESTYRELSEN 1.a. Bestyrelsesmedlemmer Efter den ordinære generalforsamling den 28. februar 2017 konstituerede bestyrelsen sig med følgende ansvarsområder: Peder Andersen, BNA 47 Formand, korrespondance, kontakt til advokat, planlagt vedligeholdelse og fællesarealet Lene Langhoff, BNA 25 Regnskab, økonomi, lønninger og kontakt med bank, revision og ejendomsadministration Tommy Pedersen, BNA 43 Attestering af fakturaer, reparationer og daglig vedligeholdelse, garageporte og elevatorer samt kontakt til inspektør Mikael Thulin, BNA 37 IT-ansvarlig herunder bredbånd og YouSee, reparationer, daglig vedligeholdelse, servicekontrakter Anette Korsner, BNA 41 Referent, vedtægter, husorden og fællesarealet På generalforsamlingen blev følgende valgt til suppleanter: Lars Aggergren, BNA 31 Robert Sørensen, BNA 33 Uffe Berg, BNA 25 Til kritisk revisor blev valgt: Preben Lerche, BNA 39 1.b. Mødeaktivitet Bestyrelsen har i perioden siden sidste generalforsamling holdt 11 bestyrelsesmøder, hvoraf ét har været med suppleanter og kritisk revisor. Vi har endvidere deltaget i 3 møder om fællesarealet med Park I, Park III og Højhuset. Det ene møde omhandlede alene vedtagelse af budget og 2 om beslutning om vedligeholdelse. Derudover har 2 bestyrelsesmedlemmer deltaget i forbindelse med faldstammeprojektet, hvor der er gang i et års eftersynene. Vi har også deltaget i møder med Ingeniørfirma Rostgaard A/S, Lån & Spar Bank, Bagger Låse og Alarm og Deloitte samt med vores ejendomsadministration. Side 1 af 9

2 2. EJENDOMMENS DRIFT 2.a. Inspektørfunktionen Bestyrelsen har igen i år været særdeles tilfreds med inspektør Henrik Tilsteds varetagelse af sine opgaver for ejerforeningen. Arbejdet består i daglig vedligeholdelse og tilsyn med bygningerne, varmeanlæg, elevatorer og garageporte, endvidere tømning af renovations-beholderne, udskiftning af elpærer, plæneklipning, beskæring af buske og træer samt snerydning, saltning og fejning. Herudover har inspektøren visse administrative funktioner. Inspektøren deltager endvidere i bestyrelsesmøderne. Topkem ApS har afløst ved ferie og sygdom, og den løsning virker tilfredsstillende. 2.b. Forsikringer Ejendommens forsikringer har i 2017 været i Topdanmark og omfattede følgende dækninger: Ejendomsforsikring bygningsbrand øvrig bygningsbeskadigelse herunder påkørsel insekt- og svampeskade udvidet rørskade glas og sanitet husejeransvar låseomlægning efter tyveri af nøgler ved indbrud retshjælp og bestyrelsesansvar Erhvervsforsikring brand-, tyveri-, vandskade samt øvrig skade på inventar og løsøre herunder it-udstyr i bestyrelses- og inspektørkontoret Lovpligtig arbejdsskadeforsikring arbejdsulykke og erhvervssygdom for inspektør og medhjælp Lovpligtig ansvarsforsikring ansvarsforsikring for traktor I budgettet var der afsat et beløb til selvrisici, så vi løbende kunne holde kontrol med udgifterne i forhold til præmiebetalingerne. Det har vist sig, at vi har haft et mindre antal skader end budgetteret. Topdanmarks service og betjening i forbindelse med skader har været tilfredsstillende. Ved Arbejdsskadestyrelsen har vi tegnet: sygeforsikring dækkende lønudgifter ved sygdom 2.c. Indbetalinger og restancer I 2017 har 7 lejligheder skiftet ejer (mod 4 i 2016). Side 2 af 9

3 Ved årsskiftet 2017/2018 var der 2 lejligheder til salg. Pr. 31. december 2017 var der en restance vedrørende fællesudgifter mv. fra boet efter en afdød. Ved udgangen af 2017 var der et antal ejere, der ikke var tilmeldt betaling via Nets Betalingsservice. Det vil lette administrationens bogføring meget, hvis alle ejere tilmeldte sig Nets Betalingsservice. Når vi ikke kender det nøjagtige antal i år, skyldes det, at vi i efteråret skiftede bankforbindelse fra Danske Bank til Lån & Spar Bank, hvilket medførte, at alle ejere skulle tilmelde sig betalingsservice igen. 2.d. Vedtægter og Husorden Bestyrelsen finder det vigtigt, at vi har en bebyggelse, hvor vi alle sammen befinder os godt og med det sigte, har vi på baggrund af vores vedtægter udarbejdet en husorden, som skal efterleves. Den bedste måde at sørge for, at vores ejerforening er et sted hvor alle trives, er, at vi alle opfører os hensynsfuldt og høfligt overfor hinanden. På ejerforeningens hjemmeside; under fanebladet praktiske oplysninger findes en fil med vores vedtægter og en fil med vores husorden. På hjemmesiden er der også et link til Orientering om bebyggelsen, som indeholder nyttige informationer for bebyggelsens beboere. Det er vigtigt at alle sorterer deres affald korrekt. Frederiksberg Kommune har stor fokus på genanvendelse af affald. Til foråret vil vi også komme til at sortere grønt affald, men mere om det, når Frederiksberg Kommune udsender information herom. Kommunen har mulighed for at pålægge os et gebyr på 500kr. til 2000 kr. pr. hændelse, hvor vi ikke har sorteret vort affald korrekt. Vi har derfor også et økonomisk incitament til at sortere korrekt og efterkomme kommunens anvisninger.. 2.e. Renholdelse mv. Topkem ApS har forestået rengøringen efter gældende kontrakt for 2017, og har i årets løb leveret en stabil arbejdskraft med et godt resultat. Kontrakten er blevet udvidet med ekstra rengøring af sauna og tørrerum. Henrik Tilsted har været opmærksom på kvaliteten. Plantefirmaet Terje Valsø har vedligeholdt vore plantekasser i foyererne med et fint resultat. Der bliver udskiftet planter løbende hen over året med planter svarende til årstiden, så de altid ser indbydende ud. Gartnerfirmaet Jantzen har stået for styning af platantræerne, og klippet buske under træerne, samt skåret kanterne på græsplænerne. Endvidere er der beskåret taks og roser i bedene. 2.f. Fællesantenneanlægget Leveringen af tv, radio, internet samt telefoni fra YouSee er forløbet tilfredsstillende i løbet af Alle beboere har fortsat adgang til fuldpakken, der p.t. består af i alt 57 kanaler i HD-kvalitet. Side 3 af 9

4 2017 startede med en større planlagt kanalomlægning med det formål at hæve billedkvaliteten yderligere på de 26 mest sete tv-kanaler. Desuden slukkede YouSee for FM-radiosignalet via kabel-tv-stikket således, at det nu kræver en digital DAB+ radio eller alternativt en DAB-adapter til den eksisterende radio. Som Fuldpakke abonnent fik vi adgang til at se Paramount+ med masser af klassikere og favoritter fra det amerikanske filmselskab Paramount Pictures. Paramount står bag nogle af de allerstørste biograffilm og vi kan se mange af deres film inden et år efter biografpremieren. Der er tale om nye film som eksempelvis Jack Reacher: Never go back, Monster Trucks og xxx The Return of Xander Cage eller klassikere som An Officer and a Gentleman, Godfather og Star Trek. Filmene findes i YouSee Tv & Film-app en, tv.yousee.dk eller på YouSee Tv-boksen. I foråret 2017 fik den populære streamingtjeneste Netflix en kanalplads på YouSee s nyeste tvboks (Humax). Har man således et Netflix-abonnement, kan man zappe lige så hurtigt til House of Cards på Netflix som til X-Factor på DR1, når man skal beslutte sig for, hvad aftenens underholdning skal bestå af. Tirsdag 30. januar 2018 blev der ændret lidt i kanalrækkefølgen, hvor bl.a. TV 2 og TV3 får nye pladser. Husk, at man som YouSee tv-kunde kan lave fordelagtige aftaler vedr. bredbånd og telefoni. For yderligere information om YouSee og deres tilbud henviser bestyrelsen til YouSee s kundeservice på telefon eller hjemmesiden Hvis man som beboer har brug for hjælp omkring tv, bredbånd eller computer, kan bestyrelsen henvise til Christian Bøje Jørgensen, der har Bøjes Radio Hjemmeservice. Christian kan kontaktes på telefon eller via hjemmesiden Bemærk venligst, at denne service ikke er gratis. 2.g. Planlagt vedligeholdelse 2017 var følgende vedligeholdelsesprojekter medtaget på budgettet med henblik på gennemførelse: Renovering af vestterrasser Der er i årets løb gennemført renovering af 8 terrasser. Projektet fortsætter næste år, hvor vi planlægger af få de sidste 8 renoveret Der er i perioden i alt blevet renoveret 112 vestterrasser. Renovering af faldstammer mv. Det store renoveringsprojekt blev afsluttet med de sidste arbejder af IC Pipe i de første måneder af der har efterfølgende været nogle rettelser hos enkelte beboere. I efteråret var der så gået et år fra de første håndværkere afsluttede deres arbejder. Det var derfor tiden til at gennemføre 1-års eftersyn hos de beboere, der tilkendegav at have fejl eller mangler. Fejl og mangler skulle nu være afviklet. Der mangler således kun et 1-års eftersyn af Reliningen ved IC Pipe. Dette eftersyn skulle gerne være afsluttet inden generalforsamlingen. Side 4 af 9

5 Susanne Sørensen fra vores rådgivende ingeniørfirma Rostgaard A/S har været til stor hjælp for bestyrelsen med at få koordineret de mange besøg hos vore beboere. Et så stort projekt kan naturligvis ikke gennemføres uden en stor velvilje fra beboeren, men også en solid indsats fra Anette Korsner og Tommy Pedersen, der har fulgt processen hele vejen. En stor tak til alle. 2.h. Hjemmeside Ejerforeningens hjemmeside har adressen Hjemmesiden bliver redigeret af bestyrelsen med det klare mål, at der kun findes opdaterede oplysninger om ejerforeningen på siden. Vi prøver at orientere de fleste beboere via et nyhedsbrev. Desværre har vores hjemmesidehost nedlagt sin nyhedsbrevs-funktion og vi anvender nu Bullsender.dk. Det giver lidt problemer med at få en tilmeldingsformular på hjemmesiden. Alle adresser som sendes til administrator kommer med på listen til nyhedsbrevet. Anvendelse af en nyhedsbrevsdistibutør kan også give problemer med, at mails bliver sorteret fra i spam-filtret, hos den enkelte modtager. Indtil alle beboere har en mailadresse, vil der også blive udsendt informationer på papir til de relevante beboere. 3. VAND- OG ENERGIFORBRUG Varmeforbrug Domus Vista Park II har i de seneste 3 år haft følgende varmeforbrug: Varmeforbrug MWh Målte graddage GD Der har af det angivne forbrug været brugt 291 MWh til opvarmning af brugsvand svarende til 17,2 % af varmeforbruget. Ifølge Brunata er landsgennemsnittet 30 % for boligejendomme. Et normalår har GD. Varmeforbruget i 2017 svarer til 0,63 MWh/GD, hvilket er på niveau med de foregående år. Bestyrelsen finder, at funktionen og pasningen af varmecentralen har været tilfredsstillende. Der har ikke i 2017 været betalt afgift som følge af utilstrækkelig afkøling af returvandet. Vand- og elforbrug Vand- og elforbruget i Domus Vista Park II har i de sidste 3 år været således: Vandforbrug m3 Elforbrug kwh Vandforbruget er i 2017 faldet til det lavest forbrug, som vi har oplevet. Det svarer til et gennemsnitligt forbrug på 66,13 m³ per bolig, hvilket stadig er lavere end landsgennemsnittet. Side 5 af 9

6 Det gennemsnitlige forbrug på landsplan var i 2016 på 81,3 m³ per husstand (2,15 person). Gennemsnittet på Frederiksberg er i øvrigt 20,45 m 3 per person. Det lave vandforbrug i 2017 skal nok tilskrives den våde sommer, hvor der ikke er blevet vandet terrasser i stort omfang. Elforbruget er faldet til det laveste niveau, der endnu er registret. Det skyldes, at der nu er LEDbelysning overalt i fællesrummene, og at der ikke har været håndværkere i årets løb, der har skullet bruge arbejdsstrøm. 4. VARMEMÅLERE Resultatet af 18. års varmeforbrug i de enkelte lejligheder blev fjernaflæst af Brunata primo april Det samlede resultat af forbruget er udsendt til hver enkelt ejer fra vores administrator. A conto varmebidrag Bestyrelsen forventer blandt andet som følge af, at Frederiksberg Forsyning fjernaflæser vor måler i varmecentralen og på baggrund heraf fastsætter den kvartalsvise a conto-betaling for fjernvarmeleverancen at den samlede a conto indbetaling fra ejerne med stor sandsynlighed kan dække de samlede udgifter for indeværende varmeregnskabsår (2017/18), hvilket dog intet siger om, hvorledes den enkelte lejligheds varmeregnskab vil blive afviklet. Bestyrelsen har efterfølgende vurderet det kommende varmeregnskabsår (2018/19). Frederiksberg Forsyning meddeler på sin hjemmeside, at MWh-prisen fra 1. januar 2018 udgør 465,68 kr. (= -9% i forhold til 2017), medens belastningsafgiften er steget fra 21,88 kr./m 2 til 23,13 kr./m 2. Med det rullende gennemsnit for de seneste 10 års forbrug som grundlag for det kommende varmeregnskabsårs forbrug vurderer bestyrelsen på baggrund af ovenfor anførte prisjusteringer, at ejernes a conto indbetalinger kan fortsætte uændret med de beløb, der fremgår af budgetforslagets side 3 (Kvartalsvis opkrævning fra 1. april 2018). 5. DET FÆLLES LÅSESYSTEM Helt tilbage i 2008 fik vi ved en generalforsamlingsbeslutning udskiftet alle låsecylindre fra det gamle Ruko-system til det nye EVVA-system. De fleste beboere valgte, at udskifte egne dørlåse for at slippe for at have flere forskellige nøgler. Det virkede også fint i flere år. Men da hoveddørene var svære at skubbe på grund af dørpumperne, blev det i 2012 besluttet at ændre de to glasdøre i indgangspartiet til elektriske kroglåse og med nye låsecylindre på dørkarmen. Der kom også dørpumper på alle døre. Der har de sidste 4 år været mange udgifter til reparation og vedligeholdelse af disse nye låsecylindre. Bestyrelsen sendte et erstatningskrav til Bagger Låse & Alarm, der havde serviceaftalen, men dette blev afvist med begrundelsen slitage. Vi fik også en vurdering af advokat Henrik Oehlenschlæger, om det kunne betale sig at få foretaget syn og skøn med henblik på en retsafgørelse. Men det blev frarådet, da vores sag vil stå dårligt i forhold garantibestemmelserne og slitage. Bestyrelsen har nu indhentet tilbud på ændring af cylindrene i glasdørene til en elektronisk briksystem. Så er der ikke længere noget mekanisk, der kan gå i stykker. Vi kan senere overveje om andre døre også skal forsynes med brik-systemet i stedet for låsecylindre. Det betyder desværre, at vi skal have en brik i nøglebundtet sammen med sædvanlige nøgle. Side 6 af 9

7 6. FÆLLESAREALET MELLEM PARK I, II OG III SAMT HØJHUSET Fællesarealet har i 2017 været under tilsyn af Kim Damgaard fra Domus Vista Park I og vedligeholdelse af fællesarealet har været i hænderne på DEAS gartnerafdeling. kvaliteten af vedligeholdelsen har ikke været helt tilfredsstillende, hvilket betød, at fællesudvalget fik strammet op på aftalerne i efteråret. Der skulle nu være styr på pasning og vedligeholdelse. Fællesudvalget har afholdt 3 møder, hvoraf det ene er et budgetmøde. Der har ikke været udskiftning af legeredskaber, men bænke og borde er blevet repareret og overfladebehandlet. Ligesom læskærmene er blevet renset for alger og træbeskyttet. Beplantningen er gammel og det er svært at få nye planter og buske til at gro under de store træer. Der vil blive beskåret og fældet buske og træer i løbet af vinteren, så der kan blive nyplantet til foråret. Legepladsen skal også fornyes visse steder, da den er ved at være noget nedslidt. Budget 2017 Budgettet for 2017/18 er noget højere end det afsluttede regnskab for 2016/176, idet der iværksættes en større udskiftning på legepladsen samt opretning af belægning på stierne. Regnskabsåret går i øvrigt fra 1. oktober til 30. september. 7. DRIFTSRESULTAT FOR 2017 Ejerforeningens driftsresultat for 2016 udviser et driftsoverskud på kr., mens der var budgetteret med et driftsunderskud på kr. Resultatet er således godt kr. bedre end budgetteret. Driftsoverskuddet, der er beskrevet i årsregnskabet, dækker både over, at der er budgetposter med overskud og budgetposter med underskud. Sammenfattende kan der fremhæves følgende: På posten de offentlige udgifter er udgiften til vand mindre end forudsat, hvilket formentlig skyldes, at flere ejere har fået udskiftet toiletter til at med lavt vandforbrug. Til gengæld er elforbruget steget i år, men vi vurderer, at det skyldes forbruget af elektricitet til faldstammeprojektet, og at vi derfor ikke får en tilsvarende stigning til næste år. Under forsikring og abonnementer er der brugt ca kr. mindre, hvilket primært skyldes, at kontoen for selvrisiko ikke har været brugt. Som nævnt under afsnittet forsikringer er mange forsikringssager blevet konteret under reparationer. Posten renholdelse dækker både over, at der er brugt meget lidt til snerydning m.v. i 2016, men i det hele taget er der brugt mindre på rengøring i år. Vi tror, at det bl.a. skyldes, at det ikke har været muligt at foretage rengøring i samme omfang som i tidligere år på grund af faldstammeprojektet. Administration er samlet set blevet kr. billigere, som primært skyldes, at overgangen til ny administration skete senere på året end planlagt, hvilket vi har sparet kr. på. Udgiften til afvikling af generalforsamlingen blev derimod større med kr., men også regnskabsassistancen blev lidt højere end forudsat. Under reparationer er der i alt under posten brugt ca kr. mere end budgetteret. Vi har igen i år haft store udgifter til elevatorer, men den rigtig store post har været låsesystemet. Bestyrelsen blev i årets løb opmærksom på, at der blev brugt rigtig mange penge på reparation Side 7 af 9

8 af låsene. Bestyrelsen tog derfor kontakt til låsefirmaet med henblik på at få sat et låg på udgifterne. I skrivende stund er sagen endnu ikke afklaret. Derudover har flere af udgifterne relation til udgifter, som skulle henføres under selvrisiko på afsnittet forsikringer. Foreningens likviditet har i hele året været god. 8. GRUNDFOND Resultatopgørelsen for 2017 udviser et driftsunderskud på kr., hvilket medfører, at egenkapitalen i Grundfonden pr. 31. december 2016 er på kr. Der var i budgettet for 2016 medtaget 2 projekter til finansiering via Grundfonden. Der var budgetteret med op til 8 renoveringer. Der blev foretaget 4. Faldstammeprojektet har været den alt overskyggende udgift i året, idet der er forbrugt for kr. Det er bestyrelses mål, at vi over de næste år ikke skal bruge af grundfonden udover de budgetterede kr. i 2017 til afvikling af faldstammeprojektet og renovering af vestterrasserne. Der skal igen opbygges en fornuftig egenkapital over de kommende år. Gælden på gældsbrevene vil blive afviklet med kr. med tillæg af renter om året. 9. EJERFORENINGENS ADVOKAT OG ADMINISTRATION Ejerforeningens advokat, Henrik Oehlenschlæger, var igen dirigent ved den ordinære generalforsamling. Administrationen af Ejerforeningen har været varetaget af Rialtoadvokater v/advokat Henrik Oehlenschlæger. Bestyrelsen er meget tilfreds med samarbejdet. Det har været en stor lettelse at blive aflastet på hele bogføringsområdet samt opkrævningen af fællesudgifter mv. 10. INFORMATIONER MV. Bestyrelsen har i årets løb udsendt informationer og opslag på tavlerne i opgangene om følgende emner: Konstituering af bestyrelsen og fællesudgifter 2017 Parkering på Betty Nansens Allé Rengøring af parkeringspladserne i garageanlægget Oprydning i cykelrummene Oprydning på parkeringspladserne og rengøring i cykelrummene Julelys på terrasserne Trick-tyve Indbrud via vestterrasserne Information i december (brugte juletræer, affaldssortering og generalforsamling med tid og sted) Informationerne er hovedsagelig udsendt som , men også omdelt i postkasserne til de ejere, som ikke har adgang til PLANLAGT VEDLIGEHOLDELSE Side 8 af 9

9 Bestyrelsen skal med nedenstående bemærkninger foreslå følgende vedligeholdelsesarbejder mv. gennemført i foreningsåret 2018: Renovering af vestterrasser Som de tidligere år vil der være en række terrasser, der skal have udskiftet dræn og membraner. Bestyrelsen vil inden for beløbsrammen lade de sidste 9 terrasser renovere i løbet af den kommende sommer. Bestyrelsen ønsker som tidligere år et rammebeløb på kr., som foreslås afholdt af Grundfondens midler. Renovering af faldstammer Til afslutning af faldstammeprojektet, som forventes at koste ca kr., vil bestyrelsen foreslå beløbet afholdt af Grundfondens midler. Ændring af låsesystemet til indgangspartierne Der har som det fremgår af regnskabet været afholdt ikke ubetydelige beløb de seneste år til reparationer og vedligeholdelse af låsecylindre. Bestyrelsen foreslå, at der afsættes kr. til ændring afholdt af Grundfondens midler. Side 9 af 9