Byggesagen ny & tilbygning

Transkript

1 Byggesagen ny & tilbygning Her er beskrevet de vigtigste forhold, der skal iagttages inden drømmen realiseres der kan dog være andre lokale forhold, som har indflydelse på en bygnings udformning og placering end dem, der er beskrevet nedenfor vil du være helt sikker kan du med fordel kontakte en professionel rådgiver. Reglerne for hvilke arbejder der skal byggetilladelse til findes på side Reglerne omkring byggetilladelse og byggeanmeldelse er ændret 2. maj Afsnittet herom er opdateret i denne udgave. Af Axel Hoeck Wiggers, arkitekt m.a.a. Regler for byggetilladelse o.l. opdateret af Bjørn Donnis Indhold Forord... 4 Byggegrunden... 4 Arkitektur... 4 Funktion/behov byggeprogram... 4 Valg af hus... 4 Valg af typehus... 4 Individuelt byggeri... 5 Rådgiver... 5 Arkitekt... 5 Ingeniør... 5 Ansvar... 5 Rådgiverforsikring... 5 Eget ansvar... 5 Forsikringer i byggeperioden... 5 Byggeteknik... 6 Side 1 af 16

2 Afstande til skel, åer, søer, vej osv Højde over terræn... 6 Handicapkrav... 6 Kloaktilslutning eller sivebrønd... 6 El tilslutning... 6 Vandtilslutning... 6 Varmetilslutning... 7 Telefon Internet... 7 Forhåndsbesked... 7 Forholdet til anden lovgivning... 7 Myndighedsgodkendelse... 7 Plan af grunden med bygninger... 8 Plan af bygningen... 8 Plan af fundamenter... 8 Facader af bygningen... 8 Snittegning... 8 Kortfattet beskrivelse... 8 Byggesagkyndig uvildig... 8 Tegningsmateriale til entreprenøren... 8 Beskrivelse af materialer og byggemetode... 9 Valg af ydervægge, tagbelægning, gulve, døre/vinduer, lofter osv... 9 Hvordan skal arbejdet udføres... 9 Kvalitetskrav til arbejdets udførelse... 9 Tilbudslister... 9 Indhentning af delpriser på evt. ønskede ekstraarbejder... 9 Indhentning af tilbud fra entreprenører/byggemarked... 9 Aftalegrundlaget... 9 Sikkerhedsstillelse og aftaler om betaling Tidsplan... 9 Entreprisekontrakter med entreprenøren Afsætning af bygning på grunden Tilsyn & byggestyring Eget tilsyn/byggestyring Rådgivers tilsyn/byggestyring Entreprenørens tilsyn/byggestyring Aflevering overdragelse Mangelgennemgang Mangelafhjælpning Side 2 af 16

3 Garantiperioden & sikkerhedsstillelsen Entrepriseformer Totalentreprise Hovedentreprise Fagentreprise Byggetilladelse/ Bygglov og byggeanmeldelse/ Bygganmälan Følgende kræver byggetilladelse (bygglov) Følgende kræver byggeanmeldelse (anmälan) Følgende kræver IKKE byggetilladelse Ansøgningen om bygglov Kontrolansvarlig og påbegyndelse Links til nyttige hjemmesider APPENDIX Byggeriets juridiske dokumenter Rådgivningens faser Tryk på dette symbol for at komme tilbage til indholdsfortegnelsen Side 3 af 16

4 Forord At bygge nyt hus eller bygge til det hus man har, eller bare at renovere sit fritidshus i Sverige står for mange som drømmen om at skabe de perfekte rammer om familiens eller eget liv, stedet hvor der er hygge, varme og højt til loftet og plads til afslapning, men inden da skal der træffes mange beslutninger/valg før drømmen kan blive til virkelighed. Nedenfor gennemgås de stadier, overvejelser og beslutningsfaser man som kommende bygherrer skal eller i hvert fald bør overveje at gå igennem inden man påbegynder et nybyggeri, en tilbygning eller en større ombygning/renovering af dit Torp. Byggegrunden Inden byggegrunden erhverves skal du som køber undersøge om der findes lokalplaner, servitutter, tinglysninger eller gammel gæld på ejendommen. Lokalplaner kan findes på nettet på din kommunes hjemmeside. Resten bør undersøges gennem landinspektøren (läntmäteriet). Læs her om Läntmäteriet Arkitektur Der findes mange forskellige arkitekturretninger, valget står ofte mellem den traditionelle svenske byggestil eller en mere moderne udtryksform. Stilarten er den enkeltes eget valg, men man skal gøre sig klart, hvad ens egne ønsker er til arkitektur retningen i det kommende byggeri, og være opmærksom på, at nogle svenske Kommuner kan stille krav til arkitekturen og udtryksformen. Findes der en lokalplan Detailplan for området, er sådanne krav beskrevet her. Funktion/behov byggeprogram Inden drømmen kan blive til virkelighed er det vigtigt, at du gør dig klart, hvad det er huset skal kunne ikke i m 2 men i antal rum og hvad der skal være plads til i rummene, f.eks. om du ønsker åbent spisekøkken eller adskilt fra husets opholdsrum eller om der skal være plads til en dobbelt seng og hvor mange skabe i soveværelset, eller skal det være etagesenge, udsigten fra huset osv. Opstil det på en liste, gerne prioriteret efter vigtighed, derved bliver det langt lettere at vælge hustype eller beskrive jeres ønsker og behov i forhold til arkitekten og det individuelle byggeri, uanset om det er en tilbygning, en nybygning eller en totalrenovering af dit torp. Valg af hus Valg af typehus Der findes en lang række typehuse på det svenske marked de fleste er træhuse og mange af dem er i en rigtig god kvalitet undersøg om huset opfylder jeres behov og hvis der skal foretages Side 4 af 16

5 mindre ændringer i forhold til standardtypen, er det vigtigt at undersøge prisen for disse ændringer og inden købekontrakten underskrives, er det en rigtig god idé at konsultere en advokat for at sikre at I får leveret det, I betaler for. Individuelt byggeri Alternativet til typehuset er at kontakte en svensk eller dansk arkitekt og få udarbejdet et individuelt forslag til jeres fritidshus, et hus der er skræddersyet til jer. Arkitekten vil så komme med et forslag, der overholder de lokale bestemmelser fra din kommune om, hvor huset må ligge (afstande til skel, veje osv.) I kan hjælpe arkitekten ved selv at skaffe oplysninger om lokalplaner, servitutter eller evt. tinglysninger, inden I kontakter rådgiveren. Rådgiver Arkitekt Arkitektens opgave i forbindelse med et byggeri er at varetage jeres interesser i forhold til arkitektur, funktion, materialevalg og økonomi. Arkitekten udarbejder så i første omgang et skitseforslag til indretning, rumfordeling og arkitektur ud fra jeres byggeprogram (jeres ønsker/behov). Det er vigtigt at oplyse arkitekten om den samlede økonomiske ramme, I ønsker, han skal arbejde indenfor. Der findes mange, både svenske og danske, arkitektfirmaer med hjemmesider, hvor der evt. kan hentes inspiration til arkitektur og udtryksformer disse kan Googles eller søges på Danske Arkitektvirksomheder Ingeniør. Ingeniørens opgave er på baggrund af arkitektens tegninger og beskrivelse at sikre, at bygningen kan modstå vægten af sneen og vindpåvirkningerne på bygningen, samt at evt. tilkobling til kloaksystemet eller sivebrønd (faskine) er lovlig. Kopi af beregningerne skal medsendes til kommunen til sikring af, at der er foretaget konstruktionsberegninger over de bærende dele af bygningen. Der findes ingen regler om at ingeniøren skal være svensk, da man ikke skal være certificeret. Ansvar Rådgiverforsikring Enhver rådgiver, både arkitekten og ingeniøren, bør have en professionel ansvarsforsikring bed om en kopi af policen samt en kopi af seneste indbetaling. Forsikringen dækker projekteringsfejl og i værste fald også hvis bygningen kollapser eller der opstår andre skader på bygningen eller personer i op til 5 år efter afleveringen. Typehusfirmaerne kan tegne en tilsvarende forsikring, der dækker i tilfælde af skader. Spørg dig for og få det skriftligt fra firmaet. Eget ansvar Står bygherren (dig selv) for projekteringen og opførelsen af bygningen, findes der ingen forsikring, der dækker evt. skader på bygningen eller på personer. Forsikringer i byggeperioden Det er altid en god idé som bygherre at tegne en forsikring i byggeperioden på både dansk og svensk hedder denne en all risk forsikring, der dækker evt. storm, brandskader eller vandindtrængen i bygningen under opførelsen. Denne forsikring kan evt. tegnes i dit eget forsikringsselskab eller gennem din svenske bank/dit forsikringsselskab bed altid om et tilbud evt. fra flere selskaber (dog max. 5, hvilket er tilbudslovens bestemmelser). Vær opmærksom på, at mange svenske banker, der tegner denne type forsikringer, ofte har en begrænsning på beløbets størrelse (ofte kun på Side 5 af 16

6 SEK) hvilket er meget lidt, hvis uheldet er ude. Byggeteknik Afstande til skel, åer, søer, vej osv. Som hovedregel er afstanden til skel og veje i fritidsområder 4,5 m, men der kan i lokalplanen være fastsat andre grænser. Undersøg det hos din kommune eller på nettet inden igangsætning. Afstanden til åer, elve, søer og andet vand er som hovedregel 100 meter, men også her kan der være fastsat andre grænser ofte større afstande. På svensk kaldes det for Strandskydd Det er i øvrigt Länet, der har ansvaret for disse regler du kan læse mere på Länsstyrelsens hjemmeside (se adresser i Find vej i Folkhemmet her i Vidensbanken, samt i de generelle oplysninger hos Naturvårdsverket ) Det bør i øvrigt nævnes, at det er MEGET vanskeligt at få dispensation, med mindre der er befærdet vej mellem din grund og vandet. Selv om der ligger andre/ældre huse inden for Strandskydds linjen, er kommunerne på det seneste blevet meget restriktive. Højde over terræn Bygningshøjden (målt til overkant af tagryg) er som hovedregel fastlagt til 5,5 m, men en evt. lokalplan kan have fastsat andre grænser spørg dig for i din kommune eller find oplysningerne på nettet. Handicapkrav Vær opmærksom på, at den svenske byggelov fastsætter meget stramme regler for handicapvenlighed i alle typer byggerier dette har oftest betydning for dørbredder og adgangsforholdene til fritidsbygningen. Det normale er, at mindst én udvendig dør skal have en bredde på min. 1 m. Kravet gælder selvfølgelig ikke i eksisterende ældre bygninger, med mindre der foretages en større renovering af dit torp. Kravet gælder ved kun nybygning, større tilbygninger og ved gennemgribende renoveringer. Kloaktilslutning eller sivebrønd I nogle fritidsområder er der etableret fælles kloaksystem. Findes et sådant, skal du tilkobles dette. Findes der ikke fælles afløb fra området, kan der enten etableres sivebrønd eller kloaktank dette kan kun ske med kommunens forhåndsgodkendelse. Se yderligere oplysninger under Eget afløb her i Vidensbanken. El tilslutning Findes der eller ønsker du tilslutning til elnettet i dit område, er det en god idé at få et tilbud på fremføring og tilslutning, baseret på dit konkrete projekt. Det kan være meget bekosteligt at få strøm fremført til grunden husk også at få et tilbud ( anbud ) på tilslutningsafgiften samt etableringen af din egen elmåler på grunden. Tilbuddet indhentes fra det lokale El nätselskab, men kan oftest kun fås via en lokal installatør, der så kan supplere med tilbud for installationerne efter el måleren. Se yderligere oplysninger i El i huset her i Vidensbanken. Vandtilslutning Findes der offentligt eller privat vandværk i dit område, skal du ganske givet tilkobles til dette. Man skal ikke have tilladelse til brønd eller boring i glesbygden (ude på landet), kun i detailplanlagt område. Se yderligere oplysninger i Vand på Torpet her i Vidensbanken. Side 6 af 16

7 Varmetilslutning Der findes nok ikke mange fritidsområder i Sverige med fælles varmeforsyning, men undersøg det, der findes ildsjæle alle steder. Det mest almindelige er, at der opvarmes med el eller brænde (brændeovn eller pejs). Husk at installationen af disse skal godkendes af den lokale skorstensfejer. Der findes en hel del andre alternativer men disse er op til den enkelte selv at undersøge eller at søge faglig bistand til. Se yderligere oplysninger i El i huset og Varmepumper her i Vidensbanken. Telefon Internet Se yderligere oplysninger Vidensbanken og foreningen hjemmeside om dette emne. Forhåndsbesked Inden grunden erhverves, kan det være en god ide at søge kommunen om en forhåndsbesked (forhåndsgodkendelse af projektet) dette gøres ved at indsende en skitse med plan og facader således at kommunen kan vurdere, om projektet kan holdes indenfor de gældende rammer i området denne forhåndsbesked koster typisk ca. SEK 600. Aftalt en fast pris med arkitekten for udarbejdelse af skitsen til forhåndsbesked (prisen afhænger af bygningens størrelse, evt. lokalplaner, vedtægter osv.) og af, hvor meget der skal undersøges inden udarbejdelsen af forslaget. Prisen bør ligge mellem SEK til De kan være givet godt ud, for at man kan sikre sig, at byggeriet kan gennemføres som tænkt. Forholdet til anden lovgivning Der kan i nogle områder ligge servitutter eller andet, der begrænser udnyttelsen af grunden på den ene eller anden måde dette kunne f.eks. være nærhed til fredede arealer bygninger, typisk kirker eller gamle fredede gårde. Dette vil som oftest fremgå af skødet ( købebrevet ) så vær opmærksom på dette, inden grunden købes. Myndighedsgodkendelse Inden byggeriet kan påbegyndes på grunden, skal der foreligge en skriftlig byggetilladelse fra kommunen i nogle tilfælde kræves der også en nabohøring. Byggetilladelsen gives normalt på grundlag af følgende nedenfor listede materiale. Vær opmærksom på, at nogle kommuner efterfølgende forlanger rettede tegninger tegninger som udført Nedenstående materiale skal tilsendes kommunen, sammen med den skriftlige ansøgning og med din underskrift: Plan af grunden med indtegning af placering i forhold til skel. Placering af kloakledninger kloakbrønde eller sivebrøndens placering i forhold til huset. Plan af husets indretning bredder og højder på døre og vinduer, samt brændeovnens placering og afstande til træværk. Alle facader med angivelse af højder over terræn. Snittegning med angivelse af valg af materialer overflader udvendigt og indvendigt. Bygningshøjder til overkant tagrende rygning indvendige loftshøjder. Oplysninger om isoleringstykkelser. Beregninger af de bærende konstruktioner gulve vægge og spær. Evt. kort beskrivelse af bygningens konstruktion, materialevalg udvendigt, samt Side 7 af 16

8 farver på udvendige vægge, vinduer, døre og tagbelægning. Plan af grunden med bygninger Husk oplysninger om matrikelnummer og sted samt oplysninger om grundens størrelse og bygningens areal, og gerne med indtegnede højdekoter således at kommunen kan se grundens topografi i forhold til bygningsplaceringen. Plan af bygningen Nettoarealet (rummets indvendige mål i m 2 ) i hvert rum skal oplyses samt bygningens bruttoareal (husets udvendige areal i m 2 ) Plan af fundamenter Kommunen skal have tilsendt tegning med oplysninger om, hvordan fundamentet opbygges f.eks. randfundamenter eller punktfundamenter. Størrelse og dybde skal oplyses, normalt regnes frostfri dybde til 70 cm i Sverige, men min anbefaling er dog 90 cm som i Danmark. Få ingeniøren til at sikre, at jorden kan bære bygningen, ved at få lavet en geoteknisk undersøgelse (jordbundsanalyse). Facader af bygningen Alle bygningens facader skal optegnes, således at kommunen kan se, hvordan bygningen ser ud, og det skal beskrives, hvilke materialer der anvendes. Husk, at der også er brandkrav til materialerne i Sverige ( hvor branddrøjt et materiale er). Døre og vinduer leveres kun i 3 lags i Sverige og (normalt) kun i standard størrelser. Det kan dog lade sig gøre af få dem leveret efter mål, men det er ikke billigt. Vinduer og døre kan med fordel købes i Danmark, her findes ingen standard størrelser, alt produceres efter mål til samme pris (vinduer og døre er generelt billigere i Danmark). Snittegning Af snittegningen skal det fremgå, hvilken isoleringstykkelse der findes i gulv i vægge og i tagkonstruktionen, og hvordan der sikres ventilation til konstruktionerne vær specielt opmærksom på ventilationskravene i træhuse og specielt hvis bygningen står uopvarmet i vinterhalvåret. Flere oplysninger kan hentes på nettet på Læs her både det danske og det svenske Byggeforsknings Institut har masser af oplysninger om dette emne. (Statens Byggeforskningsinstitut Danmark). Kortfattet beskrivelse Ofte kan det være en god ide at udarbejde en kort beskrivelse af valget af overflader der medsendes til kommunen. Oplysningerne kan også stå på snittegningen. Byggesagkyndig uvildig Der er krav om, at en uvildig svensk byggesagkyndig gennemgår ansøgningen om byggetilladelse. Dette for at sikre, at alle konstruktioner er korrekte, og at der er taget vare på handicapkravene i bygningen. Bygherren betaler særskilt for denne ydelse normalt koster det omkring SEK Kommunen kan som oftest være behjælpelig med navn på en uvildig person. Tegningsmateriale til entreprenøren Mange entreprenører mener, at de vil kunne nøjes med det tegningsmateriale, der er udarbejdet til ansøgningen om byggetilladelse ( bygglov ). Tegningsmaterialet til ansøgning om byggetilladelse indeholder langtfra alle de nødvendige oplysninger for at undgå økonomiske overraskelser. De fleste vil gerne have lidt flere oplysninger på tegningerne og måske også et par detailtegninger Side 8 af 16

9 af specielle løsninger og en beskrivelse af materialer, samt hvordan konstruktionen ønskes opbygget. Tegningsmaterialet og beskrivelsen skal anvendes i 2 omgange den første er til brug for anbudet (tilbuddet) og i 2. omgang ude på byggepladsen til at bygge efter. Beskrivelse af materialer og byggemetode Beskrivelsen og metoden, der skal anvendes til arbejdets udførelse, er en vigtig del af både rådgiverens og entreprenørens arbejde. Valg af ydervægge, tagbelægning, gulve, døre/vinduer, lofter osv. Beskrivelsen skal indeholde oplysninger om yderbeklædningen, ventilationen, vindpappen, isoleringen, dampspærren, påforingen og den indvendige beklædning fodlister skyggelister. Hvordan skal arbejdet udføres Hvis der er specielle krav til arbejdets udførelse, f.eks. beklædning på skrå eller overlægget på brædderne, bør dette beskrives for at gøre arbejdet og tilbudsgivningen så korrekt som mulig. Kvalitetskrav til arbejdets udførelse Arbejdet bør udføres håndværksmæssigt forsvarligt. Krav til malerarbejdets overflader bør beskrives, hvis du ikke selv udfører malerarbejdet. Tilbudslister Tilbudslister anvendes normalt til få oplyst priser i forhold til mængder således at f.eks. prisen på tilkørt eller bortkørt jord/grus, fyldmateriale angives eller hvis der efterfølgende ønskes opbygget flere skillevægge. Indhentning af delpriser på evt. ønskede ekstraarbejder Delpriser i tilbudslisten kan også anvendes til evt. ekstraarbejder, hvis bygningens areal forøges eller begrænses, eller hvis der ikke er foretaget det endelige valg af overflader. Indhentning af tilbud fra entreprenører/byggemarked Indhentningen af tilbud ( anbud ) er vigtig, således, at den endelige og fulde økonomi er kendt, inden byggearbejderne påbegyndes. Prisen bør være fast i hele byggeperioden.(hvis byggetiden er under 12 måneder). Aftalegrundlaget Aftalegrundlaget er entreprisekontrakten der fastlægger arbejdets omfang og prisen for det arbejde, entreprenøren skal yde til den aftalte pris. Sikkerhedsstillelse og aftaler om betaling. Som bygherre bør du som minimum forlange, at entreprenøren stiller en sikkerhed i bank eller sparekasse som sikkerhed for arbejdets udførelse. Skulle entreprenøren gå konkurs i byggefasen, er du som bygherre sikret, at arbejdet som hovedregel kan fuldføres for sikkerhedsbeløbet. Det er normalt, at sikkerhedsstillelsen udgør 15% af håndværkerens pristilbud. Tidsplan Tidsfristen for arbejdets gennemførelse og aflevering er meget vigtig, aftal et fast afleveringstidspunkt med entreprenøren, fristen Side 9 af 16

10 skal være rimelig, også for entreprenøren, således at du er sikker på, at byggeriet er helt færdigt, og at det kan gennemføres i en god kvalitet, inden du overtager byggeriet. Entreprisekontrakter med entreprenøren Entreprisekontrakten kaldes i mange tilfælde acceptskrivelsen; den skal udarbejdes som det bilag, der igangsætter byggeriet ved køb af et typehus kaldes denne en købekontrakt: (Den svenske ord köpekontrakt dækker også den danske slutseddel ved køb af ejendom.) Den fastlægger alle væsentlige forhold mellem bygherren og entreprenøren/leverandøren denne kontrakt bør udarbejdes af en rådgiver eller en advokat. Afsætning af bygning på grunden Inden byggeriet kan igangsættes fysisk på byggepladsen, er det vigtigt, at bygningens grundplan afsættes på grunden det vil ofte være en god ide at lade en landinspektør afsætte denne. Hvis det efterfølgende viser sig, at den afsatte grundplans størrelse eller placering ikke overholder gældende regler, er det landinspektøren, der har ansvaret og dermed også den økonomiske risiko, såfremt bygningen evt. skal flyttes. Tilsyn & byggestyring Tilsyn og byggestyring er ligeledes en væsentlig del af opførelsen af bygningen. Tilsynet/byggestyringen skal sikre, at bygherren får leveret det, der er aftalt på tegningerne, i beskrivelsen og i acceptskrivelsen. Eget tilsyn/byggestyring Bygherren kan vælge selv at føre tilsyn og foretage den daglige byggestyring dette kræver dog en del arbejde af bygherren og kan ikke tilrådes, hvis afstanden til byggepladsen er stor, da det kræver næsten daglig nærværelse af bygherren, i alt fald pr. telefon, samt en del faglig indsigt i forhold til de arbejder, der skal udføres. Byggestyring handler om daglig koordinering af entreprenørerne indbyrdes. Rådgivers tilsyn/byggestyring Arbejdet med tilsyn og byggestyring kan overdrages til rådgiveren, der så påtager sig dette arbejde under fagligt ansvar (det professionelle ansvar hvor han har en forsikring, der dækker i tilfælde af svigt). Svenske rådgivere har ikke tradition for hverken byggestyring eller byggetilsyn; det er overladt til bygherren selv at sikre forløbet frem til afleveringen. Entreprenørens tilsyn/byggestyring I Sverige er det almindeligt, at entreprenøren overtager den daglige byggestyring på byggepladsen, og at bygherren eller dennes rådgiver varetager tilsynet på byggepladsen gerne ved ugentlige møder, hvor der følges op på fremdriften og tidsplanen, samt hvilke arbejder, der skal være udført inden næste byggemøde. Herunder hører også opfølgning på økonomien i byggeriet aftalesedler og/eller ekstraarbejder. Aflevering overdragelse Afleveringen/overdragelsen betyder, at byggeriet juridisk overdrages til bygherren, og at byggeriet herefter henligger for bygherrens ansvar bygnings & brandforsikringer osv. Mangelgennemgang Ved byggeriets afslutning gennemgås alle bygningsdele og overflader for derigennem at Side 10 af 16

11 sikre, at arbejdet overdrages til bygherren i den aftalte mængde og kvalitet. Mangelafhjælpning Konstateres der mangler i arbejdets omfang eller kvalitet, gives der en periode til entreprenøren til at få rettet op på disse forhold. Husk, at der i forvejen skal være fastsat en specifik dato for manglernes afhjælpning (ellers er det ikke muligt at gennemføre sanktioner over for entreprenøren, såsom at sætte en anden entreprenør til at færdiggøre de sidste mangler) Garantiperioden & sikkerhedsstillelsen Når bygningen igen er gennemgået, og der ikke er flere fejl eller mangler, overdrages byggeriet juridisk til bygherren, og garantien nedskrives eller fjernes helt afhængig af, hvad der er aftalt i entreprisekontrakten (acceptskrivelsen). Som oftest henstår der 5% af entreprisesummen til 1. år efter overdragelsen/afleveringen, og hvis gennemgangen efter 1. år også er uden fejl og mangler, frigives garantien helt. (nedskrives til 0) Entrepriseformer Der findes som hovedregel tre forskellige måder at gennemføre et byggeri på; disse er beskrevet nedenfor. Der findes dog flere varianter; i princippet er det kun fantasien, der sætter grænser. Men her vil jeg nøjes med at beskrive de tre mest almindelige, fordi de er afprøvede og velkendte, også blandt entreprenører. Bevæger du dig ud i andre modeller, bør du tage en advokat med på råd. Totalentreprise En totalentreprise er en udbudsform, hvor en entreprenør stiller med alle nødvendige fagentreprenører, incl. rådgiverne. (beton, murer, tømrer, VVS osv) Rådgiverne arbejder her i totalentreprenørens interesse. Hovedentreprise En hovedentreprise er en udbudsform, hvor hovedentreprenøren stiller med alle fagentreprenører, men hvor bygherren selv har lavet aftale med rådgiverne. Rådgiverne arbejder her i bygherrens interesse. Fagentreprise En fagentreprise er en udbudsform, hvor bygherren eller dennes rådgiver, entrerer med hver enkelt fagentreprenør, og hvor bygherren selv har entreret med rådgiverne. Entrepriseformerne hedder i øvrigt det samme på svensk og dansk. Byggetilladelse/ Bygglov og byggeanmeldelse/ Bygganmälan Den svenske lovgivning vedr. byggetilladelse og byggeanmeldelse er ændret i maj Teksten nedenfor er opdateret med de tilgængelige oplysninger ved årsskiftet 2011/2012. Nedenstående gennemgang er udarbejdet efter bedste evne. Men der kan naturligvis optræde både fejl og misforståelser. I Sverige opererer man fra 2011 i langt højere grad med byggetilladelse, denne ansøges på særlig blanket, som findes på din kommunes hjemmeside og den kræver en skriftlig tilbagemelding, godkendelse fra din kommune. De tidligere byggeanmeldelser anvendes ikke så meget mere. I Sverige skelnes mellem detailplanlagte områder (byer, områder med hvad vi kalder Side 11 af 16

12 lokalplan). Hvis der ikke findes en lokalplan, kaldes det for ikke detailplanlagte områder eller utanför detaljplan. Men en tredje kategori der falder ind i mellem og som kan være ganske relevant for torpare er inom samlad bebyggelse. I skrivende stund findes de lettest tilgængelige oplysninger i brochuren Behöver jag söka, der kan hentes her: ent/2011/bygglovsbroschyr.pdf Alternativet er at spøge sin svenske kommune samt studere kommunens hjemmeside. Kommunernes hjemmesider er i det store og hele opdaterede, om end praksis efter sigende endnu ikke alle steder er præcist defineret. Som den, der iværksætter arbejdet (bestiller og betaler), er du byggherre. Byggherren har det primære ansvar for at love og regler overholdes. Lovgivningen f.eks. regler om en bygnings konstruktion, skal overholdes uanset om der skal søger byggetilladelse eller ej. Husk, at der også er andre love og regler, der skal overholdes f.eks. regler i Miljöbalken (miljøloven). Følgende kræver byggetilladelse (bygglov) Ny og tilbygning. Flytning af en bygning Anvendelse af en bygning til et nyt formål f.eks. ændring af en lade eller stald til beboelse eller en garage til kontor! Nedrivning (her hedder det rivningslov og/eller marklov. Marklov vedrører anvendelsen af jordoverfladen = grunden). Udenfor detailplanlagte områder vil der OFTEST ikke gælde dette krav eller en anmeldelse er nok. Spørg kommunen! Det KAN kræve bygglov at ændre grundens udseende (fjerne jord eller fylde på fælde eller plante skov)! Spørg er normalt tilladt for mindre grunde på landet. Opstilling af plankeværker og læmure kan kræve byggetilladelse i sammenhængende bebyggelse. Ændring af facadebeklædningen eller udskiftning af tagbelægning eller andre ændringer, der påvirker husets udseende inklusiv skift af farve! Dette krav kan gælde alle områder, fordi/hvis der én gang tidligere, er givet tilladelse til det eksisterende udseende. Dette krav (til ansøgning) vil dog ofte kun fastholdes for detailplanlagte områder og specielle kulturhistoriske områder se på din kommunes hjemmeside eller spørg kommunen. Der er et krav om varsomhed. Du skal ved både udvendige og indvendige ændringer tage hensyn til at bevare bygningens karakter. Det gælder alle værdier: tekniske, historiske, kulturhistoriske, miljømæssige og kunstneriske. Følgende kræver byggeanmeldelse (anmälan) ændring i en bygnings bærende konstruktion Installation eller væsentlig ændring af ildsteder, røgkanaler, ventilations installationer, vand og afløb. Herudover skal diise arbejder naturligvis udføres efter lovgivning og foreskrifter. Husk oggså forsikringens evt. krav. Side 12 af 16

13 Følgende kræver IKKE byggetilladelse. På en allerede bebygget grund kan man placere mindre bygninger udhuse/gæstehuse, friggeboder, hvis udhusenes ydre mål tilsammen ikke overstiger 15 m², og taghøjden ikke overstiger 3,0 m. Afstanden til skel skal være mindst 4,5 m, med mindre man har skriftlig tilladelse fra naboen. Eksisterende friggeboder, der oprindelig er lovligt opført, er ikke omfattet af disse regler. Der er dog en del regler, der skal overholdes. Læs mere forvalta/bygglov ochbygganmalan/friggebodar Der skal dog søges tilladelse til ALLE friggeboder, hvis huset opføres indenfor strandbyggelinjen (typisk 100 m fra sø, å eller hav). Bemærk at man må KUN bygge en friggebod, hvis der allerede findes et lovligt hus på grunden! Udenfor detailplanlagt område må man opføre mindre tilbygninger og komplementærbygninger i umiddelbar nærhed at hovedbygningen. De nye bygninger må ikke være dominerende. De tidligere specifikke krav med max. 30% og max. 50 m 2 udvidelse er bortfaldet. Der kræves ikke byggetilladelse til at indhegne terrasser med mur eller plankeværk, hvis højde ikke overstiger 1,8 m. Hvis læmuren ikke strækker sig mere end 3,6 m ud fra huset, kræves ikke anmeldelse eller tilladelse. Også her skal naboer mindre end 4,5 m væk give tilladelse. Nægtes tilladelsen af naboen kan byggnadnämden alligevel give tilladelse. Ansøgningen om bygglov skal udover det selvfølgelige beskrivelser, tegninger osv. vise, at bygningen er tilgængelig for personer med nedsat bevægelses eller orienterings evne. Yderligere skal der være et forslag til hvem, der skal være kontrolansvarlig! (se senere). Når ansøgning er afleveret med ALLE dokumenter, der måtte være bedt om, får man besked herom. Herefter skal man have en afgørelse inden 10 uger, der dog kan forlænges én gang med yderligere 10 uger. Byggetilladelsen bortfalder, hvis byggeriet ikke er påbegyndt inden 2 år og afsluttet det inden 5 år. Kontrolansvarlig og påbegyndelse Der SKAL i mange tilfælde udnævnes en kontrollansvarlig, der skal: hjælpe dig med at lave en kontrollplan! sørge for at kontrolplanen overholdes. Den kontrolansvarlige skal have en selvstændig stilling i forhold til den der udfører opgaven! (det kan altså ikke være håndværkeren). Den kontrolansvarlige skal være certificerad av ett ackrediterat certificeringsorgan. Frem til 1. januar 2013 kan kommunen (byggnadsnämden) give tilladelse til, at den kontrolansvarlige ikke er certificeret. Kontrollplanen er et dokument, der beskriver hvad der skal checkes hvornår under byggeriet. Det kan godt være dig selv, der udfører kontrollen, under forudsætning af, at kommunen tillader det men du skal kunne dokumentere kontrollen (f.eks. med fotos af kritiske detaljer). Der skal holdes et møde (teknisk samråd) mellem kommunen og (mindst) den kontrolansvarlige inden der foretages noget fysisk på byggepladsen. Side 13 af 16

14 Byggnadsnämden skal mindst én gang besøge byggepladsen. Efter afslutning får du en slutbesked, der evt. kan nævne småting, der ikke er i orden (anmärkningar). Større fejl udløser en tillfälligt (=foreløbig) slutbesked, der senere skal erstattes med en endelig slutbesked efter afhjælpning af fejlen. Ved uenigheder kan byggnadsmnämdens beslutninger påklages til Länsstyrelsen. Næste klagetrin er Mark och miljööverdomstolen ved Svea hovrätt. Der er ganske korte frister (3 4 uger) til at klage! Links til nyttige hjemmesider Hvis du ønsker den fulde, orginale tekst om bygglov findes den på: Bygg och konstruktionsregler : kan læses her: forvalta/bygg ochkonstruktionsregler ESK/ Bygg och konstruktionsregler Sidan är en introduktion till Boverkets byggregler, BBR och Boverkets konstruktionsregler, BKR. Den nya BBR 15 gäller från och med 1 juli 2008, med övergångs bestämmelser på ett år. Side 14 af 16

15 APPENDIX Byggeriets juridiske dokumenter Nedenstående dokumenter er alle en del af det juridiske aftalegrundlag som skal/bør etableres mellem byggeriets parter, før under og efter byggeriet. Alle dokumenter udarbejdes normalt af rådgiveren Sikkerhedsstillelsen udarbejdes af banken eller sparekassen. Rådgiverkontrakten Bygherre Rådgiver Tidsplan rådgivers projektering Bygherre Rådgiver Tegninger arkitekt & ingeniør Rådgiver Statiske beregninger Rådgiver Beskrivelser Rådgiver Tidsplan byggeriets udførelse Bygherre Entreprenør Tilbudslister Bygherre Entreprenør Entreprenørens tilbud Entreprenør Bygherre Acceptskrivelser Bygherre Entreprenør Sikkerhedsstillelsen (gensidig) Bygherre Entreprenør Afleveringsprotokollen aflevering Bygherre Entreprenør 1. års aflevering Bygherre Entreprenør Yderligere er byggetilladelsen et væsentligt juridisk dokument for bygherren. Side 15 af 16

16 Rådgivningens faser Rådgivningen er normalt opdelt i følgende faser. Byggeprogram Skitseprojekt Dispositionsforslag Myndighedsprojekt Hovedprojekt Udbud licitation Kontrakter entreprenører Udførelsen bygge & sikkerhedsmøder Afleveringen Side 16 af 16