Roskilde Kommune Rådhusbuen Roskilde sag nr.: 937. Att.: Kim Berg Petersen

Transkript

1 Roskilde Kommune Rådhusbuen 1 0 Roskilde sag nr.: 937 Att.: Kim Berg Petersen Vedr.: Ansøgning om dispensation for lokalplan 551 punkt 6.3, sagsnr På vegne af OK bolig ansøges hermed om dispensation for etageantal på ny bebyggelse til seniorboliger, Matrikel 1 ck.(delområde 2) Himmelev GL. Sognevej 124,0 Roskilde. Dispensationsønsket begrundes i en usædvanligt stor tilsøgning til netop dette boligtilbud fra borgere i lokalområdet. Lokalplanen er udformet med et overskud af etageareal i forhold til det aktuelle projekt, men indenfor en skarp begrænsning af bygningsudformning. Der forespørges derfor om muligheden for dispensation af lokalplanens krav om max 2 etager for bebyggelsen i delområde to, punkthuse til seniorboliger, for derved at udnytte bebyggelsespotentialet for området bedre. Ved at indbygge en 2. etage under taget, kan bebyggelsen øges med 3 mindre seniorboliger, således at punkthusene i alt indeholder 15 seniorboliger i forhold til lokalplanens 12 boliger. Dispensationsansøgningen vurderes ikke at være i strid med principperne i lokalplanen, idet bebyggelsen forsat indgår som tiltænkt i den samlede helhed og i øvrigt ikke overskrider lokalplanens vejledende krav til omfang og placering. Maksimale bygningshøjde på på 11 m. Bebyggelsen overholder højdebegrænsningen på 11 m, idet øverste boliger på 2. sal fremstår som tagboliger, der udnytter tagformen. Derved bliver hovedbygning på Himmelev Gl. Præstegård og punkthuse med seniorboliger lige høje. Elevatortårne forudsættes indbygget som kviste indenfor tagformen. Indpasning til omgivelserne Punkthusene placeres bag den eksisterende træallé på Himmelev Gl. Sognevej, og bag de lindetræer, som lokalplanen forudsætter bevaret. Området er generelt karakteriseret af høje træer og meget beplantning som et element der overskygge udsynet til de enkelte bygninger. Således vil træerne også danne filter mellem punkthusene og eksisterende bebyggelse nord for byggefeltet. Skyggevirkning Vedlagte tegningsmateriale illustrerer et skyggediagram fra januar, den dag på året hvor solen står lavest. Skyggediagrammet anviser ikke skygger fra eksisterende træer. Diagrammet anskueliggør, at skyggedannelse fra seniorboligerne ikke vil ramme nabobebyggelserne indenfor dagens lyse timer, Den maksimale bebyggelsesprocent for lokalplanområdet under ét er 45. Bebyggelsen holder sig langt indenfor denne begrænsning med en samlet bebyggelsesprocent på knap 40 %. Ældreboliger og plejeboliger under opførelse udgør i alt m². Hertil kommer seniorboliger med et forventet bruttoareal på ca m². Minimumsafstand til skel på 2,5 m overholdes og eksisterende gennemgående sti forbliver uændret. Dokument2 1

2 Bevaringsværdige lindetræer bevares forsat. Eksisterende plan for afvikling af indkørsel og parkering bevares. Parkering Lokalplan forudsætter 40 p pladser indenfor området som helhed. Lokalplanen baserer sig på følgende volumen i projektet: 84 boliger fordelt på 56 plejeboliger + 16 ældreboliger + 12 seniorboliger = 84 boliger Det aktuelle projekt under opførelse har reducerer antallet af plejeboliger til ældreboliger +10 seniorboliger = i alt 78 boliger. Det godkendte landskabsprojekt på grunden består af 38 p pladser og 2 pladser til minibus og vurderes derfor forsat at opfylde det fremtidige parkerings behov for de nu ønskede 83 boliger. Gældende vejledning fra lokalplan for bebyggelse på delområde 2: I delområde 2 skal bebyggelsen opføres som punkthuse, der kan forbindes med fælles altaner. 6.3 Byggeriet må opføres i op til to etager med åbent til kip. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade, ovenlyskasser og lignende må være højere end 11 meter. Bebyggelsen skal disponeres, så seniorboliger og fælleshuset i plejecentret er de højeste bygninger i lokalplanområdet. 6.4 Tage kan udføres som flade tage og som saddeltage med ovenlys. Tage må ikke udføres med ensidet taghældning. 6.5 Til hver enkelt bolig skal enten knyttes en terrasse eller en altan. 6.6 Skure, mindre småbygninger og garager til at betjene senior, ældreboliger og servicearealer, skal placeres så tæt ved indgangene som muligt og med befæstet adgang. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Byggeriets facader skal enten udføres i blank mur, beton eller fremstå som pudset mur i forskellige toner. Hvert enkelt facadeelement/bygningselement kan have sin egen tone, så byggeriet fremstår farverigt. (se illustration) Detaljer i byggeriet, eksempelvis omkring vinduer, døråbninger i karnapper m.v. kan udføres i andre materialer end de først angivede. Gavle på plejecentrets rækkehuse skal udføres så de fremstår varierede, gerne med andre materialer end byggeriets øvrige facader, med beplantning eller mulighed for forskellige funktioner i de bagvedliggende lokaler. Gavle må gerne udføres med store vinduer og døre. 6.4 Tage kan udføres som flade tage og som saddeltage med ovenlys. Tage må ikke udføres med ensidet taghældning. 6.5 Til hver enkelt bolig skal enten knyttes en terrasse eller en altan. 6.6 Skure, mindre småbygninger og garager til at betjene senior, ældreboliger og servicearealer, skal placeres så tæt ved indgangene som muligt og med befæstet adgang. Ovenstående vejledning til bebyggelsens ydre fremtræden og disponering overholdes med undtagelse af punkt 6.3, etageareal. Der skeles i den forbindelse til andre bebyggelser i Himmelev som ligeledes udnytter en 3 etage til boliger, Himmelev Have. Modsat Himmelev Have med sit mere moderne formsprog, respekterer vedlagte forslag referencen til den gamle Præstegård og den omgivende bygningstypologi i form af sammensatte huse med saddeltag. 2

3 Jeg håber vedlagte materiale uddyber konsekvenserne ved den ønskede dispensation og står naturligvis til rådighed for yderligere spørgsmål. Med venlig hilsen Susanne Hansen Arkitekt MAA e sus@rubowarkitekter.dk t Bilagsmateriale: Himmelev Gl. Præstegård Udvidelse af Seniorboliger

4 HIMMELEV GL. PRÆSTEGÅRD Forslag til udvidelse af seniorboliger med en ekstra etage lokalplan 552 1

5 Udvidelse af seniorboliger med en etage Vedlagte er et forslag til en udvidelse af seniorboligprojektet i det nye Himmelev Gl. Præstegård på baggrund af en meget stor interesse fra borgere i lokalområdet, som står på venteliste til en bolig her, når de er opført. Området er centralt med lokale indkøbsmuligheder og et busstop. Lokalplan 552 definerer umiddelbare begrænsninger for en udvidelse af seniorboligerne, dels er der etagekrav på 2 tager, dels et fastlagt højdegrænseplan på 11 m. Parkeringsnormen for bebyggelsen som helhed er i lokaplanen fastlagt til 40 p-pladser. for 84 ældre- og plejeboliger Til gengæld kan der bygges en del mere på grunden uden at overskride bebyggelsesprocenten. Vedlagte forslag tilfører bebyggelsen en 2. sal med mindre boliger med skråvægge. Bygningen overholder højdegrænseplanet, idet øverste boliger udnytter taggeometrien. Vi vurderer med det vedlagte materiale, at den øgede etagehøjde fint kan indgå harmonisk i bebyggelsen i samspil med de bevarede store træer og den nyetablerede allé. Skyggevirkning på naboer nord for bebyggelsen vurderes minimal. Eventuelle skyggegener vil komme fra eksisterende træer. De angivne planer er vejledende og forudsættes endeligt tilpasset, i fald løsningen godkendes af kommunen. De to fremtidige seniorboligbebyggelser udføres med central ankomst og elevator, samt individuelle integrerede altaner. Haveplanen tilvejebringer små forhaver for boliger i stueplan. Der etableres teknik og depoter i kælder. Det gældende og myndighedsgodkendte landskabsprojekt fremstår intakt med grønne afskærmninger af parkering og forhaver i form af bøgepur og hæk. 2

6 Gældende lokalplan Haraldskær haveskur NIORBOLIGER Sognevej Bevaringsværdige træer ADISÆBLELUNDEN haveskur Byggefelt 2,5m fra skel SENIORBOLIGER affaldshus Eksisterende lindetræer 6 p-pladser HC parkering 14 p-pladser haveskur SENIORBOLIGER Eventuelt stiforbindelse til offentlig sti Hovedindgang NOLIEHAVEN HC parkering 10 p-pladser Linde og egetræer rasse sse PLEJE BOLIGER 1ad Evt. gangsti til busstoppested Passage for cyklister og gående 32c Passage cykel -p pedelhus KVÆDEHAVEN HC parkering 2 p-pladser til minibus 7 p-pladser cykel -p TORVET Petanque Busstop Sidde/ beplantningsniche Fontaine og skulptur Bålplads PARADISÆBLELUNDEN MAGNOLIEHAVEN Betingelser i lokalplan 552 : Delområde 2 : tæt-lavt byggeri eller etagebyggeri AVEN ÆLDRE BOLIGER Tjørn PLEJE BOLIGER Fælles terrasse Afsætning for minibus Udeareal borde FÆLLESHUS taghave Fælles terrasse PLEJE BOLIGER 1ad Bebyggelsesprocent : 45% max Evt. stiforbindelse til offentlig sti Himmelev Gymnasium Herregårdsvej 6 p-pladser i armeret græs Eksisterende fyrtræer Passage for cyklister og gående Fælles terrasse KIRSEBÆRHAVEN Fælles terrasse URTE- OG BÆRHAVEN Legehus Fælles terrasse ÆBLEHAVEN SANSEHAVEN Kaninby Brandvej som armeret græs Evt. stiforbindelse til offentlig sti Himmelev Gymnasium Bebyggelsen opføres som punkthuse der kan forbindes med fælles altaner. To etager med åbent til kip gelse 1:1000 N 1n Max. højde : 11m Egelund Flade tag eller saddeltage med ovenlys Eksempel på fremtidige bebyggelse 1:1000 N 40 p-pladser 3

7 Ønsket forslag: Tilførsel af en etage, taghældning ca. 40 grader: Brutto areal : 1520m2 / Bebyggelsesprocent : 39,5% 11m - Højdegrænseplan teknik elevatør 2300 teknik elevatør ny 2.sal med mindre boliger sal stueetage Principsnit 1:200 2 Projektforslag etager (gældende lokalplan) 3 etager Forslag 3 etager : 11m9 1.1 (dispensation) : overholder højdegrænseplan Forslag 1.1 : overholder højdegrænseplan Øst: 6 seniorboliger Vest: 9 seniorboliger 40 P-pladser (uændret) parkering afskærmes af bøgehæk Tagplan1:500 4

8 Konsekvens: Boliger med 2 etager Boliger med 3 etager Rejst plan Rejst plan Kig fra ankomst Kig fra ankomst 5

9 Princip for udformning : Seniorboliger mod øst med 3 etager Taghældninger varierer og skaber en bygning, der henvender sig aktivt til alle sider. Boligerne er tænkt som små nabofællesskaber med grønne haver/nærzoner omkring bygningerne, integreret elevator i kvist altan fælles altan fælles indgang altan forhave Bygning set fra nord Bygning set fra syd 6

10 2.sal 85m2 96m2 92m2 82m2 89m2 95m2 89m2 113m2 102m2 1.sal Stue 1:200 Seniorboliger øst planer Elevator + + terrasse 1.sal Stue 800 Fransk altan ankomstrum ankomstrum Elevator + + Delvist overdækket altan Elevator + 2.sal 1.sal 800 ankomstrum ankomstrum Elevator + + Delvist overdækket altan 2.sal 1.sal Elevator ankomstrum 7

11 Boliger i 2 etager skyggediagram Boliger i 3 etager skyggediagram 09:00 09:00 12:00 12:00 15:00 15:00 8