Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 460 For et center- og erhvervsområde på Dokhavnen

Transkript

1 Forslag til lokalplan Esbjerg, Indre By Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 460 For et center- og erhvervsområde på Dokhavnen Oplæg af 1. august 2012 ** 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: LandSyd / FRIIS & MOLTKE A/S Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder... 9 Høring fra den ** til den ** 20** Bestemmelser Lokalplanens formål Ændringer i forhold til lokalplan nr Retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Visualiseringer... Bilag C Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Esbjerg, Indre By Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 460 For et center- og erhvervsområde på Dokhavnen Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie. 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet, som er identisk med lokalplanområdet for lokalplan nr. 460, omfatter en del af den gamle dokhavn. Lokalplanområdet grænser mod syd, vest og nordvest op til havnebassinet. Britanniavej udgør afgrænsningen mod øst, hvor lokalplanområdet ligger over for Mærsk s administrationsbygninger for olieaktiviteterne i Nordsøen og Esbjerg Frysehus I/S. Inden for lokalplanområdet er der 2 nyere opførte kontorhuse Parkeston House og Retten i Esbjerg. Bebyggelsen er opført som etagebebyggelse på 5 etager. Derudover ligger der restaurationen Gammelhavn i en ældre 1 ½ etagers bevaringsværdig bygning, samt en ældre 1 ½ etagers bygning som anvendes til kontorvirksomheder. Herudover er der et stort pakhus og en tankstation i området. Side 3

6 Redegørelse Lokalplanområdet set fra Havneadministrationen med Restaurant Gammelhavn, Retsbygningen og Parkeston House. 2. Baggrund For området er der i 2004 vedtaget gældende lokalplan nr. 460 der skal sikre området til center- og erhvervsformål. Med lokalplan nr. 460 er der mulighed for at anvende området til liberale erhverv, butikker, hotel- og kongresvirksomhed, restauration mv. Lokalplanen inddeler området i 10 byggefelter, indenfor hvilke der er fastsat bestemmelser for anvendelsen, etageantal, højder og etageareal for det enkelte byggefelt. Med fuld udnyttelse af lokalplan nr. 460 s rammer er der mulighed for et samlet etageareal på m 2, samt parkeringsbygninger med et etageareal op til m 2, i alt m². Derudover fastsætter lokalplanen bestemmelser for bebyggelsens udformning og ydre fremtræden, ubebyggede arealer, vej-, sti-, og parkeringsforhold, ledningsanlæg og udstykninger mv. Siden lokalplan nr. 460 s godkendelse er en del af mulighederne i lokalplanen realiseret med opførelsen af Parkeston House og Retsbygningen. En del af de bygninger, som har været anvendt til tidligere aktiviteter er nedrevet, herunder terminalbygningen til Englandsfærgen og togperron. Baggrunden for nærværende lokalplan er, at ejer af området ønsker at opføre et kontorhus inden for lokalplan nr. 460 s byggefelt 2, hvor byggeriet overskrider de gældende bestemmelser for byggefeltet. Det påtænkte byggeri holdes indenfor den fastsatte maksimale højde på 22 m i gældende lokalplan målt fra kote 4,8 DNN (Dansk Normal Nul), men der ønskes at kunne bygge i 6 etager frem for 5 etager. Der opføres et byggeri med et bruttoetageareal på m 2 frem for de gældende rammer med m 2. Derudover vil det påtænkte byggeri i mindre grad overskrider grænserne for byggefeltet 2. Formålet med nærværende tillæg til lokalplan nr. 460 er at ændre bestemmelserne for byggefelt 2, så det projekterede byggeri kan Side 4

7 Redegørelse virkeliggøres, uden at det samlede etageareal inden for lokalplanområdet udvides. Derudover er formålet at give bedre mulighed for pladsdannelse og fastlægge udsigtszoner, som skal friholdes for byggeri. Alle øvrige bestemmelser i lokalplan nr. 460 fastholdes. Formålet med lokalplan nr. 460 ændres derfor ikke, ligesom den overordnede disposition og anvendelse fastholdes. 3. Lokalplanområdets disposition Den samlede ramme for etagearealet inden for lokalplanområdet fastholdes, men der flyttes m 2 etageareal fra byggefelt 7 (parkering med parkeringsdæk) til byggefelt 2 (liberalt erhverv). Afgrænsningen af byggefelt 2 tilrettes til det påtænkte byggeri og udvides mod syd, mens et areal mod nordvest overgår til byggefelt 8. Etageantallet øges fra 5 etager til 6 etager, mens højden på 22 m fastholdes, målt fra kote 4,8 DNN (Dansk Normal Nul). Det betyder, at med fuld udnyttelse af rammerne i tillæg til lokalplan nr. 460 er der mulighed for et samlet etageareal på m², samt parkeringsbygninger med et etageareal op til m², i alt fortsat m². Ændringen af byggefelt 2 s afgrænsning betyder også, at afgrænsningen af byggefelt 8 ændres. Derudover ønskes det at give bedre mulighed for pladsdannelse ved at overføre et areal fra den sydvestlige del af byggefelt 7 (parkering med parkeringsdæk) til byggefelt 8 ( Provianten, restauration og pladser). Til samme formål inddrages byggefelt 4 (Banegården) og byggemuligheden her under byggefelt 8. Byggefelt 4 udgår da togperron er fjernet. Derudover er der foretaget en mindre teknisk ændring ved byggefelt 1. I byggefelt 8 pålægges udsigtszoner, der skal friholdes for byggeri. Disse zoner pålægges for at sikre udsigt til vandet, når man færdes i stueplan. Mulighederne for byggefelt 8 udvides, så der i tilknytning til omliggende byggefelter vil være mulighed for byggeri fra 1. sal og opefter, eksempelvis altaner, udragende bygningsdele, gangbroer og lignende mellem byggefelterne. Endvidere gives der mulighed for overdækkede arealer på terræn uden for de fastlagte udsigtszoner. Bestemmelsen fra lokalplan nr. 460 om, at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke må overstige 200 udgår, da bebyggelsens omfang reguleres ud fra bestemmelserne for de enkelte byggefelter. Den samlede bebyggelse ved fuld udbygning af lokalplanområdet overstiger ikke 200 %. Der er vedlagt visualiseringer af 3 situationer som illustrationer til lokalplantillægget : Model 1. Byggefelt 2 med 4500 m², som i gældende lokalplan 460, og eksisterende bebyggelse. Model 2. Byggefelt 2 med 9600 m², som i oplæg til tillæg nr. 1 til lokalplan 460, og eksisterende bebyggelse. Model 3. Byggefelt 2 med 9600 m², som i oplæg til tillæg nr. 1 i lokalplan 460, og området i øvrigt fuldt udviklet efter lokalplan 460. Konklusion af visualiseringer : Der bliver bedre udkigszoner set inde fra lokalplanområdet i forslag til lokalplantillæg i forhold til gældende lokalplan. Side 5

8 Redegørelse Det vurderes, at der ikke vil opleves forskel i sigtelinier set fra Havnegade mellem forslag til lokalplantillæg og gældende lokalplan, da udvidelsen af bygefelt 2 sker mod havnekajen, parallelt med sigtelinie. Sammenlagt vurderes forslaget til lokalplantillæg med hensyn til kvaliteten af udkigszoner/sigtelinier at være mindst det samme som i gældende lokalplan nr Nedenfor ses lokalplankortet fra Lokalplan nr. 460 samt det nye lokalplankort i nærværende tillæg. Lokalplankort Lokalplan nr. 460 Side 6

9 Redegørelse Lokalplankort nærværende lokalplantillæg 4. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Støjbestemmelser I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til liberalt erhverv, butikker, hotel- og kongresvirksomhed, restauration mv. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 200 % for området under ét, sikres ved at lave bestemmelser for max etageareal for de enkelte byggefelter. Se lokalplan nr Side 7

10 Redegørelse 5. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie 3 km kystnærhedszone Lokalplanområdet ligger i den bynære del af kystnærhedszonen, hvor der efter Planloven skal redegøres for den visuelle påvirkning af omgivelserne. Med den eksisterende lokalplan nr. 460, er der fastlagt bestemmelser til bebyggelses højde, placering, og etageareal. Med nærværende lokalplan nr tillæg til lokalplan nr. 460 ændres der ikke i bestemmelserne om højden på kommende bebyggelse. Der gives dog mulighed for at opføre flere etagemeter inden for byggefelt 2, ligesom byggefeltets afgrænsning justeres. Muligheden for øget bebyggelse i byggefelt 2, vurderes ikke at påvirke kystlandskabet og omgivelserne væsentligt, ift. en fuld udbygning af området, med de eksisterende muligheder for bebyggelse i lokalplan nr Denne vurdering bygger på udarbejdede visualiseringer af et fuldt udbygget område med de rammer der er i hhv. lokalplan nr. 460 og nærværende lokalplan. Visualiseringerne ses i bilag C. Side 8

11 Redegørelse Støj Vindmøllestøjisolinien omhandler grænseværdier i forhold til lave boligområder i byzone, og er derfor ikke relevant i forhold til nærværende lokalplan. Bevaringsværdigt Miljø Dokhavnen er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdig med det formål at sikre det eksisterende vandareal, bevaringsværdige bygninger og det bevaringsværdige miljø. Nærværende lokalplan ændrer ikke på forhold, der har betydning for udpegningen. Bygningen hvori Restaurant Gammelhavn er beliggende, er i Esbjerg Kommuneatlas udpeget som en bygning med høj bevaringsværdi. 6. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr Lokalplan nr. 460 gælder forsat for området efter nærværende lokalplans endelige vedtagelse. Nærværende lokalplan er et tillæg til lokalplan nr. 460, og omfatter tekniske ændringer, som nævnt under redegørelsens pkt. 3. Den overordnede anvendelse og disponering af området ændres ikke med nærværende lokalplan. 7. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. I screeningen er der lagt vægt på at de ændringer, der sker i nærværende lokalplan ift. lokalplan nr. 460 er mindre betydende, da den ikke ændrer den overordnede planlægning af området. Den øgede byggemulighed i byggefelt 2 tages fra byggefelt 7, således at det samlede etageareal, der max kan opføres inden for lokalplanområdet fastholdes, ligesom bygningshøjden fastholdes. Ændringen betyder at der kan opføres m² ekstra liberalt erhverv i lokalplanområdet. Dette vurderes dog ikke at være væsentligt ift. til det hidtidige samlede etageareal på m 2 der kan anvendes til liberalt erhverv, butikker, hotel- og kongresvirksomhed, restauration mv., foruden parkering. 8. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). En stor del af lokalplanområdet er desuden kortlagt på vidensniveau 1, hvilket betyder at der er tilvejebragt en faktisk viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Side 9

12 Redegørelse Høring fra den ** til den ** 20** Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du senest den ** 20** sende dem til: Esbjerg Byråd Plan, Teknik & Miljø Torvegade 74, Postboks Esbjerg Side 10

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Esbjerg, Indre By Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 460 For et center- og erhvervsområde på Dokhavnen I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at fastholde formålet og den overordnede disponering og anvendelse af området, fastlagt i lokalplan nr. 460, sikre at det samlede omfang af etagemeter og bygningshøjde i lokalplan nr. 460 fastholdes, sikre mulighed for øget bebyggelse i byggefelt 2 og mindske muligheden for bebyggelse i byggefelt 7 tilsvarende, sikre øget mulighed for pladsdannelse, sikre udsigtszoner, der friholdes for bebyggelse. Ændringer i forhold til lokalplan nr. 460 Gældende lokalplan nr. 460 ændres i nærværende Lokalplan Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 460 således: 2.1 i lokalplan nr. 460 ophæves som følge af matrikulære ændringer inden for samme område og erstattes med: 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matr.nr. 1203e, 1203f, 1203g, 1203k, 1203l, samt del af matr.nr. 1203a, 1205a, 1205q og 7000d Esbjerg Bygrunde, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 3.1 i lokalplan nr. 460 ophæves, idet byggefelt 4 udgår og erstattes med: 3.1 Byggefelt 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 og 10 kan anvendes til havnecenter og erhverv uden krav om havnerelation. 7.1 i lokalplan nr. 460 ophæves som følge af nyt lokalplankort og erstattes med: 7.1 Bebyggelsen skal opføres inden for de byggefelter, der er vist på bilag B, lokalplankort, med maksimale etageantal og højder som angivet i tabellen: Side 11

14 Bestemmelser 7.2 i lokalplan nr. 460 ophæves og erstattes med: 7.2 Maksimale etageantal, højder og etagearealer samt anvendelse for byggefelterne: Byggefelt: Etager: Højder: målt fra kote 4,8 DNN (Dansk Normal Nul) Etageareal m 2 : Anvendelse: m Liberalt erhverv m Liberalt erhverv m Hotel, restauration, liberalt erhverv, udsigten m Butikker, liberalt erhverv, restauration mv m Udstillingsvirksomhed o.lign m Parkering med parkeringsdæk 8 1 ½ 8,5 m Provianten, restauration og pladser Gang- og Cykelbro Ubebyggede kajarealer 7.5 i lokalplan nr. 460 ophæves som følge af nyt lokalplankort og erstattes med: 7.5 Kontorer, offentlig og privat administration og serviceerhverv samt hotel og lignende med overnatning for mennesker må ikke placeres eller indrettes i bygninger inden for det skraverede område der er vist på bilag B, lokalplankort. 7.9 vedr. max bebyggelsesprocent ophæves. Der tilføjes en 7.11: 7.11 Det må bygges ind over byggefelt 8 fra de tilstødende byggefelter fra 1. sals højde og opefter, eksempelvis altaner, udragende bygningsdele samt gangbroer og lignende mellem byggefelterne. Der tilføjes en 7.12: 7.12 De på kortbilag B fastlagte udsigtszoner i byggefelt 8 skal friholdes for bebyggelse, så der i indgangsniveau sikres fri udsigt fra plads og byrum til vandet/havet. Side 12

15 Bestemmelser Der tilføjes en 7.13: 7.13 I byggefelt 8 må der opføres overdækkede arealer på terræn uden for de på kortbilag B fastlagte udsigtszoner. Der tilføjes en Tekniske installationer på taget skal være indkapslede og afskærmet. Der tilføjes en 9.2: 9.2 Indretning af uderum skal indbyde til ophold og have et udseende, der harmonerer med stedets maritime miljø. Ændring af kortbilag: Kortbilag (Lokalplantegning LP og Matrikelkort LP 460-2) i lokalplan nr. 460 erstattes af hhv. Kortbilag A Matrikelkort og Kortbilag B Lokalplankort. Øvrige afsnit i lokalplan nr. 460 er uændret. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Side 13

16 Bestemmelser Midlertidige retsvirkninger Fra starten af den offentlige høringsperiode har lokalplanforslaget efter Planlovens 17 den midlertidige retsvirkning, at ejendomme inden for området ikke må bebygges eller udnyttes på en måde, der skaber risiko for foregribelse af den endelige plans indhold. Forbuddet omfatter også bebyggelse og anvendelse, der er i overensstemmelse med forslaget. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget, berøres ikke. Den foreløbige retsvirkning gælder indtil lokalplanen er offentliggjort efter endelig vedtagelse. Dog gælder den foreløbige retsvirkning højst ét år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Efter den offentlige høringsperiode, og inden Byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, kan Byrådet tillade, at ejendomme bebygges eller udnyttes efter forslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et byggearbejde m.v., der er lokalplanpligtigt. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplan nr er udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget med henblik på offentlig høring af Esbjerg Byråd den ** 20**. Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 14

17

18

19

20

21

22 Bilag C - Visualiseringer Med henblik på at vurdere ny bebyggelses indvirkning på nærmiljøet, vises på de følgende sider en række volumenstudier/visualiseringer, der illustrerer den muligt kommende bebyggelse i lokalplanområdet. For hvert fotostandpunkt er der vist 3 modeller. Model 1 viser den maximale tilladte bebyggelse i byggefelt 2 med gældende bestemmelser i lokalplan nr Model 2 viser den maximale tilladte bebyggelse i byggefelt 2 med de bestemmelser der fastlægges i nærværende lokalplan. Model 3 viser den maximale tilladte bebyggelse i hele området i overensstemmelse med nærværende lokalplan og lokalplan nr Billeder som er benyttet til visualiseringerne, er fotograferet med et Sigma 30 mm F1.4 EX DC objektiv. Efter omregning af det digitale aps-format svarer dette objektiv tilnærmelsesvis til et analogt 50 mm normalobjektiv, som aftegner et motiv med et naturligt perspektiv og en naturlig proportionsgengivelse. På næste side vises et kort med de 10 fotostandpunkter, der har dannet udgangspunkt for visualiseringerne. Fotostandpunkt 9, er taget fra ca. samme position som fotostandpunkt 8, dog fra terrasse på 3. sal frem for 2. sals højde. Fotostandpunkt 10 er taget fra Fanøfærgen mellem Esbjerg og Fanø. Der er vedlagt visualiseringer af 3 situationer som illustrationer til lokalplantillægget : Model 1. Byggefelt 2 med 4500 m², som i gældende lokalplan 460, og eksisterende bebyggelse. Model 2. Model 3. Byggefelt 2 med 9600 m², som i oplæg til tillæg nr. 1 til lokalplan 460, og eksisterende bebyggelse. Byggefelt 2 med 9600 m², som i oplæg til tillæg nr. 1 i lokalplan 460, og området i øvrigt fuldt udviklet efter lokalplan 460.