Lokalplan nr

Transkript

1 Lokalplan nr Indre By, Erhvervs- og Serviceområde nord for Dokhavnen, Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 513, Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By juni 2015

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Ingeniør ne, arkitektfirmaet Rudolf Lolk A/S og Landsyd Fotos og visualiseringer Ingeniør ne og LOLK Tryk: Esbjerg Kommune

3 Lokalplan nr Indre By, Erhvervs- og Serviceområde nord for Dokhavnen, Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 513, Serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By. Redegørelse: Valsemøllen har et ønske om at udvide deres bygningsmasse med bygninger til lager og produktion. Den ønskede anvendelse samt omfang og placering af bebyggelsen kan ikke rummes i gældende lokalplan nr Dette lokalplantillæg er udarbejdet, for at give mulighed for anvendelsen og omfang. Samtidigt skal tillægget sikre bestemmelser, der indpasser byggeriet til omgivelserne. I øvrigt er der med lokalplantillægget tilføjet en bestemmelse, der sikrer, at de nye bygninger i delområde B1 ikke skærper miljøkravene til omgivelserne. Med lokalplantillægget opdeles område B i delområderne B1 og B2, som vist på lokalplantillæggets matrikelkort, Bilag A. Valsemøllens byggeri skal placeres i det nye delområde B1. De nuværende bestemmelser for delområde B fortsætter med at gælde for delområde B2, mens det nye delområde B1 får nye bestemmelser. Forhold til kommuneplanen Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan og ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort sammen med lokalplantillægget. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen af delområde B1 til erhverv uden boliger, dvs. erhverv i form af miljøbelastende produktionsvirksomheder og levnedsmiddelfabrikker. Der kan gives mulighed for håndværks-, distributions- og kontorvirksomhed i området. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 5. Der må ikke etableres virksomheder, der skærper miljøkravene til omgivende eksisterende virksomheder. Med kommuneplanændringen og lokalplantillægget prioriteres behovet for et nyt havnenært erhvervsområde og udviklingen af erhverv i forbindelse med havnen. Det nye delområde B1 ændres fra bymidte i form af serviceområde til et område med mulighed for tunge erhverv. Dermed reduceres bredden af det bælte bestående af serviceområder, der udgør en bufferzone mellem Esbjergs bymidte og erhvervsområderne ved havnen. Støjbestemmelser Kommuneplanen og lokalplanen forudsætter, at Miljølovens vejledende støjbestemmelser ikke overskrides i naboområderne. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder lokalplan nr Den væsentligste forskel mellem den gældende lokalplan og lokalplantillægget er, at lokalplantillæg nr fastlægger anvendelsen af det nye delområde B1 til erhverv. Derudover udvides det ene af byggefelterne i delområdet, således at kontaktzone II reduceres med 5 meter i bredden. Det andet byggefelt i kontaktzone I udvides med mulighed for at bygge et højere byggeri end hidtidigt. Lokalplantillæggets Matrikelkort, Bilag A erstatter Matrikelkort, Bilag A i lokalplan nr Lokalplantillæggets Lokalplankort, Bilag B erstatter Lokalplankort, Bilag B i lokalplan nr Lokalplantillæggets Illustrationsplan, Bilag C erstatter Illustrationsplan, Bilag C i lokalplan nr. 513.

4 Miljøvurdering I henhold til 2 stk. 1 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer er planen screenet, og det er vurderet, at lokalplantillægget ikke er omfattet af loven. Begrundelsen er, at lokalplantillægget ikke er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og at lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Visualiseringer af muligt byggeri Med lokalplantillægget udskiftes visualiseringerne af det tilladte byggeri i redegørelsesdelen for lokalplan nr Det drejer sig om de to øverste visualiseringer på side 6 og de to visualiseringer på side 7 i lokalplan nr Der er i lokalplantillægget visualiseret to muligheder for byggeri i byggefeltet for erhverv på matr. nr. 1205c, som vist på lokalplankortet Bilag B. Visualisering 1 og 3 viser Fase 1, som er det byggeri Valsemøllen først og fremmest har et ønske om at bygge, hvor bygningen bygges i cirka 16 meters højde. Visualisering 2 og 4 viser Fase 2, som er den maksimale udnyttelse af byggemuligheden, som lokalplanen giver mulighed for i dette byggefelt. Dette er et byggeri i en maksimal højde af 24 meter. Visualisering 3 og 4 viser desuden byggeriet i byggefeltet i kontaktzone I, som vist på lokalplankortet, Bilag B. Dette byggeri kan med lokalplantillægget bygges i en maksimal højde af 7,5 meter over eksisterende terræn, hvilket er en forøgelse på ca. 2,5 meter i forhold til de ca. 5 meter, der var mulighed for i lokalplan nr Visualiseringerne er indsat på de følgende fire sider.

5 Eksisterende forhold i Havnegade, set mod vest. Grunden matr. nr. 1205c Havnegade-Toldbodvej ses til venstre. Visualisering 1. Skitse af Fase 1 på matr. nr. 1205c. Havnegade, set mod vest.

6 Visualisering 2. Skitse af Fase 2 på matr. nr. 1205c. Havnegade, set mod vest.

7 Eksisterende forhold i Havnegade, set mod syd. Der ses over grunden matr. nr. 1205c Havnegade-Toldbodvej med udsigt til Dokhavnen. Visualisering 3. Skitse af Fase 1 på matr. nr. 1205c Havnegade, ses til venstre, og den ny lagerbygning i kontaktzone I på 1. etage ses bag de parkerede biler.

8 Visualisering 3. Skitse af Fase 2 på matr. nr. 1205c Havnegade, ses til venstre, og den ny lagerbygning i kontaktzone I på 1. etage ses bag de parkerede biler.

9 Skyggediagrammer af muligt byggeri Med lokalplantillægget udskiftes skyggediagrammerne af det tilladte byggeri i redegørelsesdelen for lokalplan nr Det drejer sig om skyggediagrammerne på side 12 og 13 i lokalplan nr Der vises i lokalplantillægget to sæt skyggediagrammer med hver sin mulighed for byggeri i byggefeltet for erhverv på matr. nr. 1205c, som vist på lokalplankortet Bilag B. Dette skyldes, at Valsemøllen, som tidligere beskrevet, først og fremmest har et ønske om at bygge Fase 1, hvor bygningen bygges i cirka 16 meters højde. Denne mulighed vises på de første fire sider med skyggediagrammer. Fase 2, der er den maksimale udnyttelse af byggemuligheden på 24 meter, som lokalplanen giver mulighed for i byggefeltet, er vist på de sidste fire sider med skyggediagrammer. Skyggediagrammerne er indsat på de følgende otte sider.

10

11

12

13

14

15

16

17

18 Lokalplanen var i høring fra den 10. marts 2015 til den 5. maj 2015

19 Med lokalplantillægget ændres og tilføjes følgende i lokalplanbestemmelserne for lokalplan nr. 513, serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By. (Tekst skrevet med fed, kursiv skrift er lokalplantillæggets ændringer og tilføjelser til eksisterende lokalplan nr Gennemstreget tekst, er de dele af bestemmelserne i lokalplan nr. 513, der udgår med lokalplantillægget). o at I første punkt i lokalplanens formål tilføjes mulighed for erhverv: sikre området anvendt til serviceerhverv og erhverv. o 2.2 ændres, så de nye delområder tilføjes: 2.2 Området opdeles som vist på lokalplankortet, Bilag B, i delområderne A, B B1, B2 og C. o 4.1 ændres så anvendelsen erhverv tilføjes samt miljøklassen hæves fra miljøklasse 4 til miljøklasse 5: 4.1 Området udlægges til erhverv, som f.eks. miljøbelastende produktionsvirksomheder og levnedsmiddelfabrikker og håndværksvirksomhed samt serviceerhverv, som f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, parkeringshuse, engroshandel, distribution. Der må ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 4 klasse 5. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds forsvarlige drift, teknisk opsyn, portnerbolig o. lign. kan der gives tilladelse til en bolig i tilknytning til virksomheden. Boligen kan ikke etableres, hvis boligen skærper miljøkravene til omgivelserne. o 4.3 ændres så bestemmelsen gælder for det nye delområde B2. Derudover er bestemmelsen uændret: 4.3 Delområde B B2 udlægges til serviceerhverv f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker bl.a. fitness center, lægehuse, parkeringshuse, materiel til servicering og vedligeholdelse af havnen med tilknyttet mindre værksted, engroshandel og distribution. I delområdet må der ikke tillades virksomheder der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 4. Kun når det er nødvendigt for en virksomheds forsvarlige drift, teknisk opsyn, portnerbolig o. lign. kan der gives tilladelse til en bolig i tilknytning til virksomheden. Boligen kan ikke etableres, hvis boligen skærper miljøkravene til omgivelserne. o Der tilføjes en ny bestemmelse 4.3.1, der gælder for delområde B1: Delområde B1 udlægges til erhverv uden boliger, dvs. erhverv i form af miljøbelastende produktionsvirksomheder og levnedsmiddelfabrikker. Der kan gives mulighed for håndværks-, distributions- og kontorvirksomhed i området. Der må ikke tillades virksomheder, der i Håndbog om Miljø og Planlægning klassificeres højere end klasse 5. Der må ikke etableres virksomheder, der skærper miljøkravene til omgivelserne. o 6.1 ændres så bestemmelsen gælder for delområderne B1 og B2. Derudover er bestemmelsen uændret: 6.1 Delområde B B1 og B2 vejbetjenes fra Toldbodvej og/eller Havnegade.

20 o Bestemmelse 6.7 ændres, så der tilføjes parkeringskrav for parkering for lager- og produktionsbygninger: 6.7 Der skal anlægges mindst 1 p-bås pr. 75 m 2 etageareal til serviceerhverv f.eks. kontorer, liberale erhverv, klinikker, lægehuse, engroshandel og distribution. Der skal anlægges mindst 1 p-bås pr. 75 m 2 etageareal til erhverv som produktion, fabriks- og værkstedsbygninger. Der skal anlægges mindst 1 p-bås pr. 50 m 2 etageareal til byfunktioner med mange deltagere som fitnesscenter og beslægtede aktiviteter. Der skal anlægges mindst 1 p-bås pr. 100 m 2 etageareal til lagerbygninger. Der skal anlægges mindst 1 p-bås pr. portnerbolig o. lign. Der stilles ikke krav om anlæggelse af p-båse ved anvendelse til parkering, materiel til servicering og vedligeholdelse af havnen med tilknyttet mindre værksted. o Bestemmelse 8.1 ændres, så bestemmelsen gælder for delområderne B1 og B2. Derudover er bestemmelsen uændret: 8.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 300 % i delområderne B B1 og B2. o Bestemmelse 8.4 ændres, så beskrivelsen af størrelsen af byggefelterne ændres, så de passer med de ændringer der sker i delområde B1 og B2. Derudover er bestemmelsen uændret: 8.4 Størrelsen på byggefelter: Matr. nr.: 1205d og del af 1205c 1205c 1205f Mål og afstandsforhold: Byggefelt med max. 1 etage: Max. 22 x 37 m. Max x ca.70 m (afstanden mellem Toldbodvej og deklarationsbælte for transmissionsledning) Længde af vestlige side: Max. 54 m Længde af sydlige side: Max. 23 m 1054a Byggefelt med max. 2½ etage: Længde af østlige side max. 30 m. Længde af nordlige side max. 37 m. Bredde max. 10 og max. 14 m. Byggefelt med max. 1 etage: Længde af vestlige sider max. 22 m. Længde af nordligste side max. 16 m. Afstand til eksisterende hus Mindst 7 m.

21 o Bestemmelse 8.8 ændres, så højden af byggeriet i kontaktzone I ændres. Derudover er bestemmelsen uændret: 8.8 Facadehøjden over eksisterende terræn til skæring med tag må ikke overstige en samlet højde, der svarer til 4 m i gennemsnit pr. etage. Dog må den 1 etagers bygning i kontaktzone nr. I have en bygningshøjde på maksimalt ca. 5m 7,5 m over eksisterende terræn, jf. betingelser for bygningshøjden i bestemmelse o Bestemmelse 9.3 ændres, så der tilføjes mulighed for at udføre facader med materiale i eternit, Derudover er bestemmelsen uændret: 9.3 Fritliggende nybyggeri skal bestå af klare moderne bygningsformer. Til facader kan anvendes facadeplader, glas, stål, beton og murværk. o Der tilføjes en ny bestemmelse 9.10 om facaders materialer i delområde B1: 9.10 Facader på bygninger i delområde B1 skal udføres i materialer med glatte overflader. Facader på bygninger i delområde B1 må ikke udføres med blanke eller reflekterende materialer. o Der tilføjes en ny bestemmelse 9.11 om facaders farver i delområde B1: 9.11 Facader på bygninger i delområde B1 skal overvejende fremstå i hvide nuancer. o Der tilføjes en ny bestemmelse 9.12 om facaders udtryk i delområde B1: 9.12 Facader på bygninger i delområde B1 skal løbende brydes af lodrette og vandrette materiale- eller detaljeskift, der underopdeler og giver en arkitektonisk variation i facaderne. o Bestemmelse 10.1 ændres, så kontaktzone II indskrænkes fra 15 m til 10 m. Derudover er bestemmelsen uændret: 10.1 På lokalplankortet, bilag B, er vist zonerne I, II og III til visuel kontakt mellem by og havn. Zonebredden er sådan: I: mindst 22 m. II: mindst 15 m 10 m. III: Synsvinkler er som vist på lokalplankortet. o Bestemmelse 10.3 ændres, så der ikke længere skal være udsigt fra Havnegade til inderste kajkant. Derudover er bestemmelsen uændret: 10.3 I zone nr. I må der inden for byggefeltet, vist på lokalplankortet, opføres en lagerbygning på 1 etage tilhørende virksomheden på matr. nr. 1205d. Lagerbygningen må ikke have en større bygningshøjde, end at der fortsat er udsigt for gående fra Havnegade til inderste kajkant, Dokhavnen og vandet. Den maksimale bygningshøjde på ca. 5m, svarer til det øvre eksisterende terrænniveau ud til Havnegade i det nordvestlige hjørne af delområde B.

22 Øvrige afsnit i lokalplan nr. 513 er uændret. Der henvises i øvrigt til redegørelse og bestemmelser i Lokalplan nr. 513, serviceområde nord for Dokhavnen, Esbjerg By. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. Vedtagelse Ovenstående forslag til Lokalplantillæg nr er udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004), er endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den 15. juni Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik og Miljø

23 1205h 109b ad dd 1205l 7000ei Borgergade Stålvej 112a ek Toldbodvej 1205p 1205i 1205d 1205o B1 A 1205c 1205n B2 1205a 1205f 1207r 7000cs Smedegade 7000cr 828b d Jyllandsgade Hulvejen Havnegade 1055c Kirkegade 7000di a c 1055a ^ Lokalplan grænse Lokalplan Delområde Nordre Dokkaj 1205b Toldbodvej 1054a C 1205m Ejerlav: Esbjerg Bygrunde 1205q Østre Dokkaj Britanniavej 1203n Østre Havnevej 1203a 1203h 1201b Bilag A Lokalplan Matrikelkort Dato : februar 2015 Mål 1 : 1000 Meter 0 12,

24

25 Kronprinsensgade Borgergade Stålvej Toldbodvej I B1 6e A 3e B2 II Smedegade * b Jyllandsgade Hulvejen C 2½e Havnegade Kirkegade Lokalplangrænse ^ Grænse for delområder Vej- og stiadgang * Tilslutning til sti Anvendelse Stiudlægning Erhverv, Byggefelt max. 1 etage Erhverv, Byggefelt max. 3 etager Erhverv, Byggefelt max. 6 etager Grønt område Træbeplantning Byggefelt for lagerbygning i 1 etage - forsat udsigt fra Havnegade Symbol evt. bilrampe - #forsat udsigt fra Havnegade Visuel kontaktzone Deklarationsbælter for transmissionsledning Bevaringsværdig bygning Nordre Dokkaj Toldbodvej III 1e a * Østre Dokkaj Britanniavej Østre Havnevej Bilag B Lokalplan Lokalplankort Dato : februar 2015 Mål 1 : 1000 Meter 0 12,

26

27 ^ Lokalplangrænse Byggefelter Evt. stiforbindelse Grønt område/ Træbeplantning Havnegade Visuel kontaktzone mellem By og Havn Evt. udvidelse af kontaktzone Sti/fortov Hulvejen Toldbodevej Nordre Dokkaj Østre Havnevej Dokhavn Østre Dokkaj Evt. stiforbindelse By/havn Britanniavej Bilag C Lokalplan Illustrationsplan Dato : februar 2015 Mål 1 : 1000 Meter 0 12,