Side 1 af 10 Solrød Kommune Teknik og Miljø Team Plan og Byg Bilag 2 Forslag til Lokalplan 491.3, Jersie Skole

Transkript

1 Side 1 af 10 Solrød Kommune Teknik og Miljø Team Plan og Byg Bilag 2 Forslag til HØRINGSNOTAT Dato: Byrådet besluttede på møde den 14. september 2015, at forslag til lokalplan for Jersie Skole skulle fremlægges i offentlig høring i perioden fra den 18. september 2015 til den 13. november Ved høringsfristens udløb var der indkommet 4 skriftlige høringssvar med bemærkninger og ændringsforslag til lokalplanforslaget. Dette notat indeholder et resumé af høringssvar samt administrationens kommentarer til hertil. Museum Sydøstdanmark, Skt. Peders Kirkeplads 14, 4700 Næstved : Kommentarer til indsigelse: Beslutning Ønsker følgende tekst skrevet ind i lokalplanen: Museum Sydøstdanmark vil anbefale kommende bygherrer at få en udtalelse jf. Museumsloven forud for igangsætning af evt. anlægsarbejder. Tages til efterretning. Redegørelsens afsnit om fortidsminder rettes til (omformuleres). Hilmar Thomsen, (Malesgaard) Åsvej 3, Jersie, 2680 Solrød Str Har følgende bemærkninger: Ønsker det i lokalplanen skal fremgå, at beplantningen i skellet mod vest specifikt skal være en thujahæk (som på nuværende tidspunkt). Betingelsen om thujahæk på skolens grund mod vest blev i sin tid aftalt med gårdejer Ejner Sørensen (Malesgaard) i forbindelse med køb af hans jord til skolens løbende udvidelser (landzonearealet = lokalplanens område C). Tages til efterretning. Ønsket blev også fremsagt på borgermødet, hvor køber endvidere tilsluttede sig at beholde thujahækken. ens 8, stk. 5 (om beplantning), rettes til, så det fremgår at thujahækken i områdets vestlige skel (mod Malesgaard) skal bevares eller genplantes. 1

2 Side 2 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning Han begrunder endvidere sit ønske med, at han ser thujahækken som en smuk og god afgrænsning mellem de to ejendomme. Ønsker nævnt, at thujahækken skal vedligeholdes af skolens ejer. En lokalplan kan ikke regulere vedligeholdelse, hvorfor dette ønske ikke kan medtages i lokalplanen. Det kan dog nævnes at, såfremt thujahækken er plantet af skolen på skolens grund, er der ifølge hegnsloven tale om et eget hegn. Dette skal ifølge hegnsloven vedligeholdes af ejeren af ejendommen, hvorpå hegnet står (skolen). Medfører ingen ændring af lokalplan. Phoam Studio, Carl Jacobsens Vej 16, stairway 11, 2nd floor, 2500 Valby (købers rådgiver/arkitekter) Høringssvaret indeholder følgende bemærkninger: 1. Til 3 om områdets anvendelse: Renovering af den gamle hovedbygning fra 1916 samt tilbygningen fra ca vil give store udfordringer at omdanne til tæt-lav. Grundet bygningens alder, vil det formodentligt vise sig umuligt at løse på nænsom vis, grundet statiske og konstruktive overvejelser. Foreslår i stedet at restaurere og ombygge med stor hensyntagen til bygningen og dens historie ved at lade lokalplanen tillade, at disse kan indrettes som lejligheder med vandret lejlighedsskel (etageboliger). Ad 1) Administrationen vurderer at den gamle hovedbygning (fra 1916) samt tilbygning (fra ca. 1955) har mere karakter af etagebebyggelse end tæt-lav bebyggelse, hvorfor det vil være oplagt at omdanne denne til etageboliger/lejligheder for i videst muligt omfang at bevare bygningens udseende/ydre. Ejendommen er endvidere beliggende i byzone, hvor der er andre muligheder end i landzone, og administrationen vurderer, bygninger i byzone gerne må have karakter af etagebyggeri. Ad 1) ens 3 om områdets anvendelse suppleres med muligheden for at omdanne den gamle hovedbygning (fra 1916) med tilbygning (fra ca. 1955) til etageboliger. Bygningerne skal have særskilt signatur på kortbilag 3. 2

3 Side 7 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning 2. Til 4 om udstykning: Grundet bygningernes allerede bestemte placering, vil det ikke være muligt at opnå grundstørrelser på 250 m 2 og samtidig opfylde intentionen om at omdanne til tæt-lave boliger (med lodrette skel). Foreslår derfor at 4, stk. 1, omformuleres til: Matriklerne kan efter nærmere godkendelse af Solrød Kommune udstykkes i mindre grundarealer efter nedenstående principper: Delområde A Tæt-lav boligbebyggelse med retningsgivende grundstørrelser ned til 150 m 2. Til grundarealet medregnes ejendommens andel i selvstændigt matrikulerede arealer, der er sikret som fælles friareal for alle ejendomme i området. Delområde B åben-lav boligbebyggelse med retningsgivende grundstørrelse ned til xx m 2 (hvad Solrød Kommune her foreskriver). Delområde C Grønt område, må ikke udstykkes yderligere. Ad 2) Intentionen med ombygningen er at størstedelen af området bliver og bærer præg af tæt-lav boligbebyggelse med et grønt præg. Da det ved nærmere undersøgelser viser sig, at boligerne bliver uforholdsvis store, hvis grundstørrelsen på 250 m 2 fastholdes, ser administrationen intet til hinder for at reducere grundstørrelsen til 150 m 2. Det væsentlige vil være, at bebyggelsen får præg af tæt-lav boligbebyggelse med et grønt præg (tilknyttede haver). Således tilslutter administrationen sig at ændre formuleringen af 4 for så vidt angår delområde A. For hvad angår delområde B og C vurderer administrationen, den endelige lokalplan bør fremhæve, at der ikke kan finde yderligere udstykning sted. Ad 2) ens 4 ændres til: Matriklerne kan efter nærmere godkendelse af Solrød Kommune udstykkes i mindre grundarealer efter nedenstående principper: Delområde A: Tæt-lav boligbebyggelse med retningsgivende grundstørrelser ned til 150 m 2. Til grundarealet medregnes ejendommens andel i selvstændigt matrikulerede arealer, der er sikret som fælles friareal for alle ejendomme i området. Delområde B (åben-lav boligbebyggelse) og delområde C (grønt område) må ikke udstykkes yderligere. 3. Anmoder om at 5, stk. 3 (krav om etablering af vendepladser på Ad 3) Det skal være muligt at kunne vende på grunden, hvis ikke Ad 3) ens 5, stk. 3, omformuleres til: 7

4 Side 8 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning interne veje), bør udgå af lokalplanen, da den efter deres mening ikke har en funktion for område A. der er gennemkørsel. En vendeplads skal minimum være 12 m i diameter. Administrationen vurderer, at kravet om vendeplads skal fastholdes, medmindre der findes en anden løsning på at kunne køre igennem området fx ved etablering af ny overkørsel. Således anbefaler administrationen at den endelige lokalplan suppleres med flere muligheder. Der skal enten etableres vendemulighed på interne veje i form af vendeplads eller etableres mulighed for gennemkørsel via nye overkørsler til Åsvej i forbindelse med ombygning/nybyggeri/udstykning. Vejarealer skal udstykkes/udskilles selvstændigt. 4. Til 5 om vej-, parkerings- og belysningsforhold: Anmoder om at parkeringskrav for hovedbygningen fra 1916 og tilbygningen fra ca tilpasses kommuneplanens generelle rammer for parkeringspladser for etageboligbyggeri (1 p-plads pr. bolig). Samtidig anbefales at parkeringen for etageboliger også kan være en del af fællesanlæg på selvstændigt matrikulerede arealer, der er sikret som fællesanlæg eller flexarealer for alle ejendomme i området. 5. Til 5, stk. 8, om byggelinjer: Gør opmærksom på at tilbygningen (fra ca. 1955) til hovedbygningen (fra 1916) ligger nærmere områdets vestlige skel end de 2,5 m som Ad 4) Ifølge de generelle rammer for lokalplanlægning i Kommuneplan skal der udlægges areal svarende til mindst 1 p-plads pr. bolig ved etageboligbyggeri. Det har dog vist sig at parkeringsbehovet ofte er lige så stort ved etagebyggeri, medmindre særlige argumenter (som fx stationsnærhed) taler for at nedsætte kravet. Administrationen finder derfor at kravet om 2 p-pladser pr. bolig (uanset boligtype) bør fastholdes. Ad 5) Eksisterende bebyggelse er lovlig, og lokalplanens bestemmelser gælder fremtidig anvendelse, fx hvis de eksisterende bygninger rives ned og der genopføres nyt i stedet. Der kan Ad 4) ens 5, stk. 6, om parkering i forbindelse med etablering af boliger ændres til: Ved etablering af boliger skal der etableres p-pladser som følger: - Minimum 2 p-pladser pr. åbenlav bolig på egen grund. - Minimum 2 p-pladser pr. bolig enten som tæt-lav eller etagebolig indrettet som fællesanlæg eller flexarealer efter nærmere godkendelse af Solrød Kommune. Ad 5) ens 5, stk. 8, suppleres med en fodnote, der gør opmærksom på eksisterende lovlig bebyggelse fortsat kan vedblive på trods af afstanden ikke er overholdt. 8

5 Side 9 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning lokalplanen foreskriver. evt. oprettes en fodnote, der omtaler at eksisterende bygning er lovlig. 6. Til 6 om bebyggelsens omfang og placering: For- og/eller baghaver Ønsker bestemmelsen vedrørende for- og/eller baghaver taget ud. Begrundes i bygningernes tætte placering indbyrdes samt henviser til at udearealerne vil blive mere attraktive rum, hvis de planlægges med en mere åben struktur (fx ved andre nye rækkehusbebyggelser som Margretheholmen i København). Ad 6) For- og baghaver: Administrationen vurderer, det væsentlige ved omdannelsen er at omdanne til tæt-lave boliger med et grønt præg (tilknyttede haver). Administrationen ser intet i vejen for, at strukturen kan gøres mere åben, men ønsker dog at fastholde et krav om at boligerne skal ligge i direkte tilknytning til private havearealer (evt. med overgang til fælles grønne arealer), for at beholde det grønne præg imellem bebyggelserne. Ad 6) I lokalplanens 6, stk. 2, ændres 1. linje til: Nye tæt-lav boliger skal udstykkes med egen have Med hensyn til opholdsarealer for etageboligerne henvises til punkt 8 i dette høringssvar. Karnapper: Mener der bør tillades mindre tilbygninger/karnapper på maksimalt 15 m 2, da dette vil være af stor værdi for den enkelte bolig og udearealerne samt har stor betydning for oplevelsen af uderummene og bygningerne (diversitet). Mindre tilbygninger afgrænser, skaber overgange og danner hjørner og kroge i uderummene, som er en stor kvalitet i oplevelsen af et område. Ligeledes bidrager en vekslen mellem større vidder og nære afgrænsede rum til at undgå et monotont og ligegyldigt rumligt forløb. Karnapper: Der har ved Naturstyrelsens accept af at muliggøre en omdannelse af de tidligere skolebygninger til boliger været lagt vægt på, at der ikke opføres ny bebyggelse til boliger, men at der derimod gøres brug af den eksisterende bygningsmasse (ved ombygning). Således skal skolens nuværende bygninger ses som rammer for det nye byggeri, svarende til de byggefelter, der kan ageres inden for. Ifølge lokalplanforslagets 5, stk. 8, kan der tillades mindre karnapper. Det er dog administrationens vurdering at en karnap på 15 m 2 ikke er at sidestille med en mindre karnap, Medfører ingen ændring af lokalplanen. 9

6 Side 10 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning men derimod betragtes som en tilbygning/fremrykning af facaden (dvs. udvidelse af byggefeltet). Dog har administrationen intet imod at facaden brydes. 7. Til 6, stk. 5, om skure/udhuse: Ønsker mulighed for at kunne placere skure/udhuse i forbindelse med den enkelte bolig og ikke kun på fællesarealer. Begrundes med at mindre skure kan være med til at skærme og danne overgangen til private terrasser fra de fælles grønne arealer. Ad 7) Administrationen vurderer, at der i så fald max må placeres 2 skure/udhuse (ét på hver side af bygningen) på i alt max 8 m 2, under forudsætning af de placeres på egen grund/matrikel. Administrationen vurderer endvidere, at der kravet om en vis ensartethed (i lokalplanens 7, stk. 2), hvis skurene opstilles i forbindelse med boligerne, skal fastholdes. Ad 7) ens 6, stk. 5, ændres til: Der skal etableres redskabsrum eller pulterrum til hver ny bolig. Der må ved hver tæt-lav boliger etableres op til 2 udhuse/redskabsskure (ét på hver side af boligen) på i alt max 8 m2, under forudsætning af de placeres på egen matrikel. Der må opføres skure og carporte tilknyttet fællesarealer og fællesanlæg ved tæt-lav boligbebyggelse samt ved etageboligbebyggelse, og ved åbenlav bebyggelse til den enkelte bolig. 8. Til 8, stk. 1, om opholdsarealer: Anbefaler at lokalplanens bestemmelser om opholdsarealer tilpasses eventuel mulighed for at omdanne den gamle hovedbygning (fra 1916) med tilbygning (fra ca. 1955) til lejligheder med vandret lejlighedsskel, således at opholdsarealerne for denne kan udgøre en del af fællesanlæg (ligesom for tæt-lav bebyggelsen). Ad 8) Ifølge de generelle rammer i Kommuneplan skal opholdsarealet udgøre minimum 100 % af bygningernes etageareal, hvor bebyggelsesprocenten højst er 60. I lokalplanområdet sættes bebyggelsesprocenten til max 40, hvilket betyder et krav om, at opholdsarealer skal udgøre minimum 100 % af bygningernes etageareal. Ad 8) ens 8, stk. 1, ændres formulering om opholdsarealer (2. afsnit) til: Ved boliger skal opholdsarealet udgøre minimum 100 % af bygningernes etageareal. Ved tætlav bebyggelse og etagebebyggelse kan opholdsarealet også udgøre en del af fællesanlægget, jf. dog

7 Side 10 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning 9. Til 8, stk. 5, om beplantning: Ønsker mulighed for efter nærmere godkendelse af Solrød Kommune at kunne fælde enkelte træer i afgrænsningen mellem område A og område C, hvor der fx skal laves stiforløb. Begrundet i bedre at kunne integrere rekreative områder som en naturlig del af det nye boligområde. Ad 9) Tages til efterretning. Ad 9) ens 8, stk. 5 (om beplantning), justeres, så krav om ubrudt beplantning i skel mellem delområde A og C bortfalder. NB: Bemærk ændringer til samme under høringssvar fra Hilmar Thomsen. Torben Madsen m.fl., Åsvej 7, 9 og 11A, Jersie 2680 Solrød Str Høringssvaret indeholder følgende bemærkninger: 1. Finder det uhensigtsmæssigt at der kan placeres parkeringsplads umiddelbart op ad deres boliger (øst for område B). Placering af parkeringsplads her vil give støjgener m.m. for både nr. 9 og 11A, da begge huse har både værelser og soveværelser mod øst, når bilerne skal starte og stoppe og folk skal til og fra deres biler. Foreslår i stedet at området mellem område B og indkørslen til skolen bevares som grønt område eller alternativt som rekreativt område eller lignende. Ad 1) Administrationen finder ønsket om at bevare hele arealet mellem indkørslen fra Åsvej (mod øst) og delområde B som grønt/rekreativt område svært at imødekomme, samtidig med at parkeringsnormen skal opfyldes inden for lokalplanområdets afgrænsning. Administrationen vurderer derfor, at der i stedet ved indretning af p- pladser skal tages hensyn til delområde B ved at mindske gener fra parkeringspladsen mest muligt. Dette kan gøres ved at indføre en overgangszone umiddelbart øst for område B (fx et 2 meter bredt beplantningsbælte, en beplantet jordvold el.lign.) og samtidig stille krav om at p-arealer skal indrettes, så område B oplever mindst mulige gener fra bilernes lyskegler. Ad 1) ens 5 suppleres med krav om, at der ved indretning af parkeringsarealer skal tages hensyn til at delområde B oplever mindst mulige gener fra bilerne (såsom lyskegler). Ligeledes suppleres lokalplanens 8, (om ubebyggede arealer) med krav om at der umiddelbart øst for og langs med delområde B skal være en overgangszone enten i form af en beplantet jordvold eller et 2 meter bredt beplantningsbælte. 10

8 Side 10 af 10 : Kommentarer til indsigelse: Beslutning 2. Anmoder om at ledningsnettet (kloak, gas, vand, el og lignende) undersøges nærmere, da det ikke kan udelukkes at ledningsnet fra område B og skolen er koblet sammen. Ønsker at undgå eventuelle tvister efter salg af skolen. Ad 2) Administrationen har i samarbejde med Greve Solrød Forsyning igangsat arbejde med at få deklareret/tinglyst forholdene omkring kloak- og spildevandsledninger på ejendommene indenfor lokalplanområdet. Øvrig forsyning er i ikke kommunalt regi fx forsynes området med naturgas fra HMN Naturgas og vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a. (privat vandværk). Derfor henvises til de øvrige ledningsejere. Ad 2) Medfører ingen ændring af lokalplanen. 3. Udtrykker tilfredshed med lokalplanens vejføring (fra Åsvej og ind til område B). Understreger samtidig at de ikke ønsker, der bliver åbnet op for, at trafikken kan køre igennem område B (og direkte ud på Åsvej herfra). Ad 3) Taget til efterretning. Administrationen mener dog, at stikvejen (i område B) alternativt kan lukkes i den nordlige ende og åbnes mod Åsvej, så den kun betjener de 3 boligejendomme. Ad 3) ens 5, stk. 2, suppleres med, at der ikke må være gennemkørende trafik igennem område B. Således skal denne del af vejen fortsat være blind i enten den ene eller den anden ende. 10

9 Side 10 af 10 Bemærkninger fra borgermøde den 26. oktober 2015: På mødet deltog ca. 70 borgere, 9 byrådsmedlemmer (herunder borgmester Niels Hörup) samt 2 repræsentanter fra administrationen. Derudover var 2 repræsentanter for køber tilstede samt 2 af deres rådgivere (arkitekter). Følgende emner blev drøftet på borgermødet: områdets møde med tilstødende eksisterende boliger (både i og udenfor området) - fx beplantning i skel, placering af parkeringspladser, hvordan der må bygges etc. Vejadgang gennem området til de eksisterende boliger samt belysning på sti. Derudover blev der også opfordret til at tænke offentlig transport ind, når der udlægges boliger. Generelt blev der på borgermødet udtrykt tilfredshed med at der bliver boliger, og køber besvarede en række spørgsmål om de kommende boliger, planer og visioner for området, byggefasen m.m. Administrationens bemærkninger til borgermødet: Bemærkningerne om at fastholde krav om thuja hæk i lokalplanområdets vestlige skel samt ønske om overgang mellem eksisterende boliger i området og eventuelle parkeringsarealer tages til efterretning og fører derfor til mindre ændringer i lokalplanen (bl.a. en præcisering af beplantningstype). Men de øvrige kommentarer giver umiddelbart ikke anledning til ændringer i lokalplanen. Administrationen opfordrede dog til at indsende sine bemærkninger eller forslag skriftligt i høringsperioden. Med hensyn til at tænke offentlig transport ind, så forsynes området i dag af buslinje 246 (mandag til fredag) samt Flextur, som er et supplement til den kollektive trafik (alle dage 6-23 også i weekender). Indtil 2011 har linje 246 også haft afgange i weekender, men blev reduceret til hverdage i forbindelse med trafikbestillingen for 2011 (beslutning på byrådsmøde den 26. april 2010). Samtidig blev Flextur indført med virkning fra Reduceringen i køreplanen for 246 var et led i en større omlægning af den kollektive trafik i Solrød Kommune, som blandt andet medførte en række buslinjer andre steder i kommunen blev nedlagt. Solrød Kommunes budget til kollektiv trafik toppede i 2010 med ca. 10 mio. kr. Beslutningen om at omlægge dele af bustrafikken i Solrød Kommune (blandt andet til fordel for Flextur) medførte en besparelse på godt 2 mio. kr. I forbindelse med omlægningen blev muligheden drøftet for at indføre en lokal ringbus i kommunen dette blev dog valgt fra, da ringbussen ville betyde længere rejsetid for passagererne (ikke en direkte rute) og ville koste ca. 1 mio. kr. I stedet blev Flextur, som er kørsel fra adresse til adresse med taxa eller minibus, indført. I dag koster en Flextur indenfor kommunen det samme som en 2 zoners billet (24 kr. for op til 10 km) og over kommunegrænsen samme pris for op til 5 km (og derefter 6 kr. pr. ekstra km). I det nye år justeres prisen over kommunegrænsen dog til 36 kr. (svarende til en 3 zoners billet), men til gengæld kan man køre op til 10 km (i stedet for kun 5 km). 10

10 Side 10 af 10 Konklusion Administrationen vurderer på baggrund af de indkomne høringssvar, at der bør foretages de i indeværende høringsnotat foreslåede ændringer i lokalplanen. De væsentligste ændringer er: Præcisering af at thujahæk i lokalplanområdets vestlige afgrænsning skal bevares eller genplantes, og bortfald af krav om bevaring af ubrudt beplantning i overgangen mellem delområde A og C. Suppleres med mulighed for at omdanne den tidligere hovedbygning fra 1916 med tilhørende tilbygning til etageboliger samt konsekvensrettelser heraf (fx friarealer m.m.). Mulighed for mindre grundstørrelser for tæt-lav bebyggelse. Mulighed for at opføre 2 mindre udhuse/redskabsskure til hver tæt-lav bolig. Hensyntagen til delområde B ved indretning af p-pladser og ingen gennemkørende trafik i delområde B. Udover de ovennævnte ændringer anbefaler administrationen desuden, at der foretages redaktionelle rettelser, der præciserer lokalplanens bestemmelser og kortbilag. 10